パークコート渋谷 ザ・タワーってどうですか？

70年借地権だけど区役所と一体化の開発だからしっかり補修メンテは行われそう。
一応住宅棟とは分離してるようだけどね。豊島区の区ヤクションという分かりやすい
モデル例もありますし、価格次第で人気になるのではないでしょうか。

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ここいいですよね。

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ここは待ってる人多いでしょ。
神宮前みたいな地代にならなければいいのだけどね。

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施工は庁舎と公会堂に関しては東急建設です、こちらも同じ可能性あるのではないですかね

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ここか馬車道が今一番興味あります！

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決して駅から近くもなく朝はセンター街のゴミ山の脇を通り過ぎて出勤して
仕事で疲れて若者が騒ぐ喧騒の中帰宅する。
渋谷の駅前に出れば何でも揃う便利さはあるものの好き嫌い分かれそうな立地ですね。

代々木公園が割と近いことはメリットですが、日常の買い物はどこでするのでしょうかね？
デパ地下やネットスーパーでしょうか。
OKストアやハナマサが遠くない距離にあるので週末にまとめ買いも可能かもしれませんが
果たしてこの立地は便利なのでしょうかねという疑問
それでも人気？になりそうなのですよね？

ちょっと色々皆様の意見をお伺いしたいです。

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若者ならともかく、年配者が自宅として買う様な物件ではないと思います。

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買うでしょ。というか年配しか高額だから買えないでしょ

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>>6 匿名さん
センター街は通らないでしょ。

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決して立地はよくないし、定借だし。難点多すぎ。話題だけでは無理がある。

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>>10 匿名さん
立地良くないかなぁ？悪いと言われれば悪いけど、パルコや宮下公園の方の再開発もあるし、NHKの建て替えとかって話もあるんですけど。

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渋谷、表参道まで数分、代々木公園も至近、週末のイベントは五月蝿いと感じることもあるが住んで楽しい立地ですよ。渋谷駅の建て替えも順調に進んでいますし、綺麗になり使いやすくなるでしょう。今後もこの周辺や反対側含め再開発計画多いですし楽しみですね。

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>>6 匿名さん

駅まで最短で歩くならセンター街は通らない方が早いでしょう。この物件が建つのは税務署の辺りなので、徒歩8分くらいで駅に着けると思います

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とりあえず今年1番の注目物件だろう

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>>8 匿名さん

年配者が、ここに住んで何を楽しむのかな。

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http://mansion-madori.com/blog-entry-4640.html

この方の中でも注目物件のようですね。
富裕層が放っておかない立地だと..
借地料次第ですが借地云々もさほどデメリットでもなさそうですね。
千桜タワーも高い借地料がと散々言われましたが早期に完売しましたしね。

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その人だけじゃなく、ここに注目してる人は相当多いよ。

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絶対買いたい

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>>16 匿名さん
リンク先を読んだけど
三井も地所も野村も、誉めまくってるだけじゃない。いつものブッタ切り無しで。

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自分の注目物件だからでしょう。そうでもない物件は話題にも挙げないということでしょう。

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定期借地で残期間があと30年とか短くなってきた時の物件価格がどうなるか、一応気になりますよね。まだ例もないでしょうから。

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杞憂。自分はその前に売却するつもり。

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パークコート神宮前の中古の売出し価格が参考になるかも。

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東急建設で3月着工/渋谷区役所建替え住宅棟/三井不レジら



　三井不動産レジデンシャルは、東京都渋谷区、三井不動産、日本設計と官民連携で進める（仮称）「渋谷区役所建替プロジェクト」のうち、住宅棟の施工者を東急建設に決め、３月に着工する。２０２０年９月の完成を目指す。設計は日本設計。当初計画していた免震構造を制震構造に変えたほか、規模も変更した。
【制震構造に変更】

　住宅棟の規模はＲＣ造地下４階地上３９階建て延べ６万１５００㎡で、最高高さは１４３ｍ。住宅戸数は５０５戸、駐車場は１６１台となる。直接基礎を採用する。
　当初計画では地下３階地上３９階建て延べ６万０４２０㎡の規模で免震構造の採用を想定していたが、ともに変更した。地下１階と地下２階の間に予定していた免震層は８７３台収容の駐輪場と設備機器スペースとして活用する。
　地下階数は増えたものの、深さは変わらず、地下の建築面積は減少し、掘削土量約２万１０００m3を削減する。工事車両台数の減少により、ＣＯ2も削減できる。
　今後は３月に山留め・土工を始め、１８年２月ごろに地下、１１月ごろに地上の各躯体工事に着手する。
　住宅棟の建設地は宇田川町２８－４９ほか。庁舎と公会堂の敷地のうち、４５６５㎡に７０年の定期借地権を設定して整備する。民間事業者はマンションを建設・分譲し、定期借地期間終了後、区に土地を更地返還する。
　庁舎・公会堂（宇田川町２８－２０ほかの敷地７８５５㎡）は、東急建設の施工で１９年５月の完成に向け工事が進められている。設計は日本設計。規模はＳ・ＲＣ・ＳＲＣ造地下２階地上１５階建て延べ４万２０００㎡。
［ 2017-02-15 4面 面名:４面］

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上に伸びたのでアスペクト比の関係で免震から
制震になったとかかね。コスト的にはコンクリの量も
増加するのでコストダウンにはならなさそうだけど

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去年の記事と比較しましたが、地下３階⇒地下４階になっただけで、
地下深度も建物高さも変わってないように思えます。
最近は免震技術も発達しかなり縦長でも免震可能ですし、
アスペクト比以外の原因（建物形状、地盤、敷地への可動部設置可否、など）で
何かが免震を諦めざるを得なかったか、もしくはコストダウンではないかと。
通常だと、コストは免震＞制震で、免震が5%程度高くつきます。
（超高層だと梁柱を大きくしなくて良い分コストが逆転することもあり）
計画時より建設費上がるし、人はいないし、工期遅れるし、で仕方ない面もあるのでは。

>>23
>パークコート神宮前の中古の売出し価格が参考になるかも。
もしそうだと某千桜以上になりそうで、残念。

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定期借地50年のパークコート神宮前は
2009年の新築時点で坪平均320くらい
現中古は坪平均330万くらい

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市況もあるけど上がってるんですね。
ここも地代と価格次第ですが期待出来そうですね

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今がピーク説もあるので、なんとも
中央区、港区、江東区以外は、2040年までに人口は減っていく予想もあるし
下記みても渋谷区は減少傾向なのは確か
http://www.metro.tokyo.jp/INET/CHOUSA/2012/03/60m3t200.htm

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クヤクションとしては豊島区のほうが数段上だね。

　

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まあ今年販売されるなら一番の注目物件なのは間違い無しだな

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当初計画より大幅うしろ倒しだからねえ
建設ラッシュなんで仕方なし

遅れても良いもの作って欲しい

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定借だけどブリリアタワー代々木公園より高くなるね。
低層で坪400万、最上階なら坪1000万でも売れるだろ。
資産というより消耗品として買う層からしたら価値が減損しようが
ここの展望はいくら出しても欲しいでしょう。
私は泡銭ですが30階あたりを坪700万くらいなら買いたい。いやいくらでも買うｗ

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やっぱり北向きの部屋が高いのかな？

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>>28 匿名さん

定借の50年ものは買わない方が良い。と、住宅評論家や住宅ブロガーたちがよく書きます。70年ものならともかく。

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>>36 匿名さん
そうは言っても価格次第でしょ。
仮に３０年でも安けりゃ買う。
価格が決まってからの話しだな。

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>>37 匿名さん

例えばその30年なら、ローンも30年以下しか借りられないので、中古での買い手が減るのだそうです。

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資材・人件費ピーク時の建設で確実にブリリアより高いだろうね。
そして代々木公園に一番近いタワマンはこっちになるんだから笑
区役ションどころか区億ションって来年には皮肉られてるでしょう。。

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池袋の区役ションの最上階ペントハウスが売りにでてる。
当時は2億400万だったのが2年落ちで3億2000万・・
当時は現金一括買いが4割だったってことで渋谷区役ションも瞬間蒸発だよね。
倍率下げるために全部億ションにしても即完でしょうｗ

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そうですよね。ここは立地がとてもいいですよね。借地じゃなかったら私も買いたいです。
住むのであれば、賃貸でいいかもですが。

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>>41 匿名さん
立地と言えば、スムログでマン点さんの過去記事を見ると
今話題の新航路の一つが、この区役所跡地真上を通過予定みたいですね。はてさて、どうなるか。

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スミフは資金あるから残ってでも値下げしないで高値キープさせるからここは吊り上げるでしょう。
抽選っていっても抽選じゃないアレもあるし。なんでもありません。

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新航路ってそんなに影響ありますかね？時間帯も限られているし。いろんな人がいろんな所でネガってるけど。

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とはいえ、80dbaて結構な騒音だぞ

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飛行機好きの人、以外には影響あると思いますが。

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結局他のスレでも話題にはされても盛り上がらず大した問題とは認識されてない感じだから
さしたる影響もないのではないでしょうか。

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仮に飛行ルートになったら渋谷区のマンションの半分くらいは音聞こえるようになる。
欲しい人がネガキャンする程度だったのが、売り出されたら倍率20倍以上で妬みネガキャンすごくなるよｗ

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結局そんな問題の優先順位は低いといのは他の物件で明らかですからね。同じ方が頑張ってネガキャンしても大した意味はないし効果もない。

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>>49 匿名さん

白金の方は効果あったんだか、イマイチの売れ行きらしいですが

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