グランデバンセ 御殿山 ザ・レジデンス［旧称：（仮称）大崎御殿山プロジェクト］について

相場変動は全ての物件にあてはまるので置いておくとすると、個々の物件の資産維持性は立地と物件自体の特性に依存する。
ここは立地はいいと思うけど、小規模というのがいささか不利だ、というのはデータが示す通り。
小規模好きもいるのであとは好みで決めればいい。
個人的には、品川駅周辺の再開発やリニアなどで、小規模ならブリリア品川あたりが面白そうかな。

8000万の2LDKを仮に買ったとして、10年で2割資産価値減だと1600万減。
大崎駅徒歩5分の2LDKならば新築ではなくなったも23万は固い。
23万で10年の家賃総額が2760万。
今は金利が安いから利息と固定資産税やもろもろの諸費用払ったとしても
家賃払うより得だし、さらに家賃みたいに払っても何も残らない金じゃないわけだから、
このレベルの高値だとしても住むために買うなら得。
資産運用するならわざわざこのマンション選ばなければいい。

>>382 匿名さん
いやいや、グランデバンセより立地条件が悪いアクス御殿山の中古価格6680万円は築20年の価格ですよ。だからその価格を参考に10年で2割減という前提はやっぱりおかしい。
でも、山手線駅のこの立地を買っておけば、資産価値の大きな下げは心配しなくて良いという方向性はその通り。2割下げはまずあり得ないからより安心かと。

一人で住むんだけど2LDKと1LDK+S+WCIとどっちがいい？
広すぎても掃除大変？

381、382は素晴らしいセンスをしてらっしゃいます。高値掴みしないためのものの考え方の本質がわかってらっしゃるようです。それに比べ…

>>385 匿名さん
381、382は考え方の方向性はいいけど、ちょっとずつ惜しいかと。ブリリア品川は山手線駅外側だし品川駅からだと10分もかかるし生活環境がグランデバンセに比べるとイマイチ。ラーメン二郎好きな人はすぐ隣にお店があるから良いかもしれませんね。
382は、中古で売る場合の価格と賃貸価格を比較する考え方はいいけど、大前提の10年で2割減という設定根拠がおかしいのでそこは参考にならないですね。

10年で2割減は妥当だと思います〜

>>386

オープンハウスというマイナーデべの「山手線外側」で「品川駅徒歩10分」の「オープンレジデンシア品川」が坪400万程度であっさり完売しているので、世間の評価はあなたとはちょっと違うようだね。ここはまだ完売していないようだ。
ブリリア品川はメジャーデベ、インターシティ至近、キャナルビューというオープンにない利点があるのでおそらく人気はさらに相当上でしょう。

388に追記。
386さんの言うように住環境が全然違うといっていいので、こことブリリア品川は競合はしないと思うよ。
あくまで近隣エリアにおける資産性での比較。

>>387 匿名さん
どうしてですか？根拠を示してください。当初10年後に2割減と書いた方は立地条件が異なる築20年の物件の中古価格を根拠にしていましたが、当てにならないと思いますよ。

やっぱり……な人ですね。

世の中、二つとして同じ物件はないのですよ。
不動産を査定する場合、周辺の物件の取引価格を
参考に、異なる条件を補正して出すのです。
沖式中古価格も仲介業者も、基本的考え方は同じ。だから、近所の築年数が違う物件でも参考になるのです。勿論、補正項目、補正係数は業者により異なるので、そこが腕の見せ所。

ここの中古単価が、アクス以上、パークシティ未満はコンセンサスだと思いますが、それは本質ではない。10年20%ダウンも本質ではない。なぜなら、査定者依存の補正の範疇だから。

あなたが……なのは、立地、築年数の異なる物件が参考にならない、参考にすることが間違っていいると噛みついて、切り捨てているところ。

つまり、査定の本質を全く理解していないところなのです。

>>391 匿名さん
あれ？あなたが固執した10年で20%はもういいんですか？それであなたはどう補正したんですか？

>>392 匿名さん

ダメだ、こりゃ……

どうでもいいけどアクス御殿山だけどあの場所で御殿山というのはかなり図々しいね
今ならアクス大崎とかアクス北品川などになるのだろうけど当時は大崎にはブランド力がなかったんだろうね

>>393 匿名さん
参考にするところが間違っているのではなくて参考にする方法が間違っているのでしょう。アクスを参考にするなということでなくて、アクスの中古価格を元にどうやったらグランデバンセの価格が10年後に2割減となるという理屈になるのかが説明されたら納得するのではないですか？
私も10年後に2割減はおかしいと思いますよ。

なんか面倒くさいですね。でもやさしいから、教えちゃうね。
基本的な考え方は「中古単価が、アクス以上、パークシティ未満」これが全てです。
物事を捉えるとき、俯瞰的にざっくりと上下限を抑え、相場感を掴むことは、
一般的な仕事のやり方としても大事ですよ～。仕事できない人は覚えておいてね。

相場感の掴みが目的なので、別に電卓叩いてません。暗算によるあたり計算です。
住まいサーフィンとマンションマーケットでは、少し中古相場が違いますが、両者
の間をとって、暗算しやすいように切りのよい数字で
　・築２年　　パークシティ大崎ザタワー　１３５万円／ｍ２
　・築２０年　アクス御殿山　９５万円／ｍ２

ここのマンションが中古になると、ざっくり
　・築２年　１３０万円／ｍ２（パークシティよりは少し安い）
　・築２０年　１００万円／ｍ２（アクスよりは少し高い）
この間をとって、
　・築１０年　１１５万円／ｍ２

ここの新築がいくらかよくわかりませんが、１４０万円／ｍ２くらい？
そうすると、ざっと８０％くらいになるんじゃない？

あと、念のため言っておくと、別に１０年後の価格を充てることが目的じゃないですよ～。
そんなの３８１さんが言ってるように、相場変動でどうにでも変わるから。
あくまで、新築が割高と言われている中、新築価格が許容範囲かどうかを掴むのが目的です。
まあ、相場維持前提でこの新築高騰の中、中古１０年で２０％減て、そんなに悪い数字じゃない、
立地的に価格維持しやすい、買ってもいいかな、というのが結論です。
３８１、３８２さんは、別な角度からですが、そういう俯瞰的な見方をされているから素晴らしい
センスと言いました。

あ～疲れた。

>>396 匿名さん
実際は、築20年アクス御殿山100.3万円/m2(6680万円/66.6m2)を95万円/m2にしたり、130万円と110万円の間を間を取ると言いつつ築10年 120万円/m2にせずに115万円/m2にしたり、グランデバンセの新築は135万円/m2程度のところを140万円/m2にしたり、80%にするために涙ぐましい偽装ですね(笑)
10年後にの価格を充(当)てることが目的じゃないと予防線まで張ってナイスなセンスですね、お疲れさま！
ちなみにオリンピック後は不動産価格が下がる可能性が示唆されていますし、俯瞰で見て高値掴みしないようにすること自体は否定していませんよ。ただし、偽造した根拠を示さなければならないような10年後に2割減なんて無責任なことは書くことには大いに疑問を感じます。

アクス御殿山が20年前の分譲価格と同じくらいもしくはより高い値段で売られているように、経年に従って値段が下がって行くという計算は都心回帰が進んでいる近年では山手線駅の駅近立地では、成り立たなくなっていますね。
パークシティ大崎の中古なり、グランデバンセなり、自分で住むのなら、資産価値の下がりにくさと生活環境の良さを両方兼ね備えた立地を選ぶのが良いでしょうね。

ここは、投資物件なの？
住人が値上がりしたら売りさばこうと思ってる人や賃貸の人ばっかりだと嫌な感じ

>>397
やっぱり…な人ですね。相変わらず論点がピンボケ、どころか的外れですね。

現在の市場価値（中古相場）から見て、新築価格が割高かどうかの判断材料
の話をしているだけです。最終的には、個々人が判断すればいい話で、私は
私の考えを述べたまで。

私は、それぞれの方が、それぞれの判断材料を述べ、参考にするのはこの掲
示板の趣旨に沿っている行為だと思います。

それに対して、責任うんぬんていうのがそもそもおかしいと思いますが、百
歩譲って仮に責任という話がつきまとうなら、じゃあ、あなたが「１０年後
２０％も下がらない」というのは無責任じゃないんですか？

そこまで言うなら先ず、これに答えてください。更にその根拠も示してくだ
さい。あなたは、批判ばかりで、なんら自分の考えを全く示していません。
おまけに、偽造とか誹謗中傷する有様です。そういった行為こそ、この掲示
板の趣旨に反すると思いますが、ご自分の行為に対してどうお考えですか？

－－－
また、もうお付き合いするのも面倒ですが、偽造とか誹謗中傷されたままも
嫌なのでお答えします。あなたへのお付き合いはこれが最後です。

（１）中古価格について
繰り返しになりますが、中古価格は「住まいサーフィン」と「マンションマ
ーケット」の中古価格の間です。
あなたの「築20年アクス御殿山100.3万円/m2(6680万円/66.6m2)を95万円/m2」
という、売り出し価格１件をサンプルにするより、よっぽど妥当だと思います。
（売り出し価格と成約価格が違うことくらいわかりますよね？）

（２）「130万円と110万円の間を間を取る」とは言ってません。
それこそねつ造です。（130＋100）/2＝115で間違ってますか？
（概算なので、別に120にしてもいいですけどね。）

（３）グランデバンセの新築価格について
価格表を持ってませんので平均価格はわかりませんし、電卓もたたいていま
せんので目の子です。現在、物件概要に出ている　5,850万円／42.83m2で計
算すると、136.6万円／m2です。140万円でそんなおかしくないと思いますが。

あ～疲れた。－－－の上にある質問には、是非、答えてくださいね。

ここに投資はないよねｗ
まわりの立派なタワーに囲まれてショボすぎる。
売主も管理もダメダメじゃんｗｗ

結局、397からは回答なしですね。

私は立地や住環境が良く、仕様やデザイン性の高さを重視してこのマンションに決めました。資産性も小規模ながら品川駅の隣駅で10年後も維持されると思っています。全てを満たすものはないので、バランスと縁かなと思います。

397では無いですが・・・流れを読んでいて、皆さん面倒くさいね。400も397も何者？
お互いにお互いの意見を批判、中傷しないで、各自思ったことを書けばいいのでは。
いちいち、お互いにリアクションする必要ないでしょ。

絡む人が悪い。

長文クン、必死すぎてみんなヒくの巻

第1期はすぐに完売したそうですが、第2期の売れ行きはどうなんでしょうか？
立地や環境、仕様を見て悩み中です。。。

高輪の中古（シティタワー高輪など）とどちらがいいか、、
魅力的な物件だけど、華やかさがない。
奥ゆかしい上品な魅力。

>>414 マンション検討中さん
なぜそこでシティタワー高輪？
比べる理由がよくわからん

高輪でもともと探してて
でもここも好き

>>416 マンション検討中さん
ひとりごとってことね
了解

プロパスト好きならラマーレ白金と比べろよ

電話でマンション名を伝えるのに苦労しそうですね。絶対に聞き返されます。グランデ何？って。

中古だけど御殿山ハウスのほうがよくない？

>>420 匿名さん
好き好き

>>420 匿名さん
御殿山ハウスは生活の移動は車がメインでスーパーはお手伝いさんが行ってくれるお金持ちに人にオススメ。駅が遠いし、スーパーも遠いので。
でもマリオットホテルの庭園がすぐ隣だし、御殿山の住宅街の中にあるし、環境は良さげ。すぐ下を電車が走ってるから音は、それなりにするかも。

御殿山のマンションとここは競合しないだろうな。違いが大きい。
御殿山の住民はシャトルバスで品川駅に行って京急ストアで買い物して帰ってくる（乗り場が真ん前）というパターンかな。
金持ち向けというが、ここより安いだろ。

>>423
なんだその土地勘がないのありありのレスww

>>424

はいはい、どこがどうなのか指摘してごらん（笑）

>>424

ほらどうした？
以前御殿山に住んでいた私に土地勘がないとは笑わせてくれるね。

ところでグランパンセ御殿山はいいとしてそのあとの「ザ・レジデンス」って必要？
もしかして近隣で「ザ・タワー」とか「ザ・ハウス」みたいな別の案件を計画しているとか？

>>427 匿名さん
確かに必要ないね。グランデバンセ御殿山でええわ。

>>428 通りがかりさん
最近本当の御殿山というか山の上に小規模マンション建ちそうな場所が駐車場が閉鎖されたり戸建てが何軒かまとめて壊されたりしていくつかあるんだよね
プロパストそっちに何か関わってるのではないかと思った次第

>>423 匿名さん
御殿山ハウスはシャトルバス出しているんですか？知らなかった。まさか御殿山トラストシティ利用者専用バスではないですよね？？

>>429
高輪4丁目でブリリアの3棟目が建つね。確かに名前はどうするのだろうと思う。

>>430 匿名さん
ミニバンみたいなやつを賃貸時代から出してるよ

>>430

>まさか御殿山トラストシティ利用者専用バスではないですよね？？

そうだよ。私は御殿山ハウスに限定した話をしているわけではない。御殿山の住民と書いてるだろ。
で、トラストシティのシャトルバスをみんな利用しているのが現状。

ほうほう、御殿山の住民はみんながトラストシティーのシャトルバスに（こっそりと）乗車し、買い物行く場所は京急ストアですか。
さすが土地勘がある人は詳しいですねえｗ

このシャトルバスの人もひどいけど、御殿山ハウスお手伝いさん妄想も相当なもんだｗ。
御殿山ハウス東側は電車マニアにはたまりませんねｗ

みんな堂々と乗ってるよ（笑）
トラストシティの施設の利用者は誰でもいいんだよ。
マリオットにちょっと寄ってパン買ってもいいし、コンビニに寄ってもいい。
ひどいとか言われてもねえ。これが現実だから。

>>436
きみ御殿山の住民はみんなと書いてるけど、御殿山といわれている範囲知ってる？
トラストシティのシャトルバスが便利じゃない人はいっぱいいる。
あ、他にもシャトルバスあるんだけど、それを利用しているという言い訳はなしね。

あと、御殿山住人が使えるスーパーは、京急ストアぐらいだと思ってるのでは？
もうこれ以上、恥の上塗りしない方がいいと思うよ。

土地勘なし、買う気もなし、そんな奴が個別物件のスレで遊ぶのはやめようね

あほか。。。
自分が住んでたのは北品川４でトラストシティの近く。御殿山ハウスはそこなんだから、そのエリアの話に決まってるだろうが。
北品川５は基本御殿山じゃないし、６は離れてるんで土地勘はないね、確かに（その土地勘なんて誰も言ってない）。
ここが御殿山でないのは確実だよ。

>>439
はいはい、必死の反論ありがとう。土地勘すごいのわかったよ。
本数少ないバスに（こっそり）乗って、京急で買い物してたのもわかったよ。
中には、そういう人もいるかもね。

今後、御殿山の住人みんなという時は、ソニー通りの反対側の人も混ぜてあげてね

買う気もなく煽るだけなら、もう来ないでね

>>439
地図よくみると、北品川５丁目も半分以上が御殿山じゃんｗ
4丁目に住んでたんならわかるだろ。無知丸出し過ぎるwww

北品川５丁目は二桁番地が御殿山
一桁なのが低地
これマメな
うちは五丁目だけどトラストシティバスはよく乗るよ
ガーデンシティバスも五反田から利用する
一番買い物に行くのはライフ

無知なので教えてもらいたいのですが、10年後の大体の中古価格を予想するのに、周辺の中古物件の現時点の価格を参考にするのは一般的なのですか？マンションマーケットで大崎・御殿山の物件の価格推移を見ると過去6年間でどの物件も中古価格が上がっていますので理解に苦しんでいます。

その前は下がってただろ（リーマンショックね）。相場には波がある。予測は難しい。
平時（相場が変化しない場合）なら10年で2割減が基準だそうな（統計データ上とのこと）。そうなる理由は「新築よりそれくらい安ければ築10年の中古を買う人がいる」からとのこと。

>>444 匿名さん

その分析は間違っていないけど、「築10年は２割減で取引されている。」を単に言い換えただけのような気がするのですが。

新築価格は、コストの積算で決まる。
中古価格は、市場取引価格で決まる。
中古価格の査定は、市場取引価格を参考にする。
マンションの一般的な価格下落率のデータは、検索すればいくらでもでてくる。

言い換えというか同じ意味だよね。
何が言いたいのかわからないけど。

ただし「平時では」という条件がつくけどね。
実際の築10年物件は分譲価格以上で取引されることも多い、時期によっては。ここ数年はどこもそう。

絶対値は、相場の変動に影響されるけど、その影響を除けば、築10年で価値は２割減ということ。
築10年の物件が、もしその時点で新築で売り出された場合の仮想価格と比較すると、やっぱり２割減。
つまり、同じ条件の新築に買い替えするには、プラス20%の資金が必要。

>>443

一般論としてエリアの相場を判定するのは新築価格より中古価格を見るほうが適しています
その理由としては中古のほうが取引事例が多いので特殊事情に左右されにくかったり、いわゆる新築プレミアムが乗っておらず実力値に近いといったことがあげられます
よって新築価格の正当性を検証するには周辺相場から建物の経年による価値下落分を割り戻して判定するという手法が使われます

つまり隣の築１０年のマンションが５０００万、築２０年のマンションが４５００万で成約しているのであれば新築のここは例えば６０００万くらいが妥当であろうと考えます（もちろん条件次第で補正は必要ですが）
妥当と思われる価格が６０００万なのに７０００万で売られていたとしたら高すぎる
本来の実力値は６０００万なのにプレミアムが１０００万乗っている

このプレミアム分は理由があって将来も維持できる（つまり既存のマンションにはない特徴があるとか）、もしくは維持できないかもしれないが新築に住めるのだし１０００万のプレミアムは支払額として納得できると判断するのか
とそういうことかと思います

ありがとうございます。隣の品川駅の再開発やリニアモーターの開通、大崎駅から羽田空港への直通電車、近隣の三井不動産と住友不動産の再開発などが長いスパンで進むと思うのですが、こういった状況では、平時はいつ頃やってくるのでしょうか？

大崎も十分に高くなったからねえ。織り込み済みっていうの？
ま、さらにどんどん上がるかもしれないから、いいんじゃないの。あとは個人的予想の話。

ただ、そういうの期待するなら品川駅、新駅、浜松町あたりのほうが有望だと思う。

>>455 匿名さん
もう価格に織り込まれちゃってません？
未知なる再開発を探し当てないと。

>>451 匿名さん

何、同じこと、必死に3回も投稿してるの？将来のことなんて、誰もわかりませんよ。

再開発の値上がり期待で買うなら、今は浜松町一択ですね。

買えれば、の話ですが。

偽御殿山

投資目的ではないので値上がりまでは期待していません。環境がとても気に入ったので、万が一の時に大きく下がっていないといいなと思った次第です。
パークシティ大崎が出来たときにこの辺りのマンション価格が上がったそうなので、まだ正式には発表されていないようですが、三井不動産と住友不動産の再開発が予定されているということで、このマンションも大きく値下がりはしないのではと期待しています。
甘いでしょうか？

>>460 匿名さん
再開発っても、マンションかオフィスビルじゃね…。

>>461匿名さん
たしかにそうですね
商業施設ができればいいですけどね

>>456 通りがかりさん
住友が購入した２つのエリアと三井不動産が保有しているエリアはまだ何が作られるかも発表されていないのだから、織り込まれちゃっているということはないでしょう。


まだ何がは

タワークレーンが立ち上がりましたね。

ここは環境が文句なしの立地です
値下がりは10％くらい見ておけば十分じゃないの

10年後は市況にも依存しますが、この立地であれば-10%~10%ぐらいかな〜。
賃貸で借りている人にとっては立地が気に入れば買いかもしれませんね。

>>443 匿名さん

お世辞抜きで、本当に驚くほど無知なので、まだ、マンション購入は早いと思います。

カナディアンスクールの隣に空き地がありますがもしかしてここの売れ行きがよければグランパンセがもう一つできるかも

でも今日も大崎駅前でパンフ配ってますね
芳しくないのかも

ここ、建物の横が空いていて、歩道側から部屋の窓が見えますが、プライバシーの面で気になります。
採光、通風面ではいいのでしょうが、折角の内廊下なのにね。

>>467 匿名さん
私もそんなことは知りませんでしたがもうマンションを買って含み益が2500万円出ていますよ。教えてもらおうという意欲があるから全然マシだと思いますよ。

タイミングが良かっただけですね。

>>471 匿名さん
買うタイミングを逃してしまうか買いたくても買えない人の典型ですね。

購入した方やモデルルーム行かれた方の情報知りたいです。

写真ありました。
http://www.s-prog.jp/modelroom/modelroom_gotenyama/#jp-carousel-980

この物件はカラーセレクトが4種類から選べますけど、
購入者はどのカラーにしたのでしょうか？
悩みます…

>>475 マンション検討中さん
私もモデルルームの色と白色でかなり迷みましたが、白色にしました。

パークシティの分譲時からさらに坪単価が上がっていて驚いてます。

>>476 匿名さん

白色にされたのですね！
決め手は何でしょうか？
私は茶かモデルルームの色で迷っています

>>478 マンション検討中さん
モデルルームの色は高級感があるのですが、白色の方が部屋の雰囲気が明るくなり開放的な感じがしたので悩みましたが白に決めました。

>>479 匿名さん
確かに白色は開放的ですよね。
検討の参考にさせていただきます。
ありがとうございました！