パークコート渋谷 ザ・タワーってどうですか？

自分で計算して

きわめて大雑把には、家賃収入の4割程度は、
ランニングコストに消えるということですね。

>>2542 2534さん
実際不動産買って賃貸出したことあれば分かるけどそんなことない。

1. 賃料は総合課税だから、4-5割税金かかる。これは正しい。
2. ただし、減価償却は損金算入可能。マンションというかRC共同住宅は躯体47年定額償却＋設備15年定率償却。つまり、オプション購入費は償却早いです。
3. あとは、規模にもよるけど、収益の概ね３割程度は経費算入可能。個人で自己申告の人はマイナスにする猛者もいるけど、白色申告でなければ7年証憑保存義務あるから非推奨。行き過ぎた節税はいけない。目をつけられてむしろ苦しくなる。
4. 概ね5棟10室基準を満たせば、青色申告の特別控除で年間72万円だったかな。更に損金算入。
5. 小規模企業共済で無税貯金。
6. 消費税還付でキャッシュイン。

という具合に極限までNOI Yieldを高めるのが、サラリーマン大家さんたち。プロはそういうどエンド君に知恵をつけて売り付けて転売益だけとる。

なお、居住用の人には関係ない話です。投資っぽい話出てる割には、投資家が誰もコメントしてなかったんで、チョビッと燃料投下。あとはみなさん自分で調べてネ！

>>2543 通りがかりさん
もうちょっと詳しく教えて下さい。一戸居住用、一戸投資用で考えています。

>>2543 通りがかりさん
ありがとうございます。そういうのデベに質問したら教えてくれるんですか？

>>2545 通りがかりさん
投資用不動産を売っているわけではないので教えてくれません。

>>2546 匿名さん
そうですか。みんなこういうの知ってるんですか？

１、２５３４さんが指摘しているのは、税を含めた経費全般が40%。おかしい数字ではない。所得税と住民税だけで４０％と勘違いされている方もいるようだが、全体の経費割合でいえば所得税等は大した％ではないでしょう。

２、家賃が７０年平均１．７万円は高い。１．２５万円（新築時の５０％）が適正か。誰にもわからないというのが現実ではあるが、これだと完済７７年となる。
それに加えて、リフォーム代が算入されていない。この占める割合は約５％と高い。よって４５％が適正では。　これだと完済は約８５年となる。

３、経費項目は正しいが、数字は不確定。　　すべては自己責任。

現金で買わない人は元本割れててもエクイティリターンはプラスなんだから気にせず買えばいいんだよ。

>>2549 通りがかりさん
借金した方が利息もあるのに、元本割れてでも得ということですか？
投資のプロでらっしゃるようですが、僕サルなので、サルでもわかる説明していただけませんでしょうか。

>>2550 マンション検討中さん
いくらで売れるか次第ですが、フルキャッシュより投資効率は上です。だからREITが成り立つんです。

LBOでググって下さい。簡単な算数です。

いくらで売れるか次第ですか　笑

ＲＥＩＴは損しないんですか　笑

それ、ただの博打でしょ　笑

>>2552 匿名さん
いくらで売れるか次第です。
REITも損します。
投資は全部博打です。ただ、工夫の余地があり、それが面白い。

なぜ流行る手法があるのか。ただそれだけです。ご自分で計算してみたら分かります。計算しなければ、ただの博打のままです。

借金で買うということは、結局のところ、レバレッジを掛けて購入することなので、
計算通りにいけば、リターンも多くなる。ただし、金融市場の変化もあるので、
借金による購入は、現金買いに比べてリスクも高くなる。

投資も博打も儲けているときは、能書きを垂れる。
自分は天才だと錯覚する。
冷静になれと言われても聞く耳持たず。
人間である限り、仕方がない。
だからＡＩには適わない。　なんちゃって。

きわめて大雑把には、家賃の200倍くらいの物件購入なら
まあまあOKと言われていますよね。

しかし、現実的には、家賃の200倍の物件なんて
ほとんど見ないですね。

現金一括購入なら、家賃の200倍の価格で
指し値を入れればいいのでしょうかね。

家賃の200倍の価格の物件を現金一括で購入して賃貸に出すという場合、
元本が回収できるのは、何年後でしょうか？
税金＋管理費＋修繕費用は、大雑把に家賃収入の4割とします。
（200＋200×0.4）÷ 12 ＝ 23.3年

ですから物件価格が家賃の200倍でも、ランニングコストまで考慮すれば
そんなに安すぎる価格でもないような気がします。

それでは、
元本が30年で回収できるような物件価格は、家賃の何倍でしょうか？

（30×12）÷ 1.4 ＝ 257倍ですよね。

土地から仕込むマンションの場合、投資利回り10%が理想と言われます。ここのような超一等地でも8%程度は確保したいところです。例えば、2000年ごろ新築時に購入した当方の広尾の物件は8%を確保出来ます。
利回り3.3%なんて狂気の沙汰とはいえないし、どうしても欲しいなら現金一括払い以外に選択肢はないです。

>>2550 マンション検討中さん

投下資本に対してでしょ。
出口で帳尻があえばいいんです。

>>2558 匿名さん
バカですか？
都心の新築マンションで利回り8%超えるところなんてありませんよ笑
いつの時代ですか？

>>2558
利回り10%って表面ですよね。
表面10％でも、6000万円のマンションで家賃50万円、
3000万円のマンションで家賃25万円。

2001年ころの港区中古なら、そういう物件もあったよね。

>>657 匿名さん
買えない人のひがみに聞こえるからやめた方がいいです。

>>2562 マンション検討中さん
だーかーらーいつの時代の事？
昔はーなんて言っても意味がない。
何年遡る気ですか？
建設的な話をしましょう。

あまり高齢者をいじめないように
そのうち郵便貯金で10パーとか言い出しますよ

大昔に一軒二軒買っただけの素人が高説垂れるのは害悪で痛くて見てられないので、職場の後輩にでも先輩風吹かして満足しておいて下さいね。

二軒三軒買っただけの素人が先輩風吹かして満足している。

どの部屋が一番人気なのでしょうか？

最上階（プール）、南（安い）、北東（眺望）、北西（眺望）が人気。
まあ、全体的に人気。
新価格が絶妙なんだよな。

しかし、西にパークマンション100ｍ、東南に渋谷ホームズ30階？、北西にＮＨＫ90ｍの建て替えが将来ある。南の区役所、南西は住友だっけ？は建設中。

階数と価格を十分検討すべき、リセール時のために。

ここ凄くいい、
しかし、何故に定借?

>>2570 通りがかりさん

凄くいい、から定借

神宮前よりは南平台のパークハウスとかのほうが一緒に検討してる人は多いのかな

いま、渋谷青山で検討するなら、南平台、クヤクショ、神宮外苑の3つからでしょう
それぞれ微妙にキャラはちがいますが！

>>2573 匿名さん

微妙というより、まったくキャラが異なる。どれも損はない物件。

買えるなら欲しいっす。
場所最高だもんな?

このマンション買えば儲かるかな？

２倍になるよ。笑

2倍なら買おうかな 笑

南平台、ほぼ246

さすがに2倍にはならないとは思いますが…
1番人気はどのタイプなんでしょうか？

なら、1.5倍くらいにはなりますかね？

名前変えても連投1番人気は2581ちゃん　笑

来週抽選？

この掲示板に買う人は少しはいらっしゃいますか？

1番人気は確かHとJタイプだったような。
後は買えない高層階にも倍率ついてました笑

抽選？
要望書で倍率がついただけで、販売は別なんでは、、？

連投、スルー、連投、スルー
かわいそうな初心者マークさん。涙

>>2588 匿名さん

あなたは、どれを買われるのですか？？？

内緒。。。だけどヒントを教えてあげる。

私のお部屋は10人が申込みしてるんだって。

さて、どのお部屋でしょう。