グランデバンセ 御殿山 ザ・レジデンス［旧称：（仮称）大崎御殿山プロジェクト］について

新築価格は、コストの積算で決まる。
中古価格は、市場取引価格で決まる。
中古価格の査定は、市場取引価格を参考にする。
マンションの一般的な価格下落率のデータは、検索すればいくらでもでてくる。

言い換えというか同じ意味だよね。
何が言いたいのかわからないけど。

ただし「平時では」という条件がつくけどね。
実際の築10年物件は分譲価格以上で取引されることも多い、時期によっては。ここ数年はどこもそう。

絶対値は、相場の変動に影響されるけど、その影響を除けば、築10年で価値は２割減ということ。
築10年の物件が、もしその時点で新築で売り出された場合の仮想価格と比較すると、やっぱり２割減。
つまり、同じ条件の新築に買い替えするには、プラス20%の資金が必要。

>>443

一般論としてエリアの相場を判定するのは新築価格より中古価格を見るほうが適しています
その理由としては中古のほうが取引事例が多いので特殊事情に左右されにくかったり、いわゆる新築プレミアムが乗っておらず実力値に近いといったことがあげられます
よって新築価格の正当性を検証するには周辺相場から建物の経年による価値下落分を割り戻して判定するという手法が使われます

つまり隣の築１０年のマンションが５０００万、築２０年のマンションが４５００万で成約しているのであれば新築のここは例えば６０００万くらいが妥当であろうと考えます（もちろん条件次第で補正は必要ですが）
妥当と思われる価格が６０００万なのに７０００万で売られていたとしたら高すぎる
本来の実力値は６０００万なのにプレミアムが１０００万乗っている

このプレミアム分は理由があって将来も維持できる（つまり既存のマンションにはない特徴があるとか）、もしくは維持できないかもしれないが新築に住めるのだし１０００万のプレミアムは支払額として納得できると判断するのか
とそういうことかと思います

ありがとうございます。隣の品川駅の再開発やリニアモーターの開通、大崎駅から羽田空港への直通電車、近隣の三井不動産と住友不動産の再開発などが長いスパンで進むと思うのですが、こういった状況では、平時はいつ頃やってくるのでしょうか？

大崎も十分に高くなったからねえ。織り込み済みっていうの？
ま、さらにどんどん上がるかもしれないから、いいんじゃないの。あとは個人的予想の話。

ただ、そういうの期待するなら品川駅、新駅、浜松町あたりのほうが有望だと思う。

>>455 匿名さん
もう価格に織り込まれちゃってません？
未知なる再開発を探し当てないと。

>>451 匿名さん

何、同じこと、必死に3回も投稿してるの？将来のことなんて、誰もわかりませんよ。

再開発の値上がり期待で買うなら、今は浜松町一択ですね。

買えれば、の話ですが。

偽御殿山

投資目的ではないので値上がりまでは期待していません。環境がとても気に入ったので、万が一の時に大きく下がっていないといいなと思った次第です。
パークシティ大崎が出来たときにこの辺りのマンション価格が上がったそうなので、まだ正式には発表されていないようですが、三井不動産と住友不動産の再開発が予定されているということで、このマンションも大きく値下がりはしないのではと期待しています。
甘いでしょうか？

>>460 匿名さん
再開発っても、マンションかオフィスビルじゃね…。

>>461匿名さん
たしかにそうですね
商業施設ができればいいですけどね

>>456 通りがかりさん
住友が購入した２つのエリアと三井不動産が保有しているエリアはまだ何が作られるかも発表されていないのだから、織り込まれちゃっているということはないでしょう。


まだ何がは

タワークレーンが立ち上がりましたね。

ここは環境が文句なしの立地です
値下がりは10％くらい見ておけば十分じゃないの

10年後は市況にも依存しますが、この立地であれば-10%~10%ぐらいかな〜。
賃貸で借りている人にとっては立地が気に入れば買いかもしれませんね。

>>443 匿名さん

お世辞抜きで、本当に驚くほど無知なので、まだ、マンション購入は早いと思います。

カナディアンスクールの隣に空き地がありますがもしかしてここの売れ行きがよければグランパンセがもう一つできるかも

でも今日も大崎駅前でパンフ配ってますね
芳しくないのかも

ここ、建物の横が空いていて、歩道側から部屋の窓が見えますが、プライバシーの面で気になります。
採光、通風面ではいいのでしょうが、折角の内廊下なのにね。

>>467 匿名さん
私もそんなことは知りませんでしたがもうマンションを買って含み益が2500万円出ていますよ。教えてもらおうという意欲があるから全然マシだと思いますよ。

タイミングが良かっただけですね。

>>471 匿名さん
買うタイミングを逃してしまうか買いたくても買えない人の典型ですね。

購入した方やモデルルーム行かれた方の情報知りたいです。

写真ありました。
http://www.s-prog.jp/modelroom/modelroom_gotenyama/#jp-carousel-980

この物件はカラーセレクトが4種類から選べますけど、
購入者はどのカラーにしたのでしょうか？
悩みます…

>>475 マンション検討中さん
私もモデルルームの色と白色でかなり迷みましたが、白色にしました。

パークシティの分譲時からさらに坪単価が上がっていて驚いてます。

>>476 匿名さん

白色にされたのですね！
決め手は何でしょうか？
私は茶かモデルルームの色で迷っています

>>478 マンション検討中さん
モデルルームの色は高級感があるのですが、白色の方が部屋の雰囲気が明るくなり開放的な感じがしたので悩みましたが白に決めました。

>>479 匿名さん
確かに白色は開放的ですよね。
検討の参考にさせていただきます。
ありがとうございました！

第2期売れ行きはどんなもんなんでしょう？

モデルルームタイプは残りあと1戸のようですね〜
全体ではすでに6〜7割売れてるんじゃないでしょうか。

482さん、有難うございます。
私も昨日行きましたが、結構混み合ってました。
7割売れているそうです。結構順調そうですね。秋位には終わってしまうかな。

７割売れてるって売れてるって全部で３１戸だろ
パークシティなら週末で売り切るボリュームだよ
ようやく２０戸売れたなんてどんだけスローペースなのよ

1期は18戸だったようだからすでに6割。その後で1割の進展か。
やはりこの価格出せる人はそう多くないということかね。

ちなみに自分は先日行ったら満席でしたよ！

モデルルームが盛況なのはいいが、契約してくれなければデベとしては商売にならん。

そりゃこの立地で、仕様とデザイン性良いと売れるだろうね。予算内の階がすでに売れてて私は縁がなかったですか。

まー、入居は来春だし残戸1ケタなら焦りもしないんでしょうね。デベの調達金利も安いから値下げに期待しても無駄か。。。

竣工後も残っていれば棟内モデルルームという形で実質値下げもありうるね。
来年3月竣工だと残る可能性もあるかも。最後の数戸はけっこう時間がかかる場合も多い。

モデルルームタイプは何階が残ってました？
私が行ったときは低層はすでに全滅でした。

>>484 匿名さん
パークシティ大崎は、有名人使ってテレビCMもしてましたからね。比較するのは酷というものです。
今の状況を考えると充分に売れてるし、やっぱりこの立地は貴重なんでしょうね。

この規模のマンション、この売れ行きで値下げはないでしょうね。仮に数戸売れ残ったとしても棟内モデルルームのインテリア付きがあるかもっといったとこでしょう。

>>491 匿名さん
私が行ったときは一番上の階が残ってました。
低層階はモデルルームオープン直後にすぐ売れたようです。

モデルルームの形が一番売れてるみたいだからそこが売れ残ることはないでしょう。