| 物件概要 |
| 所在地 |
東京都渋谷区宇田川町28番49他（地番） |
| 交通 |
東急東横線 「渋谷」駅 徒歩8分
東京メトロ半蔵門線 「渋谷」駅 徒歩8分
東京メトロ副都心線 「渋谷」駅 徒歩8分
山手線 「原宿」駅 徒歩12分
東京メトロ千代田線 「明治神宮前」駅 徒歩11分
東京メトロ副都心線 「明治神宮前」駅 徒歩11分
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| 種別 |
新築マンション |
| 総戸数 |
503戸（総販売戸数481戸） |
| そのほかの情報 |
構造、建物階数：地上39階 地下4階建
敷地の権利形態：定期賃借権（準共有、借地権の期間:2093年9月30日まで約70年。期間満了時に更地にして返還することが条件です。建物の買い取り請求・契約更新及び改築等による期間延長は一切できません。※借地権の譲渡・転貸は売主への事前通知をしたうえで可。）
完成時期：2020年08月竣工済み
入居可能時期：即入居可 |
| 会社情報 |
| 売主・販売代理 |
[売主・販売代理]三井不動産レジデンシャル株式会社
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| 施工会社 |
東急建設株式会社 |
| 管理会社 |
三井不動産レジデンシャルサービス株式会社 |
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| 分譲時 価格一覧表（新築）
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» サンプル
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分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
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| ￥1,100（税込） |
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パークコート渋谷 ザ タワー口コミ掲示板・評判
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1201
マンション検討中さん
>>1197 名無しさん
商業地としては若者の街に
こだわり過ぎたから
ヒカリエでさえ、20ー30代ターゲットで
高級感ないし。
消費のポリュームゾーンは40代半ばだから
そこを取り込めなければ難しい。
新興企業のテナントととしては、今後も
発展していくでしょう。
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1202
マンション検討中さん
>>1198 匿名さん
まだ立ってもないし
立つ前からゴジラに出演して重石になる
活躍ぶり。
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1203
マンション検討中さん
>>1196 匿名さん
すでに、青山あたりのテナント賃料平均は坪で3000円くらいしか変わらんよ。
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1204
匿名さん
渋谷の再開発は成功すると思う。
東急さんはマジ本気。
一連の再開発の建て替えに便乗して西武百貨店の建て替えもほぼ確定。
NHKの建て替えもここには好材料じゃないかな。
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1205
匿名さん
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1206
匿名さん
東急には誰も期待していないでしょう。
三菱か三井なら良かったのに。運がないというかなんとやら。
このパークコートタワーには全く影響はないですけどね。
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1207
匿名さん
>>1206 匿名さん
鉄道会社をなめたらいかんよ。
あとここも三井だし宮下公園も三井だよ。
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1208
マンション検討中さん
新宿もある京王と違って東急は渋谷一本足打法だからな
採算度外視でGoogle誘致するあたりも気合いが違うわ
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1209
マンション検討中さん
ここって販売価格に地代含むとありますが、もし10年住んで売却したいってときはその地代はどうなるのですか？結局地代込みの高値売却ってむすがしいのかな？
神宮前みたいに安いけど地代掛かるって売り方できないと思いまして。
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1210
マンション掲示板さん
>>1207 匿名さん
鉄道会社は都市導線含め街自体を作るからね
二子玉川とか自由が丘とか田園都市線沿線は
かなり成功した
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1211
匿名さん
渋谷再開発は成功するだろう。
だがいかんせん山手線外側に向かって８分は遠い、遠すぎる。青山方面とは訳が違う。
結局、相対的な割安感を出してくれるかどうか次第。
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1212
名無しさん
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1213
匿名さん
羽田への飛行機が、ここの真上付近を通過するそうなのに
車輪出した飛行機の下のマンションに高級感があるやら。
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1214
匿名さん
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1215
マンション検討中さん
>>1212 名無しさん
プールは最上階のプライベート設備だから庶民は享受できないでしょ？
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1216
マンション検討中さん
定借は考えちゃうなー
渋谷の中でも住む場所じゃないしね。
渋谷であれば松濤あたりでちょっと頑張って2LDK買うなー
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1217
匿名さん
地代を引渡時一括払いだから所有権と殆ど同じですよ。
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1218
匿名さん
地代一括払いの場合って、転売時の税金計算上はどのような扱いになるかご存知の方います？ 購入時の諸経費の一種ということで原価扱い？
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1219
匿名さん
家賃分が
取得費の金額から毎月毎月下がってしまいますよね。
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1220
マンション検討中さん
借地料一括というのは、210億円を505戸で分割なのでしょうか。それとも、販売戸数の355戸での分割なのでしょうか。
150戸は三井不動産が賃貸として出すはずですので、三井不動産としては販売する側だけで借地料の全額を持ってもらいたいと思ってるのでは？
単純に全戸同じ面積として、総建築面積の7割が住戸に当てられるとすると、一戸平均85m2＝約26坪となります。
借地料は、355で割ると一戸あたり6000万円
（もし好意的に505で割ると4200万円）
上物が坪当り200万円かけて建設していたとすると、上物で5200万円
（ソースは以下、坪当り100万円で高い方だそうです。坪当り200万円なら、相当なもんかな、と）
https://www.zakzak.co.jp/smp/economy/ecn-news/news/20140223/ecn1402230...
建築費用として、85m2で11200万円
上物の3割を利益として享受するとすると
85m2で6000+5200×1.3＝12760万円（坪490万）での販売になるんではないでしょうか。もし、505戸で割って、三井不動産も150戸分の借地料を支払うのであれば、10960万円（坪420万）
もしあくどい計算で、355戸で割った挙句土地代に関しても3割乗せて利益をぶんどりたいなら
（6000+5200）×1.3＝14560万円（坪560万円）
あとは、三井不動産がいくら建設費を削って利益は乗っけたいかによって、前後するかとおもいますが、坪当り500万円とかが、いいとこなんじゃないでしょうか。
坪単価800の場合は、20800万円の販売で、三井不動産が82%の利益
坪単価1000の場合は、26000万円の販売で、三井不動産が130%の利益
建設費用をおしめば、利益率はさらに上がっていきます。
なので、借地料込みで坪500万円を超えてきたら、割とあくどい計算をしていると思うのですが、どうなんでしょうか。
坪800だのと言っている人は、何を根拠にその数字が出てくるのか教えていただけますでしょうか。
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