マンションの管理会社、理事会、理事長について語りましょう。

>>マンションの管理は組合員の多数決（普通と特別決議）で決めますから、法的に問題あり
としても、裁判所は役員の人事にまでは介入できない。

↑意味分からんw
あほすぎ。

選任手続きに瑕疵が無い場合で、法的に問題あり、の場合ってあるの？
あほ

バブル期前後のマンションというともう築30年ですね。
最近はリノベーションがトレンドらしく若い夫婦に人気がありますが、建物の老朽化に伴い決めることが多く輪番制理事会になってからは代理人や途中入居者ばかりの理事会では決まるものも決まらず難儀しております。
然るべき組合員が数名いるだけで変わると思うのですが。。。

大規模修繕工事が２回目前が住むか、買い替えかの思案のしどころ。今まで
専有部分のリノベーションをな対する管理方法を規約に決めないで、管理会
社任せにしているマンションは要注意。オール電化は特に注意する事。

住むか買い替え時期が、大規模修繕工事の二回目前というのはどういう理由からでしょうか？

＞＞４２１マンション管理士試験上位合格者さま

選任手続きに瑕疵が無い場合で、法的に問題ありとは一言もいっておりません。
皆さん確認をお願い致します。　マンション管理士試験下位合格者より。

423さん、大規模修繕工事2回目前の意味を教えてください。
オール電化要注意の意味もお願いします。

>>選任手続きに瑕疵が無い場合で、法的に問題ありとは一言もいっておりません。
選任手続きに瑕疵がある場合、どうなるのｗ？
無効でしょｗ

>>マンションの管理は組合員の多数決（普通と特別決議）で決めますから、法的に問題あり
としても、裁判所は役員の人事にまでは介入できない。

この文脈があほってことである。

だから、選任手続きに瑕疵の有無は言っていないが。

じゃあ、なんで
>>法的に問題あり
としても、裁判所は役員の人事にまでは介入できない。

となるの？
選任が無効なら、そのひとは理事じゃないってことになり、
介入してるとおもうけど。

理事の選任など一言も言っていませんが。自作自演はおやめください。

どなたかが書き込んでおられますが、当マンションも修繕工事を2回済ませて排水管の工事も控えていますが、もう買い替えは無理でしょうか？
このようなマンションは資産価値も低く見積もられ安くなりますか？

このスレは伸びてますね。
有意義な情報交換しましょう。

築３０年のマンションで１３階建ての４階に住んでおります。
ある日中台所の排水管のトラップ用の蓋がポコ、ポコと異音を発するので、
検査すると、私がトラップ付近を洗浄した後に蓋の取り付け間違いを犯して
いて、蓋が下の方からの空気圧で押し上げられて浮いたり下りたりする時に
発する音でした。
この空気が活きよいよく下から吹き上げてくるのです、臭いも異常に臭かった
です。
この様な経験は30年間初めての経験でしたので管理会社に相談しましたが、
解らないの回答でした。

現在はこのような現象はありません。

※参考投稿、過去（築１０年前後）において２階部分で３回ぐらいトイレの
　汚水が吹き上がり汚物が２階部分の部屋が汚染され、その汚水が下階に漏
　水した事故がありました。他の棟でも同じ事故が３回くらいありました。

どなたか原因を推測でもよろしいですので教えて下さい。

管理組合からはどのような説明がありましたか？

排水管（雑排水、汚水含む。雨水は除く。）の何処かに亀裂が入り、そこから空気が入り
、貴方の台所排水のトラップ（椀トラップ？）の蓋が開いていたので、そこから臭い匂い
が混ざった空気が漏れていたと推測されます。

トイレの吹き上がり事故の件ですが、1階下の排水管が割れているなどの原因があるかもしれません。

２階トイレへの吹き上がり事故は２＊＊号室と２＊０号室各３回、計６回ありました。
建築後１０年前後の出来事です。現在は築３０年ですから２０年前後前の事故でした。
当時の管理員と親しくしておりますので事故の模様を聞きましたら、当時の管理会社
の技術部長とのやり取りで原因は解らなかったと言っていました。

もう一つの推測は、同じ部屋の事故が各３回ずつという事はその部屋の縦の部屋の住民
の排水管に流してはいけないものを流したという事が考えられます。

もう一つの推測は、雑排水管の洗浄工事を怠っていたのではないかとの事です。この件
について収支報告書では３年に１回の頻度で工事費を支出しておりました。しかし、
管理員に聞いて見ましたら３年にⅠ回はしていなかったようだとの証言を得ました。

この事故が頻発している頃に排水管（雑排水管、汚水菅含む。雨水管除く。）の洗浄
工事の現場に立ち会った事がありました。その時排水管の中から大量の汚物等が流れ
出ていたことがあり、感想として３年に1度の雑排水管の洗浄をしているわりには、
この汚物の量は普通ではないと思いました。当時の管理員はこの件で雇用先に不信を
抱き対立したようです。

工事をしていないのにしたようにして、工事をでっち上げて組合費を横領（着服）し
てこの事故が発生したのではないかとの推測もしています。

3年に一度だから大量の汚物が流れ出たのではありませんかね。
洗浄工事とありますが、ただの洗浄ですよね。
専有部に入っての洗浄なら各住民に聞き込みをすればわかることですし、438さんでもわかるはずです。

それから２０年ですが依然と同じく３年に１度か４年に1度の雑排水管洗浄（汚水、雨水除く。）
しておりますが、このような事故は発生しません。新築時から１０年の後に管理員が雇用先に討議
してからは、不思議と事故はありません。管理人の推測は的中している様に思います。管理会社ま
かせでも構いませんが、理事の一人位は管理状況をチェックするシステムを組合は構築した方がよ
いかも思いました。

なんだ釣り？
推測でもよろしいので教えて下さい。
と書き込んでおきながら、原因はわかっている。
何が目的？

原因は解っていませんよ。推測するだけで、これを公表することで納得する回答が
得られるかどうかを探索しているのです。専有部分には無制限に立ち入って調査は
出来ないでしょう。情報を匿名でもいいから広く提供をお願いしております。

私の推測は、築10年以内にこのトラブルが続出して、その後管理人の監督が厳しく
してからの２０年間はトラブルがなくなったという事は状況的には、築１０年間は
管理会社の雑排水管の洗浄をしないのにした事にしているのは収支報告書から推測
しているのです。

専有部分への漏水の原因を即座に回答できる住民が住んでいるマンションは、
悪徳管理会社には都合が悪いと推測します。

日常の管理の中で漏水による事故の復旧工事は管理会社（若しくは担当）の
格好の収入源である。管理会社の系列がマンション保険の代理店をしていて、
個人賠償特約を付けていたら個人情報を盾に組合に報告する事無く被害者と
加害者の間にたち示談交渉を独占して、調査費と工事代金を受け取る。

これが度重なると数千万円の工事代金が保険会社から振り込まれる。これも
推測ですが、雑排水管洗浄を頻繁にやるより事故が多い方が管理会社は利益を
あげることができる。

この方法がこのマンションは監視が厳しくなり、保険金請求も組合加入の保険
を使用する場合は総会で被害者と加害者と代金振り込み先の工事業者を収支報
告で報告させるようにした。

これ等によりトラブルが少なくなると、今度は雑排水管洗浄を３年に１度の回
数を毎年洗浄するように提案してきた。

賢くなった役員は、今までどうり３年に１度で予算を取り、管理人に命じてト
ラブルの兆候が出てきたら至急理事会に報告するように命じた。この方法で、
１０年目以降、３０年でトラブルはありません。

推測が事実かどうかは不明ですが、状況を踏まえて事実としてとらえて管理方法
実行して行けば、思わぬ効果と節約を生み出します。金持ちの億ションの方は
考える必要はございませんので、ご遠慮願います。

築30年で１４階の４階にお住まいで、台所の排水の椀トラップの蓋を間違えて
開いていたら悪臭の混ざった空気が下から吹き上げてきた現象は、メタン系
のガスの可能性が有りますので精密検査をお薦めいたします。危険です。

築３３年、４１戸のマンションに住んでいます。大規模修繕の計画では来年、給水、排水設備更新の予定になっています。給水はまだ先でもいいが、排水設備はもう工事の時期だと管理会社からは聞いております。
年に一度部屋の中に入って水回りの清掃は組合からしてもらっておりますが、不在区分所有者(空き室も1、２部屋はあるようですが、賃貸にしているのが多い)が半分位で、賃借人はどちらかというと非協力的で在宅率が低いので、おそらく何年も洗浄していない部屋もあると思います。

今の所、水回りのトラブルはないようですが、やはり築３３年ともなればかなり傷んでいると思うのですが、理事長が消極的というか、「排水はしなくていい」と言われました。例えば予算の都合などで厳しいからもう少し先に延ばそう、という事ではなく「しなくていい」と。

私は理事会のメンバーではなく一組合員ですが、総会や説明会などには最近は出るようにしています(理事長が変わって共用部分の定期清掃を解約すると言い出したり、毎月の出費を抑えるために管理費修繕積立金を下げると言い出したりしたので)

私も不勉強で配管や設備関係のことは分からないのですが、建物にとって水関係は大切ではないでしょうか？
排水の清掃を怠ると、水漏れしたり、１階が水浸しになったりする事もあると聞いていますし、このままでは不安です。

一応理事長には言いましたが「そんなん(排水や給水設備を含む大規模修繕計画)誰が決めたんですか？」と何故かキレられました。

国土交通省のガイドラインに沿ってどこでも計画立てています、ただ組合によって予算、傷み具合も違いますからどこもなかなか計画通りには進んでないと思いますが、と言った所で「じゃあそれが本当かどうか明日すぐに国土交通省に確認します！」と更にキレられました。

「そうして下さい」と言いましたが、理事長ってどこでもこんな感じでしょうか・・・また、私の考えがおかしいというか間違っているのでしょうか・・・？

私と同じ意見の組合員もいますが、副理事長、監事は理事長が正しいと思ってるというか理事長側です。

排水管が原因の漏水などのトラブルがなければ工事の必要ないと考える理事は多いと思いますよ。
逆に共用部排水管のみならず専有部の排水管工事まで理事会が強制的に工事するマンションもありますけど。

私のマンションも４４６さんの仰る事を実行しようと規約も整理しましたが、
費用負担の件で折り合いがつかず挫折しました。築は４４５さんと同じです。

外壁の防水塗装、屋上の防水塗装、それ等の材料等の耐久性、施工方法等と
共用部分の給排水管等の管理よりも共用部分と一体管理する専有部分の配線
配管等の管理や費用負担の問題は今後マンション管理で問題になります。

これ等が解決できそうもない組合員の知識不足が目立つマンションはスラム化
が加速するので悪い噂が立たないうちに売却する事を薦めます。

※マンション内部で漏水等による大きな事故が発生しているのですが、個人情
報に触れるらしく公表もされませんので、住民は実態を知らない方が圧倒的に
多い。せめて、組合の保険を使用した場合位は総会等で報告するようにして、
住民が危機意識を共有することから始めるべきです。管理会社任せにすると、
この事態は回避でしません。理事の管理意識の問題です。

漏水事故等で加害者が個人賠償保険に加入していなく、組合の保険を申請する場合は注意。管理会社は組合の保険だから高額な工事の見積書を理事会に提出する。当方築5年目のマンションですが、理事会・組合がしっかりしており必ずこのような場合理事会で見積書を取得し、理事会の取得業者で工事をしている。

４４７さん、仰るように売却して出て行くというのが本当に賢い人の選択でしょうね。

住人の不注意での漏水というのはありましたが、排水管の劣化での漏水というのは今までに聞いた事はないので、とりあえずは安心していますが、理事長が「被害が出てないのでまだ急ぐ必要はない」という考えではなく、「そういうのは個人でやるものじゃないんですか？！」と。

「いえ、あの共用部分は・・・」と管理会社の担当者が言った所で遮って何か言ってましたが、とりあえずは「そういった事を国土交通省に確認します！」との事でしたので、もうそれ以上は言いませんでした。

おそらく屋上の防水塗装や、給水管？貯水？(私も勉強不足で)などもあまり理解されてないのでは？と思っています。

組合員もたいていは無関心(私も以前はそうでした)、私のように共用部分の管理、資産価値の維持、向上に努めなくては・・・などと言いそれに「その通り」と賛同してくれる組合員に対しては、副理事長が徹底的に個人攻撃します。８１歳のお婆さんですが。

また、監事も副理事長とは親しいようですので、同じような感じです。

共用部分(廊下)は私物だらけ、窓の柵には傘などをぶら下げています。ゴミ出しのマナーは守られていません。
分別も出来ていません。夜にゴミを出したり、粗大ゴミを平気で普通ゴミに出します。

ベランダも棚やおそらく物置みたいなのを設置してる人もいてると思います。

以前の理事長は厳しく注意しておられましたが、お恥ずかしい話ですが、住人の質が悪くなかなか一筋縄ではいかなかったようで、それでも長年務められておられました。

去年位に申し出て理事長から退かれたようです。

「もう疲れました」と仰ってましたが、それでも今の理事長に「規約違反者にはちゃんと注意しないとダメですよ」と忠告されたり、私も「ちゃんと注意して下さい」と言いましたが、「僕はしません」と。

そういう事(注意したりする事)言うと、嫌われたり恨まれたりする、僕はそういうの嫌なんで、との事でした。

愚痴になってしまいましたが、このようなマンション、売れるでしょうか・・・売れると思いません。

お金もないし、仕方ないので住んでいます。
私が理事会に入って変えようと思っても、副理事長、監事が受け入れません。

マンションは住んでいる住民の質。きちんとした住民が多く住んでいて管理組合・理事会がしっかりしていれば、管理会社もきちんと管理せざるをえません。

建物部分は人体でいえば骨格、設備（特に水回り）は内臓部分、

住人の質は正直言って悪いです。
きちんとした住人ばかりのマンションに住んでいる方達からすれば、私の事を「あなたもその程度のマンションしか買えない」と思われるかもしれませんので、恥ずかしいのですが。

不在区分所有者は、総会や説明会には当然出席しませんし、「理事長に一任」で欠席です。
なので、今の理事長がどのような人物でどのような考えであるか理解されていないはずです。
理事長が変わったという事を知らない人もいるはずです。

もう少し興味というか関心を持って頂けたらいいのですが。

時々、いっその事とんでもない大事件や事故でも起きて(私は被害を免れ特に生活に影響はない)今まで無関心だった人達もギャーギャー騒ぎだす、というような事が起きないかな～などと思う事もあります。
あってはならない事ですが。

↑大阪府南部の方ですよね
河内または和泉だと思います。

現実問題として、阪神大震災以降に建ったマンションは心配ありません。
外見が汚くなった頃に、低利融資を受けて修繕工事をすれば問題ないです。
目にみえて修繕箇所が分かるので合意形成に手間がかかりません。
また、借金をして工事をするので、理事会は相見積もりを取ってできるだけ合理的な工事にするでしょう。
他方、潤沢な修繕積立金があると修繕積立金の残高に合わせた見積もりが出てきますので、
お金はまったく残りません。

河内または和泉のマンションでマンション管理に対する関心が高まると
ガテン系住民が総会で騒ぎ出して大変なことになります。

水まわりの事故がマンションの資産価値に影響しようが、管理組合が管理するのは共用部分の縦管のみであって専有部分の横管は個人の管理です。
専有部分に関しては、使用頻度や使い方、空き家（税金対策、資産運用）により劣化の進行具合は違ってきます。
排水管の工事をするようなマンションは築30年以上の物件であり、大規模修繕工事に至っては少なくとも2回以上済ませており、修繕積立金は底をついているかと推測されます。
専有部分の工事費の問題はとても難しく、生活水準の違いが亀裂をつくります。

４４８さんの組合保険の個人特約が付いている場合は、
漏水事故等で安易に管理会社が被害者と加害者の示談書を作成して管理会社が工事をした事にすれば、
保険金は管理会社か工事業者に振りこまれる。
こぅ言ったケースで、突然加害者が、自分の所で工事をするからと言って、
この加害者に支払わなければいけないケースもあった。担当は頭を抱えていた。工事費３００万位。
管理会社１０９はかなりこの件で利益をあげているかもしれない。
過去の組合保険の保険金授受の履歴を請求してみて下さい。
以前から請求しているが出してきたことはない。組合が保険代理店を管理会社の系列にしない方が良い。

保険金詐欺の可能性があります。古いマンションで漏水事故が多発すると利権の温床。？　　

予期せぬ出来事として、保険会社から加入禁止や値上げを受ける事がある。組合が知らないうちに
保険金の授受が行われている場合がある。保険会社に直接問い合わせることです。

４５６さん、築３３年です。

数年前に大規模修繕はしましたが、先送りした箇所もありますし、その時の工事で積立金はほぼ使い切ったようです。
その後は大きな工事はしていませんので、貯まってはいますが、戸数が４１戸と小規模ですから、底をついてるとまでは言いませんが、少ないです。

まだまだこれからいくらでもお金は必要になってくるので。

専有部分の横管は個人管理との事ですが、やはり使い方の悪い住人、多そうです。

今の組合(理事会)、とても不安です。

456さんの仰っている事は非常に経験者として同調します。そのままほっておかれますと
大変な事になる事は４５６さんか理解されていると思います。私は４００戸位いの大型
マンションで築３３年です。４６２さんの悩みと同じでした。ので専有部分内にある法
定による共用部分以外を規約で共用部分にすることにまで成功しましたが、全体を更新
すると組合費が不足して各区分所有者の専有部分の床面積の割合で費用負担を提案した
ところが猛反対にあいまして挫折しました。私は借り入れもある旨を説明して業務を終
わりました。
現在借入金の問題で少しは前進を見ていますが、アドバイスをしながら買い替えの物件
が見つかりましたので区分所有権を手放す事にしました。

４６２さんのマンションは４１戸との事ですので、そんなに難しい問題ではないと思い
ます。緊急を要する場合は借入金で賄う。返済に見合った修繕積立金の値上げ等を考え
て下さい。
相談先は、最寄りの区、市党の役所の住宅相談所に相談して下さい。
　※住民のマナーの問題等は相談外ですので、事情説明位にとどめて下さい。

↑400戸もあれば何の問題もない。
あほ。
それくらいの規模なら一級建築士か一級建築施工監理技師が、二、三人住んでいるだろう。
他方、41戸のほうは頑張らないといけないが、
二回目の修繕工事が借り入れ無しでできているなら問題なし。

４６３さん、４１戸なのでまとまりやすい(意見、考えなど)と思われてるかもしれませんが、とんでもないです！

私は明らかに積立金が不足していると分かっているので、値上げしなければ借り入れしなければならなくなるのではという考えですが、理事長が「下げる」と言い出したのです。

理由は自分(高齢者から高いから下げろ、下げろとけしかけられたのもありますが)の負担を減らしたいからです。

これについては、下げることには反対して「現状のまま」という事で落ち着きましたが、どうなることやら・・・

私は理事会のメンバー(役員)ではなく、一組合員ですので、他の私と同じ考えの組合員と頑張って反対意見を述べることしか出来ません。

高齢者ばかりで、もうそんなに何十年も住み続けるわけではないので、お金が出ていく事には反対します。
まだまだ住み続けていかなくてはならない人の事、あとの事を考えろと言ったって聞きません。

理事長は若いのですが、高齢者と同じような考えです。
しかし、今貯まってるお金を他の事に使いたがります。何を言い出すか分からないので不安です。

私が理事会のメンバーに入る事は出来そうにありません。
高齢者達から反対されました。あの人達からすれば私が入って何かしらの権限を持つと積立金を値上げされたり、清掃にお金を使うべきといつも主張しているので、気に入らないのだと思います。

日常の清掃は管理人が簡単にするだけ(週に３日午後から４時間位で、管理人室に座ったり休憩の時間がありますから、４時間ずっと清掃しているわけではありません)

どこも埃だらけ。駐輪場の清掃をしているのは見た事がありません。溝にペットボトルや折れた傘などのゴミが落ちていてもそのままです。
私は駐輪場の利用はありませんが、時々ゴミを拾ったりしています。

年に３回定期清掃をしていますが、廊下は私物だらけなので、その部分は清掃していません。
傘立てや植木、ゴミなどを置いています。

規約にも消防法にも違反しています。

借り入れについては、今すぐではないですが将来的にはそうなるだろうと思っています。
もう一度、大規模修繕の見直し(先送りしている箇所、早めにやっておく方がいい箇所、まだ先でもいい箇所)をして計画的に、と言っても聞きません。

そいうのは(大規模修繕の予定)は誰が決めたんですか？とキレられ、国土交通省だと答えると、本当かどうか国土交通省に確認します！との事でした。

４６３さん、買い替え決まって良かったですね。私は無理だと思います。
賃貸にすれば、借り手はあるかもしれませんが、それでも区分所有者は私ですからねぇ・・・・

築３３年でも管理状態良好であれば買ってもいいという人はいるかもしれませんが。

４６５さん、４６３ですが、４１戸のマンションの件で意見などまとまり易いなどとの発言
大変失礼な投稿でした。お詫びいたします。冷静に考えて又投稿いたします。

2回目の修繕工事を築26年目くらいにやったのであれば、
次回の3回目は築45年目で十分である。
年寄りばかり住んでいて外壁の汚れなど気にしないのであろうから
今後はＵＲ賃貸住宅並みの18年から20年周期で十分。
現在が築33年なのであればあと12年放置して、その時点で工事が必要なら借り入れたらよい。

この国家資格は重宝する。引く手あま手だからな。
でも実務経験がないと受験できんので誰でも取れる資格ではない。

↑大嘘です。
大学生でも受験可能。

あと１０年ぐらいすると限界マンション問題が深刻化し、法整備がなされる見通しである。
４分の３の特別決議での解体、更地化などの手順が明確化される。
４１戸のマンションで３１戸以上の賛成で解体となるわけである。