マンションの管理会社、理事会、理事長について語りましょう。

うちもそうでした。
だから住民たちが立ち上がって追い出した。

５８ですが。その他この管理会社は管理会社の変更をしているのに
変更前の管理会社に委託費を振り込んである。これも問題である。
こんな事はめったにある事ではないが致命的な証拠である。

ここら辺の証拠をつかむまで５年間を費やした。相手は最近この件
にきずいたらしく私の閲覧請求を、都合により連絡するとの返答に
かえた。閲覧を実質的には拒否しているのでしょう。

それとも議案書や議事録の隠蔽工作をしているかもしれません。
この件の疑いとしては監事は区分所有権を売却して退去した。
その他当時の担当は転勤して最近担当が入れ替わるのが早い。

当マンションは四年前まで立候補と推薦が自由でしたが大規模修繕工事を目前に一部の組合員が理事会を解散させ理事に立候補。
何が何だかわけがわからないまま今に至りますが、理事会は事実の歪曲、レッテル貼り、嘘、印象操作などが乱れ無法地帯です。
輪番で役員になりましたが無茶苦茶な理事会で不安です。

役員がならず者で管理会社まかせにするとお先が見えている。

↑その通り

管理会社にとって都合の悪い情報は削除依頼で削除する。
中立は建て前で本音は自社利益の追求と権力に擦り寄るイエスマン。

ご教授お願いします。
築4年、100戸弱、メジャー7のデべとその系列の管理会社が管理するマンションの区分所有者です。
100戸弱の内、3割程度が賃貸に出ているようなマンションです。

先日、理事会の議事録を読んでいて驚いたことに、今期が修繕積立金の改定額決定期なのですが、理事会で「当初計画の積立金上げ幅が大き過ぎて過度の負担になる。第１回の大規模修繕時には積立金が不足するが、改定金額は○○円/平米で検討する」と記載さいれていまいた。
大規模修繕前に売払う事を考えているのか、不動産投資家的な人の思惑が強く反映されていると思われる内容となっていました。

そこで質問なのですが、そもそもこんな大規模修繕ができないような資金計画を立てることは、何らかの法律（区分所有法？　マンション管理適正化法？）に違反するのではないでしょうか？

ちなみに、現理事長は投資家のような方が輪番で就いています。そして不足する積立金を補てんするためなのか、第１期理事会が採用を見送った積立金の運用を再び検討しているようです。

違反しません。この問題は総会の普通決議で可決されます。但し、総会に議案として提案
する為には、理事会は理事の過半数（若しくは半数）が出席すれば理事会は成立します。
出席理事の過半数（若しくは半数）が賛成した案を総会に提案出来る様に規約に制定して
いるマンションがほとんどです。

６７

大規模修繕計画費用を金科玉条の如く考えてはいけません
内容の精査を信頼の置ける建築士に相談しましょう

大方の修繕計画は管理会社か分譲業者の作成したものです
鵜呑みにすることは組合にとり危険です

>68さん
ご回答ありがとうございます。
手続きさえちゃんとしていれば、自分で自分の首を絞めるような内容でも、総会議案にしたり、可決実行できてしまうと言うことですね。
その前に手を打たないといけないですね。

>69さん
アドバイスありがとうございます。
確かに修繕計画は専門家に見て頂いく必要があると実感しています。
素人が見ても不足している部分があるように思る一方で、修繕計画が管理会社の収益計画に見える節もありますし、判断が付かないです。

理事会の理事の半数以上が規約や管理委託契約書等を総合的に判断する能力が
あれば、管理組合員に有利な管理を行う事が出来る。
その能力がないのであれば組合側に立った第三者のアドバイスを受けながら、
勉強して行けば良いのです。

私は現在あるマンションの分譲当時からの規約や、議案書、議事録、重要事項
の説明書、管理委託契約書を精査しておりますが、あらゆる工事の窓口は管理
会社を窓口にして、工事業者との接触を役員が禁止する旨の規約が存在する
事に気が付きました。規約の設定、変更等にしても議決権総数の４分の３に満
たないで可決していることがたくさんありました。その他管理会社担当の横領
の疑いも発見しました。総合的的判断力の出来る資格者は実務経験のあるマン
ション管理士なら出来ると思います。

これ等を調べていて、結論は組合員がマンションの管理に興味を持つようにな
ることです。

>結論は組合員がマンションの管理に興味を持つようにな
ることです。

本当にそうだと思います！！
逆に管理会社はいかに管理に興味を持たせないか、手を変え品を変え画策しています。
少人数の理事、2ヶ月に1回の理事会、毎期全理事改選、管理費収入に駐車場使用料を入れ大黒字の管理費会計、マンション近隣に敵を作って外に目を向けさせ内を見させない。フロント交代時は社会人失格の引き継ぎで、議論の後戻り。
定期総会なんて参加率2割程度。ますますやりたい放題です。

推薦によって理事を１５年勤めました。ほとんどの理事は１年おきに交代。
管理会社の担当は２年で交代。管理員は４回交代。を経験した。一言で感
想を述べると理事会は、無知、無関心の二言につきます。管理会社まかせ
が通常です。放置するとマンションは見えない所から朽ちて資金不足に怠
ります。本来は区分所有建物であっても自分の財産と言った意識が希薄で
ある。管理費等の値上げでは不足で管理会社の連帯保証で金融機関からの
借入をした時点で実質的な家主の交代を意味する。

賢い区分所有者は永くても早くて３０年位で新しい住まいに買い替える。

古いマンションはお金を掛けさえすれば安全に７０年から８０年は住め
ます。

しかし、買い替えをする資金の調達の出来ない区分所有者は限られていて、
殆どはお金のない区分所有者に変更されている。

管理会社はほぼ永久的にこの古ぼけたスラム化に近いマンションを支配で
きる。

分譲マンションの管理業はあの手この手で管理をしさえすれば将来は有望
企業である。

７３

管理会社に丸投げの組合は　気が付けば借入金を背負わされています
自主管理が唯一の解決策です

修繕工事予定金額が高額な場合は前もって特定の住民とかと管理会社
の動きが目につく。特に反対派の封じ込めが始まる。特に役員の変動
が多くなる。管理会社派は特に利権に絡んでいる。

だいたい、管理会社と対立している住民は正義派が多い。くれぐれも
見誤らないで下さい。私のマンションでは管理会社の見積もり金額よ
り数億円の節約を住民の中にいたマンション管理士をリーダーに据え
て成功した。

>>74 マンション管理士さん
あほすぎ。
自主管理はデメリットが大きい。
こいつが無知なだけ。

管理会社の社員、使用人が横領した場合は、
使用者責任で管理会社が損害賠償するが、
自主管理の場合は管理組合が直接雇用した使用人や、理事役員に損害賠償請求しても回収は困難であろう。

74は愚かなマンション管理士の見本である。

自主管理は危険、それより管理会社を利用する能力を養いなさい。もっとしっかりした
理事が理事会の過半数を確保できるなら管理会社を分野によって操る組合になりなさい。
確かに、この方法が効率的で、割安で管理ができる。優秀な管理者は自分より能力のあ
る人間を活用するものである。

こちらのスレッドは中身が濃くて大変
参考になります。

>>79
同感です。
したたかな管理会社の責任者を上手に操る事です。

管理会社は自主管理を嫌う
当たり前のこと　商売が終わるから
自主管理が危険というなら証明すべきだが
クソノネのような人物では無理な話

↑アホは余計

84

突然やめてもクソノネを雇用することは無い

自主管理とは理事会が主で管理員は従
突然の辞職に慌てることは無い

管理会社へ丸投げしている組合では慌てるかも知れない

自主管理している組合では管理員をおかない場合が多いのが実情

とりあえず管理員業務を役員が務めればよい。但し、清掃員は清掃会社に委託する。
管理費等の収納、支払代行会社を登録会社に委託する。

小規模のマンションで管理員が清掃も兼ねているマンションはそのままでよい。

大規模マンションで管理員と清掃員が居るマンションでは管理員の仕事を精査
して下さい。だいたい仕事をしているふりをしているだけで仕事はほとんど清
掃員で事足りるはずである。

区分所有者の変更、入居届、退去届、専有部の工事申請とその許可等は管理会
社の担当フロントにＦＡＸ等での連絡ですみます。
管理員がいない事への住民の不安感を払しょくする為に役員等の交代でもよい
から管理員室で当番をすればよい。
住民が慣れてきたところでその管理員人件費を使って組合で別の管理会社に委
託して役員会の補佐としてマンション管理のプロを派遣してもらう。

この管理のプロが組合側に立ち基幹事務の委託会社の資料のチェックをして組
合管理に反映させる。

↑必死の連投だけどおたくさんに同調するひとなんかいないよ。
あほ

↑あほは余計だってば。
スレ趣旨逸脱

理事長：月額報酬1万円　×1名
副理事長：月額報酬6千円　×3名
理事・監事・防火管理者：月額報酬3千円　×20名
マンション管理士子顧問委託費：月額10万円（年間120万円）

年間経費総計：225万円

最近は理事会の事などをどうでも良くなった。関心無し。
今は森友学園と豊洲移転問題
そして夏の都議選

↑達観すればそうなる。
区部所有法の枝葉末節などどうでもいいことである。
憲法21条さえ理解していれば民主主義は担保される。

>>93 金余りマンチョンさん

マンション管理士笑えるくらい高いすね
居住者の親族か何かですか

「理事が毎期全員入れ替わる管理組合は非常識だ」って言われたことがあるのですが、そうなんですか？

そんな仕組みを作った管理会社なので、理事を立候補して連続して続ける組合員がいたら嫌がらせをしたりしますかね？

もちろん、理事を立候補して続ける理由は、理事会・管理の改革です。

まあ、ウチの元理事長も元校長らしいが嘘は平気で人の意見には耳もかさずにワンマンやったわ！
これが大阪府の教育者の正体です。
森友学園エイエイオー

管理組合のトップの選任は学歴や職歴では危険な時代になりました。

職歴で言うと能無し体育会系の営業マンでも困る。
世間で言うエリート職業が相応しいとおもうがね。

↑そうとも言えないよ。
性格によって違うけど中小企業の社長のくせに気が小さくて理事長になったら
自分の会社のように運営する。
マンコミュサイトに書かれたとぼやく事しきり…
言論統制は安倍にそっくりだった。

内のマンションの役員は１年おきに順番制、管理会社は３０年間同じ、管理会社担当は４から
５年で交代、住込み管理人は２５年勤めて現在２期めです。最近は配管からの漏水が頻発して
原因は雑排水管の１年おきの洗浄工事のやり過ぎではないかとの噂がある。配管の交換が議題
に上がりそうです。積立金が不足しているらしいです。その前にもっと新しいマンションへ買
い替えを急いでおります。

>>97
毎年入れ替えると管理会社はやり易くなる。新規理事は経過が解らないからね。
理事長もベテランがいるとやりにくい。
その為、管理会社と組んでベテラン理事を辞任させた。
嫌がらせの最たるやり方は立候補理事を15人以上集めてオーバーしていると追い出すやり方。港区のタワーマンションでの管理会社のやり方である。
その結果、理事会改革は見事に潰された。

１０８さん、管理会社１０９はよくこの手を使います。ベテランでマンション管理士
の理事長を追いだして一部の役員とやりたい放題です。もう築３０年近くのマンショ
ンですのでこれからは１０９にとってはドル箱マンションになります。４００戸団地

↑うちもドル箱の管理委託費です。
手放したくない、必死で守り役員まで導入してリプレースを免れた。
年間2.7億からやっと2.16億で仕様変更、下請けコストと人員削減です。
自分達の利益はそのままで…

１０３

組合の為に働く理事長の追い出しは悪評を立てる
無能な人間を立候補させること

自主管理は管理会社の飯の食い上げです

管理員が意図して組合委員同士の内ゲバを遂行する。
マンションの施設設備マンション管理に長けた有能な組合員を悪に仕立て上げることで、組合の岩を砕く。
アホな理事会をこしらえ、もの言える理事経験者を理事会に戻れないよう規約改正。

その規約の設定、変更、廃止を区分所有法３１条を無視して、四分の三以上の賛成
には到底不足しているのがあきらかなのに半数近い欠席者を議長（理事長）一任で
賛成票に投じ可決した。出席者の区分所有者からの区分所有法３１条違反ではない
かの質問に管理会社１０９の担当と出席の課長が、回答としてこんな事例もありま
すとの回答で賛成多数として可決した。議事録には票数は無く、賛成多数で可決と
示されているだけである。天下の管理会社１０９でもこの有様であるので、マンシ
ョン管理の在り方を再考しなければなりません。議案書と議事録の精査を薦めます。

＞108
議事録には票数は無く、賛成多数で可決と

うちもそうです。
総会資料も票数は書いてなくて％表示です。これには異論が出ましたが理事長と管理会社は無視です。

>109
理事会は委任状を集めるために管理人に戸別訪問させるとかしたら集まると思いますけどね。

うちは下請けのフロントが電話したり声かけしています。

>>113
改革はやはり必要
管理会社主導では住民に不利益になる事が多い。管理会社が推薦する理事長はその最たる証である。

＞＞１１３
理事会メンバーは暇＝時間に余裕がないとならないでしょう。

理事になっても自分の意見をが通らないと出て来なくなっちゃう人もいるからね。そう言う人は孤立して行く。

因縁をつけて理事会を欠席する組合員もいるよ。例えば管理会社を変更することを
理事会で検討しなければ＊＊＊の理由で取り上げてくれなけば突然退席、以後欠席。

その後他の理事が密かに動きだして理事の半数以上が味方についた所で出席する。
孤立などしませんよ。まともな管理組合ならこんな動きになります。

院政を画策する住民もいるね。

理事にもならずに理事会に意見を押し付ける住民もいる。

古いマンションなら、相性であったり規約改正で意見があわなかったりで犬猿関係ができる。
猿が理事になれば犬が吠える。
犬が理事になれば猿が悪知恵を働かせ解任に追い込む。
後釜理事会に座り込み御満悦の猿軍団。
こんな滑稽で子供みたいなマンションもあるよ。

なんでそんなにまでして役員になりたいのか理解できない。見ていて滑稽です。

「総会議決承認の委任状に私の名前でお願いします〜」
ってあんた誰やねん
知らん人に一任せーて無茶苦茶やん
15人くらいから選べって蛍光ペンで囲んであったけど、知ってる人一人もおらんし
バタバタと夜遅うに非常識
そこまでして理事になりたい人の方が怪しい
結局は中途半端な仕事で修繕工事費の無駄使いして逃げよった
派手なことする人ほど信用でけへんちゅうことや。

＞１２３
同感です。
ストレスになるだけ。
自分の生活が第一

理事何て誰もやりたない。みんな、押し付けあって逃げ回るのが普通やわ。
あないなもんやってええことはひとつもない。
そないな中やりたい人がおるっちゅうのもめずらしいマンションがあったもんやね。
自分の生活が忙しっちゅうねん、そんなもん、暇人だらけのマンションやろ。

>>126 匿名さん
>>126 匿名さん
100戸以上のマンションなら、この発想で問題なし。誰かがなんとかしますから。

自分の家なのに、何で管理費、修繕積立金、駐車場使用料、駐輪場使用料（バイク等）、等々
を管理組合に支払い管理会社が大半を持っていくのかわからない。金を払っていい思いをする
のが当たり前なのに、金を支払った管理会社にコントロールされて嫌な思いをなぜするの。？

※修繕積立金だけでいいんじゃないでしょうか。不足したら皆で話し合って集金すればよい。

↑
それね、ちょっと違いますよ。
駐車場も駐輪場もメンテナスは使用料で賄うとこもあるよ。

理事に立候補する人の気が知れん
みたいなレスがありますが、専門知識に長けた人や有言実行男子ならともかくなんの知識もないおばちゃんらがワーワー喚いて区分所有者でもないのに立候補しよるマンションも滑稽です。
あんたら一体何もんやねん、て突っ込みいれたあなるし笑わしよるわほんま。

うちの理事会は管理会社の手の平です。
社員も少ないから役員が自ら乗り出しコントロールしている古い体質の会社です。

統治能力の優れた管理会社には太刀打ちできません。組合員は壊れたロボットです。

＞132
統治能力の優れた管理会社

うちは経験値ゼロ、ノウハウゼロ
賃貸専門、再開発はお得意の管理会社です。

　再開発はお得意なら、管理会社ではなく、不動産会社の本部部門や販売会社（デベロッパー）の仕事で、管理会社の仕事では無いと思いますが。　何か例はありませんか？　なお、管理会社は、下の「業者の方へ」等により投稿するか。　１３３の投稿を分け、適当なスレへ投稿するように投稿するようお勧めします。

再開発デベロッパーの片手間に管理会社をやっている会社です。
管理だけをやってる会社と比較されたくないと豪語しています。

組合員が管理したくないから管理会社に高い金を支払って管理を委託する。規約や
管理業務委託契約書を検証してごらんなさい。管理組合に不利な条項を見抜きなさい

管理会社の良否は組合が決める事。その能力があれば管理会社は何処でも良い。

　管理組合を、打ち出の小槌としか思っていない管理会社さえあります。　企業倫理はないのでしょうか？

中古マンションを購入すために（競売等を含めて）検討しているうち大型マンションの
割に、管理費、が異常に高く、修繕積立金も駐車場使用料もそれなりに高くなっている。
管理状況を見る為に規約や総会議案書や委託契約書を閲覧請求すると組合が異常な位拒
否する。こんなマンションが多くなってきた。推測でしか言えないが内部で役員と管理
会社の共謀による犯罪集団に見えてくる。しっかりした役員のいるマンションは管理費
等が相当安く、駐車場は各専有部分に割り当てて使用料は無料のマンションもある。

マンションによってな役員の資質でこんなに管理の差がでるのかと痛感している。

管理費等が高いマンションになぜ高いのかを聞くと、管理が行き届く為にお金が要るし
積立金も豊富であるとの返答であるが、では、保管（収納）口座の出納を閲覧請求する
と断ります。明らかに嘘をついている事は明らかです。

築古マンションで管理費等や駐車場や自治会費（町内会費）が高いマンションは何らか
の知られたくない問題を抱えている。

↑自治会費関係ないでしょう？

　自治会費とはどこの自治会費でしょうか？　市町村名が無理なら都道府県名でも構いません。

当マンションでは分譲時より、管理会社に届けた振替依頼書の管理会社の収納口座に管理費等を
年４回自動的に管理会社の収納口座に振り替えられている。過去は収支報告は定期総会で報告さ
れていたが、ここ７期ぐらいは定期総会で収支の報告はなされていない。総会で組合員の指定口
座から自動口座振替をして組合口座を経由しているのであるから収支報告はして下さいとの要望
に対しても収支報告がなされないで自動振替は続いている。自治会費の徴収には反対する人間は
少数ですので、やましい事がなければ堂々と定期総会で収支の報告をすればよいと思いますが。

管理会社東急コミュニティーの担当と役員にこの問題は要求しておりますので今期はするでしょう。
収支報告をしていない7年間の分の合計は剰余金の発生をどう処理するのでしょうね。

すむーずを採用しても自治会費の収支報告は総会で報告するべきでしょう。悪いとは思いませんが。

自治会費はx府o市
自治会費が振り込まれていないと管理費滞納につき督促状がきます。

勿論です。自治会費、簡易水道料、駐車場、駐輪（バイク）使用料、集会室等（ゴルフ練習、
茶室、アスれチック）使用料、来客用駐車場使用料、テニスこ－ト使用料、温水プール使用
料、サウナ室使用料、展望台使用料、卓球台使用料等、の滞納金は規約に設定されているの
で、特定承継人及び包括承継人に承継されますのでその手続期は管理会社に委託しておりま
す。

250戸のリゾートマンションですが、管理組合の役員は理事と監事で計10名です。
任期は２年で毎年、半数が入れ替わる事になっています。
しかし、辞めるはずの役員が同時に立候補し、半数以上の白紙委任状を握る
理事長により再選されます。(総会に出席する組合員は１割程度)
理事長はその都度、理事の互選により入れ替わります。
この方式でいくと同一メンバーで理事会の運営が続き、管理会社との癒着や
管理費、修繕積立金の無駄遣いが心配です。
同じ様な状況のマンションがあり、解決できた、できない、発生した問題等々
ご意見をお願いします。

組合員が悪い事をすると共同住宅ですから責任は全員に有る。

　自治会費については。大阪府か京都府の話しとしてよろしいか？

>>１３４
管理会社はこちら
http://www.re-port.net/article/new...

↑こちら

http://www.re-port.net/article/news/0000050719/

許せねえ、森ビル
大嫌いだ、森ビル
管理会社としては最低ランク
再開発だけやってろ！

　許せないのは　住友不動産建物サービス　です。　２度目の不祥事で国土交通省から処分を受けています。
　３度目もあると思います。

２回位で驚くな。大手の管理会社独立系は４から５回行政処分受けているよ。
住友など財閥系はほかの独立系からするとまじめだよ。独立系はだいたい
８９３がらみで役員との共謀の方がおおいのでばれないケースの方がおおい
よ。独立系の大手の管理会社の物件は購入しません。やはり座威圧系の方が
安心です。

↑その通り。
騒いでるのは最近、マンション管理の勉強を始めた年寄りだw
関心を持つのはいいことだが、世間が狭すぎるんだよね。

　管理会社が「ヤの付く自由業」を理事会に仕込む。　それが財閥系住友不動産建物サービスのやり方。
　さすが、財閥系はやることが違う。　蛇の道はヘビだから？

　悪徳管理会社で、財閥系の住友不動産建物サービスのマンション管理士の上級フロント　あらため「マンション管理士試験上位合格者」にかかれば、むちゃくちゃ　なぜ管理会社を懲戒免職にならないか、不思議。　若社長だから?

＞１５１
全く同感です。
＞１５０は森ビルシンパ

そうそう
盲目的な親派はブランドに弱い

住友の事など出してないよ。
森ビルが嫌いなだけでしょう、

　そうです　さすが上級だけに、会社の企業倫理部門や賃貸部門や管理組合やコンサルタントに責任を押し付けるのは、　超「得意技」
　なぜ、まともな業務に反映できないのでしょうか？　財閥系だから？　「マンション管理士試験上位合格者」だから？　ＩＳＯ認証の、ＰＤＣＡはどこへ行ったのでしょう？

掲示板って不思議
3/13から更新なしだったのに一人が投稿すると続くものだね。

　ほんと不思議ね。　マンション管理士が管理組合を破壊するなんて。　しかも管理会社社員の上級フロントが。