パークコート渋谷 ザ・タワーってどうですか？

定期借地で残期間があと30年とか短くなってきた時の物件価格がどうなるか、一応気になりますよね。まだ例もないでしょうから。

杞憂。自分はその前に売却するつもり。

パークコート神宮前の中古の売出し価格が参考になるかも。

東急建設で3月着工/渋谷区役所建替え住宅棟/三井不レジら



　三井不動産レジデンシャルは、東京都渋谷区、三井不動産、日本設計と官民連携で進める（仮称）「渋谷区役所建替プロジェクト」のうち、住宅棟の施工者を東急建設に決め、３月に着工する。２０２０年９月の完成を目指す。設計は日本設計。当初計画していた免震構造を制震構造に変えたほか、規模も変更した。
【制震構造に変更】

　住宅棟の規模はＲＣ造地下４階地上３９階建て延べ６万１５００㎡で、最高高さは１４３ｍ。住宅戸数は５０５戸、駐車場は１６１台となる。直接基礎を採用する。
　当初計画では地下３階地上３９階建て延べ６万０４２０㎡の規模で免震構造の採用を想定していたが、ともに変更した。地下１階と地下２階の間に予定していた免震層は８７３台収容の駐輪場と設備機器スペースとして活用する。
　地下階数は増えたものの、深さは変わらず、地下の建築面積は減少し、掘削土量約２万１０００m3を削減する。工事車両台数の減少により、ＣＯ2も削減できる。
　今後は３月に山留め・土工を始め、１８年２月ごろに地下、１１月ごろに地上の各躯体工事に着手する。
　住宅棟の建設地は宇田川町２８－４９ほか。庁舎と公会堂の敷地のうち、４５６５㎡に７０年の定期借地権を設定して整備する。民間事業者はマンションを建設・分譲し、定期借地期間終了後、区に土地を更地返還する。
　庁舎・公会堂（宇田川町２８－２０ほかの敷地７８５５㎡）は、東急建設の施工で１９年５月の完成に向け工事が進められている。設計は日本設計。規模はＳ・ＲＣ・ＳＲＣ造地下２階地上１５階建て延べ４万２０００㎡。
［ 2017-02-15 4面 面名:４面］

上に伸びたのでアスペクト比の関係で免震から
制震になったとかかね。コスト的にはコンクリの量も
増加するのでコストダウンにはならなさそうだけど

去年の記事と比較しましたが、地下３階⇒地下４階になっただけで、
地下深度も建物高さも変わってないように思えます。
最近は免震技術も発達しかなり縦長でも免震可能ですし、
アスペクト比以外の原因（建物形状、地盤、敷地への可動部設置可否、など）で
何かが免震を諦めざるを得なかったか、もしくはコストダウンではないかと。
通常だと、コストは免震＞制震で、免震が5%程度高くつきます。
（超高層だと梁柱を大きくしなくて良い分コストが逆転することもあり）
計画時より建設費上がるし、人はいないし、工期遅れるし、で仕方ない面もあるのでは。

>>23
>パークコート神宮前の中古の売出し価格が参考になるかも。
もしそうだと某千桜以上になりそうで、残念。

定期借地50年のパークコート神宮前は
2009年の新築時点で坪平均320くらい
現中古は坪平均330万くらい

市況もあるけど上がってるんですね。
ここも地代と価格次第ですが期待出来そうですね

今がピーク説もあるので、なんとも
中央区、港区、江東区以外は、2040年までに人口は減っていく予想もあるし
下記みても渋谷区は減少傾向なのは確か
http://www.metro.tokyo.jp/INET/CHOUSA/2012/03/60m3t200.htm

クヤクションとしては豊島区のほうが数段上だね。

　

まあ今年販売されるなら一番の注目物件なのは間違い無しだな

当初計画より大幅うしろ倒しだからねえ
建設ラッシュなんで仕方なし

遅れても良いもの作って欲しい

定借だけどブリリアタワー代々木公園より高くなるね。
低層で坪400万、最上階なら坪1000万でも売れるだろ。
資産というより消耗品として買う層からしたら価値が減損しようが
ここの展望はいくら出しても欲しいでしょう。
私は泡銭ですが30階あたりを坪700万くらいなら買いたい。いやいくらでも買うｗ

やっぱり北向きの部屋が高いのかな？

>>28 匿名さん

定借の50年ものは買わない方が良い。と、住宅評論家や住宅ブロガーたちがよく書きます。70年ものならともかく。

>>36 匿名さん
そうは言っても価格次第でしょ。
仮に３０年でも安けりゃ買う。
価格が決まってからの話しだな。

>>37 匿名さん

例えばその30年なら、ローンも30年以下しか借りられないので、中古での買い手が減るのだそうです。

資材・人件費ピーク時の建設で確実にブリリアより高いだろうね。
そして代々木公園に一番近いタワマンはこっちになるんだから笑
区役ションどころか区億ションって来年には皮肉られてるでしょう。。

池袋の区役ションの最上階ペントハウスが売りにでてる。
当時は2億400万だったのが2年落ちで3億2000万・・
当時は現金一括買いが4割だったってことで渋谷区役ションも瞬間蒸発だよね。
倍率下げるために全部億ションにしても即完でしょうｗ

そうですよね。ここは立地がとてもいいですよね。借地じゃなかったら私も買いたいです。
住むのであれば、賃貸でいいかもですが。

>>41 匿名さん
立地と言えば、スムログでマン点さんの過去記事を見ると
今話題の新航路の一つが、この区役所跡地真上を通過予定みたいですね。はてさて、どうなるか。

スミフは資金あるから残ってでも値下げしないで高値キープさせるからここは吊り上げるでしょう。
抽選っていっても抽選じゃないアレもあるし。なんでもありません。

新航路ってそんなに影響ありますかね？時間帯も限られているし。いろんな人がいろんな所でネガってるけど。

とはいえ、80dbaて結構な騒音だぞ

飛行機好きの人、以外には影響あると思いますが。

結局他のスレでも話題にはされても盛り上がらず大した問題とは認識されてない感じだから
さしたる影響もないのではないでしょうか。

仮に飛行ルートになったら渋谷区のマンションの半分くらいは音聞こえるようになる。
欲しい人がネガキャンする程度だったのが、売り出されたら倍率20倍以上で妬みネガキャンすごくなるよｗ

結局そんな問題の優先順位は低いといのは他の物件で明らかですからね。同じ方が頑張ってネガキャンしても大した意味はないし効果もない。

>>49 匿名さん

白金の方は効果あったんだか、イマイチの売れ行きらしいですが

>>48 匿名さん
ルートが
敷地の真上、はまた別でしょう。スムログでの予想だから実際に真上になるかどうかは知りませんけど。

別にこの物件を貶める気は更々ありませんが、参考までに。
飛行機の騒音は体験したことない人には想像が難しいです、実際私もそうでした。
以前町田市に仕事で何回か行ったのですが、近くに厚着基地がある関係で飛行機がたまに遥か高く頭上を通過します。
あれはうるさいとかいうレベルではなくて、体の中から音がなってるのかと錯覚する程に体中に響き、体中が震えるように感じるんですよ。
屋外を歩いてる時はもちろん、安いオフィスビルの壁なんてものともせずにです。
この物件や白金の物件を検討している方は一度体験してみた方がいいと思います。
住んでみると慣れるでしょうが、ゲストはビックリするでしょうね。

連続投稿ご苦労様です。飛行ルートが通ろうが数十倍の倍率で売り出されるのは確定しています。

厚木基地の近くに実家があるが、あんなもの慣れの問題だな。戦闘機の方がずっと五月蝿いが
それでも慣れる。そして大して気にもならなくなる。別に体験云々でどうこういう気もないが
さしたる問題にならないというのが現実

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/617779/

あとこの通り誰も興味ないのか2レスだけ、内容含めるとまともな返信一つもないようなレベルの問題ですね。

平均部屋単価が1億円以上のブリリアタワー目黒で平均4倍以上って・・・
ここは借地だから安かったら10倍超えてしまうよｗスミフが所有権並の根付けで3倍に抑えるのを願ってる。
いくらでもいいからここが欲しい人だけで完売いけるんだから頼むぜ！

スミフじゃないし・・・

小さい部屋つくらないかなー

免震やめたのか、がっかりだわ

借地だけど66㎡1億でいいよ。下層500、上層800万、ペント1000。借地でこれなら2～3倍かなぁ。
庶民の申し込みは出来るだけカットしてほしいｗ

施工は渋谷の開発といえば東急ですから、東急建設なら気合い入れてくるん作るじゃないですかね。

東急じゃなくて、スーゼネだったらよかったのに。免振から制振に変えたり、とちょっと残念。
多少高くてもいいから、いいもの作ってほしいな。
いいものなら、この立地であれば買い手はいくらでもいるだろうし。

そういえば総理大臣の本宅の近くですね。こちらの物件

安倍さんちは神山町だからブリリアタワー代々木公園のほうが近い

ブリリアタワー代々木公園の坪550万円代とシティタワー恵比寿の坪600万円代が
即日完売が出来るかでここの運命がｗ
とは言っても、ここは定借だけど建築費最高値＋立地最強を加味したら坪500以上でしょうけど

代々木公園までは若干距離があるんですね。
ＮＨＫの建て替えでビューがかぶらなければよいですが、それによってだいぶ価値がかわるのかも。
渋谷区初のパークコートタワーだろうから、定借でも坪600～かな。
坪500なら全戸倍率2桁の瞬間蒸発でしょうね。苦笑

>>67 匿名さん
免震から制振に格下げした時点でパークコートではない気がするが。

この規模ならパークコートタワーでしょう。
坪700でも買うわって人が500人いればいいわけだから強気でくるのでは。
最上階坪1000オーバー、上層800～1000、中層700、低層600。
定借でブリリア目黒と同レベルでくるんじゃない。今思うと神宮前の定借は安かったねｗ

神宮前なんて分譲時は坪250万とか。それが10年落ちで坪400万で売れるから最高だね。
区役ションの坪600万が10年後に坪900万で売れるから買いです！