ウエリス新宿早稲田の森ってどうですか？

手書きの間取りはなんとかならないの…(-_-)┛

こういう簡易的な図面だと戸境壁が湿式か乾式かよくわからないんだよね
75と100のタイプが乾式のように見える
棟によって違うのかな？

>>48-49

スマホで見てます？
PCから見るとちゃんと区別つきますよ。

ルートがごちゃごちゃしてるのではなく、雰囲気がごちゃごちゃしてる感じです。
車のせいでもあり、周りの建物の統一感の無さが原因かも。あと、街の温かみが感じられない場所でした。
知らない人がごちゃごちゃ行き交う場所だから、仕方ないのかも知れませんが。

この辺の明治通りは新宿渋谷方面と、池袋や都北部を結ぶメインの通りなので、わりと一日中車は途絶えないですよ。
通り沿いに住んだことはないですが、音と排ガスはそれなりに割り切りが必要なエリアかと思います。
上の方で「郊外のロードサイドっぽい」とありましたがまさにそのとおりで、環七とか環八に雰囲気は近いですね。
通り自体はかなり力を入れて整備されている（歩道もやたら広い）のにごちゃごちゃと感じるのは、ちょうどこのエリアが大久保、戸山、馬場、早稲田の境界線でありながらも、そのどこにも属さない感じがあるからではないでしょうか。

マンションに関しては西新宿方面の眺望（とくに夜景）が綺麗そうですね。

明治通りは「道路の山手線」とも言うべき大動脈ですからね。
車も多いし沿道が賑やかなのは致し方ない、というかそれが特徴だと思います。

>>50

寝室は静かなほうがいいので湿式壁がいいんですが、75と100タイプはおそらく乾式ですよね。
45と65の寝室の戸境壁はどちらでしょうか？
見づらい環境なので教えていただけると助かります

>>50さんではないですが、、、

45は寝室側が乾式、65は寝室側の両方が湿式ですね。あくまで図面から見た予想ですが。

しかしこう言っちゃなんですが無駄に豪華な共用設備ですね。

55さん

棟の境目は湿式（当たり前か）、棟内の戸境壁はすべて乾式って感じですかね
まあ戸境壁すべてに湿式を望むのは現状難しいかな
しかし初めから堂々と明瞭な図面を載せればいいのにね。
ハッキリさせたくないのかなーって勘繰ってしまう

確かに通りはゴミゴミしてるけど、コズミック通りは静かだし戸山公園近いから子供が遊べる場所もたくさんあるだろうね。

子供が喘息気味なのですが、やはり大通り沿いの物件は避けた方がよいか悩んでいます。環八や環七と違って、明治通りは車が流れているからマシだとは聞くのですが、いかがでしょうか。

>>58

たしかに環七環八よりは大型車が少ないけど、
ここを買える予算があるならわざわざここにしなくても、と思う。

ただし喘息は個人差が大きいから、お子さんの主治医に相談するのがベストでは？
　

>>58
喘息のお子さんがいらっしゃるのであればやめた方がいいと思います。
ここが特段環境が悪いわけではありませんが喘息は今後良くなる事もあれば悪くなる事もあります。
悪くなったから引っ越す、、、というには高すぎる買い物かと。

>59、60匿名さま
ありがとうございます。
確かに、喘息について、今後、良くも悪くもなったりするという先の長い目線も大事ですね。残念ですが、高い買い物をして将来悩むのもなんだかなーという気もしてきました。

>>61さま

もし西早稲田駅圏内で新築を探しているなら、
「メゾンドール早稲田 建て替え」で検索してみてください。
既存マンションと国有地の一体開発で三菱地所が売主になると思います。

まだ権利関係の最終決定前ですが。

南面と東面が公園で東西に大学敷地。
北側に諏訪通りが走っていますが明治通りより交通量は少ないです。
お子様の身体にも優しいのではないかと思います。


トピずれ失礼致しました。

諏訪通りって拡張工事が終わったら交通量どうなるんでしょう？（すみません、そもそも工事がいつ終わるのか知らないですが）

>>61 マンション検討中さん

喘息の息子さんがいらっしゃるのであれば田舎で暮らすのも手だと思います。
我が家も同じような状況で、都内で何度か引っ越しましたが、正直意味は無かったなと思います。都会は何処に住んでも吸ってる空気は一緒ですよ。

>>62 匿名さん

いつ頃いくらで売り出されるか分からないので比較検討しようがないです。。
それに、建て替えマンションは元住民とのコミュニティ問題もあって、住んでからも中々難しいという噂です。

資料が届きました。
凄くかっこいいエントランスで、かなり楽しみです！

>>62 匿名さま
情報ありがとうございます。
ジャブジャブ池の上の辺りですね。あの辺りは良さそうですね。
実家が新宿なので、この辺りだと助かります。(*^^*)

>>62
そこ解体してたらどうのこうのって最近なんかニュースあったね

“ファーストオーナー募集”の看板を見て、
最初に購入する人は高値掴みになるのだろうと推測しています。
やはり、ここも仮に同じ竣工前の購入だとしても、１年位、購入時期が異なると1千万円位は違ってきますでしょうか？
やはり、決算直前が買い時でしょうか？
世帯数が多いので竣工後の新築中古が狙い目かも・・・とも思っています。

昨年の夏に見学した世田谷・杉並の高級マンションから１千万円以上の値引きを提示されてドン引きしています。

どこもこんな感じなのでしょうか。
不信感がいっぱいで買えずじまいです。

都心の駅直結とかの超好条件でない限り、今はどのマンションを買っても高値掴みだと思います。
世田谷杉並とは立地条件が大きく異なるので1,000万の値引きはさすがに行われないでしょうが、不安要素を抱えてまでわざわざ手を出す必要はないかと。

近所の新築マンションは500万円以上下げてますね。こことはレベルが違いますが。

坪３００〜３３０万円くらいなら検討したいと考えていますがもっと高いんですかね・・・
近所に住んでますが昼と夜で全然エリアの雰囲気が変わりますので検討する方は是非確認することをオススメします。
戸山公園とか目の前のマックは韓国系やホームレス？っぽい人が結構多くなります。
生活利便性が高くて良い場所なんですけどね。

場所柄入居者も韓国の人が少なからずいるでしょうね。
それよりも多く予想されるのが中国系の人。
高田馬場のスカイフォレストのスレを見ると、やはり一定の割合で入居しているようです。
人数集まるとパワーが凄いんですよね。
賃貸で入居することも想定されるので共用部の管理はしっかりやってほしいです。

エリア的に、アジア系外国人が苦手な方には、難しいでしょうね。
一般的には、外国人が増えると、管理費や修繕費の滞納が心配されます。スカイフォレストも、その点が心配です。
ただ、滞納は外国人に限ったことではありませんし、百人町の西戸山タワーも外国人が増えているものの、管理はきちんとされていると聞きました。

>>69
確かに売れ残り1年後の値下げはいつものパターンです。
買った瞬間に含み損を抱えることになるので、本当は抽選の部屋も出るようにしっかり周辺価格を考慮してほしいのですが。
やっぱり中野になると買うのは中国や韓国の方かな。

なぜ突然中野？

>>76 匿名さん
どうせどこぞの業者が間違えて投稿したのでしょう。

「住まいサーフィン」の「今、旬な物件ランキング」を見たところ、都心部において、この物件は「パークコート青山ザタワー」を抜いて、堂々の一位でした。ずいぶん注目度の高い物件だということを知り、驚きました。

副都心線って最近資産価値ものすごく上がってきましたよね
ここもまだ安いですが10年後はすごい高そう

>>79 匿名さん
価格帯はいくらくらいなんですか？

副都心線が優良交通機関なのは同意。
新宿・池袋・渋谷・東横線が繋がってるのはもう少し評価されてもいいと思うんですよね〜電車も空いてるし・・・
新しい線だから認知度が低いんでしょうかね？

この立地で坪350以下を期待するのは難しいと思います。
350以下でこのエリアなると、逆に住む方の層が気になるので、個人的には安易な安値付はやめていただきたいですね。
5年ほど前の買い時の相場を見てる方はなかなか手が出しにくいと思いますが、投資目的ではないのなら買うのもありかなと。
私は永住目的なので購入を前向きに検討中です。

＞ここもまだ安いですが10年後はすごい高そう

そんな馬鹿なw
去年〜今年あたり価格高騰してて今が高値掴みの真っ只中。
今より10年後のほうが価格高くなる可能性なんてほぼゼロですよ

どこの物件にしても、
10年後に値上がりするとは想像できません。

業者さんでしょうか？350以上でここを選ぶなら、もっと良いエリアがあるような気がします。大久保アドレスは、アジア系外国人率が高く、学区の小学校も説明会に５人通訳が来て、6カ国語の説明文がつきます。少し特殊なエリアであることは認識してから購入した方が良いと思います。

都心で350以下のマンションなんて、そんなの待ってたらいつになるのやら。
景気の波は当然あるものの、そこまで下がる前に海外の投資家が買いに入るので、下がる事は無いと思いますが。世界的に見たら都心部はまだまだお買い得です。

＞下がる事は無いと思いますが。

上がる事はもっと無いよ。

公営住宅建て替え規制緩和の話題がでてますね。
戸山の公営住宅を再開発してくれればここら辺周辺の資産価値すごいあがるんだろうなぁ・・・

いずれは建て替えられるでしょう。
いつなのかは分かりませんが、
何十年も先の話ではないような気がします。

戸山ハイツはどうだろう・・・。
規模も高齢者の数も半端ないからね。
それに諸々の事情で手をつけられないエリアも多数あるし。

建て替え再開発はかなり先になるんじゃないかな。

戸山ハイツの建て替えや開発はないでしょう。
新宿区は1200票で区議に当選できますから、票欲しさの議員から3000世帯の有権者は守られます。既に3000世帯もあるのに、先日も「もっと都営住宅を増やしましょう！」って街頭演説してましたよ。
ただ、ここの住民のおかげで、都心にしては物価が低めに抑えられているかも・・・と思います。w

某マンションブロガーさんのブログに何戸か価格帯出てましたが、坪単価４００〜５００？万円位になりそうですね〜
正直ここまで高いとは想像していませんでした。
住不のスカイフォレストレジデンスより高いなんて・・・完売まで何年掛かるのか気になるところですね。

マンマニさんのブログみたけど、坪360～470,平均で400ぐらいってとこでしょ。
まあ予想通りでは？
でも今の市況だと苦戦しそうだね、戸数多いし。

高いですね。
自社物件を優先的に売却したい住不の戦略でしょうか。

かなり高い気がしますね。
立地はいいですが、明治通りのから来る排気ガスどうなんでしょう？

元官舎跡地だけあって、立地は抜群！早稲田大学や学習院、戸山高校などが近い文教地域、広大な戸山公園も近く都心でこんなにも緑に恵まれた環境は希少価値だと思います。
物件価格が高くて自分には購入できませんが、このような素敵なマンションができることで周辺の環境やイメージも良い方向へ変わっていくと期待しています。がんばって欲しいです。

＞こんなにも緑に恵まれた環境

「緑に恵まれた環境」は語弊がありますね。
あくまでも公園に近いだけで緑に囲まれてはいません。
明治通りが真横にあり交通量が非常に多いです。
マンション名に騙されず実際に現地に行ってみる事をお勧めします。

>97

エリアとしては緑が多いけどね。
北、東、西方向には。

ここの南側には緑地がない。

マンションは立地が命！という視点で言えば、明治通り沿い立地は駅近とは言え、ファミリー向けとしては、かなり強烈なネガなのは明らか。ここは投資向けワンルームマンションにこそ相応しい立地。ワンプロックでも通りから中に入って入れば全然条件が違うのでしょうが……,。

値段の高さに検討者がいなくなったのでしょうか。

1週間以上書き込みがゼロ。。。

>100さん
同感です。
価値が暴落する可能性は低いものの、ちょっと高いかなーと思います。
ただ、近隣のスミフで１億以下の部屋が完売したようなので、ここもニーズはあると思います。１億以上は、どこのマンションも難しいですね。

幹線道路沿いにマンションを乱立させるデベは社会悪

むしろ、幹線道路沿いの騒音と粉塵に悩む周辺住民に防音壁を作ってくれる救世主。恩恵を受ける住民は感謝せねば。

1LDK-2LDKの間取りは梁だらけで、いかにも賃貸向けなダイニングに窓がない1DKの間取りも多数。かつ幹線通り沿い。これでこの値付けは正気の沙汰ではないというか、スミフさんはよっぽど自社物件を売りたいということなのでしょうか。今後の当物件の売り方、売れ方に逆に興味津々です。

高い。。。

この間取りサイコーじゃないですか！

余裕があるんだか無いんだかわかんない間取り(笑)
柱の食い込みが残念。そして廊下長っ！！
ホールから廊下へ繋ぐ経路にドアが2枚ある理由ってなんなんでしょう？
どちらか1枚で十分な気がしますが、、、

>>107
まさに？
これは玄関位置から見るとワイドスパン？
開口部から見るとうなぎ？
どちら？？

西早稲田街づくり構想とはどういう内容か、ご存知の方いらっしゃいますか？

調べれば一発で出てきますよ。
http://www.city.shinjuku.lg.jp/kusei/keikan01_001030.html

そのページの下の方のPDFには更に詳しく、わかりやすく記載されています。

>>110 匿名さん
ありがとうございます！
マンション名が早稲田の森の理由も分かりました^_^

現地を見て来ましたが、
新宿三丁目まで歩けるのは良いですね。
電車に乗っちゃうとは思いますが。
それに、名門校や公園も周りにたくさんあって
雰囲気も良かったです。
今まで色々書かれているような大久保ネックみたいなのは全く感じませんでしたよ。

新大久保のロッテ工場の解体が始まりましたね。跡地にマンションでもホテルでも大規模開発が入れば、街が変わります。地元なので贔屓めに見てしまいますが、バブル期は怪しいラブホの街で女性の一人歩きも不安だったのが、今や韓流ブームで日本人女性の原宿みたいな感じ。街って、簡単に変わるものですね。
賑やかすぎる面はありますが、ポテンシャルの高い街だと思います。都心なのに公園や図書館も近いので、共働きのファミリーには便利でしょう。戸山公園周辺に複数の保育園が点在していることも評価が高いです。
実際、若松河田の同価格帯の物件は好調だそうです。（医者ファミリーは強いですね。笑）
街が良くなると期待しています。

副都心線が開通して、まさにこれからのエリアだと思います。街が発展する余地はかなり残されているかなと感じます。
利便性や生活環境はピンで見るとデベが言うとおりかなり良い場所ですよ。

1階の造りが、豪華ですね
公用地の跡地に建ったので、土地の形がいいです
ここは環境が売りですが、周辺の猥雑さから完全に遮断されている訳ではないですね。
ちょっと歩けば、アジアの空気。。。そこをどう感じるか。
眺望も隣の施設がもろに被るし、明治通り側の面もあまり良くない印象でした

まあ、そこは都心ですからね。
むしろ私は新宿の近さと戸山公園、教育環境に惹かれてます。将来再開発が進む余地もたくさん残されてそうですし。

再度、周辺を良く見てきました。
確かに、この一角は文教エリアと呼べるかもしれませんが、本当にこの一角だけ、奇跡的な感じもします。
少し歩けば外国人の姿を多く目にしました。レストランなどもエスニック系が多く、大久保の雰囲気を感じます。
明治通りを挟んで、低層のファミレス群に将来再開発の可能性があるとすると、多少開けている眺望も無くなるかもしれません。
大久保の先には新宿の歌舞伎町なども近く、この立地の評価は正直難しいと感じました。

＞明治通りを挟んで、低層のファミレス群に将来再開発の可能性があるとすると

現時点でその心配は無用です。

そのエリア（新宿ステパ）とその東に拡がる狭小住宅エリア一帯は戸山公園の一部として都市計画決定済みです。

予算的な都合もあり買収や整備の目処は立っていませんが、都市計画道路予定地と同じく簡単に撤去できる建築物（木造か鉄骨で2～3階建てまで＆地下なし）しか建てられないのです。なので現状のような土地利用しかできません。

ただし真正面にある立体パーキングは公園エリア外ですし構造物も古いので、再開発などの動きがあるかもしれません。

>>118 匿名さん

レスありがとうございます。
再開発あれば、唯一ひらけている眺望がなくなりますね。。。
残念です。

>>119 匿名さん
再開発なんていつになるか分かりませんが、
それで便利になるなら良いかなと思います。

日本駐車ビルの親会社はグリーンキャブ。タクシー大手です。
貸し駐車場以外にタクシーの拠点にもなっています。

建物は築50年を超えているので、
総合設計制度などを利用した再開発の可能性はありますね。

でもその場合、空地を確保して一部タワーオフィスかマンションになるかと。
環境が悪くなることはないと思います。

1か月以上も書き込みが途絶えてますが、
物件概要には先着順9戸になってますね。
もう大部分は売れてしまったのでしょうか。

公正競争規約上、販売予定戸数が10戸未満であるときは、最多価格帯の戸数表示を省略することができるから、便宜上9戸にしてるだけ。申し込みがあまり入っていないから販売住戸を確定できない（確定したくない）のでしょう。

先日モデルルームへ行きましたが、焦って売ろうとはしていない印象でした。
まだまだ部屋はありましたが、良い部屋はそろそろ検討者さんも増えているようでした。
最上階のプレミアムはかなり割高！と感じましたが、おそらくあそこを買う方は数千万円は誤差の範囲と考えるような層でしょう。
その他の部屋は立地と今の相場から考えると妥当な値段だと感じました。
騒音、景観があまり気にならないタチなので、我が家は利便性を考えると候補の中でも順位が高いです。

＞騒音、景観があまり気にならないタチなので、我が家は利便性を考えると候補の中でも順位が高いです。

何の参考にもならないコメント。

いずれにしても昨今はどこもかしこも高い。
高いと思う物件を妥協して手を出すのは賢明ではないよね。もう数年で相場は下がる。

127さん
すみません……今までの流れを見て騒音を気にされる方が多く、他の検討物件が景観を推していたのでそう書いたのですが……。

駅近、80平米超、一億程度で買える。
子育て世帯なので周辺環境も悪くなく、皆さんが気にしている騒音は自分たちは気にならないので良いなと思っているという個人的な感想です。
予算一億程度で80平米超を探すとほとんどないので、こちらは最上階以外は今の相場からすると割安だと思いますよ。（最上階に値段を乗せて、他の部屋を抑えているとおっしゃっていました）
でも、確かにここ数年は高掴みになるのと、新宿区にこだわるべきか（現在新宿区在住）で悩んでいます。

>>127 匿名さん

あなたのコメントの方が何の参考にもならない。

学区の小学校は外国人が多いものの、とても教育熱心です。夏休みには、近くの海城、戸山、保善と協力して、小学生向けに音楽会や実験講座などを開催してくれます。(参加できるのは、この学区の生徒のみです。)
四ツ谷大塚も連携していて、校長をはじめ、先生方が一生懸命に力を注いでいます。
中学校も、内申は厳しいそうですが、将来的には、戸山や早稲田に行く生徒が多いそうです。
高田馬場へ行けば教育機関は山ほどあります。もともと、公務員住宅など、教育熱心な層が多いエリアですので、教育環境としては良いと思います。
ファミリー世帯で検討されている方は、ぜひ学校見学もされることをおすすめします。

今朝、散歩がてらに本物件を見てきました。
新宿区の中央図書館が隣にあるんですね。また新宿スポーツセンターもすぐ近く。また、戸山公園の明治通りから西側に初めて行ってみましたが、ここも東側同様、緑あふれて良いですね（戸山のアパート群がないだけ、西側の方が感じ良いかも）。
そんなわけで、住環境としては、申し分ないくらい恵まれたロケーションだと思います。
ただ、オシャレなレストランはあまり無いエリアなので、その点が寂しいところ（早稲田通り沿いのＢ級グルメは楽しそう）。

オシャレなレストランは、新宿三丁目に出ればいくらでも♪

周辺マンション大体回りましたが、ここは物も良いし価格も今の相場では安いと思います。

エリア限定であえて今時期の購入にこだわるなら、新築マンションだけでなく価格のこなれた中古マンションも検討対象にした方が良いと思う。予算など幾らでも構わない方は別として。

なんだかんだ言ってもここは明治通り沿いでうるさい。それに尽きる。
四六時中交通量が多いし夜中も救急車、爆音のバイクが頻繁に通る。
マンションの真横に信号があるけど、青になったときのエンジン音が物凄いよ。
自分もそうだけど幹線道路沿いの信号横に住んだ事がある人は再度こういう物件は選ばないと思う。

この立地は利便性を求める単身・DINKS向きであって家族向けではないよね。
どうしてもこの場所がいいって家族は少しでも静かな奥側だろうね。

昨日テレビ（タモリクラブ）でやってましたが、日本の市区町村で新宿区が一番外国人の住人（人口？）が多いとのこと。その中でも高田馬場駅周辺は特に多いそうです。
このマンションは高田馬場〜大久保駅の中間くらいにあり、中国・韓国の人がとても多いので、それらの国を含めた外国人の入居率がかなり高いと予想できます。
個人的には上下左右の部屋には日本人に入居して欲しいですが、外国の方のモラル？というか隣戸への気遣いみたいなものは日本人と比べてどうなんでしょうか。

アジア系金持ちは、このマンション買う層よりも、もっと稼いでいますから、港区とか中央区のタワマンを買っちゃいます。このエリアに住むアジア系は、安い中古を買うか、賃貸に住んでいます。

137さん
高田馬場周辺の他のマンションのスレも見てますが（ここと同じような価格帯です）、アジア系外国人の入居率はかなり高そうですよ。

周囲の環境面で評価が難しい物件と感じましたが、建物自体はゴージャスな作りのようで高級感がありますね。
明治通りに面した部屋はそれなりに価格が抑えられていてお得感もあります。
むしろ気になったのは、タイプによって天井の下がりと間取りの悪さです。
共有部分よりも専有部分を重視した作りなら、もっとよかったのかな〜と。

アジア系外国人でも、この価格帯を買える層であれば問題ないのではないでしょうか。
この辺りは中古を含めてセキュリティが良く耐震性の高いマンションが少ないので、良い物件だとは思います。
ただ、モデルルームの天井の大きな梁が気になりました。
モデルルームにあるってことは、全部屋にあるってことでしょうか？
説明では、内廊下なので梁はやむを得ないと、そんな感じでしたが・・・。
それが残念です。

戸境壁が乾式壁だね　タワーじゃないんだから湿式壁にしてくれればいいのに
ここは内も外も音が不安要素かな

駅近で、見た目重視で賃貸が増えそうな予感
NTTグループだからお金に困っているわけでもなさそうだし

内装は150点。とても高級感ありました。
周りはコンビニくらいしかないかな～。でも、周辺の雰囲気はいいです。

仕様はグレード高目だけど構造は貧弱であべこべな印象を受ける。
全戸境にコンクリ打つより見えるとこだけに金掛けるほうが販売側にしたら遥かに安上がりだから昨今の状況下仕方が無いといえば仕方が無いか。
物件名も構造仕様面も表面だけ盛って実の無い印象。

北向きの3ldk、間取りよいけどコズミックセンターの壁と間近で向き合いはキツイ…

早稲田と名前がついているマンション、1LDK4998万円、2LDK6298万円、3LDK7598万円～。上限がいくらなのかわからないので、きっと高そうな気がしますが1億超えたりするんでしょうか。

あと他の方が書いていますが、立地です。日当たりや隣との近さが気になったりしそうですよね。

図書館など近くにあって、緑もあります。戸山公園のじゃぶじゃぶ池にこども園、あとはマルエツもあるんですね。実際、早稲田の街って住むにはどうなんだろうかと思いますが、ドン・キホーテやBigBoyのあたり、夜でも明るい印象ですし、いいのかなと思いました。

ロケーションは個人的には好み。

利便性は問題なく、周囲の環境にとても変化があって飽きさせない。
平均的に若者人口が多くて、人と車の賑やかさ で活気として感じられる。

建物がどうなのかは不明。