不動産投資 和不動産ってどうよ？

スレ主です。

投資用マンションを検討している時に、知人から秋葉原の和不動産を勧められましたが
どなたかこの会社をご存知の方はいらっしゃいますか？
お話しを聞かせて欲しいです。

また、投資用マンションでお勧めの会社などありましたら教えて下さい。

和のセミナーに参加して面談もした。
23区の中央部は値上りしてるからと東京の東側を勧められたけど、物件はいまいちだし、売主だから東急リバブルの仲介に比べて300万円近く高かった。
融資は韓国の銀行を勧められた。

セミナーはありきたりな内容で特に面白くはないです
新築ワンルームがいいと思うから購入したと話したら呆れた顔をされました

西新宿の日本財託のセミナーの方が人も多くて内容も良かったです

和不動産の物件は安くないけど、女子社員とたくさん話しができるよ(^o^)

女子社員と話が出来るって。
イマドキそんな販売手法は古いし誰も買わないから。

御徒町でのセミナーに行きました。
その日は社長ではなく眼鏡をかけたおじさんでしたが、説明は丁寧で分かりやすかったです。

ただ紹介された台東区のワンルームの値段が高過ぎたので他社で購入しました。
同等の物件でも不動産会社によって値段が全然違うんですね。

知り合いがこの会社から中古のワンルームを紹介されたけど、売主とはいえ実利回りで4.2～4.3%とかあり得ないでしょ！

スレ主です。
よく分からないのですが、売主物件と仲介物件で、なぜ数百万円も違うのでしょうか？
単純にそれだけ利益が上乗せされているのでしょうか？

スレ主です。
ありがとうございます。
利益を多く取るために、わざわざ仲介物件を一度買い取ってから利益を乗せて販売しているのですね。
不動産投資セミナーで集客し販売している会社が信用出来なくなりました。

1月14日に銀座で読売新聞社主催の不動産投資フェアに参加してきた。
http://www.yomiuri-rei.com/

同じような不動産投資フェアに出展したことあるけど、協賛してセミナーを開催するのに500～700万円はかかったよ。
当たり前だけど出展費用はすべて物件の価格に上乗せされてる。

今回は和不動産、ゼニアス、FJネクスト、日本ホールディングスが協賛企業だった。

だから価格が高いんですね…
和不動産の評判だけでなく、他の不動産投資の会社の評判も教えて下さい！
評判がいい信頼できる会社から買いたいので、シノケン、スカイコート、PIM、クレアス、リズム、日本財託、FJネクスト、トーシンなどの評判を知りたいです

和は不動産フェアでオレンジ色のシャツを着た女子社員が客引きしてたよね(*^_^*)

シノケンは毎日のようにテレビCMを観ますが、アパートはこれから空室だらけになるでしょうし、被害者がどんどん増えると思います。
すでに東京23区の空室率は34％を超え、神奈川県ではなんと35％を超えて、アパート3戸に1戸は空室という状況です。本来なら最も競争力が高いはずの新築アパートでさえ埋まりにくくなっています。

投資用マンションは被害者がたくさんいるし、投資用マンション業者なんて信用出来ないですね！

国土交通省から消費者の皆さんへのお知らせ・注意喚起
（マンションの悪質勧誘・訪問、アンケート調査等）
http://www.mlit.go.jp/about/oshirase_index.html

不動産投資で破綻してる人たくさんいる
素人がむやみに手を出すべきではないよ

和不動産は、中には相場くらいの物件はあるけど基本高いね。
不動産の相談するのは良いかもしれないけど、購入は他の不動産会社で良いと思う。

この会社が紹介してくるオリックス銀行やSBJ銀行は、仲介物件の価格より300万円ぐらい高くても融資が使えるのは何故でしょうか？
都市銀や地銀に比べて審査が緩いのでしょうか？

オリックスは市場での取引価格（相場）に対して、２割程度は高く評価を出すので融資が組めます。
和不動産は「銀行がこの金額まで評価してる」と説明しますが、実際は買った途端に債務超過になり売ったら数百万円は損をします。

結局のところ、相場に対して高い評価を出して融資を使ってもらう金融機関、利益を多く取れる和不動産の利害が一致してます。

不動産会社と金融機関の癒着が問題になっていると、少し前の新聞で大きな記事になってたよね！

そういうことなんですね。
仲介物件の価格よりも、はるかに高いのに融資が付く理由が分かりました。

なぜこの会社から買うのか理解に苦しむ
もっと安い会社いくらでもあるだろうに

仲介物件で安い金利が使えるなら、利益を上乗せしてる再販業者の存在意義はありますか？？
「再販」というワンルーム業界の悪しき慣習によって、高買いさせられてる被害者が沢山いますし。

中古ワンルームを仕入れて多額の利益を乗せてから客に高く転売する。

これが投資用ワンルーム再販業者のやり方なんですね！

和不動産のセミナーでは全く説明がありませんでした。

自分たちに都合の悪いことは隠して物件を売るのが不動産業者です。
物件が売れると営業担当者には価格の1〜3%の歩合が入るので、20歳代で年収1000万円を超えてる人がたくさんいます。

去年参加した和不動産のセミナーで「社員は皆さん買ってるの？」と質問したら、講師（社長）が不機嫌そうに「そんなの関係ないでしょ」ってさ。

ずいぶんと品が悪く、威圧的な態度でセミナー参加者も皆どん引き。不動産投資をやってない社員が客に勧めても説得力ないでしょ。

ここの客は自分たちが相場よりも数百万円高く買っていることを理解してるのかな？
それとも何も説明を受けずに買わされているのかな？

東急リバブルに行ってきました。
物件が豊富で説明も丁寧、質問に対する答えも明確でした。

下記がその概要ですが、金利は1.65％、期間は最長35年だそうです。
再販物件との違いを聞いたら、仲介物件と約300万円の価格差があるそうです。

和不動産は「金利が高くて、価格も約300万円高い」という情報は事実でした。


＜東急リバブル４つのメリット＞
１．業界トップクラスの専属・専任区分マンションのお取り扱い数。その中からお客様にあった不動産を提案致します
２．東急リバブル独自の提携ローンをご紹介（変動金利1.65％～、最長借入期間35年）
３．はじめての投資にも充実のサポートを。（空室賃料保証）、（住宅設備保証）、（売却保証）の
３つのサービスからなる「リバブルマンション投資サポート」をご提案致します
４．「不動産鑑定士」、「公認不動産コンサルティングマスター」、「ファイナンシャルプランナー」等
　「宅地建物取引士」の資格はもちろん、様々な専門資格を持った者による総合提案を行います。

東急リバブルに限らず、大手ならどこでも同じ様な条件で融資出ますよ。
色々良い事しか書いてないですけど、東急リバブルの管理は粗悪ですから、買っても管理は他社の方が良いと思います。
専門資格あっても所詮は不動産業者ですから、言ってる事をそのまま信用すべきではないですね。
どうせ買って貰えればそれで、いいんですから。

確かにその通り！
リバブルの賃貸管理は管理料も高いし。

再販物件は馬鹿高いので、リバブルから仲介物件を安く購入して、賃貸管理は別の専門会社に依頼するのが一番！

「アフターフォローNo.1宣言」って、価格が高いんだからそれぐらいのサービスは当たり前なのでは？

知れば知るほど投資用ワンルーム業者は信用出来ないですね…
仲介すればいいのに、利益を上乗せしてから再販するなんて…
なんだかんだ言っても自分たちの利益しか考えてない…

代表の仲宗根氏の書籍「不動産投資の裏側（ブラックボックス)を見抜き、堅実に稼ぐ方法」とありますが、仲介物件より数百万円高い事実（裏側）もセミナーで説明しないと、都合の悪いところを隠し、良いところしか言わないのは客に対して不誠実ですし、投資用不動産会社の典型的な販売手法です。

個別相談してみたけど別に仲介よりも高いとちゃんと言ってたよ
仲介が悪いところも言ってくれるかって言ったらそうでもないし。
所詮はビジネスなんだから自分の直感が大事だよね。

和不動産で購入した知り合いがいるので聞いてみましたが、何も知らなかったようで利益の多さにショックを受けてました。
家賃がとても高そうな新しいビルに移転したのも、お客さんからたくさん利益を取り、儲かっているからこそ実現したんでしょうね。

悪徳、暴利、異常・・そうですかねえ。それだけの手間かけて、リスク追って、資金使って、物件だけでなくサービスを提供して商品として仕上げているということだと思いますが。これは、この会社がどうのということより、不動産取引なら正常なことかと。他社より高いなら他社で買えばよいことだし、仲介で買える実力のある人は普通の仲介で買えばよいことだし、個人間売買できるつわものがもしもいるなら個人間売買すればよいことだし。

セミナーに参加して、正直に利益を話すかどうか確認してみたら？
もし仲介物件より数百万円高い事実を隠して話してないなら、それは信用できない会社だよね！(^_^;)

東急リバブル、和不動産、どちらにも行きましたが、価格差だけでなく、東急リバブルの方が社員のレベルも高かったので、最終的に仲介物件を安く購入しました。
資産形成などアフターフォローにも対応してくれるので、２件目も仲介をお願いするつもりです。

>>46 間違えた41の人だ

扱っている物件は仲介と変わらずに、利益を乗せて再販することで価格が高くなり、その上仲介より融資の条件も悪い… 
毎週のように見る新聞や雑誌の派手な広告、新しいビルのオフィスに多額のコストを掛けて、事実を知らない客に売る…
どこが客のためになるサービスなんでしょうか？

融資の条件が悪いと言っても、融資は不動産屋ではなく金融機関が行っているのでは？それとも、特定の金融機関でないとダメだと言うのでしょうか。また、広告や店舗の賃料などのコストは購入者には関係ないこと。名前を聞いたことのない、駅から遠くて、ボロボロの店舗では買いたくないという気持ちは当然あるでしょう。中古不動産の価格なんて同じマンションでも違うのが当然のこと。もしもこの不動産屋が良くないのなら、それを皆知りたいのだから、どこが良くないのかを指摘しないと。再販時の利益の上乗せが良くないなら、全ての不動産屋が悪者になってしまうではないか。私はワンルーム投資で得をする気はあまりしないけど、投資のアドバイスしているというところで、客のためにはなっているのだと思いますよ。

和不動産の良くないところは既に散々指摘されているかと思います。

【広告費・オフィスについて】
ウェブ広告、新聞広告、雑誌広告、本の出版、イベント出展などの高額な広告宣伝費は、購入者には直接関係がなくても、全て物件価格に上乗せして購入者が負担します。
顧客重視で利益を低く抑えた会社は、クチコミで良い評判が広がるので、最低限の広告宣伝費だけにして、オフィスにも費用をかけないです。

【融資について】
ジャックスを使えるリバブルなどに比べて、金利が高く融資条件が悪いにも関わらず「和不動産は融資に強い」とセミナーで説明してるのは、顧客に誤った情報を伝えているので問題があります。
「他社に比べて融資が強いわけではない」と正直に事実を伝えるべきかと思います。

【価格について】
利益を多く取るために、仲介物件を仕入れて数百万円の利益を乗せてから高く売る、再販業者のスキーム自体に問題がある訳ではなく、数百万円の利益を乗せている事実を伝えていないことが問題です。購入してから相場との価格の違いを知り、後悔する人が数多くいます。
物件を提案されたら、その図面を持って仲介業者に相談に行くと、おおよその相場と乗せてる利益が分かります。

【広告費・オフィスについて】
これは、どこの企業にも共通していること。「広告費を減らして売価を安くしろ」「賃料の安いオフィスに移転し売価を安くしろ」などという主張は成り立たない。

【融資について】
そもそも担保価値に乏しい中古ワンルーム、「融資に強い」＝「金利が安い」ではない。

【価格について】
伝えないことは全く問題では無い。仕入時の金額を公表して自社物件の販売を行っている不動産屋など聞いたことがない。不動産に限らず、仕入値を公表しないことは当たり前のこと。

この会社の良くないところを聞きたいのに。特に無いのかな。これでは、個人的に悪い感情を持っている人が、言いがかりをつけている内容だ。もしかして、この不動産屋に相手にされなかった人なのかな、と勘ぐってしまう。

>>51
まさに自分達の利益を最優先するワンルーム業者の言い分だよね(o^^o)
無駄なコストを抑えて少しでも安くいい物件を客に提供する、自分たちに都合の悪いことも隠さずに正直に客に話す、そういう誠実な姿勢がまったく感じられないよね(^◇^;)

アフターフォローなんて他業者でもやってるし、具体的に高い金利で仲介物件より300万円も高く買うメリットとは(・・?)

>>52

コストを抑えるのは、売価を下げるためでなく利益を増やすため。これは、当たり前のこと。
自分たちに都合の悪いこと、物件の瑕疵や投資リスクは説明しないといけないけど、この会社がしてないのかな。

この会社のサイトのマンガ見たけど、私は同感はしないし、ワンルーム投資が儲かるとは思えないが、それを買いたい人と売りたい人がいることは良いのでは？不動産に定価はないので、高い金利で高い物件でも、ほしい人が買うことはまるで問題ないこと、その人にメリットがあって買うのだから何の問題もない。法令違反や、騙して売るとか強引に売るということではないのだろうから。

特定の会社を根拠を示さず批判するのは（もしくは競合他社からのネガティブなコメントなのかな？）道徳的に良くないと思いますよ。

>>53
その通りだね！
コストを抑えて、利益を増やすのは当然のこと。

コストを抑えずに価格に転嫁して、かなり高額に購入していることを客自身が理解してないのが、この会社の良くないところ。高額に買わされたことを客が知ったら不満もでるよ。

この会社に限らず、利益を多く取ることがワンルームの取引では『正常なこと』なのでしょうか？
三井リハウス担当者に聞いたら、ワンルームの再販というビジネスモデルを知らなかったらしく、仲介と同じような業務で何倍もの高額な利益を取ることに呆れていました。
少なくとも大手の仲介会社は『正常なこと』とは全く考えていないようです。

また、利益（仲介手数料）をオープンにしている東急リバブルや三井リハウス、野村不動産アーバンのような仲介会社は、サービスの質ではなく低利益をウリにしているのでしょうか？
仲介手数料でも結構な金額になりますし、野村から投資用ワンルームを購入した時には、希望に近い物件をいくつも探し紹介してくれてサービスもよかったです。

『仲介会社は低利益だからサービスが悪い』は全く違うと思います。

>>53
（不動産に定価はないので、高い金利で高い物件でも、ほしい人が買うことはまるで問題ない)

ほんとに恐ろしいですね。
高い金利、高い物件であると、お客さんに説明しないことに罪悪感は無いのでしょうか。

>>55 匿名さん
「三井リハウス担当者に聞いたら、ワンルームの再販というビジネスモデルを知らなかったらしく」
大手仲介にそこまで知識に乏しい人がいるとは思えませんが（笑）。ばれる嘘はやめましょう。

ここまで利益を乗せてるなんて全然知らなかったです。「仲介よりも若干高いだけ」とは話してましたが。
オーナー会の参加費が格安なのも納得です…

>>57さん
大手は考えないような販売手法なので、知らない不動産業者さんはいくらでもいます。自己資金が要らずに売上と利益を増やせる中間省略は、ワンルーム再販業者の手法で大手はやりません。

ワンルーム業者の常識は、大手の非常識ですし、近くの三井さんに行って和不動産の販売手法について知ってるか聞いて頂ければ、すぐに分かります。
中間省略でオーナーチェンジ物件を転売して、客から暴利を取る販売手法を知らない不動産業者さんはたくさんいます。

中間省略で暴利を取る？
なんだそれは？

口では何とでも言えるし、セミナーや書籍ではお客様が一番とか言いつつ、陰では利益や事業拡大を優先してる会社からは買いたくないよ…

>>59
我々宅建業者が知らない不動産の取引方法を、エンドユーザーが知ってるとは天晴れだ。
中間省略で暴利を取る、不動産屋には意味がわからない。

ネットで調べてみると「中間省略登記」とありますが、メリットとデメリットがよく分かりません。
「売上と利益を増やせる中間省略」とは、どのようなことなのでしょうか？

また、和不動産は中間省略を使っているのでしょうか？

中間省略とは、業者が物件を買い取るが、登記を乗せることなく、一般の方に物件を販売する手法の事です。
登記を乗せると、物件にもよりますが、20〜30万円前後の登記費用が掛かるのを避ける事が出来ます。
また、販売の代金をもって、買い取った方への支払いをするので、会社の資金繰り的にもメリットがあります。
買主としても、売主責任による瑕疵への保証を受ける事が出来ます。

デメリットは基本的に仲介するよりも業者側に売主としての、又売れない場合は買主の代金での支払いが出来ないリスクがあるので、そのリスク分の手数料を乗せるのが一般的です。
仲介が手数料3%+αの所を、売主は手数料として10%程度ないと資金繰りとして厳しいので、それくらいのマージンが乗ってしまう事です。

掲示板見る限り、和不動産は中間省略をしているのでしょうね。

>>63 通りがかりさん
4行目
登記を乗せると→登記を載せないと
です。
訂正します。

和のメルマガに登録してみた。
オーナーの声に出てくる客が和を褒めまくるんだけど、読んでいて非常に違和感があるよ。
むしろマイナスな評判をよく聞くし（苦笑い）
和で買って、後悔している客の声も配信して欲しい。

自分たちに都合の悪いことを書きそうな客（オーナー）にコメントは依頼しないかと・・・

>>65 評判気になるさん
マイナスな評判てどんなことでしょうか？
教えて下さい。

ここの社員に投資マンションを何件持ってるのか聞いたところ、全く持ってないと答えました。
ワンルーム投資のメリットばかりを説明して、不動産投資の経験もないのに人に売りつけるって、随分と無責任です。
日本財託の社員は数件持ってました。

不動産投資の経験もないのに人に売りつけるのは悪いことではないだろう。売ることと自分が使うかは別。
金がなきゃ買えない。ワンルーム投資の社員の小僧では、買いたくても買えないという事情があるね。

本人が実際に投資したこともなく、他人からの情報で良いことばかりを言って、客に数千万円の投資商品を勧める…
[投資は自己責任]とはいえ、誰がこんな会社を信用して購入するの？

本当に買えないなら他社の社員も買えないはずだし、[融資が使えない] はワンルーム業者の言い訳だから…

セミナーに行った時に女性の社員ばかりたくさんいて驚きました。
これは同業他社の間でも有名らしく話題になってました。

その露骨な販売手法が嫌で、結局は他社から買いました。
セミナーに行くと女性の社員がたくさん並んでます。

本人が実際に投資したこともなく、マニュアル通りの良いことばかりを言って、客に投資商品を勧める…

やってることが、郵便局や銀行みたいだね

会社では女子社員に相手されないけど、和の女子社員たちは笑顔で優しく対応してくれるから(o^^o)

不動産投資経験のない若い女性が、おじさん相手に2000万円のマンションを売りつけ、会社はボロ儲けで急成長してるね

「不動産投資の教科書」も酷かった。
日本アセットナビゲーションを招いた中立的な座談会と宣伝して客を集客し、強制的に参加者それぞれに営業担当をつけて年収を聞いたり、物件紹介を始めた。

日本アセットナビゲーションの社員だけでなく「不動産投資の教科書」の代表までも、たどたどしい日本語で営業する始末で「どこが中立的な立場の座談会？」という感じだった。

誇大広告に騙された自分も悪いが、非常に不愉快で、全く無駄な時間を過ごした。「不動産投資の教科書」の代表は中国人？

>>75 評判気になるさん

サイトからして怪しさ満載。どっちの代表も知らない。和不動産のセミナーもそうだけど、物見遊山で行ってみたいが、断られるような気もする。

あらゆる手数料が高い。
　・ローンのあっせん手数料
　・入退去時のクリーニング料
　・銀行振込管理手数料
　・契約書作成の事務手数料

儲け方がとにかくセコい。
アットホームで和不動産を検索して、
出てくる物件の特約事項を見てください。
自分たちの懐に入れるお金をこんなところで水増ししてます。

検索の仕方わかりませんでした。
どのくらい上乗せしてるんですか？

たとえば、入居者目線でいうと、

・入居時
　・抗菌消臭代 → 16,200円
　・契約事務手数料 → 5,400円（仲介手数料とは別に）
　・その他(鍵交換、24Hサポート料、賃貸保証加入手数料、火災保険 等が別途)
・入居中
　・口座振替手数料 → 540円/毎月
・退去時
　・ハウスクリーニング → 52,000円くらい
　・エアコンクリーニング → 12,000円くらい

ワンルームでこのくらいです。(すべて実費でなく固定)
もちろんその他の汚損は別途請求。

これが高いと思うかは人それぞれの感性ではありますが。

>>78 マンション検討中さん

物件価格には概ね300万円ほどの利益を上乗せしてます。

物件を紹介されたら「物件名 価格」で検索すると、過去の取引価格や相場をまとめたサイトがあります。

不安であれば、図面を持って近くの不動産会社に確認してみて下さい。

ありがとうございます。
非常に参考になりました。

全てお任せなら
受け入れるしか
ありませんが....

嫌なら自分で汗をかいて
仲介等で購入するしか
ないですね。

セミナーも個別面談も受けました。
面談は女性でしたが内容や知識が浅く、300万円高く買う価値がある会社とは全く思えませんでした。

参加したセミナーでは、講師役の社長にいろいろ質問する年配の方がいて、
結構鋭い問いだっただけに雰囲気が殺伐としました。
社長は「そんなんだったら買わなきゃいいです」といった感じで最後は切れてました。
質問する人もなんだか粘着質でおかしいなあと思って質問を聞いてましたが、
社長も適当にいなせばいいのに、逆切れ気味でなんとも後味が悪い会でした。

何回かセミナー参加しましたが、たしかに社長は参加者の質問に対して感情的に食ってかかるシーンが多いです。
個別相談でもそうでした。
非常に不愉快でした。

セミナーでの質問に対して、仲宗根社長の上から目線の回答が印象に残ってます。
質問した人を見下している感じで、随分と傲慢な会社なんだな〜と思いました。

私もセミナーに行ってきました。
何というか、参加者を馬鹿にしたような発言が多く、何なんだろうという素朴な疑問を抱きました。
普通にしゃべればいいのに…あれが地なんですかね？
社長が講師役でしたが、部屋に入ってくる際に社員が一斉に拍手をしたのにも驚きでした。
個人崇拝の会社なのかと（笑）

なんだかなあ…という印象です。
ご参考までに。

社員一同が一斉に拍手で盛り上げる....
広告に載っている仲宗根社長と羽鳥部長は「有名なカリスマ講師」と社員が言ってましたが、多額の広告費をかけて頻繁に宣伝したり、社員みんなで無理矢理に持ち上げている気がしました。

マジでやめておけ。

「節税になる」
というのは、つまり不動産投資で損をするから節税になるのだ。

得をするなら、税金を払うべきで、所得が増えて税金が増えるのはむしろ喜ぶべきことだ。

「銀行が評価するから、不動産の価値は保証されている」
銀行が評価するのは、サラリーマンの収入であって、不動産の価値ではない。

「繰り上げ返済を頑張れば良い」とか、投資として破綻してる。

なごみで買うなんて馬鹿すぎる。

他社との違いは素人の女性社員が、相手をしてくれるだけです。

ぶっちゃけ、再販だろうが仲介だろうが
周りの物件や今までの事例の比較をしないで購入する人っているの？
その方が驚きだけどw

はぁ、そうですか～

実際どうなんでしょう。
誰か物件紹介まで付き合った人いないの？

>>94 マンション検討中さん

物件自体は、悪くないと思います。
コンサル料と称して値段を上乗せしているだけで･･･

で、そのコンサル（アフターフォロー）はというと、かなりレベルが低いのが実情です。

顔採用で若い女の子ばっかり集めているので、誰でもできる事しかしません。

オーナーとの交流会企画（飲み会）とか、ゲーム会企画に時間を費やして熱心に取り組んでいますよ。

そんなことしてほしいわけじゃないのに･･･

ウケはかなり良いようで、今では実質ただの接待部門になってます。

>>95 匿名さん

ありがとうございます。
イベント会社としてはよさそうですね（笑）

賃貸管理手数料が安いので、ちょっと気になってました。
一度、管理についてだけ聞きに行ってみようと思います。

>>96 マンション検討中さん

賃貸管理手数料3％は、同社から購入した物件限定ですよ。

他社で購入した物件は5％です。

ちなみに、礼金は全額和不動産が取得（広告料として）、更新料も全額和不動産が取得しますので、そんなに条件がいいとは思いません。

>>97 匿名さん

度々、解説を頂きましてありがとうございます。

外からの場合、5%ですか。。。
さらに礼金や更新料の取り分もそうなんですね。

そうすると、他所とのメリットがあまり無さそうです。
別の管理専門の会社等を調べてみようと思います。

ありがとうございます。

それにしても、アンチさんには何があったのかな（汗）