高層階・角住戸・内廊下はなぜ高いのか

外廊下だとエレベータの音は気になるだろうね。
ハイヒールなんかのカツカツいう音も気になりそうだ。

そんなことより恐ろしいのは外廊下ダイビング。
先日もどこかの高層マンションでありましたよね。
ダイブなんかされたらエントランス通るたびに憂鬱になりますよ。
それに、人様を投げ落とそうという輩もいる世の中
自殺者が激増しているストレス社会で外廊下なんて
選択枝に入りません。

新宿区在住で、いくつかモデルルームに8箇所ほど行きましたが、
これまで外廊下物件って一つもなかったのです。
高層は2つのみで、あとは5階以下ですべて内廊下でしたよ。
別に内廊下にこだわりはなかったのですが、
ある程度のグレードのマンションであれば、内廊下は当たり前だと思っていました。

内廊下ってそんなにいいもんなんでしょうか。新築時はきれいでしょうけど、数年たったら絨毯の変色や色褪せとかでてきそう。よっぽど高級なマンションならば、メンテ代も相当取るだろうから維持も出来るかもしれないけど・・・
それに、せっかくの内廊下に子供の三輪車とか私物放置されたら目も当てらんない。

内廊下はホテル、オフィスが採用しているのでいいと思いますよ、代金をもらって
商売しているホテル業で、外廊下のホテルはないでしょう。

建設費はそうでもないらしいですが常時運転のエアコン代、
カーペットの清掃と定期交換などで維持費は掛かりますよ。
その分管理費が高くてもいい人しか購入しないからいいんでしょう。
2戸1EV、3戸1EVと同じような発想でしょう。

その分、廊下に面した部屋が出来ないからワイドスパンは必須で
建設コストは全体に上がるけど、販売ターゲットに高く売る自信があるから
作るんだと思います。

内廊下だから高く売れるのではなく、高く売れそうだから内廊下にしたり
設備にお金を掛ける、プレミアム住戸を作るというのが正解でしょう。
価格的に購買層が厳しい、都内や郊外の大衆物件だと維持費を含めて
内廊下を採用することが難しいのかと思います。

4000万円前後の購買層と、6000万円を超えても買う購買層は資金力と
マンションの維持に対する考え方が違うのでしょう、結果的に都心物件に集中します。

結局金だな。
無理して買うと将来永続的に厳しいというやつだな。
身の丈身の丈．．．

たった6000万程度の予算で資金力とか言われても・・・
都心なら8000万以上出さないと、普通のマンションにも住めないし、
豪華な造りを期待するなら億は最低必要でしょう。
都心のすごく地価の高い地域マンションなら、億クラスの住戸でもごく庶民的な内装だったりしますよ。
6000万だと世田谷の外縁部の一般的なマンション80平米くらいの価格です。
世田谷の外縁でも豪華なマンションならもっと高いです。
世田谷でも一等地なんかだと、一般的な造りのマンションでも平気で8000万くらいしますよ。

内廊下の豪華なつくりのマンションが6000万で買える地域なんて、結構な郊外だろうなぁ。
中央線なら武蔵境より西、
京王線なら西調布より西、
小田急線なら登戸より西、じゃないと無理だと思うな。

>都心なら8000万以上出さないと、普通のマンションにも住めないし、
>豪華な造りを期待するなら億は最低必要でしょう。

一部の例外を一般的みたいに書くのは、いくらバーチャルといってもひどいんじゃない？
それとも、自分には関係ない高級マンションの評論をしているだけ？

80㎡6000万円だと坪/250万円、8000万円だと坪/330万円　世田谷区あたりで
一部の地域で特殊なんだと思うけど、低層階マンションなんて23区では少数派なんだけど。
住まいサーフィンの沿線相場に1．2倍くらい掛けると普通の相場だよ。
坪/330万円なら文京区、新宿区の大衆マンションでも充分買える額だね。

>>42

むしろあなたの方が路線価からバーチャルにそう信じてるだけでしょ。
世田谷区で80平米以上で検索してみなさいよ。
6000万以下なんてバス便とかの一部のマンションくらいだから。
調布とかでも新築マンション80平米だったら普通で5000万代、立地によっては5000万代後半だよ。

都心も普通に渋谷、新宿も含めて、都心5区で検索してみなさいよ。
80平米クラスの部屋は8000万〜だよ。

予算7000万で過去2年程マンション探しをしていた俺の実感だよ。
条件がソコソコ良いマンションの相場はそんなもん。
そして、このスレの趣旨のような、豪華設備のマンションなら、もっと高い。

＞低層階マンションなんて23区では少数派なんだけど。

これは大嘘。
杉並、世田谷、練馬あたりに5階建てくらいの低層マンションがどれほどたくさんあるか知らないの？

>>42
残念だったね、2年前は安かったのに。
7000万円なら都心のいいマンション探すのは、もう諦めた方がいいと思うよ。
低層マンションって一般的には、低層地区（10M）の3階建てなんだけどね。

>>46

正確に言うと、2年間マンション探しして、
1年前に土地探しに転換、9ヶ月前に戸建てを建てた者です。
2年前っていうか、2002年くらいが安かったって言いたいんだろうけど、
大手デベのまともなマンションは今とそんなに変わらなかったよ。
新興デベの物件が安かっただけかと。
まぁその中にも良い物件はあったのかもしれないけど、
当然ヒューザーの物件なんかもそこに含まれていた訳で・・・。

俺の経験では、良いマンションを買うためには、
あきらかな割高感を我慢しなければならない、っていうことに尽きると思う。

>>47
良いマンションを買うためには、あきらかな割高感を我慢しなければならない
同意です。
お買い得物件というのは無いと考えます。
ただし中古市場はなかなか該当しません。
売主の売り急ぎや交渉具合。
お買い得マンションを買いたければ中古市場でアンテナをはっておくべき。

新築信仰のある人は別にして、生活するのに良いマンションを探すなら
中古も視野に入れた方がいい、立地は新築ほど悪くなるし、
住民層が確認できるからね。リフォームは見えるところだけしたって
せいぜい500万円位で新築同様に出来ますよ。

「明らかな割高」とは具体手にどのような場合を示すのでしょう？
坪単価ですか？
その中に設計、施工の質が入っているんじゃないですか？
クラウンとアルトを比較して高い安いじゃ比較にならないような気がします。

絶好のマンション用地は土地仕入れの時点で割高。
立地が良ければデベの根付けも強気。
立地が良ければ完売するから値引きなんか期待できない。
それにさらに設計、施工の質が高ければ、バ　カ高になる。
それを受け入れられるかどうか。
俺はそれなら自由に戸建て建〜てよ、って思った。

>>49

築浅の中古は取得時の諸経費や内装を選べない割にあんまり安くない。
築古は安いがギャンブル的要素が強い。
結局築10年〜15年くらいの中古が最もコストパフォーマンスが高いわけだが、
築10年超えると、新築との差は明白だから、新築を選ぶ人がいるのも理解できる。

↑
5〜10年じゃないか？

↑
自分のローンのこと考えてご覧よ、このくらいじゃ売り物件は少ない。
そのマンションをいくらで買ったか考えると、売り主の気持ちになれるよ。

↑
だからこそ狙い目なんじゃないか

中住戸、外廊下、低層階がなぜ安いのか考えると、結論は出てますね。

マンションとしてはデメリットが多すぎて、住みにくいからですよ。

マンションとしての住みにくさを取るか、立地としての住みにくさを取るか。。。

>57
普通は、大きな買い物だし、どうせ80％以上の人はローンで買うんだから
立地と角部屋＆高層階を取るんじゃないの
立地も、住みやすさも求めるんではないかな。
内廊下は、はっきり言って地区によりますね、探してもない地区もあるから。

>>56
中住戸、低層階に関してはデメリットが多いてのは理解できるが、
外廊下は内廊下に比べるとメリット多いような気がするけど。

でも居住性が、中住戸＜角部屋、だったとしても、
分譲価格が、中住戸＜＜角部屋、な訳だからね。
しかも、低層階or高層階？好立地かどうか？部屋は広めor狭め？も考慮するとより事情は複雑。

好立地の70平米低層階中住戸と、
あんまり立地の良くない80平米高層階角部屋と、
同じ価格だったらどっちを選ぶかは人によるよね。

>>59
全部取れるのは一部の方のみで大半は何かを犠牲にしなければいけない実情をお忘れなく。
（ローンで人生破綻してもいいなら止めないが．．．）

>>61さん
>分譲価格が、中住戸＜＜角部屋、な訳だからね。

そうですか？
同じ階なら6％程度高いだけ、ワンフロアー1％位だから
付加価値がなければ理論的には、2階中住戸が5000万円なら
10階角部屋が5750万円（15％UP）で買えることになります、
居住性、快適性と資産価値を考えたらそんなに割高でもないと思いますけど。

資産価値については疑問。
中古になった時、750万も査定に差がつくかな？

また、750万の差を快適だからOKとするかどうかは個人によって違う。
ローンを組んでマンション買っているなら、
750万の差は利息も考えると思ってる以上にでかい。

つくよ。
二階中住戸だとなかなか売れないから価格を下げざるを得ない。
最上階・角部屋だと希少価値があるから売りやすい。

>>65
さすがに中古になれば750万もの差はつかない。
年数がたつほど縮まっていく。
それよりも、角部屋は普通3面採光のプランにする場合が殆どで間取りも4ＬＤＫが可能になる為
中住戸より広いプランを設計する場合が多い。
よってただ単に6％ＵＰとかでは語れない。
希少価値については新築時点で既に織り込み済みの価格なので中古で売る場合もそれなり。
中古として売りやすいのは中住戸。
なぜなら、安くなるから。
最上階・角部屋はどうしても高くなるので敬遠される。（中古を買う人は予算が無い人が多い）
65は「希少、角部屋、最上階ＲＢ付！」などというチラシの見すぎ。

65みたいなのがいるから、角部屋が資産価値以上に割高になっちゃってるんだよ。

>>67
うれしい限りです。

＞６６
確かに中古になると価格差縮まります。
それは快適な生活できた分の出費ですよね。

ただ中古時に角部屋が敬遠されると言うのは
まったく逆ですよ。
中住み戸や低層階は、よほどの人気物件で無い限り
大幅値下げしないと売れないです。
高層、角住み戸はその点希少価値もあるので
売り安いですよ。

販売価格落としても売れ残っている物件は
低層階中住み戸ばかりですし。

>>69
売れ残っているとしたら、それは単に立地や間取りに難があるからでしょう。

それにしても、「中住み戸」「角住み戸」という表現が何とも・・・。

>>69

もちろん中古の時売りやすいのは角部屋だが、
分譲時の価格が割高だから、当然資産下落率が高い。
中住戸は角部屋との分譲時の価格差ほど下げなくても売れます。
分譲時のデベの角部屋の値付けが割高過ぎるんだよ。
69のような角部屋信仰のいいカモがいるから。
当たり前だが、利回りも取得価格に最も影響されるんだからね。
賃貸となると、さらに中部屋とか角部屋とかの賃料の差は
ほとんど無くなってくる。

>中住戸は角部屋との分譲時の価格差ほど下げなくても売れます。

売りに出してみるとわかりますよ、人気地区であればあるほど低層階中住戸は
売れなかったり、買い叩かれますよ。
新築に手が出ないから、中古を買うんですよせめて高層階や角部屋を
買いたいというのも人情でしょう。

反対に新築の時は、人気エリアは価格も高いから
最後まで最上階が売れ残るケースをよく見ます。
反対に見栄張りは、財布と相談して安い低層階から売れたりします。
あくまでも地区で二流の物件の場合ですけど。
一流物件は、最上階と中層階から売れていきます。

＞７１
もちろん利回り考えれば低層階中住戸ですよね。
それは賃貸は購入ほど住み心地にお金をかける層が
少ないからでしょう。

実際に住むにあたり価格差分の住み心地があると判断する
人が多いからデベも価格差つけるんですよね。
価格差だけで角と中語ってもしょうがないでしょう。
価格差分の良さを感じるかどうかが１番。

だから高層階角住戸より、低層階中住戸の方が利回りが高いってことは、
イコール低層階中住戸の方が資産価値は高いってことでしょ。
なんでこんなことが理解できないのか。
72の言ってることは矛盾だらけ。

もちろん住み心地の話はまた別。
価格差に対して価値があると思う人は高層階の角部屋を買えばいい。
ただ750万も価格が違うってことはすごいことだよ。
80平米くらいの住戸だったら、全部屋防音部屋にリフォームできちゃうかもよ。

基本的には永住指向の80㎡超希望なら、750万円くらいケチケチしなさんな。

資産価値なら都心100㎡超か50㎡前後が良いに決まっているよ。
だぶついていて、誰でも買えそうな70平米前後なんて割高に決まっているよ
中古になっても、希少価値も何もないからね。

確かに資産価値（換金性）なら都心駅近の単身、DINKS向け物件だね。
ファミリー向けで金の損得勘定に偏ると買えないでしょ。

悲しいけど誰でも買える広さと価格の物件は、資産価値は期待できないですね。
バブルの頃も1億超、100㎡超の物件が、値上がり率が格段に大きかった記憶があります、
サラリーマンでも買える65㎡（当時の標準）は、玉数も多く希少価値はなく
あまり騰らなかったようでした。
人気エリア高層階＆角部屋で90㎡超なら、希少価値で資産性は高いと思います。

仮に100戸のマンションで単純にワンフロアー10戸の10階建てを想定すると、
角部屋は全部で40戸（40％）人気のある南向き角部屋は低層階も含めて20戸（20％）
8階以上の南向き角部屋は6戸（6％）になります、

都心物件だと上層階は大きな部屋の場合が多いから、もっと希少価値と言うことに
なりそうです。

一般的に中古を検討する場合どこを買いたいと思いますか？

>一般的に中古を検討する場合どこを買いたいと思いますか？
最上階、南向きは外せないですね。
角部屋は壁が少なくて家具の配置が難しいから微妙。通風はいいのだろうけど。

↑まぁ必死でマンション探しをしているっていうのは伝わってきますけど、
購入して数年経った私から見ると、
物件探しで夢中になってる時独特の偏った視点に陥ってしまっているようにも見えます。

8000万のマンションを買うのもいいけど、
例えば、7000万のマンションを買って、残り1000万は別のことに使う、
っていうパターンも頭の体操のつもりでシミュレーションしてみてはいかがでしょうか？
マンション探しに夢中になり過ぎた頭には1000万くらいの差ならなるべく好条件の住戸位置、
高層階、少しでも都心よりに、などと感じられるのでしょうが、
実際は1000万は大金です。変な話、月3万円の駐車場代27年分です。
または先にも書きましたが、
80平米の中住戸の全部屋をシアタールーム並みの防音施工することも可能なくらいの
大金です。
本当はもっとあなたの選択肢は広いはず。
今は本当の選択肢の1/5くらいの中から選んでいるような状態かもしれませんよ。

さすがに最上階＆角住戸を地区限定で中古で探したら、
半年や1年物件が出ないことはざらですよ。
先にも書きましたが上層階＆南向き＆角住戸だと、
そのマンションで10％未満なのですから。

希少価値のある部屋は、値付けさえ間違えなければ簡単に売れますよ。
近所でもだんだん値下げしても買い手の付かない、低層階＆中住戸の
チラシをよく見かけます。

近所の、ある有名な高級物件は3階の中住戸でしたが、当初5800万円で売り出して、
値下げを何度も繰り返し4790万円まで、1年以上売れ残りチラシが入ってました。
同じマンションの、同程度の広さの8階の角部屋は、売出し6800万円で
まもなく売れました。
住戸の位置だけの問題かどうかはわかりませんが、
実例を見ていると、住戸の位置は中古でも関係あるのかと思いました。