グランデバンセ 御殿山 ザ・レジデンス［旧称：（仮称）大崎御殿山プロジェクト］について

>>3025 匿名さん

正にそこが魅力です。
綺麗な街並み、広い空、パチ屋なし。

豊洲に感じが似てますね。
新興開発地区ならではです。

私は都心の方が好きかな。歴史や緑が好きだし。

>>3028
御殿山ってご存知？

高台の御殿山に憧れる 低地の大崎民たちの滑稽っぷりよ。

...と坪単価250のマンションの住人が言っております。

何だかんだ言って、このエリアの新築の坪単価は500万円でいいのかな
中古のPC大崎が450、新築の武蔵小山が470ということから推測して

>>3032
ここが450〜550くらいがメインの坪単価で
時間はかかったものの完売したから
他に事例がないので現状はそうなりますね。

>>3033 匿名さん
となると、パークシティは広い部屋と良好な眺望なら、550～600も狙えるポジションてすね。

>>3034 匿名さん
そんなわけない。
平均450なら500がいいところ。

パークシティ大崎も売りが増えてますね。
私の友人も、飛行機が航空ショーを始める前に
見事 売り抜けに成功しました。

儲かりましたし、ほぼ投資用と言ってました。
大崎自体、もう住むところではなさそうなので。

>>3036 匿名さん

新航路の影響が大きい品川区の大井町とか武蔵小山は資産価値が25%程度下がるって記事になってたね。それなのに新築でよう買うわと思うよ。

>>3037 評判気になるさん

大井町は新航路の問題以前にあの場末感が好きじゃないが

>>3037 評判気になるさん

どこのガセだよ 笑
よくそんな信じるな。
まさか、榊さんかな？

>>3036
高く売り抜けるってことはそれだけ需要があるってことね。売りが増えようがダブついて根が下がってる感じもない。
大崎が将来どうなるかは誰にもわからないけど
市場はあなたのような評価は少なくてもしてないようだね。

投資用でしょ

ジャンボジェットの下なんて住むとこじゃないよ

>>3041 匿名さん

投資価値はあるんだw
住みたい人が多いから投資価値があるんでしょ。面白い奴だな。

大崎のタワマンって、賃貸用でしょ。

大崎は高級マンションがないからね。

ここよりPC寄りに新しいマンション建ててますよね？ここみたいな小規模ですけど。

・山手線スレから抜粋
山手線駅近高級マンションリスト

大崎だけ、なし 笑

上野：ブリリア池之端(新築 推定600)
御徒町：該当なし
秋葉原：ワテラスタワー(築5年 577)
神田～有楽町：該当なし
新橋：虎ノ門ヒルズレジデンス(築4年 1,028)、パークコート虎ノ門(築10年 549)
浜松町：東京ツインパークス(築16年 449)、パークコート浜離宮(新築 679)
田町：ザレジデンス三田(築3年 537)
品川：プラウド高輪三丁目(築4年 657)、ブリリア高輪ザコート(築1年 638)、プラウド高輪(築11年 633)、ブリリア高輪ザハウス(新築 推定700)
大崎：該当なし
五反田：池田山プレイス(築14年 590)、ロイヤルシーズン池田山(築1年 552)
目黒：パークハウス白金長者丸(築1年 548)、パークタワー目黒(築10年 538)、目黒花房山プレイス(築10年 469)、ブリリア目黒(新築 推定600)
恵比寿：ザコノエ代官山(築2年 666)、プラウド恵比寿南(築1年 640)、グランドメゾン恵比寿の杜(築14年 536)、恵比寿ガーデンテラス壱番館(築24年 523)
渋谷：センチュリーフォレスト(築7年 622)、青山パークタワー(築15年 613)、グランツオーベル南平台(築10年 591) 、テラス渋谷美竹(築5年 598) 、美竹コート(築3年 574) 、渋谷アインス(築16年 500)
原宿：ブリスベージュ神宮前(築10年 589)
代々木：ブランズ代々木(築2年 517)
新宿：パークハウス新宿御苑(築1年 575)
新大久保～鶯谷：該当なし

スルーできていない事はさておき。
何よりも、反論できないデータを出されたことに、侘しさを感じます。

目黒川のライティングの準備が進んでますね。
桜の木に配線が巻かれていました。

駅西の航路案が実現したとしても駅東は閑静だし、繁華街過ぎる他の山手線駅に比べて、近年の再開発で発展した街デザインの綺麗なエリアなので、他駅のほうが高額というのは、ピーク相場視される今でさえ、大崎が割安な穴場であることを、つまり資産価値の維持力ないしアップサイドがあることを示しているだけ。

豊洲の方が街並みも綺麗ですし、都心にも近いです。
おまけに大崎ほどは水没リスクが高くないです。

つまり突出した高級マンションはないが
一帯の平均価値は高いということがわかります。
いかがでしょうか？

グランデバンセの話をしましょう。

大崎はまだまだ上昇しそうですね。
https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000132.000028482.html

結局、この物件、新築購入価格はいくらが妥当だったのでしょうか？？

パークシティ大崎が坪450で築4年だから、さらに駅近のここは、新築で坪500くらいが適正でしょうね。
1分の差、されど1分という世の中の流れでした

>>3072 匿名さん

規模というより、高値挑戦するところは大規模だろうが小規模だろうがリセールは厳しい。ここは高値挑戦しているので厳しいと思うが、大崎に住みたいけどタワーは嫌という人には貴重な存在ではある。

>>3073 匿名さん
プロパストで大崎500超えでの販売は確かに高値挑戦としか思えませんよね。

リセール目的ではなく、実住目的の人が多いとは思いますが、わたしも5年後、10年後、パークシティ大崎とここがいくらで販売されるか、とっても気になりますね。

>>3073 匿名さん
別に他にも物件はあるでしょ。貴重な存在でもない。

水害リスクも、考慮しなくちゃね。

5mと3mの浸水は、違うよ実際。

>>3074 マンション検討中さん
これは個人的な予想なので

両物件とも、今後5年～10年にかけて@550まで上がり、15年後は、グラ@250～350、パーク@300～400の中古市場になると予想

>>3077 匿名さん

築年数が古くなるほど大規模修繕問題でタワマンに分が悪いイメージがあるけど、果たして？

>>3078 匿名さん
築15年～30年位まではタワマンの資産性は維持されるよ。問題はその先なだけで
なので、15年後となると、やはり小規模の方が値下がり率が高い気がする。小規模はそこからの値下がりは緩やかだけどね。
https://search.yahoo.co.jp/amp/news.livedoor.com/lite/article_detail_a...

なので15年住むとしたら、新築は再開発タワマン、中古は築古リノベが一番資産性保てると思います。

資産性は、新航路飛行機通過がどれほど影響するか見てから。

>>3080 匿名さん
新航路の資産性に対する影響は軽微だと思う。
東側は直下じゃないし
それよりも、大崎経由の羽田線が頓挫してしまう方が心配

高値挑戦でリセール悪い物件といえばサンケイリビングのルフォン御殿山もそうですかね
スペック高い小規模物件ですが築年数の古い大型物件の御殿山ハウスに再販価格負けてます

タワマンが15年価値が維持できるとは、能天気な。
ボーダーは10年ですよ。有名な数字です。

>>3082 匿名さん

その事例は面白いですね。ここも含めてモニターしていきたいです

>>3083 匿名さん
エビよろ

中古のタワマンがヤバそうなことだけは分かるわ。タワマン所有者の大多数は築10年あたりで売り抜けたいと思ってるよね。

朝まで洗濯物を干してるのは、みっともないし景観を損ねるので止めてほしい。

ここは武蔵小山君に荒らされて機能していない

>>3088 匿名さん
最近は、タワマン憎し君

>>3084 匿名さん
ルフォン御殿山はリーマンショック前のプチバブル状態の時に高値で分譲されました
確かにものは悪くなかったですが微妙なデベロッパーに御殿山とはいうものの山手線外側の微妙な立地のせいかリセール価格は分譲時より下がってます
結局リセールバリューというのはいくらで買えたかというところに尽きます
大型のタワーマンションはその戸数の多さや再開発と組み合わさり街の雰囲気を変えエリアの相場自体を変えるパワーがあることから既存相場より高値でもリセールバリューが高くなる傾向があります

安くても、今から大崎のタワマンは買いません。

ほかに似た事例としては高輪四丁目の丸紅のグランスイート高輪
あそこも分譲価格が高過ぎた
既存相場を大きく超える価格が維持できるのはやはり三井、三菱、住友、野村といった大手デベロッパーの大型物件など条件が限られると思います
小規模物件かつ上記4社以外の物件は相場よりうんと安く買えないかぎり避けた方が無難でしょう
ルフォン御殿山もグランスイート高輪も最後は再販業社に叩き売ってましたけどね

ルフォン御殿山はリーマンでキャンセル続出、叩き売りだったな。でもサンケイ売主、三菱地所販売代理は変わらずだったよ。
グランスイート高輪は確かに最後は再販業者で叩き売り。どっちも内見した（笑）

>>3092 匿名さん
逆の見方をすれば、ノンメジャーだけど条件の良い中古を安い値段で買えるチャンスもあるということね。

>>3093 匿名さん
ルフォンもグランスイートも立地というかロケーションが微妙すぎて道路から建物がよく見えず外から見た佇まいというかここに住みたいここに住んだら自慢できそうみたいな要素がほぼなかったことも苦戦した理由の一つ
ランドマーク性がないと高額物件は難しいね
ここは多分中央区とか千代田区とかのとか中小規模の建物しかないあたりにこのデザインで建てたら目立ったのだろうがマンションの規模としてはタワマンはもちろん北品川ホームズみたいな古いマンションにすら劣るので割高感に納得感がないことめ売れ残りの原因の一つだろうね

>>3094 匿名さん
うーんそれはどうだろうな？
中古は明らかな買い得はすぐ買われちゃうからね
今度の土曜日に内見するみたいなスピード感じゃ中古でお得な物件を買うのはまず無理
専業で毎日探してるやつたくさんいるからね

ルフォンは一度モデルルームに価格決定前に冷やかしに行ったけどリーマンショック後だったか電話かかってきてびっくりされるような価格になったので電話では申し上げられないので一度モデルルームにお越しくださいと営業されたよ
すでに別の物件契約してたのだか手付け放棄しても良いと思えるくらいの価格ですとか食い下がってきて笑ったわ

>>3093 匿名さん
グランスイートは最上階の部屋が確か２億切るくらいだったけど再販されたらいきなり１.5億に下がっててワロタ
それでも売れなくて最後は１.2億くらいの広告入ってたの覚えてる

>>3095 匿名さん
確かに「マンションはそのエリアのランドマーク買え」というのは、よく言われてる話ですよね。
もちろん、ベラボーに高いのは無しですが

マンションは立地を買え、ですね、正しくは。

あとは飛行機の街となる品川区・大崎をどう見るか。

結局、買値が安いことがすべて。5年前に買った無名デベの小規模物件でも3割高い価格で取引されている。当時は新築なのに築10年超のマンションより安かったので。

翻ってここは、築浅タワマンよりも高く売り出しているのでリセールは相当に厳しいと思うなあ。再開発関連の新築なら新しい相場を作ることもできるが、ここは単なる小規模物件。

もう良いじゃない。ここもめでたく完売御礼なんだから、妬みつらみは、今後は他でどうぞよろしく。
大規模だって、今回の様な偽装問題で、資産価値大暴落、一斉に売り出されたりしたら、一気に価格下がるよ。もう将来の事は分からないんだから、お互い5年10年後にまたどこかで語りましょうよ。

品川区のタワマンは、今後売れないでしょうね

御殿山小学校に通えるというのは大きな価値のような気がする。
ここのプレミアム住戸は広いし、なかなか100平米超えが少ない中で、一定のニーズはあるから、出したらすんなり売れちゃう気もするなぁ

この先、分譲用地がないことから、なんだかんだ、ここもそこまでは資産価値落ちないとおもうけど。

>>3104 評判気になるさん
品川区のツートップが、第三日野と御殿山と言われてますが、別にこれらの小学校が特別なのではなくて、ただ単にその学区のエリアの家庭の教育への意識が高いというだけの話だけどね。
もちろん、転売に際しては御殿山小学校の学区というのは一つのメリットだけど、そんなに大きな価値でもないよ。
大崎の大きな価値は、ターミナル駅へと変貌したこと、今後の発展性を望める品川駅に至近、更なる利便性を望める立地なのに、住宅街が山手線の駅から徒歩10分以内に沢山あるというところかと

飛行機が万が一飛んだとしても、資産価値はこれっぽっちも下がらないと思います

3099、「ランドマークを買え」とは初めて聞きましたよ（笑）あなた独自ですかね～（笑）www

三井さんも、資産価値を維持できるマンションは立地とあとはみてくれ（ランドマーク性や小規模でもいかにも高級マンションという外観）と言ってるね。

＞住宅街が山手線の駅から徒歩10分以内に沢山あるというところ

？
大崎は残念ながら、準工業地帯、ですね。住宅地ではないです。それでも許せるのはやはり駅徒歩5分までになってくるでしょう。


＞御殿山小学校に通えるというのは大きな価値

御殿山小は、公立小学校ランキングでは20位にすら入っていないです。

>>3106 匿名さん

えっ、常識ですよ。
沖さんの７つの法則にもあります。
出来るだけ目立つことが肝心。

大崎、人気だね
https://tech.nikkeibp.co.jp/kn/atcl/nfmnews/15/103004651/?ST=smartnfm

原美術館閉館らしいな

大崎は、準工業地帯だふー。
山手線にしちゃ、稀有。

>>3114 匿名さん
閑静な住宅街ならともかく、利便性を重んじてる層はそんなの微塵も気にしてないだろ

プライド捨ててまで準工業地帯に住むのなら
せめて駅徒歩５分以内には住みたいですよね。

美術館跡地、何ができるんでしょうね。

御殿山の中の御殿山。マンションになれば素晴らしい低層マンションができるだろう。
唯一残念なのは近くに原美術館（カフェダールがよかった）がないこと。