パークコート渋谷 ザ・タワーってどうですか？

残り40年をきらなければ銀行は貸してくれるよ。
実際貸してくれたし。

南麻布の築浅の某定借マンション売却してるけど、買いたい人が出ても融資がなかなか降りなくて苦労してるよ。定借を転売するならキャッシュ持ち狙わないと厳しいかも。

そりゃ、かつかつ組に転売するのは何売るにしてもキツイのでは？？

いやー、定借は違うよ。やっぱりローン出ないことがけっこう多いから。

買う人の収入が低いんでないか？

新築ではほぼ全ての金融機関が所有権と同等のローンをつけるようにはなったが、中古となるとまだ担保評価が確立されてないこともあって、所有権の8掛けしかローンがつかないことが多々ある。収入等の条件はクリアしてるとしてもね。

多々あるのか？本当か？適当なこと言ってないか？

多々ではなく、ほとんど。
銀行で聞いてみな。

>>2471 匿名さん
そんなんも知らずに定借買おうとしてんのかい笑

定借は一切認めない、って言う金融機関もあるよ。

どうでもいい話題が続いてますね。
ようはリセールがいくらかだけがポイントで、
買う人の資金調達など、どうでもいい話。
定期借地権物件で一括りにしてる時点でお里がしれる。ここは、とんでもなくリセールバリューが高いよ。

>2475
え？買う人の資金調達はめちゃくちゃ重要でしょ。定借という理由で買えなくなるのは大きな機会損失。あと安易にリセールバリュー高いと言う人間ほど信じられない。根拠を明示した上でどうぞ。

>>2476 匿名さん

そんな貧乏人は相手にしてない、という意味を理解してね。
根拠は、都心の定期借地権物件の実績で十分でしょう。
データ示せ、なんて野暮なことは言わないでね。データは価値あるもので、ただじゃありませんから。
何れにしても情報を持ってそれを分析できるインテリジェンスを持ったものが勝ち組なのですよ。
ではでは。

たしかに本当に経済的に裕福な人なら、定借か所有権かにはこだわらないだろうし、
そもそも、ローンは使用しないよね。

そんな裕福層だけで商売が成立するのなら、それならそれでいいよね。

いやいや、富裕層こそ所有権にこだわるよ。定借を選ぶ富裕層は少ない。定借を選ぶのは所有権より安いから貧乏人がしかたなしに選ぶんだよ。ここの営業マンも話してたけど、ここはキャッシュじゃなくローン利用がほとんどらしい。新築なら融資はのびるけど、中古になれば……わかるかな？

いやいや富裕層はこだわらないよ。根拠はないが

定借は後先を考えずに、目先の安さに釣られて衝動的に購入する人しかいないでしょうね。
分別の有る富裕層は手を出さないでしょうね。

富裕層でない人が富裕層とはこれこれなどと、意味不明な供述をしております。

本当の裕福層ほど、賃貸か定借か所有権かにはこだわらないでしょ。

定借と所有権の経済的な面での比較では、
定借は、残存期間が短くなると加速度的にリセールバリューが下がるので、
理論上は、長く住めば長く住むほど所有権が有利のような気もするけど、
ぶっちゃけ誤差の範囲内なのでは？

定借と所有権の一番の違いは、経済的な損得よりも
いつかは手放さなくてはならないという不安感と
いつまでも住んでいられるという安心感
の精神的な違いだと思うよ。

ところで、どなたか、最新の価格表、
アップしていただけないでしょうか？

そもそも、富裕層はここ買わないですよ。
最近金持った人は金使いたくて喜んで買うかもしれませんが、ここを買う理由が見当たらないです。

>>2485 匿名さん

などと、根拠レスな意味不明な供述をしています。

>>2474 匿名さん

ネット系の銀行ですね。所有権のクソ物件掴むよりは断然マシだというのは言わずもがなやろ

>>2481 マンション検討中さん
こういうしたり顔の自称事情通の方々がまだまだ居る内は、定借好立地もそこまで強気な値付けにならないので今の内に買っとくのもありっちゃあり。
中国なんて全部借地権ですからね。

賃貸も出るんだから、賃貸でもいいかもしれませんね。
むしろ賃貸の方が総額は安いかもしれないし。

>>2489 マンション検討中さん

賃貸だと高いよ。
三井でこの場所でパークコートを買うと所有権なら1.5倍する。
そこをどうみるかだな。

>>2486 匿名さん
すいません、根拠は私が興味ないというだけですね 笑

そうなんだよね
もはや三井ブランドの所有権タワーマンションなら、平均坪単価1500万円、上層階2500〜3000万円になっちゃうからね
香港や上海の中国人からすると、坪単価1000万円はもはや割安感覚なんだよな

平均坪1500万なんてするわけないじゃん。青山や六本木より高くなっちゃう

>>2491 匿名さん

んじゃ見なきゃいーじゃん

>>2485 匿名さん
営業に聞いたらほとんど申込入ってるみたいよ。
10数億買える人は富裕層じゃないの？

まったく、否定も肯定もポジショントークばっかり。思惑先行して高値つけたり化けの皮はがれて暴落したり、買ったら先々ずっと振り回されそうな予感・・カネ余って仕方ないっていう人はいいけれど、素人は手を出さないほうがよさそうだな。。。

>>2496 匿名さん

高値で出して調整する。
会社なら当たり前じゃねーの？
何目線で物申してるんだか。

22階以上で坪600前半からとは予想以上に安いね。
低層はかなり期待できそうだ。１つ買っとくかな。

>>2466 通りがかりさん
人生に南麻布という贈り物

良い物件だった。

貸しで利益出るなら三井が賃貸で出すでしょ

なぜキャピタルゲインやらインカムゲイン狙いの人が沸くのか分かりませんがなぜでしょう

実需が買えばいいだけ
買えないなら吠えるな

>>2500 名無しさん

普通だよ。
君の言い方だと、過去、分譲マンションでキャピタルもインカムも出てないみたいだな。

>>2495 匿名さん
最近お金を持った富裕層なんじゃないですか？
日本人なのか中国人なのか知らないですが。

なるほど。確かにこの値段で定借買うとは、中国香港台湾はじめアジア勢が相当程度入っていそうな気がする。。

>>2503 匿名さん

まさか君は定期借地権の割高割安を価格の絶対値で判断してるの？
君には用のない物件ならもう来ないでもらえるかな～

ここで高値を肯定したい人って、一体どういう立場の人なんだろう。地権者さん？営業さん？それとも周辺にお住まいの方とかなのかな・・？

このマンションはキャピタルゲイン出ますか？

泣きわめこうが、事前案内会の反応で価格調整した結果が今の予定価格。全体的に割安に落ち着いたんじゃないかな。キャピタルでるかでないかは部屋毎でちがう。単価計算して、沖式と比較すればでやすい部屋は自ずとわかる。方角で単価差が激しくついているからね～

4倍が最高らしい。
1倍に申し込みしたけど、どうなることやら。

>>2507 匿名さん
どの部屋がキャピタル出るの？教えて〜

全部

>>2508 匿名さん

4倍は15億の部屋ですね

1億台にも4倍ありましたよ。

申し込みもう始まってますか？

まだ登録前ですよー

何故倍率わかりますか？

>>2515 マンション検討中さん

要望書でしょう。

>>2511 匿名さん

そんな価格ありました？
価格表には見当たりません。

>>2517 匿名さん

営業さんからの話です。申し込みがここは4件と言ってました。公式に販売はしてないのだと思いますよ。

投資家連中の話題になってきましたね。
投資家といっても不動産屋に毛が生えたレベルですがね。

結論としては結構、売れ行きは良さそうね
所有権だったら坪単価1000万円超だったってことなんだろうね

言いぶりがまるでバブル期の不動産屋みたい・・

>>2522 匿名さん

ここに何しに来てるの？

申し込みいつからですか？

広尾ガーデンフォレストさん
中古が高く売れたらいいですね。

買うなら所有権のヒルズのほうやろ。笑
情弱は、知らへん。笑

>>2525 マンション掲示板さん
中国人？

>>2525 マンション掲示板さん

現金一括購入なら、マンションの固定資産税や修繕費用・管理費
を勘案しても、30年で元本回収できますでしょうか？

定借はマーケットが極端に小さいからね。よほど運が良くない限り将来売る可能性がある人は苦労するよ。
それでもいい人は買えばいいけど、それでは困るという人は避けるべし、が鉄則でしょ。

ポジショントーク激烈。
俺も抽選避けたいから、
定借は避けるべしに
一票。

>>2529 マンション検討中さん
現金購入したらエクイティリターン下がっちゃうじゃん笑

定借は安くないと意味が無い。

>>2525 マンション掲示板さん

2525さんの考え方はとても壺にはまっていて、
クリティカルな視点だと思います。
つまり、別の言い方をすると下記のごとくです。

こちらのマンションを現金一括で購入して賃貸に出したとします。
固定資産税や管理費・維持費も勘案すると、元本回収に何年かかりますか？

>>2534 販売関係者さん

30年ぐらいじゃね？
そこからあとは丸儲け。
子孫のためにどう？

NET利回りで3.3%を確保できるなら、検討に値すると思いますよ。といいたいところだが、実際は2%だと思いますがっ！
ここは相続税対策での購入か、賃貸で住むのが賢明ですよ。
三井は広尾の定借も相続税対策用の資産家へ推し、よって若人には不適ですね。

約57年。
700万円÷（1.7万×12月×60%）

条件：坪700万円の部屋購入、家賃1.7万円／坪（70年平均、新築時2.5万円）

経費：管理組合費、修繕費、解体費、管理委託費、利子換算（1%）、火災保険、建物固定税、所得税、住民税、空室リスク10%。計約40%

これでも甘々査定。
定借だろうが所有権だろうが関係なく厳しい現実。
参考までに、不動産屋は空室リスクや所得税等（人によって差異大）の算入はしない。

>>2536 匿名さん

相続税対策だとなぜ所有権より定借の方がいいの？長期的にみたら所有権の方が良さそうに思うけど

近くにラトゥール渋谷神南ができるんですね
https://tokyorent.jp/selection/4643/
パークマンションもあるし、渋谷とはいえこの地域の格別です。

自分で計算して

きわめて大雑把には、家賃収入の4割程度は、
ランニングコストに消えるということですね。

>>2542 2534さん
実際不動産買って賃貸出したことあれば分かるけどそんなことない。

1. 賃料は総合課税だから、4-5割税金かかる。これは正しい。
2. ただし、減価償却は損金算入可能。マンションというかRC共同住宅は躯体47年定額償却＋設備15年定率償却。つまり、オプション購入費は償却早いです。
3. あとは、規模にもよるけど、収益の概ね３割程度は経費算入可能。個人で自己申告の人はマイナスにする猛者もいるけど、白色申告でなければ7年証憑保存義務あるから非推奨。行き過ぎた節税はいけない。目をつけられてむしろ苦しくなる。
4. 概ね5棟10室基準を満たせば、青色申告の特別控除で年間72万円だったかな。更に損金算入。
5. 小規模企業共済で無税貯金。
6. 消費税還付でキャッシュイン。

という具合に極限までNOI Yieldを高めるのが、サラリーマン大家さんたち。プロはそういうどエンド君に知恵をつけて売り付けて転売益だけとる。

なお、居住用の人には関係ない話です。投資っぽい話出てる割には、投資家が誰もコメントしてなかったんで、チョビッと燃料投下。あとはみなさん自分で調べてネ！

>>2543 通りがかりさん
もうちょっと詳しく教えて下さい。一戸居住用、一戸投資用で考えています。

>>2543 通りがかりさん
ありがとうございます。そういうのデベに質問したら教えてくれるんですか？

>>2545 通りがかりさん
投資用不動産を売っているわけではないので教えてくれません。

>>2546 匿名さん
そうですか。みんなこういうの知ってるんですか？

１、２５３４さんが指摘しているのは、税を含めた経費全般が40%。おかしい数字ではない。所得税と住民税だけで４０％と勘違いされている方もいるようだが、全体の経費割合でいえば所得税等は大した％ではないでしょう。

２、家賃が７０年平均１．７万円は高い。１．２５万円（新築時の５０％）が適正か。誰にもわからないというのが現実ではあるが、これだと完済７７年となる。
それに加えて、リフォーム代が算入されていない。この占める割合は約５％と高い。よって４５％が適正では。　これだと完済は約８５年となる。

３、経費項目は正しいが、数字は不確定。　　すべては自己責任。

現金で買わない人は元本割れててもエクイティリターンはプラスなんだから気にせず買えばいいんだよ。

>>2549 通りがかりさん
借金した方が利息もあるのに、元本割れてでも得ということですか？
投資のプロでらっしゃるようですが、僕サルなので、サルでもわかる説明していただけませんでしょうか。

>>2550 マンション検討中さん
いくらで売れるか次第ですが、フルキャッシュより投資効率は上です。だからREITが成り立つんです。

LBOでググって下さい。簡単な算数です。

いくらで売れるか次第ですか　笑

ＲＥＩＴは損しないんですか　笑

それ、ただの博打でしょ　笑

>>2552 匿名さん
いくらで売れるか次第です。
REITも損します。
投資は全部博打です。ただ、工夫の余地があり、それが面白い。

なぜ流行る手法があるのか。ただそれだけです。ご自分で計算してみたら分かります。計算しなければ、ただの博打のままです。

借金で買うということは、結局のところ、レバレッジを掛けて購入することなので、
計算通りにいけば、リターンも多くなる。ただし、金融市場の変化もあるので、
借金による購入は、現金買いに比べてリスクも高くなる。

投資も博打も儲けているときは、能書きを垂れる。
自分は天才だと錯覚する。
冷静になれと言われても聞く耳持たず。
人間である限り、仕方がない。
だからＡＩには適わない。　なんちゃって。

きわめて大雑把には、家賃の200倍くらいの物件購入なら
まあまあOKと言われていますよね。

しかし、現実的には、家賃の200倍の物件なんて
ほとんど見ないですね。

現金一括購入なら、家賃の200倍の価格で
指し値を入れればいいのでしょうかね。

家賃の200倍の価格の物件を現金一括で購入して賃貸に出すという場合、
元本が回収できるのは、何年後でしょうか？
税金＋管理費＋修繕費用は、大雑把に家賃収入の4割とします。
（200＋200×0.4）÷ 12 ＝ 23.3年

ですから物件価格が家賃の200倍でも、ランニングコストまで考慮すれば
そんなに安すぎる価格でもないような気がします。

それでは、
元本が30年で回収できるような物件価格は、家賃の何倍でしょうか？

（30×12）÷ 1.4 ＝ 257倍ですよね。

土地から仕込むマンションの場合、投資利回り10%が理想と言われます。ここのような超一等地でも8%程度は確保したいところです。例えば、2000年ごろ新築時に購入した当方の広尾の物件は8%を確保出来ます。
利回り3.3%なんて狂気の沙汰とはいえないし、どうしても欲しいなら現金一括払い以外に選択肢はないです。

>>2550 マンション検討中さん

投下資本に対してでしょ。
出口で帳尻があえばいいんです。

>>2558 匿名さん
バカですか？
都心の新築マンションで利回り8%超えるところなんてありませんよ笑
いつの時代ですか？

>>2558
利回り10%って表面ですよね。
表面10％でも、6000万円のマンションで家賃50万円、
3000万円のマンションで家賃25万円。

2001年ころの港区中古なら、そういう物件もあったよね。

>>657 匿名さん
買えない人のひがみに聞こえるからやめた方がいいです。

>>2562 マンション検討中さん
だーかーらーいつの時代の事？
昔はーなんて言っても意味がない。
何年遡る気ですか？
建設的な話をしましょう。

あまり高齢者をいじめないように
そのうち郵便貯金で10パーとか言い出しますよ

大昔に一軒二軒買っただけの素人が高説垂れるのは害悪で痛くて見てられないので、職場の後輩にでも先輩風吹かして満足しておいて下さいね。

二軒三軒買っただけの素人が先輩風吹かして満足している。

どの部屋が一番人気なのでしょうか？

最上階（プール）、南（安い）、北東（眺望）、北西（眺望）が人気。
まあ、全体的に人気。
新価格が絶妙なんだよな。

しかし、西にパークマンション100ｍ、東南に渋谷ホームズ30階？、北西にＮＨＫ90ｍの建て替えが将来ある。南の区役所、南西は住友だっけ？は建設中。

階数と価格を十分検討すべき、リセール時のために。

ここ凄くいい、
しかし、何故に定借?

>>2570 通りがかりさん

凄くいい、から定借

神宮前よりは南平台のパークハウスとかのほうが一緒に検討してる人は多いのかな

いま、渋谷青山で検討するなら、南平台、クヤクショ、神宮外苑の3つからでしょう
それぞれ微妙にキャラはちがいますが！

>>2573 匿名さん

微妙というより、まったくキャラが異なる。どれも損はない物件。

買えるなら欲しいっす。
場所最高だもんな?

このマンション買えば儲かるかな？

２倍になるよ。笑

2倍なら買おうかな 笑

南平台、ほぼ246

さすがに2倍にはならないとは思いますが…
1番人気はどのタイプなんでしょうか？

なら、1.5倍くらいにはなりますかね？

名前変えても連投1番人気は2581ちゃん　笑

来週抽選？

この掲示板に買う人は少しはいらっしゃいますか？

1番人気は確かHとJタイプだったような。
後は買えない高層階にも倍率ついてました笑

抽選？
要望書で倍率がついただけで、販売は別なんでは、、？

連投、スルー、連投、スルー
かわいそうな初心者マークさん。涙

>>2588 匿名さん

あなたは、どれを買われるのですか？？？

内緒。。。だけどヒントを教えてあげる。

私のお部屋は10人が申込みしてるんだって。

さて、どのお部屋でしょう。

Jかな？

当たり。。。

Hは今のところ何倍くらいですか？どなたか教えてください?

突如漂うポエマーだかメルヘンだか五本木◯子臭

Ｈは止めときなはれ、安物買いの銭失いといいまっしゃろ、リセールは厳しいおすえ。
１ＬＤＫの１億円はこの好景気が去りはったら、おわりどす。
ほかを見つけなはれ、探しなはれ。

知らん旦那はんや偉いはんを前に堪忍どすえ。
はい、さいなら。

>>2595 匿名さん
倍率下げさん？

倍率下げさんありがとう

K、Lの30階以下はコーナーだし、
狙い目かもと最終案を悩んでいます。

こんな高額マンションでもスレッドが賑わうって事は、金があるとこにはあるんだな。
3LDKって最低いくらなんだろ…
1LDKでも1.1億?だから2億とかか。
子なしの共働きでも無理だわ。
買えるのは医師夫婦とかNHK夫婦とかか。
NHK局員は買いに来そうだな。

そうどすなあ。Ｋ・Ｌよろしおすなあ。

目の前の渋谷ホームズの建て替えが検討されておますやろ
そこをぎりぎり避けはった方がよろしんとおますやろか
近所の方にお聞きしたら〇〇階とか言うてはったし
専門家の人が階高はここより低いんやないかと言うてはったなあ

抽選、当たったらよろしいおすな。
はい、さいなら。

>>2599 匿名さん
そのどっちでもない普通の共働きだけど、２億ちょっとなら普通に買えるよ。

>>2601 マンション検討中さん

まあ、一馬力でも、あるマンションで二億円の審査通ったな。しかし、資金手当てができるからって、営業マンも勧めるなよと思った。こっちは普通のサラリーマンなんだから。

結構金あるんですね、皆さん。
子供がいなかったら1.3億くらいまでは行けそうだけど、ま、子供がいるんでローンは9000万台が限界っす。
それでもやって行けるのかどうか。

金持ちの皆さん、グッドラック。。

西南と南の平均倍率が3倍らしいけどほんと？

>>2604 匿名さん
明日行くから聞いてみまーす

低層階を賃貸じゃなく分譲して欲しい

結局100戸で確定だね。

153か158戸分の100戸出しならまずまずじゃない？

南と西南がダントツの人気
現状最高倍率10倍前後

年内に2次あり

すごい人気なんですね
世田谷の定借が悲惨なことになってるんで上昇相場にストップがかかったのかと思いましたが、超都心部のタワーの需要は想像以上なんですね

>>2609 匿名さん
安いから倍率付きますよね

下層階の価格と比較してから判断したいのが皆の本音では？

＞＞世田谷の定借

ブランズシティかな。あれは駅からも遠いし仕方ないだろうね。

世田谷と比べるのは意味がないっす。

当たるかなぁ

キャピタルゲインでるかな?

>>2615 匿名さん

出ないよ。

>>2612 匿名さん

低層はパークホームズ仕様だけどね。

結構多くの部屋が抽選になるのですか？

ＭＲに聞いたら。

>>2617 匿名さん
ここなら仕様なんてどうでもいいような

>>2617 匿名さん

それはどこの情報ですか？

1期はパスしようかと迷ったんだけど、40ｍ2は坪単価高いらしいし、明日登録することに決めました。倍率が気になるけどイチかバチか勝負。

>>2621 口コミ知りたいさん

プラン冊子の後ろに、スタンダード、スーペリア、ペントハウス・プレミアムとあるでしょ？
22階より下はスタンダードで、22階以上よりグレードが落ちますよ。

>2622
外れても40m2には挑戦できるからね
そのための高層階からの販売なんだろうけど

>>2622 匿名さん
わざわざライバルを増やすことは普通はしません。

初心者マークの1行質問は、人の親切心をもてあそんでいますからご注意してください。

天気晴朗なれど波高し。
さあ、出陣。

>>2627 匿名さん

私も本日申し込みます。
絶望的な倍率でなければいいのですが。
お互い、グッドラック。

>>2623 匿名さん

天井高、天カセ、タイル以外の違いがあまりなさそうな気が

>>2626 匿名さん

どの投稿のことですか？

倍率情報ありましたら教えてください。

結局人気大したことなかったね。

希望が持てる倍率でした。
流石に空いているところはありませんでしたが。

南側申し込んできました。

希望の部屋は4倍だったので同じタイプの1倍の部屋にしました。
2倍なら可能性ありますからね。1番の方ゴメンナサイネ。
はじめてなので、今からドキドキです。

実は私も南側でした。当たればいいですね。

Hタイプですかねー

倍率ありの60-70の狭めを申し込む方はセカンドハウスか投資用なんでしょうか？
うちは実需で100なのと、次の予約したので流石に抽選はないと思いますが…

>>2638 匿名さん

倍率つかないなら、今日当選の連絡があると思いますよ。なければ、抽選です。
抽選でも、当選したときのために次回予約はします。

北東上層階も4倍だったような気がしましたよ。
上層階はそれなりの倍率だと記憶しています。
私も上層階だったので検討外ではありましたが、口頭で教えていただきました。
メモしていないので間違っていたら、すみません。

最高倍率はいかほど？

>>2632
人気、大したことなかったんですか？
どのくらいの感じだったんでしょう？

価格が価格だから、倍率はさほどでなくとも、一通り埋まっていたようですよ。
１倍でも100戸売れれば先ず先ずでしょう。

最高倍率6倍みたいですよ。
億ションでこれだけの倍率がつくなんて。
お金持ちっているんですね。
空いてるお部屋に申し込もうとしたらどの部屋も倍率ついてました。
だから結局、気にせず第1希望に申し込みました。
明日抽選ですが皆んな行きますか？
写真撮ってアップしてください！！

抽選会仕事で行けないので行く方は倍率表アップしてください！
ズルされないように。

抽選ではありませんでした。それはそれで悩んでしまうのは贅沢な悩みでしょうか？
このマンションの評価は本当に難しいです！高いのだか安いのだか、買ったほうがよいのかどうか、よく分かりません…
初志貫徹して第一希望に申し込めば良かった気もしています。

無抽選はうらやましい！私は3倍でした…

>>2647 マンション検討中さん

自分の欲しい部屋、階数で抽選のほうがよかったと、
少し悔やんでいます。今週悩んでみます…

私も抽選と言われましたが、最終日の経過など何となく対応に不信感を感じました。
広めの部屋を十分に買える予算はあるんですが、ここは止めるかもしれません。

>>2644
すいません、最終日に行かなかったので教えてください。

どの部屋も倍率ついてました。とありますが、100戸全てに倍率がついていた訳ではなく、希望のプランの中では空きがなく倍率がついていたということですよね？

>>2649 匿名さん
抽選なんて信じてるんだ
箱の中見たら愕然とするかもよ
売りたい客に、売りたい部屋を割り当てて行くための抽選も？ある

昨今のブラックボックス化した販売方法は、ネットで何でも情報が流れる世の中だからしょうがないのかね
とにかくコネと情報戦なのは確か

>>2651 匿名さん
そのために誰か行った人が何番が当選したか写真撮ってください。
よろしくお願いします。

ここは住戸別抽選？
抽選部屋が多い場合は倍率別抽選もあるよね。これだと各倍率で何番が当選したかわかればいいから確認しやすい。

ここは住戸別。つまりいくらでも不正ができる

>>2649 匿名さん

一番乗りで行けば抽選箱の中の確認できるよ。もちろんサクラが先回りしてるとか疑いだしたらキリないが、三井含む財閥系はクリーンにやっている印象。

北仲の倍率抽選は面白かった。
一番凄かったのは、トミヒサクロスの戸別抽選。
人人人、3会場に分けての抽選だったけど、半端なく盛り上がった。

購入を検討していましたがちょっと悩み始めました。
定期借地の割に価格が高いというのもそうですが、
以前の陸軍の監獄という書き込みを見つけてよく調べたところ
２２６の兵士がここで処刑されているのですね。収監されていたので慰霊碑があるのかと勝手に理解していました。
監獄はまだしも処刑場はさすがに気持ちが悪いですね。
念のため書いておきますが、別に他人に購入を辞退させるつもりで書いているのではなく
単純に自分が嫌だなと思って書きました。

終わったかな？
UPお願いします！！

長文ご苦労さん

只今抽選の真っ最中

あなたは本当にわかりやすい、正直者さん。

一倍以外の部屋って、ありゅの。？。

終わったかな？
UPお願いします！！

ここは一次は昨日締切で100戸も全て希望入ったのか？

当選の連絡キター(ﾟ∀ﾟ)！

おめ

やったー！キャピタルゲイン！

私も当選しました。
キャピタルゲイン狙って応募したわけではありませんが、
取れますかね？
将来的な渋谷の値上がり期待を考慮してですか。

手付け金5%の方、いますかー？

新築で買える人はいいけど、定借中古で買う人って年収あっても融資出るのか？

なんだこりゃ。
ＨＰ見たら1期2次、最上階2部屋が10億と15億。本日登録抽選とある。

手付は人によって（住戸によって）違うのですか？

手付金5%だと断られますよ。
キャンセル出ても教えてもらえません。

当選者のみなさん
おめでとうございます。
ここを購入できた皆さんは間違いなく人生の勝利者です。
キャンピタルもインカムも期待できますし、
何よりこの地にこのグレードのマンションに住めるチャンスを得たことが素晴らしいですね。唯一無二感の強いこのマンションは圧倒的は差別化が図られるとともに、きっと渋谷という地の再開発とともに認知もされていくでしょう。良いマンションにしていきましょう。末永くよろしくお願いします。

ありがとうございます。
でも、本当に当たるとは思わなかったです。
ラッキーそのもの。感謝、感謝です。
当選された方、これから当選される方、こちらこそよろしくお願いします。

こちらこそよろしくです(^ ^)

皆さんは落ちた人の気持ちを考えたことあるのでしょうか

2期もありますから気にしないでください。
2期は1倍か2倍の部屋にします。

下層階の方がキャピタルもインカムもあるんじゃない？

1期3次は年内にあるのかなあ？

年内で3次までやるみたいですよー

ありがとうございます。
早速ＭＲに電話してみます。

落選者が多かったからですね。

60平米だと45万くらいで貸せますか？

共用施設にスタディルームがあるみたいなんですけど、
どんなデザインになるかご存知の方いらっしゃいますか？

3次は来週？

書き込み少ないですが人気ないのですか

ここを買うような人は、あまり書き込まないのでは？

そうだね。いかに買えない冷やかしが多かったかがよくわかる。一期一次が終わったと同時に一気にいなくなる…まあまた二期始まれば、買えない冷やかしが集まってくるのでは？
これは人気高級マンコミュスレではあるあるです。

確かにここで当落にかかわるコメントをしている人は１０件以下のようですから
つまりちゃんとしたコメントは１割以下でしょうね。
私は冷やかしの書き込みが大半だと理解しながら、情報源の一つにはしています。
でも他の億ションの板はもう少し書き込みが多い気がするので書き込みが少ないと書きました。

キャンセル情報ありませんか？

即日全戸完売ではなく、まだまだ戸数残っているマンションですよ。

>>2690 匿名さん
タイプによってはキャンセルありませんよ。
全戸完売とは出したお部屋に対して全戸申し込みが入ったということ。
ローン通らない人もいるから営業担当に連絡してみてはいかがでしょうか？
キャッシュならなおよし。

>>2689 マンション検討中さん

次期販売には、気になるタイプのお部屋はないのですか？

南側方角の区役所抜ける列が希望でした?

>>2693 マンション検討中さん
はい。

>>2694 マンション検討中さん
確かにその列が一次の狙い目ですもんね。

>>2695 マンション検討中さん
南か西南あればぜひ

南向きキャンセルするつもりです。

>>2697 匿名さん
間取りタイプは？

>>2698 匿名さん

南は１つしかありませんよ。

>>2699 匿名さん
Jですねー何階？

西北（E）中層階はキャピタル出る？

>>2701 匿名さん
出ると思う。
けど南、西南の方がもっと出ると思う。

31階以上ならＩかもね。

>>2703 匿名さん
JかHでしょ。キャンセルある？

この物件は本当に割安なのでしょうか。

販売価格の内訳として建設費70％権利金15％前払地代15％程度とのことなので価格表
を見ると土地権利金地代を合わせた土地関係価格は土地持ち分の坪単価は3000万円程度。

これは路線価から割り戻した実勢価格の約２倍。解体準備金を70年間で建物坪あたり70万円
程度を積み立てることを考えると、土地コストは通常の土地所有権マンションとあまり変わらないレベルですね。

場所柄土地代は実勢価格の２倍以上はするとは思いますが、区役所建替え費用、デベ
の利益ががっぽり乗っているからでしょうか。

所有権なら坪９００～１０００くらいでしたでしょうからね。そう考えれば割安では？

どういう計算なんだ…坪3000万とかその辺の数字はどこから来るのかわからん

まっ、唯一無二の立地だからな。
賃貸で住むより安いと思えばえーやん。
細かい数字出したって高かろーが欲しいものは欲しい。

Jキャンセルしたら教えてください。
欲しいです。

>>2708 マンション検討中さん
隣のパークマンション所有権で建て替える。
坪単価ここより必ずしも高いという訳ではなさそう、知らんけど

>>2705 マンション検討中さん
手付金の説明では地代全てで坪100万程度

>>2710 匿名さん
隣のパークマンションは坪1000との噂だよ…
所有権だから当たり前だけどね

まだ隣は立つまでに時間がかかるでしょ。
南向きの30階以上がいいのかなと。

三次に32-Iが出たのですね。事業協力者が買わなかった…

高層階の人気は北側と聞きましたが、価格的にバランスが良いのは南側と言う事ですか？

>>2707 匿名さん
概算2億の部屋として3割が権利金、地代なら6000万、持分敷地は部屋の広さを全体床で案分すると2坪程度。よって坪3000万。

>>2706 匿名さん
その根拠は？

>>2715 マンション検討中さん
意味不明笑笑
だから何？

ココを買えない人が隣の建替買えるわけないじゃん。
いつになるかわからないし、値段もわからない。
しかも四方囲まれてる。
所有権でもそれは嫌だわ。

>>2717 匿名さん
意味不明じゃなくて君の頭じゃ理解できないだけだな。簡単な算数。
定期借地の割に土地関係費がかなり取られてるということ。
ついでに解体準備金は平米240円取られるから75平米の部屋で70年で1500万円。
色んなところに利益乗せすぎだな。
そういうことを指摘されて捨て台詞でごまかそうとしてるのかな。君は業者だな。

>>2710 匿名さん
坪100万というのは部屋の床で割った数字でしょう。
土地の価格の評価はあくまで土地持分でする必要あり。上の計算は土地持分2坪で3000万円払うから坪1500万円。路線価から割り戻した実勢価格の2倍。土地の価格は場所により実勢価格より安いところもあれば2倍以上の場所もあるからこれだけで判断はできないが。

唯一無二?
希少価値はあるとは思えるがそれは言い過ぎ。
絶対額が高くてもコスパが良いもは買うけど、
割高なものは欲しくても買わないな。
割高でも欲しいというくらいだから申込したんだよね？
それとも口だけ？

>>2720 マンション検討中
貴方の書いてることは計算すれば普通に理解できますので大丈夫ですよ。

私の言ってるのは土地の持ち分とは無関係の話です。
抽選の説明の時に営業から手付金は地代除く10％と言われました。
おそらく契約書には書いてあるんでしょうが、その地代が坪あたり約100万だったということだけです。

ほんとだ。南向き32階が売りに出てる。
今日の10時から13時の受付期限。
風邪ひいたので会社休みます。

一応、坪あたりとは土地持ち分ではなく、部屋の専有面積です。

>>2719 マンション検討中さん
理解できますが、だから何？ってこと。
買わなきゃいーじゃん。
そしてこのスレッドこないでください。
気になってしょうがないのかしら。

南向きは人気ＮＯ１のタイプじゃん。しかも３２階。
坪単価もグロスも魅力的だし、眺望良好、３ＬＤＫ、行燈部屋も４畳あるし・・・。

>>2725 匿名さん
意味不明といったかと思うと理解できると言い出すのは何？適当人間だな。もっと論理的な議論をしないとな。
買わなきゃいいじゃんだって？
買おうか真剣に検討してるから計算してるんだよ。
感情的になるとこらからして、やはり業者だな。

計算、計算って、いやに単純な計算だな。
定借は複雑だよ。税理士でも経験者でないとわかんないくらいだからね。
何をもって割安か割高かの判断は難しいよね。

横からゴメン。

今日の締め切り、13時なんだ！
超短期勝負…14時抽選。
三井さんも売るためにゲリラ戦ですね。

１次外れた人の個別の要望を聞いてはめ込んでるのでしょう。
表面上は抽選と言いながら短時間の公表で実質無抽選ねらいですね。

>>2724 匿名さん
不動産の坪単価とは土地、建物別々で考えるべき。土地は容積率が同じではないので、マンションの部屋の床で割った坪単価は一つの目安にはなるが、比較の基準がずれる。
原価法的に不動産の価格の検証をするには土地持分と建物持分を分けて考えないと実態が見えない。

>>2728 匿名さん
マンションは所有権でも建て替えは容易ではないので、結局70年もすれば数坪の土地が残るだけですから、貸借で70年と実質的に変わらないので、確かに割高か割安かの判断は難しいとは思います。
単純とのご指摘ですが、詳細に数字を出すと部屋が特定されるので概算数字で出してるだけです。

1期3次も完売となったんすかね？

>>2733 名無しさん
完売！まあ客がついてる上での売り出しだからね

一期一次も完売？

結局、ここまで何戸売れたんですか？
22階以上で何戸残ってるんでしょうか？
HPで何戸完売御礼とか書いてくれればいいのに。

なんでそんな気になるの？モデルルームに連絡すれば？

>>2737 匿名さん
人気度合いを知りたいのでしょう。
申し込みが当たったけど買おうかどうか迷ってる、又はこれから申し込みをしようか考えてるんでしょう。完売でない場合は値段が下がるかなと期待してるとか。
あとは人気の場合は権利を取って利益を上乗せして売ろうと考えてる悪い人かも。

>>2738 マンション掲示板さん

悪い人w

今の市況が続くならここは値段は下がらないかと。

>>2732 マンション検討中さん
マンションも色々で、土地価格が非常に高い場合、新築時でも、建物価格より土地価格の方が高い場合もあります。要するに資産の半分以上が土地と言うことになり、土地は劣化しませんので、資産価値は減少しません。むしろ土地価格の上昇とともに、資産価値が増加して行きます。このマンションの場合は、70年後には更地にして返還しなければならないので、土地の資産価値はかなり小さくなりますね。その分価格が低くなっていると言うことでしょう。

>>2741 通りがかりさん

それが定借という制度そのものだから当たり前。

>>2741 通りがかりさん
当たり前の話ですやん。

それらを踏まえた上でここは需要がある、と言うのが市場の答えだとは思いますが…

やはり定借物件は難しいですね

>>2741 通りがかりさん
だからなに？

>>2745 匿名さん
こういうところで、よく人の意見にそういう言い方する人間がいるが、ちゃんと自分の意見を言ってからコメントすべき。
色々なレベルの人間が見るのだから自分は当たり前だと思っても、参考になる人間もいるはずだし。

>>2740 匿名さん

今の市況はあと数年で必ず悪くなるでしょうね。ただし、局地的に渋谷の市況は良くなるかもしれませんね。
私はそれにかけることにしました。

下がれば上がる、上がれば下がる。
だから、近い将来下がることは間違いない。
その次の将来は上がる。ただの、循環。

すみません。今更な質問で申し訳ないのですが、ここの地代は前払いで一括払いとお聞きしたのですが、最初に諸経費として支払うのでしょうか？その場合いくらくらいの支払いなのでしょうか？

定借って、定借の期限には全くの無価値になるっていうことですよね。そう思うと、さすがにこの値段は高いなあ・・って思っちゃいます。。。

モモレジさんのブログ（解説）を読んだら参考になるよ。

借地権は実際は何の問題もなく逆に優良物件も多いのに、転売市場では予想以上に不評でほとほと参った経験がある。
ここはそういった常識を打ち破る、初の物件になる可能性を感じる。
けど、マンション購入層の審美眼って高額帯でさえかなり低いんだよな・・・
あと融資（ローンに限らず）の担保価値は必ず低く見積もられるか断られる、これは自称プロ評論家の誰もはっきり言わないけれど事実。
ここの2軒目、融資で行こうとしたら大手三行共にゼロ回答だった。ちなみに中小、小規模事業者でも、赤字でもない。個人の住宅ローンなら大丈夫だったけど。

定借に関係なく、住宅ローン以外の融資は厳しいよ。
3割自己資金を入れれば大丈夫だと言われたけどね。
スルガの件における金融庁指導が一段落したら（半年か1年）、少しは甘くなると思う。
今は銀行も金融庁には歯向かえないからね。

>常識を打ち破る、初の物件?

沖さんが、定借で含み益１億円出しているのに？
モデルルームに行ったなら、紙もらったでしょ？

定借だからここのセカンドマーケットは全く予想できません。そこが不安と言えば不安。ただ特に南向きの坪単価は魅力的。買うかどうかの難しい選択ですね！

>>2755 マンション検討中さん

南はお買い得過ぎます。バーゲンセール。北との眺望による単価差差は、中古では縮小するので、値上がりする確率大。

南側は、当初より約3000万円近く低い値付けになりましたから…もちろん最初が高過ぎたのでしょうが。かなりリーズナブルだと思います。

>>2757 マンション検討中さん
南向きとは南西？南？南東？すべてですか？

南向き全体ですが、南と西南が大きく下がりました！

>2757
坪600以下？

西南は下がったと言っても29階以下はお見合いの可能性がありますからね。
それと、3Ａならともかく1億以上の1ＬＤＫは悩ましい。

南東はもう少し人気になってもおかしくなかったのでは？
南東側に渋谷ﾎｰﾑｽﾞ建て替えがあるとしても。

南はどうしてここまで安くしたのか？？？　いわゆるパンダ。
行燈とはいえ3ＬＤＫ、31階以上は行燈部屋も4畳あるし。

南方面はこれから建つ建物とお見合いになると思うのですが、中層階以上ならうまく眺望抜けるのでしょうか？

そうなると北方面の坪850?は少々高く感じてしまいますね

定借だからといっても、地代も権利金も全額含まれた価格。
解体準備金もほぼ土地の固定資産税と同額。
う～ん、激安だと思うけど、人気はパッとしないですよね。

皆さん下層階を待ってるのですかね～。だとしたら三井の誤算。

将来お見合いの可能性のある角部屋Ｉタイプをお隣中住戸Ｊタイプより安くした。
それにより、Ｉタイプが非常にお買い得に見えたため人気が集中した。
その分、Ｊタイプの人気がなかったので、お買い得Ｉタイプよりも更に下げざるを得なかった。
これが南向きＪがバーゲンセールになった経緯。

>>2762
今回販売対象の22階以上なら南でも眺望は抜けます。確かに同じ間取りの北側は、眺望は素晴らしいですが高いですね。

>>2764 匿名さん
Hタイプが下がった理由は何ですか？

>>2761 匿名さん
JとHが同じ単価はすごいよね。普通は1Lの方が面積狭いから3Lより単価高くなるのに…

階数にもよるけど、２２階ならＥも単価的にはＪと同等。おまけに３ＬＤＫ，角部屋。
広いからグロスが高くて手が出なかったが、予算があえば欲しかった。

ここは高層階の現金買いで数億円の高い部屋、坪単価安い部屋は売れてるけど、A、CやMの単価高い所は一期で全く申し込み入ってない。値付け高すぎるのもあるけど、1億後半から2億は本当に値動き悪い。
後は22階以上の安値が坪600強だから、下層階が坪600以下でかなり安く売り出されるのが一番のリスク要因。
建築は詳しくないが、他の定借より解体準備金かなり高いのはタワマンだからか？

21階以下も北やその隣などは、勿論、同じ方角の上層階よりも安いですが、南の坪600までは下がらないと聞きました。本当かどうかは保証できませんが。
南低層は、区役所とお見合いなので、坪600から更に下がると思います。

南西、南東の低層はどこまで下がりますかね?

低層階は北側方面と東側方面しか分譲しないでしょう。
355戸から上層階の戸数を差し引くと、前立てのない北側と東側となります。
狭い低層西側と南側は分譲しないのではないかと。

担当者の話とも合致します。