グランデバンセ 御殿山 ザ・レジデンス［旧称：（仮称）大崎御殿山プロジェクト］について

>>439
地図よくみると、北品川５丁目も半分以上が御殿山じゃんｗ
4丁目に住んでたんならわかるだろ。無知丸出し過ぎるwww

北品川５丁目は二桁番地が御殿山
一桁なのが低地
これマメな
うちは五丁目だけどトラストシティバスはよく乗るよ
ガーデンシティバスも五反田から利用する
一番買い物に行くのはライフ

無知なので教えてもらいたいのですが、10年後の大体の中古価格を予想するのに、周辺の中古物件の現時点の価格を参考にするのは一般的なのですか？マンションマーケットで大崎・御殿山の物件の価格推移を見ると過去6年間でどの物件も中古価格が上がっていますので理解に苦しんでいます。

その前は下がってただろ（リーマンショックね）。相場には波がある。予測は難しい。
平時（相場が変化しない場合）なら10年で2割減が基準だそうな（統計データ上とのこと）。そうなる理由は「新築よりそれくらい安ければ築10年の中古を買う人がいる」からとのこと。

>>444 匿名さん

その分析は間違っていないけど、「築10年は２割減で取引されている。」を単に言い換えただけのような気がするのですが。

新築価格は、コストの積算で決まる。
中古価格は、市場取引価格で決まる。
中古価格の査定は、市場取引価格を参考にする。
マンションの一般的な価格下落率のデータは、検索すればいくらでもでてくる。

言い換えというか同じ意味だよね。
何が言いたいのかわからないけど。

ただし「平時では」という条件がつくけどね。
実際の築10年物件は分譲価格以上で取引されることも多い、時期によっては。ここ数年はどこもそう。

絶対値は、相場の変動に影響されるけど、その影響を除けば、築10年で価値は２割減ということ。
築10年の物件が、もしその時点で新築で売り出された場合の仮想価格と比較すると、やっぱり２割減。
つまり、同じ条件の新築に買い替えするには、プラス20%の資金が必要。

>>443

一般論としてエリアの相場を判定するのは新築価格より中古価格を見るほうが適しています
その理由としては中古のほうが取引事例が多いので特殊事情に左右されにくかったり、いわゆる新築プレミアムが乗っておらず実力値に近いといったことがあげられます
よって新築価格の正当性を検証するには周辺相場から建物の経年による価値下落分を割り戻して判定するという手法が使われます

つまり隣の築１０年のマンションが５０００万、築２０年のマンションが４５００万で成約しているのであれば新築のここは例えば６０００万くらいが妥当であろうと考えます（もちろん条件次第で補正は必要ですが）
妥当と思われる価格が６０００万なのに７０００万で売られていたとしたら高すぎる
本来の実力値は６０００万なのにプレミアムが１０００万乗っている

このプレミアム分は理由があって将来も維持できる（つまり既存のマンションにはない特徴があるとか）、もしくは維持できないかもしれないが新築に住めるのだし１０００万のプレミアムは支払額として納得できると判断するのか
とそういうことかと思います

ありがとうございます。隣の品川駅の再開発やリニアモーターの開通、大崎駅から羽田空港への直通電車、近隣の三井不動産と住友不動産の再開発などが長いスパンで進むと思うのですが、こういった状況では、平時はいつ頃やってくるのでしょうか？

大崎も十分に高くなったからねえ。織り込み済みっていうの？
ま、さらにどんどん上がるかもしれないから、いいんじゃないの。あとは個人的予想の話。

ただ、そういうの期待するなら品川駅、新駅、浜松町あたりのほうが有望だと思う。

>>455 匿名さん
もう価格に織り込まれちゃってません？
未知なる再開発を探し当てないと。

>>451 匿名さん

何、同じこと、必死に3回も投稿してるの？将来のことなんて、誰もわかりませんよ。

再開発の値上がり期待で買うなら、今は浜松町一択ですね。

買えれば、の話ですが。

偽御殿山

投資目的ではないので値上がりまでは期待していません。環境がとても気に入ったので、万が一の時に大きく下がっていないといいなと思った次第です。
パークシティ大崎が出来たときにこの辺りのマンション価格が上がったそうなので、まだ正式には発表されていないようですが、三井不動産と住友不動産の再開発が予定されているということで、このマンションも大きく値下がりはしないのではと期待しています。
甘いでしょうか？