グランデバンセ 御殿山 ザ・レジデンス［旧称：（仮称）大崎御殿山プロジェクト］について

新築価格は、コストの積算で決まる。
中古価格は、市場取引価格で決まる。
中古価格の査定は、市場取引価格を参考にする。
マンションの一般的な価格下落率のデータは、検索すればいくらでもでてくる。

言い換えというか同じ意味だよね。
何が言いたいのかわからないけど。

ただし「平時では」という条件がつくけどね。
実際の築10年物件は分譲価格以上で取引されることも多い、時期によっては。ここ数年はどこもそう。

絶対値は、相場の変動に影響されるけど、その影響を除けば、築10年で価値は２割減ということ。
築10年の物件が、もしその時点で新築で売り出された場合の仮想価格と比較すると、やっぱり２割減。
つまり、同じ条件の新築に買い替えするには、プラス20%の資金が必要。

>>443

一般論としてエリアの相場を判定するのは新築価格より中古価格を見るほうが適しています
その理由としては中古のほうが取引事例が多いので特殊事情に左右されにくかったり、いわゆる新築プレミアムが乗っておらず実力値に近いといったことがあげられます
よって新築価格の正当性を検証するには周辺相場から建物の経年による価値下落分を割り戻して判定するという手法が使われます

つまり隣の築１０年のマンションが５０００万、築２０年のマンションが４５００万で成約しているのであれば新築のここは例えば６０００万くらいが妥当であろうと考えます（もちろん条件次第で補正は必要ですが）
妥当と思われる価格が６０００万なのに７０００万で売られていたとしたら高すぎる
本来の実力値は６０００万なのにプレミアムが１０００万乗っている

このプレミアム分は理由があって将来も維持できる（つまり既存のマンションにはない特徴があるとか）、もしくは維持できないかもしれないが新築に住めるのだし１０００万のプレミアムは支払額として納得できると判断するのか
とそういうことかと思います

ありがとうございます。隣の品川駅の再開発やリニアモーターの開通、大崎駅から羽田空港への直通電車、近隣の三井不動産と住友不動産の再開発などが長いスパンで進むと思うのですが、こういった状況では、平時はいつ頃やってくるのでしょうか？

大崎も十分に高くなったからねえ。織り込み済みっていうの？
ま、さらにどんどん上がるかもしれないから、いいんじゃないの。あとは個人的予想の話。

ただ、そういうの期待するなら品川駅、新駅、浜松町あたりのほうが有望だと思う。

>>455 匿名さん
もう価格に織り込まれちゃってません？
未知なる再開発を探し当てないと。

>>451 匿名さん

何、同じこと、必死に3回も投稿してるの？将来のことなんて、誰もわかりませんよ。

再開発の値上がり期待で買うなら、今は浜松町一択ですね。

買えれば、の話ですが。

偽御殿山

投資目的ではないので値上がりまでは期待していません。環境がとても気に入ったので、万が一の時に大きく下がっていないといいなと思った次第です。
パークシティ大崎が出来たときにこの辺りのマンション価格が上がったそうなので、まだ正式には発表されていないようですが、三井不動産と住友不動産の再開発が予定されているということで、このマンションも大きく値下がりはしないのではと期待しています。
甘いでしょうか？

>>460 匿名さん
再開発っても、マンションかオフィスビルじゃね…。

>>461匿名さん
たしかにそうですね
商業施設ができればいいですけどね

>>456 通りがかりさん
住友が購入した２つのエリアと三井不動産が保有しているエリアはまだ何が作られるかも発表されていないのだから、織り込まれちゃっているということはないでしょう。


まだ何がは

タワークレーンが立ち上がりましたね。

ここは環境が文句なしの立地です
値下がりは10％くらい見ておけば十分じゃないの

10年後は市況にも依存しますが、この立地であれば-10%~10%ぐらいかな〜。
賃貸で借りている人にとっては立地が気に入れば買いかもしれませんね。

>>443 匿名さん

お世辞抜きで、本当に驚くほど無知なので、まだ、マンション購入は早いと思います。

カナディアンスクールの隣に空き地がありますがもしかしてここの売れ行きがよければグランパンセがもう一つできるかも

でも今日も大崎駅前でパンフ配ってますね
芳しくないのかも

ここ、建物の横が空いていて、歩道側から部屋の窓が見えますが、プライバシーの面で気になります。
採光、通風面ではいいのでしょうが、折角の内廊下なのにね。

>>467 匿名さん
私もそんなことは知りませんでしたがもうマンションを買って含み益が2500万円出ていますよ。教えてもらおうという意欲があるから全然マシだと思いますよ。

タイミングが良かっただけですね。

>>471 匿名さん
買うタイミングを逃してしまうか買いたくても買えない人の典型ですね。

購入した方やモデルルーム行かれた方の情報知りたいです。

写真ありました。
http://www.s-prog.jp/modelroom/modelroom_gotenyama/#jp-carousel-980

この物件はカラーセレクトが4種類から選べますけど、
購入者はどのカラーにしたのでしょうか？
悩みます…

>>475 マンション検討中さん
私もモデルルームの色と白色でかなり迷みましたが、白色にしました。

パークシティの分譲時からさらに坪単価が上がっていて驚いてます。

>>476 匿名さん

白色にされたのですね！
決め手は何でしょうか？
私は茶かモデルルームの色で迷っています

>>478 マンション検討中さん
モデルルームの色は高級感があるのですが、白色の方が部屋の雰囲気が明るくなり開放的な感じがしたので悩みましたが白に決めました。

>>479 匿名さん
確かに白色は開放的ですよね。
検討の参考にさせていただきます。
ありがとうございました！

第2期売れ行きはどんなもんなんでしょう？

モデルルームタイプは残りあと1戸のようですね〜
全体ではすでに6〜7割売れてるんじゃないでしょうか。

482さん、有難うございます。
私も昨日行きましたが、結構混み合ってました。
7割売れているそうです。結構順調そうですね。秋位には終わってしまうかな。

７割売れてるって売れてるって全部で３１戸だろ
パークシティなら週末で売り切るボリュームだよ
ようやく２０戸売れたなんてどんだけスローペースなのよ

1期は18戸だったようだからすでに6割。その後で1割の進展か。
やはりこの価格出せる人はそう多くないということかね。

ちなみに自分は先日行ったら満席でしたよ！

モデルルームが盛況なのはいいが、契約してくれなければデベとしては商売にならん。

そりゃこの立地で、仕様とデザイン性良いと売れるだろうね。予算内の階がすでに売れてて私は縁がなかったですか。

まー、入居は来春だし残戸1ケタなら焦りもしないんでしょうね。デベの調達金利も安いから値下げに期待しても無駄か。。。

竣工後も残っていれば棟内モデルルームという形で実質値下げもありうるね。
来年3月竣工だと残る可能性もあるかも。最後の数戸はけっこう時間がかかる場合も多い。

モデルルームタイプは何階が残ってました？
私が行ったときは低層はすでに全滅でした。

>>484 匿名さん
パークシティ大崎は、有名人使ってテレビCMもしてましたからね。比較するのは酷というものです。
今の状況を考えると充分に売れてるし、やっぱりこの立地は貴重なんでしょうね。

この規模のマンション、この売れ行きで値下げはないでしょうね。仮に数戸売れ残ったとしても棟内モデルルームのインテリア付きがあるかもっといったとこでしょう。

>>491 匿名さん
私が行ったときは一番上の階が残ってました。
低層階はモデルルームオープン直後にすぐ売れたようです。

モデルルームの形が一番売れてるみたいだからそこが売れ残ることはないでしょう。

大崎駅５分以内でおそらく史上最高坪単価のマンションですよねココ
どこまで上げても客がついてくるのか実験しているようなものだから売れ行きはスローペースになるのも当然
まあみなさん実験台ですよね
勝つか負けるかは神のみぞ知る

496さん、そんな物件一杯あるよね。。。
時期が違うから。最近の中心部の物件は、どこでも最新のが一番最高値でしょう。
それだけ、街や周辺が成熟してきている証拠では？中央区なんて、今じゃ高いよね。
ココはこれからまだ開発進む様なので、十分妥当性はあるでしょう。
実験とか勝負の勝ち負けとか、私達購入者に失礼です。
まぁ、付いて来れず買えない奴が黙れって感じです。

そんなカリカリすんなって
先行者利益を得るのはファーストペンギン
価格に妥当性があると確信しているなら堂々としてりゃいいのよ
まあ仮に高値づかみになったところで坪４００万以上のマンション購入できるくらいの金持ってんなら
いくらでもリカバリは効くだろう
と隣のタワーから見下ろしてニヤニヤみている私達です

パークシティタワー住んでもう2年くらいにも
なるであろう498みたいな人が、これから建つこのマンションのスレをわざわざ見に来てるわけだから、それだけ注目度もあるってことじゃないでしょうか。どうでもよかったらわざわざ絡んでも来ないでしょ。

>>499 名無しさん
そりゃ注目するでしょ
自分が買った物件より何一つ勝ることがないマンションを時期がちょっと違うだけでこれだけの高値で買わざるを得ない状況を観察するのはメシウマ以外のなにものでもない

興味持ったのでそちらのマンションの住人掲示板も拝見しましたが、ガキがうるさいやら共用部壊した人見つからないやら設備の割に管理費が他のタワマンより高いやらなかなかメシウマでしたよ。

泥仕合の様相。人の幸せを喜べる人間になろうよ。
しかし、タワーは快適だわ～。

>>502 匿名さん

タワーに住まわれて、どのような点が快適だと思いますか？

恐縮ですが、購入者の方に質問です。
どんな建築オプションを検討もしくは申し込みされたのでしょうか？
食器棚を建築オプションで申し込むか別で業者にお願いするか検討しています。

>>504 匿名さん
食器棚は別にオーダーすることにしました。その方が色々カスタマイズできますし、値段も少し抑えられるようでした。

パークシティ大崎は、専有部の仕様がショボすぎなんですよね。郊外のファミリーマンション並みで。共用部は良いんですが。

専有部は断然こっちの方が高級仕様ですよ。

>>506 匿名さん
興味深い。具体的にどう違うか示してもらえますか？パークコートほどではないとしてもパークシティ大崎は良い仕様だと記憶してます。

>>507 匿名さん
すぐ噛み付くと余裕が無い人だと思われちやいますよ。
他のタワマンとか余り見た事ないでしょ？
パークシティとかパークホームズの中でも、
いまいちな方だね。パークコートとは比較するのもおこがましい感じ。
分かりやすく劣ってるとこは風呂を始めとした水回りだね。

食器棚は標準じゃないってこと？
そこは高仕様といえないような。。。
あと、オプションじゃないと天板とか扉とかがキッチンと同一にできないと思うんだけど。自分なら迷わずオプションでつけるな。

どのオプションにお金をかけるかは個人の価値観や生活スタイルに依存するでしょ。マンション自体の仕様の高さはデフォルトの設備で判断すべきかと。。

標準でどこまでついてるかも高仕様かどうかの基準だよね。

専有部の仕様なんてぶっちゃけ中古になったら価格に反映されないからなあ
まあそうやって明らかな高値つかみを正当化させるところを見るの実にメシウマです

メシウマさんがお住まいの自慢のタワマンの掲示板を読みましたけど、
共用部分の1階と2階がランドセル背負った子供たちのたまり場で
事務所をお持ちの韓流アイドルの追っかけも押しかけて来てるそうですね。
タワマンは人が多いだけあってにぎやかでいいですね。

まぁ、安かったパークシティに住んでる
年収も安い人なんで、
この坪単価なここ買う人達とは年収も能力も
で差があるし、劣 等感爆発なんでしょう。メシウマさんは。

大崎同士で争うのは止めましょう。立地は両方とも間違いなく良いですし、新しい物件ができれば周りの中古物件も売れやすくなりますしね。

>>514 匿名さん
何お前？
プロパストごときがパークシティより坪単価が高いからって優越感感じちゃってるわけ？
メシウマだよそれw

っていうか三井がやった北品川五丁目の再開発があったからこそこの価格なわけ
コバンザメのくせに生意気だぞw

仕様が高級だというのでHPを見てみたけど、以前住んでいたマンションと比べて優っている点はなさそうかな。
天カセはうちはLDに2基、主寝室に1基の計3基が標準装備だったがここはLDだけ？
あとはフローリングは厚めの天然木突板だったがここも当然そうだろうね。挽き板かな。HPには書いてないようだけど。
カップボードも大きいのが標準装備だった。

大規模と小規模マンションのメリット・デメリットは当然それぞれあります。ネットを見れば客観的に色々書かれてるので、個人で調べて判断したら良いでしょう。515さんも仰っていますが、大崎は今後も資産価値の伸び代が十分にある良いところです。近所で言い合うのはお互いのためにならないのでやめましょう。

>>505 匿名さん

返信ありがとうございます！
後付のカスタマイズと値段は魅力的ですね。
予算との兼ね合いもあるので私も別にオーダーしようと思います。

>>516 匿名さん
？客観的にここに住む人は、君より確実に年収が高いから、キャンキャン鳴いてるのが、なんか哀れー、と思ってるだけですよ。

客観的にみれば、資産価値的には間違いなく　パークシティ大崎＞グランデバンセ　だろう。
ここのほうが高額だから金持ちが多いというのは皮肉にしか聞こえない（より資産価値の低いものをより高額で購入とは、なんて愚かな。。。）

>>522 匿名さん

だからメシウマなのさ

売るならそうですね。
住み続けるならランドセル背負ったガキが
共用部にたむろしてたり、
人が住みすぎて共用部分壊した人が誰かも
わからないところに別に私は住みたくないんで
大丈夫です。
私は眺望3日で飽きるし
ドアから入口まで時間かかるタワマンは
そもそも住みたいと思わないので。

住み続けるなら資産価値だけが基準ではないと思うので、それでもメシウマとか言い続けるならご勝手にどうぞ。あなたの部屋が高く売れるといいですね、メシウマさん。

>>522 匿名さん
文章読解力低いですね。
安い時に買って含み益あっても、
利益確定しないと、
貧乏人低年収と自分の実力変わらないのに
優越感に浸ってる感じが哀れなんですよねー。

>>524 通りがかりさん
そういうレスを期待してたよ
その調子で頼むよ
メシウマ

>>526 匿名さん
いいねえw
というかチミ本当にここ検討してんのw

>>527 匿名さん
そうそう、低年収の必死さにメシウマってやつなんですよ。

メシウマさん、かわいい

すこ^^

パークシティ大崎の住人ですが、メシウマという品のない言葉を使うのやめてもらえます？メシウマさん。
パークシティ大崎のイメージが悪くなります。私の知り合いの住人で人の不幸を笑う人はいませんし、みんな良い人たちばかりです。

私も通りがかりさんに賛成。他の物件の掲示板荒らしてもいいことないよ。

メシウマさんみたいなモラルが低い人間も
たくさん住んでるから共用部分誰が
壊したかわからないようなことが起きるんでしょう。
パークシティ大崎ザタワーは。

>>502 匿名さん

タワーに住まわれて、どのような点が快適だと思いますか？

この質問はスルーですか？メシウマさん。
普通に興味あるので私も知りたいのですが。

>>531 通りがかりさん
おいおい
それじゃグランパンセに住む人がまるで不幸みたいじゃないの
僕たち後からやってきて高値で購入、既存のタワーマンション住民より金持ちだあ
って喜んでるのにひどいよ君

>>534 匿名さん

窓から見下ろす風景がメシウマなところかな

メシウマくんの上の階に住んでる人達も、メシウマくんの質素さを眺めながら毎日ご飯がおいしいらしいですよ。
エレベーター同乗時に上の階のボタン押す時が特にニヤけるらしいです。

メシウマくんは検討者ではないようですし、ブーメランのようにご自身の発言がパークシティ大崎の住人のイメージに返ってきてしまうので早く退場した方が良いでしょう。

>>537 匿名さん
上見て暮らすな下見て暮らせばメシウマです

あなた方の発言見てるだけで今まで以上にタワマンに住みたくなくなりました。

>>540 匿名さん
単純だね君w

販売状況どうなんでしょう？

メシウマとやらはパークシティの名を騙ってこの掲示板を荒らしているだけでしょう。まともな人なら自分の住んでいるところを晒して他の物件の攻撃なんてしないですから。

最近モデルルーム行った方情報ありますか？

看板もってる人、この暑さで倒れなきゃいいけど。ここは、ブラック企業ですか？