物件概要 |
所在地 |
東京都渋谷区宇田川町28番49他(地番) |
交通 |
東急東横線 「渋谷」駅 徒歩8分 東京メトロ半蔵門線 「渋谷」駅 徒歩8分 東京メトロ副都心線 「渋谷」駅 徒歩8分 山手線 「原宿」駅 徒歩12分 東京メトロ千代田線 「明治神宮前」駅 徒歩11分 東京メトロ副都心線 「明治神宮前」駅 徒歩11分
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種別 |
新築マンション |
総戸数 |
503戸(総販売戸数481戸) |
そのほかの情報 |
構造、建物階数:地上39階 地下4階建 敷地の権利形態:定期賃借権(準共有、借地権の期間:2093年9月30日まで約70年。期間満了時に更地にして返還することが条件です。建物の買い取り請求・契約更新及び改築等による期間延長は一切できません。※借地権の譲渡・転貸は売主への事前通知をしたうえで可。) 完成時期:2020年08月竣工済み 入居可能時期:即入居可 |
会社情報 |
売主・販売代理 |
[売主・販売代理]三井不動産レジデンシャル株式会社
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施工会社 |
東急建設株式会社 |
管理会社 |
三井不動産レジデンシャルサービス株式会社 |
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分譲時 価格一覧表(新築)
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» サンプル
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分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
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¥1,100(税込) |
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※ダウンロード手順は、
こちらを参照下さい。
※クレジットカード決済、PayPal決済をご利用頂けます。
※購入後、72時間(3日)の間、何度でもダウンロードが可能です。
パークコート渋谷 ザ タワー口コミ掲示板・評判
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2501
匿名さん 2018/11/24 02:18:26
>>2500 名無しさん
普通だよ。
君の言い方だと、過去、分譲マンションでキャピタルもインカムも出てないみたいだな。
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2502
匿名さん 2018/11/24 02:21:26
>>2495 匿名さん
最近お金を持った富裕層なんじゃないですか?
日本人なのか中国人なのか知らないですが。
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2503
匿名さん 2018/11/24 02:28:14
なるほど。確かにこの値段で定借買うとは、中国香港台湾はじめアジア勢が相当程度入っていそうな気がする。。
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2504
匿名さん 2018/11/24 02:39:09
>>2503 匿名さん
まさか君は定期借地権の割高割安を価格の絶対値で判断してるの?
君には用のない物件ならもう来ないでもらえるかな~
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2505
匿名さん 2018/11/24 03:03:13
ここで高値を肯定したい人って、一体どういう立場の人なんだろう。地権者さん?営業さん?それとも周辺にお住まいの方とかなのかな・・?
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2506
匿名さん 2018/11/24 03:04:27
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2507
匿名さん 2018/11/24 03:31:07
泣きわめこうが、事前案内会の反応で価格調整した結果が今の予定価格。全体的に割安に落ち着いたんじゃないかな。キャピタルでるかでないかは部屋毎でちがう。単価計算して、沖式と比較すればでやすい部屋は自ずとわかる。方角で単価差が激しくついているからね~
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2508
匿名さん 2018/11/24 05:18:51
4倍が最高らしい。
1倍に申し込みしたけど、どうなることやら。
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2509
匿名さん 2018/11/24 05:26:36
>>2507 匿名さん
どの部屋がキャピタル出るの?教えて〜
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2510
匿名さん 2018/11/24 05:41:06
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2511
匿名さん 2018/11/24 07:55:20
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2512
匿名さん 2018/11/24 11:12:17
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2513
マンション検討中さん 2018/11/24 12:26:56
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2514
匿名さん 2018/11/24 12:27:22
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2515
マンション検討中さん 2018/11/24 12:49:09
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2516
匿名さん 2018/11/24 12:52:05
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2517
匿名さん 2018/11/24 22:01:21
>>2511 匿名さん
そんな価格ありました?
価格表には見当たりません。
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2518
匿名さん 2018/11/24 22:24:12
>>2517 匿名さん
営業さんからの話です。申し込みがここは4件と言ってました。公式に販売はしてないのだと思いますよ。
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2519
匿名さん 2018/11/24 23:21:02
投資家連中の話題になってきましたね。
投資家といっても不動産屋に毛が生えたレベルですがね。
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2520
匿名さん 2018/11/25 01:53:51
結論としては結構、売れ行きは良さそうね
所有権だったら坪単価1000万円超だったってことなんだろうね
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2521
匿名さん 2018/11/25 04:04:15
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2522
匿名さん 2018/11/25 04:39:36
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2523
匿名さん 2018/11/25 05:05:11
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2524
匿名さん 2018/11/25 08:52:21
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2525
マンション掲示板さん 2018/11/25 10:29:31
>>2515 マンション検討中さん
確かにここの販売事務所異様な静けさ その一方で予約受付もままならないような反応
不思議な物件ですね 定借がどうのこうのと行っている方がいらっしゃいますが
そしてローンが付くつかないとも そんなこと関係ない人が買います
現金決済です 中古になっても同じこと かの広尾ガーデンフォレストも
中古マーケットでも盛況 ローン利用者は見かけないのでは
賃貸 ネット4パーセント弱で回ると思いますが 3.5パーセントとして
30年で元本回収 のこり40年は儲け 相続税評価額は40パーセント程度 賃貸してれば7掛け
30パーセントの評価額 1億円お現金持って死ぬよりここの1億の物件買って
30年運用して元を取って その後相続発生なら相続人は大喜び
残る40年で賃貸で相続人は年金がわりに賃料受けとり享受
ただ広尾に比べると 材質劣悪 広尾は大理石ふんだに利用
最終分譲の椿はこの例外ですが当初分譲の当初分譲のF棟までは
素晴らしい内装の出来映え
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2526
匿名さん 2018/11/25 11:08:21
広尾ガーデンフォレストさん
中古が高く売れたらいいですね。
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2527
匿名さん 2018/11/25 11:18:25
買うなら所有権のヒルズのほうやろ。笑
情弱は、知らへん。笑
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2528
匿名さん 2018/11/25 11:32:54
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2529
マンション検討中さん 2018/11/25 11:55:48
>>2525 マンション掲示板さん
現金一括購入なら、マンションの固定資産税や修繕費用・管理費
を勘案しても、30年で元本回収できますでしょうか?
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2530
匿名さん 2018/11/25 14:33:40
定借はマーケットが極端に小さいからね。よほど運が良くない限り将来売る可能性がある人は苦労するよ。
それでもいい人は買えばいいけど、それでは困るという人は避けるべし、が鉄則でしょ。
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2531
匿名さん 2018/11/26 00:05:26
ポジショントーク激烈。
俺も抽選避けたいから、
定借は避けるべしに
一票。
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2532
通りがかりさん 2018/11/26 03:01:00
>>2529 マンション検討中さん
現金購入したらエクイティリターン下がっちゃうじゃん笑
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2533
通りがかりさん 2018/11/26 03:01:37
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2534
販売関係者さん 2018/11/26 03:21:41
>>2525 マンション掲示板さん
2525さんの考え方はとても壺にはまっていて、
クリティカルな視点だと思います。
つまり、別の言い方をすると下記のごとくです。
こちらのマンションを現金一括で購入して賃貸に出したとします。
固定資産税や管理費・維持費も勘案すると、元本回収に何年かかりますか?
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2535
匿名さん 2018/11/26 11:15:40
>>2534 販売関係者さん
30年ぐらいじゃね?
そこからあとは丸儲け。
子孫のためにどう?
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2536
匿名さん 2018/11/26 11:27:58
NET利回りで3.3%を確保できるなら、検討に値すると思いますよ。といいたいところだが、実際は2%だと思いますがっ!
ここは相続税対策での購入か、賃貸で住むのが賢明ですよ。
三井は広尾の定借も相続税対策用の資産家へ推し、よって若人には不適ですね。
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2537
匿名さん 2018/11/26 11:49:29
約57年。
700万円÷(1.7万×12月×60%)
条件:坪700万円の部屋購入、家賃1.7万円/坪(70年平均、新築時2.5万円)
経費:管理組合費、修繕費、解体費、管理委託費、利子換算(1%)、火災保険、建物固定税、所得税、住民税、空室リスク10%。計約40%
これでも甘々査定。
定借だろうが所有権だろうが関係なく厳しい現実。
参考までに、不動産屋は空室リスクや所得税等(人によって差異大)の算入はしない。
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2538
匿名さん 2018/11/26 11:59:50
>>2536 匿名さん
相続税対策だとなぜ所有権より定借の方がいいの?長期的にみたら所有権の方が良さそうに思うけど
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2539
2534 2018/11/26 12:16:30
>>2537 匿名さん
2537さん、詳細な計算ありがとうございました。
つまり計算上は、現金一括で購入して、70年間持ち続けば
58年目~70年目は、家賃収入-維持費分が
実質的な儲けになるわけですね。
勉強になりました。
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2540
マンション比較中さん 2018/11/26 13:34:37
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2541
匿名さん 2018/11/26 14:08:26
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2542
2534 2018/11/26 14:35:27
きわめて大雑把には、家賃収入の4割程度は、
ランニングコストに消えるということですね。
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2543
通りがかりさん 2018/11/26 14:58:37
>>2542 2534さん
実際不動産買って賃貸出したことあれば分かるけどそんなことない。
1. 賃料は総合課税だから、4-5割税金かかる。これは正しい。
2. ただし、減価償却は損金算入可能。マンションというかRC共同住宅は躯体47年定額償却+設備15年定率償却。つまり、オプション購入費は償却早いです。
3. あとは、規模にもよるけど、収益の概ね3割程度は経費算入可能。個人で自己申告の人はマイナスにする猛者もいるけど、白色申告でなければ7年証憑保存義務あるから非推奨。行き過ぎた節税はいけない。目をつけられてむしろ苦しくなる。
4. 概ね5棟10室基準を満たせば、青色申告の特別控除で年間72万円だったかな。更に損金算入。
5. 小規模企業共済で無税貯金。
6. 消費税還付でキャッシュイン。
という具合に極限までNOI Yieldを高めるのが、サラリーマン大家さんたち。プロはそういうどエンド君に知恵をつけて売り付けて転売益だけとる。
なお、居住用の人には関係ない話です。投資っぽい話出てる割には、投資家が誰もコメントしてなかったんで、チョビッと燃料投下。あとはみなさん自分で調べてネ!
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2544
通りがかりさん 2018/11/26 14:59:53
>>2543 通りがかりさん
もうちょっと詳しく教えて下さい。一戸居住用、一戸投資用で考えています。
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2545
通りがかりさん 2018/11/26 23:05:50
>>2543 通りがかりさん
ありがとうございます。そういうのデベに質問したら教えてくれるんですか?
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2546
匿名さん 2018/11/26 23:14:03
>>2545 通りがかりさん
投資用不動産を売っているわけではないので教えてくれません。
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2547
通りがかりさん 2018/11/26 23:16:45
>>2546 匿名さん
そうですか。みんなこういうの知ってるんですか?
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2548
匿名さん 2018/11/26 23:47:07
1、2534さんが指摘しているのは、税を含めた経費全般が40%。おかしい数字ではない。所得税と住民税だけで40%と勘違いされている方もいるようだが、全体の経費割合でいえば所得税等は大した%ではないでしょう。
2、家賃が70年平均1.7万円は高い。1.25万円(新築時の50%)が適正か。誰にもわからないというのが現実ではあるが、これだと完済77年となる。
それに加えて、リフォーム代が算入されていない。この占める割合は約5%と高い。よって45%が適正では。 これだと完済は約85年となる。
3、経費項目は正しいが、数字は不確定。 すべては自己責任。
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2549
通りがかりさん 2018/11/26 23:52:34
現金で買わない人は元本割れててもエクイティリターンはプラスなんだから気にせず買えばいいんだよ。
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2550
マンション検討中さん 2018/11/27 04:53:59
>>2549 通りがかりさん
借金した方が利息もあるのに、元本割れてでも得ということですか?
投資のプロでらっしゃるようですが、僕サルなので、サルでもわかる説明していただけませんでしょうか。
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2551
マンション掲示板さん 2018/11/27 05:10:37
>>2550 マンション検討中さん
いくらで売れるか次第ですが、フルキャッシュより投資効率は上です。だからREITが成り立つんです。
LBOでググって下さい。簡単な算数です。
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2552
匿名さん 2018/11/27 05:28:33
いくらで売れるか次第ですか 笑
REITは損しないんですか 笑
それ、ただの博打でしょ 笑
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2553
マンション掲示板さん 2018/11/27 05:34:35
>>2552 匿名さん
いくらで売れるか次第です。
REITも損します。
投資は全部博打です。ただ、工夫の余地があり、それが面白い。
なぜ流行る手法があるのか。ただそれだけです。ご自分で計算してみたら分かります。計算しなければ、ただの博打のままです。
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2554
マンション検討中さん 2018/11/27 05:39:47
借金で買うということは、結局のところ、レバレッジを掛けて購入することなので、
計算通りにいけば、リターンも多くなる。ただし、金融市場の変化もあるので、
借金による購入は、現金買いに比べてリスクも高くなる。
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2555
匿名さん 2018/11/27 05:41:12
投資も博打も儲けているときは、能書きを垂れる。
自分は天才だと錯覚する。
冷静になれと言われても聞く耳持たず。
人間である限り、仕方がない。
だからAIには適わない。 なんちゃって。
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2556
2534 2018/11/27 05:56:45
きわめて大雑把には、家賃の200倍くらいの物件購入なら
まあまあOKと言われていますよね。
しかし、現実的には、家賃の200倍の物件なんて
ほとんど見ないですね。
現金一括購入なら、家賃の200倍の価格で
指し値を入れればいいのでしょうかね。
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2557
2534 2018/11/27 06:27:03
家賃の200倍の価格の物件を現金一括で購入して賃貸に出すという場合、
元本が回収できるのは、何年後でしょうか?
税金+管理費+修繕費用は、大雑把に家賃収入の4割とします。
(200+200×0.4)÷ 12 = 23.3年
ですから物件価格が家賃の200倍でも、ランニングコストまで考慮すれば
そんなに安すぎる価格でもないような気がします。
それでは、
元本が30年で回収できるような物件価格は、家賃の何倍でしょうか?
(30×12)÷ 1.4 = 257倍ですよね。
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2558
匿名さん 2018/11/27 11:26:58
土地から仕込むマンションの場合、投資利回り10%が理想と言われます。ここのような超一等地でも8%程度は確保したいところです。例えば、2000年ごろ新築時に購入した当方の広尾の物件は8%を確保出来ます。
利回り3.3%なんて狂気の沙汰とはいえないし、どうしても欲しいなら現金一括払い以外に選択肢はないです。
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2559
匿名さん 2018/11/27 11:51:07
>>2550 マンション検討中さん
投下資本に対してでしょ。
出口で帳尻があえばいいんです。
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2560
匿名さん 2018/11/27 12:10:40
>>2558 匿名さん
バカですか?
都心の新築マンションで利回り8%超えるところなんてありませんよ笑
いつの時代ですか?
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2561
匿名さん 2018/11/27 12:24:31
中華系の方々は利回り3%と聞いたらすごい!と感激するとか
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2562
マンション検討中さん 2018/11/27 13:27:36
>>2558
利回り10%って表面ですよね。
表面10%でも、6000万円のマンションで家賃50万円、
3000万円のマンションで家賃25万円。
2001年ころの港区中古なら、そういう物件もあったよね。
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2563
匿名さん 2018/11/27 13:49:49
>>657 匿名さん
買えない人のひがみに聞こえるからやめた方がいいです。
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2564
匿名さん 2018/11/27 13:50:12
>>2562 マンション検討中さん
だーかーらーいつの時代の事?
昔はーなんて言っても意味がない。
何年遡る気ですか?
建設的な話をしましょう。
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2565
マンション検討中さん 2018/11/27 14:57:26
あまり高齢者をいじめないように
そのうち郵便貯金で10パーとか言い出しますよ
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2566
通りがかりさん 2018/11/27 16:22:16
大昔に一軒二軒買っただけの素人が高説垂れるのは害悪で痛くて見てられないので、職場の後輩にでも先輩風吹かして満足しておいて下さいね。
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2567
匿名さん 2018/11/27 23:26:55
二軒三軒買っただけの素人が先輩風吹かして満足している。
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2568
マンション検討中さん 2018/11/28 16:28:07
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2569
匿名さん 2018/11/28 22:18:07
最上階(プール)、南(安い)、北東(眺望)、北西(眺望)が人気。
まあ、全体的に人気。
新価格が絶妙なんだよな。
しかし、西にパークマンション100m、東南に渋谷ホームズ30階?、北西にNHK90mの建て替えが将来ある。南の区役所、南西は住友だっけ?は建設中。
階数と価格を十分検討すべき、リセール時のために。
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2570
通りがかりさん 2018/11/29 23:32:47
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2571
マンション掲示板さん 2018/11/30 00:44:00
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2572
マンション検討中さん 2018/12/01 06:18:50
神宮前よりは南平台のパークハウスとかのほうが一緒に検討してる人は多いのかな
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2573
匿名さん 2018/12/01 09:37:06
いま、渋谷青山で検討するなら、南平台、クヤクショ、神宮外苑の3つからでしょう
それぞれ微妙にキャラはちがいますが!
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2574
匿名さん 2018/12/01 18:02:50
>>2573 匿名さん
微妙というより、まったくキャラが異なる。どれも損はない物件。
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2575
マンション掲示板さん 2018/12/02 05:50:49
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2576
匿名さん 2018/12/02 06:10:43
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2577
匿名さん 2018/12/02 07:28:19
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2578
匿名さん 2018/12/02 07:29:49
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2579
匿名さん 2018/12/02 07:35:00
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2580
マンション検討中さん 2018/12/02 08:21:30
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2581
マンション検討中さん 2018/12/02 13:17:25
さすがに2倍にはならないとは思いますが…
1番人気はどのタイプなんでしょうか?
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2582
匿名さん 2018/12/02 13:22:36
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2583
匿名さん 2018/12/02 13:37:21
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2584
匿名さん 2018/12/02 13:59:14
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2585
マンション掲示板さん 2018/12/02 14:58:08
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2586
マンション検討中さん 2018/12/02 23:15:45
1番人気は確かHとJタイプだったような。
後は買えない高層階にも倍率ついてました笑
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2587
マンション検討中さん 2018/12/03 02:02:00
抽選?
要望書で倍率がついただけで、販売は別なんでは、、?
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2588
匿名さん 2018/12/03 05:32:36
連投、スルー、連投、スルー
かわいそうな初心者マークさん。涙
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2589
eマンションさん 2018/12/03 07:13:12
>>2588 匿名さん
あなたは、どれを買われるのですか???
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2590
匿名さん 2018/12/03 07:56:05
内緒。。。だけどヒントを教えてあげる。
私のお部屋は10人が申込みしてるんだって。
さて、どのお部屋でしょう。
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2591
マンション検討中さん 2018/12/03 10:06:33
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2592
匿名さん 2018/12/03 10:41:37
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2593
匿名さん 2018/12/03 11:47:52
Hは今のところ何倍くらいですか?どなたか教えてください?
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2594
匿名さん 2018/12/03 12:04:33
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2595
匿名さん 2018/12/03 12:26:14
Hは止めときなはれ、安物買いの銭失いといいまっしゃろ、リセールは厳しいおすえ。
1LDKの1億円はこの好景気が去りはったら、おわりどす。
ほかを見つけなはれ、探しなはれ。
知らん旦那はんや偉いはんを前に堪忍どすえ。
はい、さいなら。
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2596
eマンションさん 2018/12/03 14:32:32
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2597
マンション検討中さん 2018/12/03 17:06:38
-
2598
マンション検討中さん 2018/12/03 22:45:46
K、Lの30階以下はコーナーだし、
狙い目かもと最終案を悩んでいます。
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2599
匿名さん 2018/12/03 23:06:24
こんな高額マンションでもスレッドが賑わうって事は、金があるとこにはあるんだな。
3LDKって最低いくらなんだろ…
1LDKでも1.1億?だから2億とかか。
子なしの共働きでも無理だわ。
買えるのは医師夫婦とかNHK夫婦とかか。
NHK局員は買いに来そうだな。
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2600
匿名さん 2018/12/03 23:24:11
そうどすなあ。K・Lよろしおすなあ。
目の前の渋谷ホームズの建て替えが検討されておますやろ
そこをぎりぎり避けはった方がよろしんとおますやろか
近所の方にお聞きしたら〇〇階とか言うてはったし
専門家の人が階高はここより低いんやないかと言うてはったなあ
抽選、当たったらよろしいおすな。
はい、さいなら。
スムログ出張所
マンションマニア2021-12-28 18:11:38F 1R 40.04m2
13階 8180万円 坪単価675万円
H 1LDK 40.07m2
8階 7690万円 坪単価634万円
I 1LDK 59.34m2
8階 10680万円 坪単価595万円
暮らしやすさアンケート (1件) レビューを見る:入居者・契約者口コミ
入居者・契約者クチコミ2022-05-06 10:07:16パコ渋(男性・入居済み・30歳-34歳)
アンケート回答日:2022/05/01
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
購入物件
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
パークコート渋谷ザ・タワー(新築・1LDK・7600万円台)
検討スレ:https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/614352/
住民スレ:https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/641687/
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
住まい環境について良い点、残念な点
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渋谷最寄りの立地とは思えない静かさ、アウトフレームで無駄の少ない間取り、梁の少ないフラットな天井、大きな窓サッシュ、ランドマーク性の高い外観、第三者管理で煩わしい管理組合の指示なし
渋谷センター街など繁華街を通らなければ帰宅できない立地、ラウンジで大声で電話・置き配出しっぱなし・ゴミ捨て・エレベーターにペット同伴などマナーがよくない住人がいる
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設備や共用施設について良い点、残念な点
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低層住戸は高層階より設備仕様が劣るものの、天カセエアコンや三口コンロなど、1LDK住戸としては十分な仕様。
サービスは可もなく不可もなく。
パークビューのジムとバー、地味にエントランス付近のラウンジが有用。
特になし。
価格の割に管理サービスは普通
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周辺環境について良い点、残念な点
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すぐ近くに区役所、税務署、小学校、代々木公園などがあり、渋谷駅最寄りながら文教地区の雰囲気もある。
静か
スーパーがない。
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交通・アクセスで良い点、残念な点
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言わずもがな、渋谷駅徒歩圏内であり一度駅に付けば乗換なしで行ける場所が非常に多い。
またタクシーやバスの便も充実している。
やや駅から遠く、繁華街を通る必要がある
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治安・安全の面で良い点、残念な点
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区役所も近くにあり、近隣繁華街のような不安要素が少ない。
警備員も常におり、マンション周辺は非常に安全に思える
特になし。
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管理面で良い点、残念な点
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日中は朝から夜までコンシェルジュが在勤しており困りごとを相談しやすい。
その他、管理人や警備員、清掃員、駐車場の係員なども親切
パークコートだと過剰に期待していたが普通。
不満というほどではない
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このマンションの最も良い点
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ランドマーク性の高さ。
賃貸はややダブついており、中古も高値追求して売れ残っているものの、定借とはいえ利回りでみると割高感はないし、長い目でみても評価される、印象に残るマンション
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このマンションの最も残念な点
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特になし。
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並行して検討したマンション名
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ピアース渋谷
検討スレ:https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/670321/
プラウドタワー小岩
検討スレ:https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/668508/
住民スレ:https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/672145/
その他中古マンション
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上記の中からマンションを選んだ理由
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ランドマーク性の高さ
(※管理担当より)
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<サンプル> タワー棟の予想平均坪単価は?
坪300万台
14.9%
坪400万台前半
44.8%
坪400万台後半
23.9%
坪500万超
16.4%
67票
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