ヴィーガーデン　ザ・イニシアレジデンスってどうですか？その２

構造躯体が薄っぺらのＰＣ板で組み立てられているが、内部結露対策は十分なのでしょうか。
すでに外部タイルは薄っすらと白華現象が発生してるようです。またタイル目地は雨水が浸みて斑になってます。
将来の外部タイルの剥離、目地のクラックによる大規模改修対策は万全ですか。

同じ値段でこの辺りの戸建が買える、というのは本当ですか？？

十分買えます

三千九百万円で１２５平米の戸建て売り出していますけど

浴室はＢＧＭでなくて地デジ液晶カラーＴＶが普通。
立地が悪く管理費が高いのだから装備（Ｗカーテンポールとカーテン・省エネ型全室照明・イナックスのおつりが無い洗浄便器・インターネット使い放題・無垢のフローリング・防犯複層ガラス・造作家具）は常識みたいね。

他社営業の皆さん、必死の工作ご苦労様です。

>>621
タイル目地に斑が浮いてるとか至近距離じゃなきゃ見えないと思うけど？
あ、現場作業員の人？

>>625
普通とか常識とか言うなら、その物件のURL貼ってもらえないかな？
金に糸目を付けなきゃあるかもしれないけど、
ここの最多価格帯である3000万クラスじゃ見たことない

南町、向台町で新築戸建ってほとんど見ないけど。
残ってる土地はすでに家が建ってるか畑。

管理費っていくらくらいなんですか？

新築一戸建てが三千万円台ってのはこの辺じゃ見かけないけど
あるとしたら、立地悪くて、施工も地元の会社な感じで、グレードもそれなりって感じじゃないの？

一流ハウスメーカーの分譲戸建とこのマンションの客層は違う。
でも立地悪くて、施工も地元の会社分譲戸建の客層と同じくらいじゃないの。

この物件は土壌汚染・建物本体の瑕疵（中断/外壁白濁）・隣地の空き地利用が見えてこない。

630はマンションが建つような場所に家を建てたのだから文句言ったって仕方ない。

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となりの空き地、かなり広大だよな。
道が整備されたら、アウトレットモールでも出来ないかな。

敷地内に病院が建つのだからアウトレットモールはないでしょう。

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週末はＭＲいっぱいの人でもう半分は捌けた感じだね。
毎月の管理費修繕積立金だけど２万円台は795戸もあるのに高いと思わない？
警備員管理人とそんなに必要？
管理センターがＤ棟の方の先ならＢ棟他のエントランスは無防備だし用事があっても遠くて声もかけれない。
入り口各々9時～17時まで置いて夜間だけセンター一人にすればもっと安くなるのでは。

毎月の管理費修繕積立金だけど２万円台にして、大規模修繕費はホトボリさめた頃に一時金で埋め合わせるしきゃない。たぶん７割方ぎりぎりのローン返済者らしいから。
大規模建築の短所は年次法定点検費用もそれなりにかかる。（エレベーター・変電設備・給水/排水/換気・環境衛生・消防設備など）
一般木造住宅は自己責任で曖昧にできたが、法律上の特殊・特定建築物になると法規制が発生してしまう。

この地域で戸建てで探しはじめてから、はや数年
希望の物件は出て来ず、予算的にもこのマンションにたどり着いたものです。

心配は、800弱もうまるのかってこと・・・

3月には、契約って言われたけど、どれくらいうまるものでしょうか？

どなたか予想していらっしゃる方いませんか？

それと、外壁がどうとか・・（斑？）すごく気になります。
詳しく教えて下さい。

営業の方に質問して、正確な解答がもらえるものでしょうか？

ここの工事は不動産会社＝建設会社で、第３者（設計・工事監理事務所）が入っていないので情報がクローズされた現場ですね。
工場出荷の外壁ＰＣ板を突貫工事で組み立てられてるが、外壁はすごく汚らしい感じになってます。ここは突貫・販売ありきなのでしょうか。

この建物を販売会社がなんの疑いもなく引き渡しを受けるかでスタンスが明快になりますよ。でも判を下すのは買主だけど。土地利用の前歴・中断・突貫・監理者不在・売り急ぎ・不便な立地より販売価格が勝ってると思った人が責任を負えば済んでしまうことだけね。なんせ売っちまえばそれまでのことよ。

判は下さないよ。
下すのは判決だよ。
判は押すんだよ。

613さんを見習って、箇条書き感想。

良かった点
①タッチキー②タンクレストイレ③靴収納箱についてる椅子④保温浴槽⑤バスサウンド⑥マンション敷地内始発のバス停⑦床暖房⑧ベランダ外部水栓⑨ディスポーザー⑩浄水器⑪シャワー水栓⑫アッパーラウンジ兼ゲストスイート⑬菜園（どうつかうのやら）

気になる点
共有部
①せっかくのタッチキーがエントランスだけ（一番必要なのは駐輪場に入るところだと思うので）
②中庭に駐車場（これどーなの？）
③駐輪場も毎月お金とる
④マンション・インターネット有料
⑤駐車場料金が少々高い
（③～⑤は某近隣大型マンションと比較べて）

玄関部
⑥人感センサー欲しかった

居室部
⑦納戸無し（同じ広さの某近隣大型マンションと比較して）
⑧エアコンの向き（横リビングであれでは）
⑨和室無し（好き嫌いあるでしょうが）
⑩カラーリング＆高さ選べず（この時期で選べないのは工事中断の影響でしょうね）

浴室
⑪浴槽小さい（半身浴できるタイプが主流だと思ってた）
⑫浴室鏡小さい

キッチン
⑬フラットすぎる（説明ムズイけど丸見えになるのは嫌）
⑭観音扉（イマドキこれ？）
⑮食器洗い乾燥機はつけて欲しかった

トイレ
文句なし（笑）

見忘れ点（誰か教えて）
キッチン
⑯混合水栓でしたっけ？シャワー水栓だったのはうろ覚え。
浴室
⑰鏡に曇り止め機能ありましたっけ？ないか、、、
⑱カラリ床でしたっけ？
⑲タオル掛けってありましたっけ？
玄関
⑳耐震ドアでしたっけ？
21ドアホンって何でしたっけ？まるっきり見てなかった。
バルコニー
22外部コンセントってついてましたっけ？

こんなところでしょうか？
個人的には②は特に気になる。
あと、③～⑤もジワジワ効いてくるでしょうね。管理費に組み込めるはずなんですけどねぇ。
家内的には⑦⑩⑬が大問題。

悩むところです。。。

和室は少ないですがありますよ。カラーは部屋によって決められているので部屋を選んでいくしかないですね。

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№６４４さん

箇条書きの感想、ありがとうございます。とても参考になりました。

＞⑬フラットすぎる（説明ムズイけど丸見えになるのは嫌）
→シンク上に吊戸棚がないので開放的で明るいけれど、キッチン内が丸見えになりますよね。あと吊戸棚がないので収納不足にならないか心配です。

以下、私の覚えている範囲とガイドブックに載っていることを書いていきます。

＞⑦納戸無し
→　小さな物置のあるお部屋がありましたよ。「B」のつく部屋だったと思います。図面集をご覧になってください。小さすぎますか？

＞⑯混合水栓でしたっけ？シャワー水栓だったのはうろ覚え。
→水栓はシャワーと整流が選べるタイプです。

＞⑱カラリ床でしたっけ？
→　ガイドブックには「フラッグストーンフロア」と書いてあります。水はけがよく乾燥しやすい･･･とのこと。

＞⑲タオル掛けってありましたっけ？
→　おそらく無かったような。

＞⑳耐震ドアでしたっけ？
→　耐震ドアでした

＞21ドアホンって何でしたっけ？
→　ガイドブックによると、ハンズフリーカラーモニターで、外出時には来訪者の記録を撮影し残すことも可能･･･とのこと。

＞２２　外部コンセントってついてましたっけ？
→　ついていなかったと思います。

以上です。長くなりすみませんでした。

６４６です。

外部コンセントの件、気になって図面集をみました。
１階専用庭のある部屋のテラスにはコンセントのマークが付いていましたが、２階以上の部屋にはコンセントマークがありませんでした。

この件、間違っているようなら他の方、ご訂正をお願いします。

専有部の内壁・天井仕上げ材は珪藻土塗装、床は無垢フローリング・コルクタイル敷きの自然素材が使用され、サッシュは防犯・遮音・断熱複層ガラスと防犯センサー設置、照明・エアコン・食洗・給湯・洗浄便器・床暖房は省エネ仕様と理解した。

あとバルコニーのコンセントの説明は記憶ないが水道栓があるのを受けた。見たら付いてる。便利だと感心した。

　ここからだと、みなさん通勤には徒歩で西武線使います？バスで中央線ですか？
　この物件の価格だと、年収どのくらいなんですか？（込み入った話ですみません。）
　６００万円位ですか？

サミットの裏手に徳州会グループの救急医療を備えた大病院、
サミットの並びには高齢者用共同住宅（老人ホーム？）が建つらしいよ。
年内着工、2年後には完成の予定だそうだ。
空き地の南東端にある工事計画にもだいぶ前から書かれてるんだとか。

この話を聞いてバス路線の新設もすごく納得がいきました。

敷地内の洗車場でマイカーはピカピカにできる。大型バイクもセキュリティがあるから安心してとめられる。飲酒運転も関係なく前の公園で花見の宴会も可能。車好きで大酒飲みの父ちゃんにはグー。

お花見の季節は老人ホームに入所されてる方々と懇親会を開きましょう。温かみある地方の団地生活を満喫できそうです。

病院→延期。

老人ホーム→頓挫→海外交流センター→頓挫→予定は未定。

ソースはミニコミ誌

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だから自転車でw

俺は原チャリ。
境まで5分。

>>655
海外交流センターは頓挫か。ラッキー！
普通に保育園か幼稚園ができて欲しい。

同感です！保育園か幼稚園を希望します。でも、このマンションの入居が始まるころには間に合わないですよね〜。

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準工業地域は、土地利用の選択肢が多い反面、しばしば住宅と工場・マージャン屋、ぱ＊＊屋・ホテルなどが混在し、トラブルが起こりがちで先々心配ですね。
たぶん保育園か幼稚園では土地の代金を回収できないでしょうから。

笑ってもいい？ホテルなんてファミリーが仰山じゃ人目がありすぎてお忍びにならない。
　　　　　　　パチンコは住人相手じゃもたないしバイバス沿いが定番。
　　　　　　　工場跡地にまた工場なんてありえない。

ここにパチンコはないよ。人が来ないよ。

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火葬場/ごみ焼却場/葬祭場も建設可能だそうだ。８００世帯が出すゴミの量は相当なものだろうな。その点ごみ焼却場は将来のことを考えれば大切な施設です。

800世帯のマンションが前にあり、駐車場作れば、パチンコ十分有り得るのでは？
まあ、用途地域を考えても何が来ても覚悟する位の気持ちがなきゃダメね

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パチンコは三鷹や吉祥寺にあるからここに作る意味がないと思うが。

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ぶっちゃけアウトレットモールｗ

ぶっちゃけライトレール（路面電車）引いて田無、武蔵境間をつないで駅でも作ればいいのに（昔、この地域には武蔵野製作所から住重まで運搬用レールがあったんだと）

【プレジデント/2010 3.1号/98ページ】によると
☆マンションは駅から徒歩１０分以内が絶対条件。
☆それより遠ければ将来の資産価値があるかは疑問。
☆大手が手掛けているものでも駅から遠い物件はある。
☆販売業者は『緑濃い環境』などでアピールするが惑わされてはならないと。

とりあえず病院用パーキングで税金分賄うのと、清水建設の作業場兼資材置き場じゃないの。

こんなに立地が悪くても、地代と税金は高いのでまっとうな業者は進出できないだろう。

>>668
仮にそれを信じて、その雑誌が提示する条件（があれば）に
ピッタリ符合する物件を買ったとしても、
それで本人や家族が満足するかはまったくの別問題じゃね？

さらに、資産価値なんて何か事件や事故でも起きようものなら
たとえ駅近物件でも下がるときは一気に下がるんだから、
資産価値を家選びの上位基準に持ってくること自体がナンセンス。

何か指針がないと不安って人にはいいかもしれないけど、
ぶっちゃけそんな誰が書いたのかも分からんような与太話、
いちいち真に受けてたら家なんて買えんよ。

例え事件や事故が起きなくても、一気に資産価値が下がるから問題なのでは？
永住覚悟なら問題ないです。
その価格と環境に満足して暮らしていけるのなら、全く問題はありません。
ローン金額は家賃みたいなモノでも、賃貸と違って『引っ越すか』となった時に、売却してローン残を完済出来ないかもしれない。
よって買うなら頭金をガッツリ入れましょう。

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バス便中古は、売るにも貸すのも厳しいよね確かに。
ここに骨をうずめる気はしないしなあ

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ここは買った後、値段があがるかもよ？

>>668
※ただし、世田谷区は除く、だな

世田谷区の砧公園、馬事公苑、駒沢公園は駅から遠いが、
隣接する岡本、深沢、八雲あたりはどれも閑静な高級住宅街だ。

あ、八雲は目黒区か。

ここも小金井公園に近いよ？

資産価値が下がることはいいことじゃない？
固定資産税下がるし。

資産価値が下がらないマンションを買いたいのなら都内一等地で買ったら？

>>677
砧とか駒沢あたりはそもそも土地自体がすでにブランドだし。
片田舎の小金井公園とはまったく別物でしょ。
好意的に言っても「自然豊か」って程度じゃないかね？

ところで俺の申し込んだDｻﾙｰﾝの安い部屋、すでに数倍の当選倍率だとか。
3000万ソコソコはやっぱ人気集中みたい...orz
抽選回避のために3500万くらいまで検討した方がいいのかなー？

小金井公園隣のカントリークラブは名門クラブらしいよ。バブル時は億の会員権と聞いた。
この環境はいいけどね。
ここのマンションはバアムクーヘンの真ん中って感じで回りの道狭いから公園の延長線というには無理がある。

資産価値は転売など売却するときに意味が出てくるのであって、
ずーっと住み続けるなら気にしなくていいと思うけど。

住み続けられるって保証はないけどね。
サラリーマンなら突然異動させられたりするわけだし。

>>679
全く焦る必要ないよ
なんてたって800戸あるんだろなんで食い付くのか分からん。三千万台の部屋なんか余裕で二千万台で買える日が来ると真剣に思ってるんよ
まあ、それ位じゃなきゃ買うつもりがないんだけどね
あくまでも個人的意見だす

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>>679
ならば、この地域をブランドにしてしまえば良いではないか！
西東京市の高級住宅街。
十分可能性があると思うがな。

この物件は田無と武蔵境の間にあって不便なので通称では、田無の『タ』、武蔵境の『ム』で『タム市』と呼んでネ。　

>>682
800戸あってもA、D、Eサルーンには最低価格帯の部屋は少ないよ
この物件をチャンスを考えてる人も多いみたいだし、
意外に4000万以下の部屋はあっさり完売するんじゃないかな？
売れ残りを狙うなら価格未定、眺望未定の西向き2棟、とか

>>685
不便なので通称「タム市」？ ごめん、意味分かんない

タム市のヴィガデンですね。覚えました。

吉祥寺のかずおさんが有名なように田無には遠藤実先生がいて一昨年総持寺に永眠。
この前、地井さんのＴＶでやってた。

広告文字【大】
小金井公園、武蔵野が売り

広告文字【小】
駅徒歩〇分、安めの設備仕様が品切れ

不明な点
メイン業者の経営環境、後から参加した業者は手数料目算、値引き率

外壁のタイル目地色は、黒・灰・しろの３色ばらばら。せっかく向台町が花小金井ぐらいになれるかなと思ってたのに残念でした。

>>691
言いたい事が分からない。
もっと詳しく！

>>691
私もよく分かりませんでした。
安めの設備仕様が品切れ　←コレどういう意味ですか？

少し前に書かれてましたが、病院も延期なんですね。
そのまま計画倒れにならないといいけど…

しかし、清水建設だからな～。かなりの品質管理をしてそうですね。

いいマンションだよ。２８００万～３５００万円位がたくさんあれば抽選なしで買えるんだけど。

ただ、清水建設の社員は２人だけだからなー？しかも、６か月の工事中止は、はー！
このあたりだと断然一軒家ですよ。

清水だからって安心できるとは限りませんよ。
所長さん次第で良くも悪くもなります。

マンション建設現場はオフィスビル等と比べて利益率が悪いので、
それなりの所長さんが来てるかもしれません。

この辺りの戸建、出ているのですか？
同じ価格で買えるのならこのマンションのすぐ近くの戸建を買いたいくらいなんですけど。
全然出会わないですよ～（三井の戸建は買えません！）

99平米が4100万からって相当安いよね。
坪単価136万くらいだ。

このロケーションのマンションは、最安値物件から入売れていく･･･
読み通りでした。
そして、「それが、正解！」と思います。

２１日に申込みしに行く予定です。

Ａサルーン希望なのですが、階数で悩んでいます。

眺望シュミレーションで、何階以上から富士山が見えたか
覚えている方いらっしゃいますか？
前回訪れたときには、４階と１９階をシュミレーションしてもらって、
４階からは見えませんでした。

あと、内装の色なのですが、どの部屋がこのバリエーションっていう表はあるのでしょうか。
手持ちの資料では見当たりませんでした。
営業の方にお伺いしないとわからないのでしょうか。

ご存じの方いらっしゃいましたら、教えてください。

部屋ごとに、内装のカラーとキッチン&洗面台の高さを明記した一覧表がありました。
サイズはA3の紙で二枚くらいだったかな？
価格表に似た感じのものです。
お部屋を決めるときこの一覧表を確認しないと、洋室→和室へ変更していたり、オープンキッチンタイプの間取りだったりが確認できません。
お手元にないならば至急、送ってもらったほうが良いと思います。

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富士山に魅かれる方って、いらっしゃるのね(^_^)

私は、子どものときから見慣れた所為か?　都心からでも見えますもの。
今も、我家から、毎日???見てる(^_^)

でも、毎日なんて、見ます?
でも、大切にしたいものは、人それぞれですものね。

まずは、『今の住んでいる部屋より、グレードが上がればそれでよしっ。』としましょうよ(^_^)
望み過ぎは禁物。

壁紙や建具は、いずれ交換可能ですよ。
あと、マンションの固定資産税は、
土地の持分が少ないので、たとえ銀座であっても、それほど高くはありません。

西東京市で７０㎡位であれば、固定資産税は、６～せいぜい８万円の間でしょう。

しかし、管理費が高い。２万円超えとは･･･ビックリ！
やはり、ゲストハウス、コミニュティーホール、プレイルームETC…の購買意欲をそそる施設･設備付帯だと、その分、管理費が割高になるのでしょうね?
･･･それにしても、チョイ高すぎませんか?
リハウスの際にも、高い管理費は足を引っ張りそう?

それに･･･
保育園?　１０年後、２０年後も必要ですか?

『駐車場』以外の余分な設備は、不要と思うけどね。
『管理費高騰を招くだけ』のような気がしますが　…　…　…

私がまったく！歯牙にもかけないことを･･･
気になる人は気になるんだぁ･･･
人間って、興味深(おもしろい)ね(^_^)

私は、やっぱり･･･
『バス便のこのマンション』、購入にあたっては、
枝葉は捨て去り、『最安値物件』を買うけどね。

壁紙?　床の色?　建具の色?　畳の在る無し?　展望?
そんなものは、ど～だっていい！
今、暮らしてる部屋よりよければ、とりあえずは、上等。

まずは、『無理せず買える物件』をゲットすることから、始めます。

保育園は民間企業が運営するもので、企業が物件を購入または賃貸して運営するそうです。
なので、管理費のなかに保育園運営費は含まれないと思います。
また営業に確認したところ、この保育園はマンション住民が優先的に入れるものではないとのこと。

705です

〉706さん

回答ありがとうございました。
やっぱり私がもらい損ねたのですね。。。
明日さっそく電話して送ってもらいます！



〉707さん

実家のマンションから毎日富士山を眺めていたので、可能ならばまた毎日眺めたいなあ、と思っています。
今住んでる社宅からは見えないので…。

現時点では長く住みたいと考えているし、初めてのマンション購入なので、眺望や内装はどうでもいいとは思えないでいます。

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＞７１０さん、
なるほど、
『保育園は、民間企業が物件を購入 or 賃借して運営する』ならば、管理費アップにはつながりませんね。
あとは、優良業者が入ってくれるか？どうか？ですね。
また、そうした運営方法であるならば、マンション住民の様態の変化に応じた運営ｶﾞ可能でしょうしね。合理的ですね。管理組合で、保育園運営に目を光らせることもできましょうしね。

>>710
>>714
保育園が入るっていうのは、確定ですか？
そうだとすると本当に嬉しいです。

＞７１１さんへ、
７１１さんのそうした思いを慮ることく、配慮に欠けました。
人の思いは、さまざま、そしてそれを大切に慈しみながら生きるのが人ですものね。
いずれにしろ、
昆虫のような小動物や水中に暮らす魚ですら、まずは巣を作る、まして人間をや！ﾃﾞｽ。
人生の早い時期に、
『無理をせず、自らの住まいを獲得すること』は、人生の基盤づくり、重要なことと思います。
私も、マーケットの波に乗り、２０歳代で住まいをゲットし、その後の人生が楽になりました。
ことに、『退職後、無借金』は、大いに助かります。

その意味で、ＡＤＲあってこそのこの価格、ひとつのチャンスと捉えます。
ご成功を祈ります。がんばってください(^_^)

>>704,708
以前から最安値の部屋をやたらと買わせたがっているようですが、
そんなにお勧めならご自分で買われたらどうですか？
誰も聞いてないのに「私なら～」とか「正解です！」なんて、評論家気取り？

＞７１７さんへ、
それは、失礼いたしました。
そのつもりはまったくありませんでしたが、そう取られる方も居らたのですね･･･

私は、不動産は、もう必要ありません。
私は、『不動産は一生に一度の買い物』とは考てはきませんでした。
マーケット情況を見とりながら動いてきた。

『投資的視点に立つ』ならば、ここは『買い物件』ではありません。

『初めて、物件購入される方』にとっては、ＡＤＲに掛って価格が下がった分、『またとない買い物件』と判断しただけです。

フリー･サイトですから、『意に沿わない意見』にいちいち敏感に反応していてはきりがない、スルーするに限る。
自分の価値観に近い考え、参考になると判断した意見のみ取り込んでいけばいい。
もともとそうした類のサイトでしょ？

不動産慣れした人が多く参加するサイトではないようですが、不動産に多少慣れた人ならば、ＡＤＲに掛ったこのロケーション、施工清水のこの物件、迷わず『最安値』をゲットします。
私も、２０代だったら『買い』に動いたと思う。
西東京市は悪くないし、『最安値物件』を押さえれば、『リハウスによる利益』も十分期待できますしね。
それは、火を見るよりも明らか。
あくまで私見です。以降の判断はご自分でなさってください。

住宅・商業・医療の複合開発と断定してるが、商業だって撤退もあり得えるし、パチンコ店が入店することだってあり得ること。ここは用途地域とイニシアの経営が最大不安要素。