アネシア東京尾久ってどうですか？

ここは期分け販売を辞めたんじゃないかな？実質、全戸先着順で現在HPに載っている住戸もすでに買い手が着いているものだと思う。だから、どのくらい売れているかはMRで空いている部屋を聞かないと分からないはず。

>>241 匿名さん

そういう販売の仕方もあるんですね。確かに5000万をきる部屋は二階とかに限られてますが、そこは全て売れてました。このひと月でさらに売れてるといいな。そして、やっぱりうちは購入方向です。希望の部屋は売れてないことを祈ってMR行ってきます！

売れてないんでしょうね
すっと ２回／月 位のペースで 変わり映えのしないDM届いてるし
価値と価格がつり合った物件だったら 少なくとも 上層階は
完売していても良いはずでしょう
あの立地を 『 北山手 』とか 無理しすぎ
かと言って （良い意味での賑やかな）下町感 も特に無い地域だし
駅近といっても この路線ですしね
HPなんか盛り過ぎで 『 緑ゆたかな大小の公園施設 』なんて
どこまで歩かせるつもりかって笑ってしまう

近隣の人が 賃貸から出たいとかで 下層階を買ってるのかな？
まぁ どうしても 東京都 に住みたいって人には 穴場なのかもしれないけど
北側 明治通り沿い で 南側 あの狭い道路で更に線路が近い　で 2～4階は
かなり厳しと思いますが

2-4階は激安だった。
あまり話題にでてないが、ハザードマップをちゃんと見た方がいい。昨今の大雨を考えると何が起こるかわからない。
故に2-4階は安かった。区役所に行って聞いてごらん。

ハザードマップで見ると １Fが水没する可能性はありますね
もしそうなったら 2-4階 とか関係無く 最上階でもアウトでしょ
電気室やエレベーターの機械室 その他 ダメになったら
非常用備蓄品で 2～3食はしのぐしかないかな

災害の事を言い出したらきりがないですよ。
ここがアウトだったら尾久駅からあっち側はみんなアウトですし。
東京はその辺の対策にお金かけて今後も動くと願います。
東京に限ってはですが川が氾濫することはそう滅多にはないと思います。

悪いこと言い出したらきりがないですよ〜。

私はここのモデルルーム見てきましたが、内装のグレードはかなり高かったですよ！

＞ここがアウトだったら尾久駅からあっち側はみんなアウトですし。
だから地価も近隣の家賃も安いんじゃないでしょうか？
＞東京はその辺の対策にお金かけて今後も動くと願います。
もう既に対策は済んでいると思います、今後の事は 災害が起こってからじゃないと動かないでしょう
＞私はここのモデルルーム見てきましたが、内装のグレードはかなり高かったですよ！
まあ 人それぞれですな　私はいまどきのマンションとしては標準的な内装だとしか思わなかったので・・

私は総合的に判断して ここは 選択肢から外しましたけど、どこに魅力を感じるかや将来のリスクに対する考えは人それぞれですからね

>>248 買い替え検討中さん
埼玉県と東京都を合計して、200年に１回の洪水で床上浸水する棟数は48万棟、500年に１回の洪水では57万棟、1000年に１回の洪水では68万棟にも達する。
という情報があります。
銀座や新橋なども標高3m以下とのことで浸水する可能性大です。
尾久近隣の地価が安いのは関係ないかと。
尾久駅は東京上野ラインが出来てから穴場として今注目浴びてますよ。
港区などの不動産も目を付けているという話を某銀行さんからも聞きました。
やはり東京駅までが近いって魅力的ですよね。

>>249 匿名さん

尾久駅からあっち側　　と こっち側（というのかな）　上中里や 田端 あたりと比較しての事です

銀座・新橋 との地価を比べたのではありません

>>250 買い替え検討中さん

そりゃ そうだよね （笑）
じゃなきゃ、東京の一部以外は日本が全て水没する事になってしまうもんね～

>>250 買い替え検討中さん
そうですよね。
ちなみにアネシア東京をやめた理由はどこだったのですか？
もしよろしければ教えてください。
ご参考にさせてください。

>>252 匿名さん
現在のマンションは最寄の山手線の駅から 7分程度にあり 十数年住んでいますが
内装も相応に古くなってきたし、リフォームやリノベーションも考えましたが
少しのんびりとした所に住んでも良いかと思い探しはじめました

このマンションを検討しようと思った一番の理由は　売主がしっかりしているところですね
尾久という駅が以前よりも便利になっている事も知っていましたので
資料請求して MRにも行ってみましたが
①住環境が良くない・・・　商業地域というが ほとんど　準工業地域のよう
②価格のわりに内装や設備が良いと思えない・・・土地価格と建物価格は確認していませんが
③個人的に魅力を感じない設備が多い・・・ゲストルームや ゴージャス風にしたラウンジや ディスポーザ
④将来的に金喰い虫となるであろう立体駐車場・・・メンテナンス、リプレース等
⑤必要以上の植栽やインターネット環境・・・これも無駄に管理費が高くなる要因
⑥この物件の近隣に友人がいるので いろいろ話が聞けた事も検討をやめる理由となりました
等々、まだまだ挙げればきりがないですが・・
結局は今のマンションとの比較になってしまうのかもしれませんが、この価格で購入した場合
次に買い替える時にどれだけ価値が残っているのか、というのも あやしいかもしれませんので
けっして 投機目的ではありませんが、資産として考えればですけどね

修繕積立金に関してです。各マンションには修繕計画があると思いますが通常は 30年くらいで策定され、その中には大規模修繕が少なくとも 2回は入っていると思いますが、大抵 1回目の大規模修繕は問題なく終了すると思います。しかしながら、2回目の大規模修繕の時には資金がショートする事が判明して 途中で修繕積立金を大幅に値上げせざるを得なくなるという事が多くのマンションの現状だと思います。
原因は物価の上昇（修繕工事の金額が予想を大きく超える）が多いとは思いますが、それ以外にも駐車場収入が目論見と違ったというのもよくある事例でしょう。
中古のマンションで 管理費 10,000円、修繕積立金 30,000円 とかというのがあるのはそれが原因です。
修繕計画が金銭的な余裕をもって（もしくは各種のリスクを考慮して）策定されているのかという事もマンションを選ぶ基準の一つだとは思いますが、販売会社としても 当初の修繕積立金を 出来る限り低く提示しようとしますのでマンションを初めて購入される方が判断するのは難しい事かもしれません。販売会社も嘘の修繕計画を出しているわけではありませんから質問しても「大丈夫です。」としか答えるはずはありません。
新築マンションを購入して 13年目くらいに大規模修繕時に管理組合の役員を経験された方なら 解ると思います。
きっと、買い替え検討中さんは その事を考えていらっしゃるのかもしれませんね。
頻繁にマンションを買い替えるような方には大きな問題では無いかもしれませんが、一般の庶民にとっては年をとって年金生活になった時に 修繕積立金が大幅に値上げになるというのは たしかに大問題だと思います。

>>253 買い替え検討中さん

近隣に住むご友人の方から聞いた話を差し支えなければ教えていただけませんか？

>>255 匿名さん
大雑把に言うと 友人夫婦は以前は目黒に住んでいましたが両親と同居する事となり
現在は明治通りの向こう側の一軒家に住んでいるのですが
同居でなければ他に引っ越したいと思っているという事です

理由は主には地域住民や中小の工場の状況でしょうかね・・『 とにかく無秩序 』と言い放っていました
この事に 私も同調出来ましたので 物件の検討材料に加えたという訳です

これ以上の具体的な理由は各人の捕らえ方もありますし、悪評を広めようという気持ちもありませんので
ここに書き込む事は控えさせて頂きたいと思います

あまりお役に立てずも申し訳ありませんが
匿名さんも時間をとって 周辺を歩いてみるといいかもしれませんね

>>253 買い替え検討中さん
ご回答ありがとうございます。
大変参考になりました。

>>256
目黒から尾久の戸建ならギャップが大きいでしょう。

目黒あたりは勤め人の街。
こちらは中小自営とそこに勤める人の割合が高いです。
平均の学歴も年収も違います。

近所の顔見知り率は高いので人付き合いの垣根が低い。
悪く言うならルーズな部分があり。

ここは駅近マンションですので、
子どもがいなければどの程度関わるかは自分で選択できるでしょう。
この周辺の方たちは間違っても買わないですし。
　

目黒と尾久を比較すること自体ナンセンスですが、最近になって投稿が増えてきたことはいいことです。

近隣のランドマーク案件が終わりに近づいてきて、次を探している人は多そう。

>>260 匿名さん

そうだね。失礼しました。

資産価値にはならないようなことが書き込みにありましたがこれだけの駅近(しかも東京駅)で設備もそこそこいい物件で、ここが下がるくらいなら駅から徒歩10分以上の旧設備のマンションの資産価値なんてどうなっちゃうんでしょうか？

尾久駅何にもないとこですけど、ないだけに住んでる人と働いている人しかいないので変な輩は少ないと思われます。

北千住とか赤羽よりも私は静かで好きです。

>>263 匿名さん
不動産評価額や固定資産税評価額の事でなければ、所有しているマンションが結局はいくらで売れるのかという意味なのかもしれませんね。もちろん売るタイミングは要素として非常に大きい事は間違いありませんが、
駅近(しかも東京駅)で設備もそこそこいい物件でも人気が無ければ、新築価格を大きく下回るでしょうし
駅から徒歩10分以上の旧設備のマンションでも人気の立地であれば、新築価格を上回る事もあります。
知り合いのマンションは 築17年でしたが 新築時の価格を大きく上回って売れていましたから。
もちろん17年間の物価状況と比べて意味がある事なのかはわかりませんが、マンションが売れた時にオーナーが納得する基準て、新築価格や近隣相場くらいしかありませんからね。

購入者が全てに満足いくマンションなんで まず無いのだろうから
結局は　価値と価格のバランス　や　どこまで我慢できるか　なんだろうね
さて、この物件はどうなんだろう？
路線価を見てみるとチョット高いんじゃないかとも思えるが
「尾久」駅へ徒歩2分・「東京」駅へ2駅（12分）、「上野」駅へ1駅（5分）
たしかに便利だが、これに価値を見出せるかって事だね
個人的には それ以外に価値があるところを見つけられなかったよ

>>266 匿名さん

価値と価格のバランス。納得です。
そのバランスが自分に合っていればOKですね。

人生の中で一番大きな買い物です。

じっくり考えたいものですね。

売れ切れる前に(笑)

どなたか最近の状況を知ってる方いませんか？モデルルームとか空き住戸の様子とか。
なかなか仕事で行けないもので。

>>268
モデルルームに行く時間さえない人は分譲マンションでは苦労しますよ。
総会出席とか管理組合の役員になった時など。
超多忙な方は賃貸がお勧め。ご本人と他の住民のために。

>>268 匿名さん
＞モデルルームとか空き住戸の様子とか。
モデルルームはどんな事が知りたいのですか？
公式HPに出ている事が全てだと思いますけど。
空き住戸の様子はMRに行けないなら
０１２０－０９１－０２２　営業時間：１０：００～１８：００（毎週水・木定休)
に電話してみてはいかが？
購入を検討しているが、どこの住戸が空いていていくらか　って。
きっと とりあえず来て下さい って言われるかもしれませんが・・
運よく電話で教えてもらえても 多すぎてメモしきれるかわかりませんが。

>>270 匿名さん

ご丁寧にありがとうございます。
電話連絡してみます。

モデルルームに関して言えば
　あっ　これはイイな　と　思った所が ほとんど オプション だった（笑）
洋室（2）の壁面収納はまだいいが、洋室（3）の テレビボードなんか 特殊な造作で
なんだこりゃ って感じです
特にすごかったのは洋室（1）の WIC と納戸　、ここだけで 100万以上かかるらしい

モデルルームのバルコニーもそうでしたね。
いくら奥行き 2m　だからって 椅子や机 を置いちゃうのは いかがなものかと思いました。
モデルルームだからって 何でもアリにしてしまうと 勘違いして本当に置くような方も
いるかもしれませんからね。

住友不動産販売 って 大手だと思ってたけど そんな常識も無いの？

>>273 匿名さん

そういう見せ方って、わりとどこでもやってますよ。

ノムラとスミフはバルコニーにイス等を置く見せ方しますね。

バルコニーに椅子って置けないものなんですか？

バルコニーは避難経路だから塞いじゃいけないけど、何でもダメという訳じゃないらしい。
http://suumo.jp/journal/2014/04/17/61291/

テーブルや椅子は○みたい。

>>278 匿名さん
おもしろいページですね。
避難ハッチが あるからダメと　か 無いから イイ　とか言うと住人間でのトラブルの元だから
基本はダメ というのが普通の見解だと思ってました。
実情は専用使用部だから チェックされる事はそうは無く、外から見えるほど高さのあるものが
置いてある場合は危険なので管理組合が撤去を指導する事になるとかで。
結局、管理員とか管理会社は他の住人から苦情が出たって最終的には理事会次第。
緩いマンションだとエレベーターで自転車運んでアルコーブに自転車とか置くようになるんだろうなと思うとぞっとしますね。

夏場とかにバルコニーで大騒ぎする輩とか出てきそう（笑）
近所の部屋はたまったもんじゃない
そのうちバーベキューとかする奴も出てきそう

なんか 最近はすごい のもあるみたいだね
子どもの遊び場にする　とか 机と椅子、ウッドパネルを置いてスリッパのまま使えるように　　とか

https://www.cigr.co.jp/media/contents/30

マンション　ベランダ　バーベキュー　で検索すると いろいろ出てきますね。
肯定派がけっこう多い事や 堂々と写真を出しているのにはびっくりしました。
みなさん、最上階だからとか 迷惑がかかりそうも無いとか 何かと理由をつて
自分の部屋には煙が入らないような工夫をして （笑
こんな人達が住んでるマンションには住みたくないですね。

>>282 匿名さん

全然関係ないマンションの事をここで書かれてもね

>>283 匿名さん
そうですか？
どんな人達が住むのかは 誰にもわかりませんから。
このマンションがそうならなければいいんですけどね（笑

戸建て でも マンション でも近隣住民のリスクはあるよね
その時は引っ越すくらいしか出来ないんだろう
非常識な人の行為を早期解決するなんて まず出来ない
結局、地域や周辺環境から判断してリスクの少なそうな所を
選ぶしかない

>>285 匿名さん
そう考えると、この物件はリスク高いほうでしょうかね？

住民トラブルのリスクは分からないけど、そもそも窓を開けて静かな環境を望む人ならこのマンションは選ばないと思う。電車の騒音もあるし、工場からの騒音もあるかもしれない。騒音に対して、マンションの壁の厚みなど構造から推察しようとするのは分かるけど、いきなり住民の民度から推察するのは悪意を感じる。

外部の騒音や生活音なら構造で ある程度は想像できるが
住民トラブルは わからないだろうね
その点では ＞住民の民度　も大いに関係するでしょう
ここの ＞住民の民度　が低そうなら買わなければいいだけ

どんな所にもオカシな住人は住んでるだろうから、それほど気にしなくても大丈夫でしょう。
ただ、それに当たる確率が高いか低いかはやはり住民の民度なんでしょう。

ここは地味めなエリアだし、物件のコンセプトが大人な感じ(質を重視して価格も高め)だから若者が騒いで困るような事にはならない気がする。

確かにここのマンションに入居する人は近隣世帯よりも世帯年収は高いだろうし、民度は悪くないんじゃないかと。
それに周辺住民の民度が低いと思ったこともないし。

>>290
通りがかりさん　が コテハンだとしたら 買う気が強そうですね。
元々、このような掲示板に書き込まれるのは ネガティブな情報が多いでしょうから
その中から有意義だと思う情報だけ見ればいいんですよ。
逆に提灯記事のような書き込みは販売側が書き込んでる可能性もありますので
それも話半分くらいにとってあまり信用しないほうがいいと思います。
いづれにしても、ご自身で現地に行かれて周辺環境や雰囲気を確認して良いと思えれば
それが一番ですよ。
時間をつくって、通勤のシミュレーションではないけど、想定される出勤時間にあわせて
駅から電車に乗ってみるのも良いかもしれませんね。
尾久発の時間もそうですが、大宮発かそれより以北発か、行き先（上野、熱海、品川等）
によっても平日の朝の込み具合はずいぶんと違いますから。

生活の利便性自体はすごくいいとは思いますが、公式サイトそのままの情報を見ている限りでは良さそうな感じなのかなぁ。

ただ尾久ってものすごく地味なイメージも強いですし、
資産価値としてそこまで大きく期待はできるのかしら？というところはあると思います。

尾久ってなんとなく戸建の住宅がものすごく多い地域って言うイメージだなぁ。

地味ですよね。
ただ東京上野ラインができた事で一昔前よりは資産価値が上がったのではないでしょうか？

ここ高い！正直。この程度小規模割りにザ・ガーデンズ以上高いのがおかしい。周り工事しかないのに〜

ガーデンズは駅近そうに見えてそうでもない、、(マンション出るまで時間がかかる。。)
なので比較するのはちょっと違うような。。
とにかく駅まで早く行きたい自分にとってはこんなものかと思うのですが。どうですか？

>>296さん
そういう考えの方に向いているマンションだと思います。

>>296 評判気になるさん

え！？ガーデンズより安くないですか？しかも設備もいいし、駅近い。向こうは大規模の付加価値がありますが、好みの問題かと。

3LDKで4980万〜みたいですね。下層はガーデンズより安そうです。

下の階前の建物で日当たりやばいな。たらぶん4階までは完全にダメかも。しかも工場だし、騒音がー中層階から一気に5000万後半だし、4980は1、2戸しかないのに〜

工場は角の自動車整備会社だけ。
あとは倉庫と事務所で線路側から出入りしてるからこっち側には音は出ない。

>>295 マンション検討中さん
日本語でお願いします。

賛成

どういう意味ですか？

ガーデンズって6000万くらいでしょ？

ガーデンズ上層部は7000万以上いってたきがする。。
でも棟によっては違うのかな？

ガーデンズの最高価格はエアリー最上階85平米の角住戸で7500でしたね。カームは最上階75平米角住戸で6600。
全体的には角部屋が6000以上で中住戸は5000台という感じ。

坪単価で考えるとこっちが20万弱高い、周り環境や規模や日当たりみるとザ・ガーデンズと比較対象にならない。唯一部屋中の仕様が多少いいくらいで、ザ・ガーデンズが100ならここは50くらいの点数かな。

「 アネシア東京尾久 」　の　東京　っていらないんだけど・・
「 ザ・ガーデンズ東京王子 」　もそうだけど
『 東京 』 アピールなの？

やっぱり「東京」には魅力があるからではないでしょうか？

ガーデンズは駅から部屋までの移動距離結構遠い気がするんです。
あと大規模なところが、何となくですが人付き合いが大変そう。。

実際あと何部屋残ってるんでしょうかね？

ガーデンズは 住所が王子なだけで　実際は 東十条駅 利用がほとんどだね

ガーデンズは一番いい場所は最初に売り切れ、残りの棟はベランダから他の棟が丸見えな感じだった気がします。
広い敷地だけど何だか閉塞感を感じますね。

アネシア東京尾久は上層部はいいんだけど4階までは展望0ですよね。
でも一軒家だって東京なら同じ事。

ガーデンズはもう完売するだろうし、大規模好きな人はオイコス推しになるのかな？
こことはマンションのタイプが全然違うから、比較してどちらがいいと言うよりは、好みの問題だね。
ここを検討している人に、大規模の良さを押し付けても不毛。

急に出てくるガーデンズ押しは、そのリアクションを誘う荒らし・釣りですよ。検討者やスレの対立を煽ってる。
それよりも、同じ規模で比べるならシティハウス赤羽とか、大塚あたりじゃない？

尾久から一番電車で羽田に向かっても到着は6時16分。一番のフライトには間に合いません。
しかも「下りの一番電車で赤羽へ出てそこから京浜東北で戻る」というルートです。尾久から上り一番電車だとさらに1時間遅くなります。

東京駅から始発の新幹線に乗る場合も同じく赤羽に戻って京浜東北。50分かかります。しかもギリギリ。

生活にも時間にも余裕のある方向けだと思います。

そういう時は上中里から乗ればいいんじゃないの。

騒ぐほどの事じゃないんじゃない
だれもが 一番のフライト や 始発の新幹線 つかってるわけじゃないんだから（笑）
上中里　か 田端　使えば　いいんだよ

まぁ ここの売りが 駅に近いって事だけだから、そうなるのかな？

文章の所々にスペースが入っているのは何故？

一番のフライトや始発の新幹線に間に合わせたかったら
もっといいとこに住まなきゃ。

私は駅近以外だと高級感のある入り口が好きです。あとは中の細かい設備の「他と比べてちょっと良い」ところがいいなと思います。

>318
早朝に出勤する事があるなら、その日だけは山手線や京浜東北線も利用すればいいだけです。
そんな事言ってたら、世田谷区・杉並区・練馬区・東京市部なんて住めないでしょうけど。

＞323 匿名さん
中の細かい設備の「他と比べてちょっと良い」ところ
ってどのへんですか？

すごく細かいところで人によっては関心ないのかもしれませんが「他と比べてちょっと良い」のは、ハウスメーカーならでは、カーテンレールが隠れるように設計されていたり扉の内側も外側と同じ壁面加工されている(見た目の美しさ)ところでしょうか。
また面積が小さい割に収納の確保をしっかりとっているところも評価されるところかと思います。
またエントランスの美しさや小さい規模なのにゲストルームがあるところも。

MRで気がついたがwi-fi機能搭載のONUもできれば玄関収納ではなく
住戸中央の物入あたりに設置してほしかったな
この位置じゃ洋室(3)まで届いたとしても、かなり弱くなるだろうから
それもあるが他の光回線を引き込むのは無理なんだろうか・・

WI-FIルーターは一台で済ませられればいいけど、モデルルームの位置ではきっと無理。
どこかに中継器を設置する、もしくは各部屋にある情報コンセントのLANでアクセスポイント作るかでしょう。

>326 匿名さん
>カーテンレールが隠れるように設計されていたり
梁が室内に入り込んでいる部分の前ツラにあわせて壁を垂らしてカーテンボックスにしてるんですね。
なかなか面白い仕様だと思いました。最近のマンションではこんなのも多いのかな？

築10年の分譲マンションに住んでおり、買い替えを検討している者です
自分のマンションのカーテンボックスも、その仕様です
こちらの公式サイトは充実していて、レベル高いですね

・玄関のフリースペース、手すり、小物入れ
・洗面所の二段式バスタオルバー、ドラム式洗濯機対応の洗濯機用防水パン
・アマゾン対応メールBOX　←　これ分かる方いますか？
・住戸玄関ドアのカメラ付きインターホン子機　←　これ憧れです
・共用だけでなく専有防災倉庫
・家具固定下地

自分が10年前と比較して特に「良いな」と思うのは上記です
住人の為に良く考えられた、魅力的な仕様になっていると思います

＞330
・アマゾン対応メールBOX　←　これ分かる方いますか？

MRで営業に確認したけど、簡単に言うとメールBOXがただ大きいだけです

カーテンボックスの件で気になって図面見てみましたけど、モデルルームと東側の部屋以外は、リビング・ダイニングのバルコニー側の下がり天井の部分がかなり広いですね。
こんなに天井面積狭くなると空間としての感じ方にはあまり良くないかもしれないと思うなぁ。

>>331さん
教えて頂き、ありがとうございます！
ＭＲ行かれたんですね、私も行くのが楽しみです

>>332さん
この物件はボイドスラブ工法なので、もしかしたら
配管スペースを兼ねているのかもしれません
あくまで想像ですが

>>330 匿名さん
今はだいたいそのレベルの設備はついていますよ。

どなたか今埋まってる部屋がどの辺なのかわかる方いますか？
電話して訪問する前に分かれば知りたいなと思いまして。。
大体でも結構です。

ちなみにですが、10Fより上の東南の端の部屋
賃貸ならいくら（共益費込み）で貸せると思いますか？

200,000円と言いたいとこだが、190,000円くらいが妥当かな

確かに駅近ですし、賃貸として貸し出す事は十分に可能そうですね。
ただ、立地や間取りのことも考えると190,000円よりも、
もう少し高そうなイメージをしていました。
アドレス的にそれ以上は難しいんですかね。

19万出して賃貸する人ってどんな人なんでしょう？
マンションを賃貸に出した場合もし仮に10年後自分たちが住みたいといった時に出ていってもらうにはそういった契約書を交わすのでしょうか？
そうすると借りてくれる人がなかなか難しくなるような気がするのですが・・

＞339
仮に10年後自分たちが住みたいといった時

別にそんな事考えてないんじゃないかな？
単純に不動産収入目的とかで
この物件が何年で投資回収出来るかわからんけど