評判気になるさん
[更新日時] 2018-11-23 22:35:28
グランデバンセ 御殿山 ザ・レジデンスについて知りたいです。
所在地:東京都品川区北品川5丁目533番1、3、4(地番)
交通:山手線 「大崎」駅 徒歩5分 (「大崎」駅南口ペデストリアンデッキエスカレーター下より徒歩3分)
埼京線 「大崎」駅 徒歩5分 (「大崎」駅南口ペデストリアンデッキエスカレーター下より徒歩3分)
東京臨海高速鉄道りんかい線 「大崎」駅 徒歩5分 (「大崎」駅南口ペデストリアンデッキエスカレーター下より徒歩3分)
間取:1LDK~4LDK
面積:42.83平米~117.76平米
売主:プロパスト
施工会社:小川建設
管理会社:シノケンアメニティ
総戸数:31戸(他管理室1戸)
建物完成予定:平成30年1月下旬
引渡予定:平成30年2月末
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
(子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。)
【仮称名称を正式物件名称に変更し、情報の一部を追記しました 2017.1.6 管理担当】
[スレ作成日時]2016-12-26 12:55:18
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物件概要 |
所在地 |
東京都品川区北品川5丁目553番1(地番) |
交通 |
山手線 「大崎」駅 徒歩5分 (「大崎」駅新東口南側ペデストリアンデッキエスカレーター下より徒歩3分) 埼京線 「大崎」駅 徒歩5分 (「大崎」駅新東口南側ペデストリアンデッキエスカレーター下より徒歩3分) 東京臨海高速鉄道りんかい線 「大崎」駅 徒歩5分 (「大崎」駅新東口南側ペデストリアンデッキエスカレーター下より徒歩3分) 東急池上線 「五反田」駅 徒歩11分 山手線 「五反田」駅 徒歩11分 東海道新幹線 「品川」駅 徒歩18分 (「品川」駅高輪口西側より徒歩18分) 東海道本線 「品川」駅 徒歩18分 (「品川」駅高輪口西側より徒歩18分) 常磐線 「品川」駅 徒歩18分 (「品川」駅高輪口西側より徒歩18分)
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種別 |
新築マンション |
総戸数 |
31戸(他管理室1戸) |
そのほかの情報 |
構造、建物階数:地上10階建 敷地の権利形態:所有権の共有 完成時期:2018年04月竣工済み 入居可能時期:即入居可 |
会社情報 |
売主・販売代理 |
[売主]株式会社プロパスト
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施工会社 |
株式会社小川建設 |
管理会社 |
株式会社シノケンアメニティ |
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分譲時 価格一覧表(新築)
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» サンプル
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分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
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¥1,100(税込) |
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※ダウンロード手順は、
こちらを参照下さい。
※クレジットカード決済、PayPal決済をご利用頂けます。
※購入後、72時間(3日)の間、何度でもダウンロードが可能です。
グランデバンセ 御殿山 ザ・レジデンス口コミ掲示板・評判
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3006
匿名さん
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3007
マンション検討中さん
最近はタワー系がやたらと話題になってますからね。
免震、制振問題やら、
10年後、20年後の修繕問題やら、、、
タワーブームが終了したときに、パークシティよりもここが資産価値高くなることもなきにしもあらず??
当面は、プレミアム住戸の坪が470
一般住戸の坪が420
くらいがリセールの契約ベースの価格と予想
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3008
匿名さん
>>3007
小規模ブームが来ない限りは難しいでしょうね。
脱獄した人がタワマンに住みたかったって供述するくらいわかりやすいステータスですから。
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3009
匿名さん
>>3007
だとしたらここの新築坪単価からしたら
高値掴み残念って感じだな。
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3010
匿名さん
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3011
匿名さん
>>3009 匿名さん
大手デベ以外は、中古市場に出た瞬間に新築プレミアム分2割が剥落すると言われてるからね。
それはしょうがない。
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3012
マンション検討中さん
>>3011 匿名さん
一般住戸、坪438
2割下がって、350
大崎徒歩5分
350
これだったらさすがの小規模一般デベ物件でも瞬殺でしょうね
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3013
匿名さん
小規模の方が圧倒的に住みやすいけどね。充実した共用部やらタワマンっていう雰囲気が好きならタワーが良いけど。
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3014
匿名さん
>>3013 匿名さん
PC武蔵小山みたいに共用部分があまり充実してないタワマンは価値がないと?そんなわけないでしょ
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3015
匿名さん
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3016
匿名さん
>>3011
そうでした。ここのデベはプロパストでした。
いまどきメジャー7じゃないと中古市場は厳しいでしょうね。
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3017
匿名さん
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3018
匿名さん
>>3017 匿名さん
個人的にはマンション内で他の住民とすれ違うだけでストレスなのですが、慣れるものなのですかね?低層のバルコニーで眺望を楽しみながら軽食やお酒を楽しみたいというのもありますね。
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3019
匿名さん
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3020
マンション検討中さん
>>3010 匿名さん
これも売れたみたいです
電話で確認しました
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3021
eマンションさん
>>3014 匿名さん
マジレスすると武蔵小山は無価値。
あれは買ってはいけないタワマンの典型例。
実需にも耐えられない仕様の上に、投資にも耐えられない低い利回り。
あんなもん買っちゃたジャンピングキャッチマン今更後悔してあちこちで荒らしまくってるというわけ。
ここでも今日は大暴れっすわ。笑
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3022
匿名さん
>>3018
不特定多数とすれ違うより顔見知りとすれ違う方が私はうざいと感じました。
バルコニーで眺望を楽しむなら低層より高層の方がむしろいいと思いますが。
しかもここは周りビルとタワマンに囲まれてますよね。
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3024
匿名さん
首都高沿いのゴールドクレストのタワーみたいに経済情勢が悪くなって10年持ち続けてから分譲なんて例もあるから、デベがその気になれば十分持ちこたえられますよ
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3025
匿名さん
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3026
住民板ユーザーさん1
...と坪単価250のマンションの住人が言っております。
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3027
匿名さん
>>3025 匿名さん
正にそこが魅力です。
綺麗な街並み、広い空、パチ屋なし。
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3028
匿名さん
豊洲に感じが似てますね。
新興開発地区ならではです。
私は都心の方が好きかな。歴史や緑が好きだし。
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3029
住民板ユーザーさん1
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3030
匿名さん
高台の御殿山に憧れる 低地の大崎民たちの滑稽っぷりよ。
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3031
匿名さん
...と坪単価250のマンションの住人が言っております。
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3032
匿名さん
何だかんだ言って、このエリアの新築の坪単価は500万円でいいのかな
中古のPC大崎が450、新築の武蔵小山が470ということから推測して
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3033
匿名さん
>>3032
ここが450〜550くらいがメインの坪単価で
時間はかかったものの完売したから
他に事例がないので現状はそうなりますね。
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3034
匿名さん
>>3033 匿名さん
となると、パークシティは広い部屋と良好な眺望なら、550~600も狙えるポジションてすね。
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3035
匿名さん
>>3034 匿名さん
そんなわけない。
平均450なら500がいいところ。
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3036
匿名さん
パークシティ大崎も売りが増えてますね。
私の友人も、飛行機が航空ショーを始める前に
見事 売り抜けに成功しました。
儲かりましたし、ほぼ投資用と言ってました。
大崎自体、もう住むところではなさそうなので。
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3037
評判気になるさん
>>3036 匿名さん
新航路の影響が大きい品川区の大井町とか武蔵小山は資産価値が25%程度下がるって記事になってたね。それなのに新築でよう買うわと思うよ。
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3038
匿名さん
>>3037 評判気になるさん
大井町は新航路の問題以前にあの場末感が好きじゃないが
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3039
匿名さん
>>3037 評判気になるさん
どこのガセだよ 笑
よくそんな信じるな。
まさか、榊さんかな?
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3040
匿名さん
>>3036
高く売り抜けるってことはそれだけ需要があるってことね。売りが増えようがダブついて根が下がってる感じもない。
大崎が将来どうなるかは誰にもわからないけど
市場はあなたのような評価は少なくてもしてないようだね。
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3041
匿名さん
投資用でしょ
ジャンボジェットの下なんて住むとこじゃないよ
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3042
匿名さん
>>3041 匿名さん
投資価値はあるんだw
住みたい人が多いから投資価値があるんでしょ。面白い奴だな。
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3044
匿名さん
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3045
匿名さん
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3047
匿名さん
ここよりPC寄りに新しいマンション建ててますよね?ここみたいな小規模ですけど。
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3048
匿名さん
・山手線スレから抜粋
山手線駅近高級マンションリスト
大崎だけ、なし 笑
上野:ブリリア池之端(新築 推定600)
御徒町:該当なし
秋葉原:ワテラスタワー(築5年 577)
神田~有楽町:該当なし
新橋:虎ノ門ヒルズレジデンス(築4年 1,028)、パークコート虎ノ門(築10年 549)
浜松町:東京ツインパークス(築16年 449)、パークコート浜離宮(新築 679)
田町:ザレジデンス三田(築3年 537)
品川:プラウド高輪三丁目(築4年 657)、ブリリア高輪ザコート(築1年 638)、プラウド高輪(築11年 633)、ブリリア高輪ザハウス(新築 推定700)
大崎:該当なし
五反田:池田山プレイス(築14年 590)、ロイヤルシーズン池田山(築1年 552)
目黒:パークハウス白金長者丸(築1年 548)、パークタワー目黒(築10年 538)、目黒花房山プレイス(築10年 469)、ブリリア目黒(新築 推定600)
恵比寿:ザコノエ代官山(築2年 666)、プラウド恵比寿南(築1年 640)、グランドメゾン恵比寿の杜(築14年 536)、恵比寿ガーデンテラス壱番館(築24年 523)
渋谷:センチュリーフォレスト(築7年 622)、青山パークタワー(築15年 613)、グランツオーベル南平台(築10年 591) 、テラス渋谷美竹(築5年 598) 、美竹コート(築3年 574) 、渋谷アインス(築16年 500)
原宿:ブリスベージュ神宮前(築10年 589)
代々木:ブランズ代々木(築2年 517)
新宿:パークハウス新宿御苑(築1年 575)
新大久保~鶯谷:該当なし
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3051
匿名さん
スルーできていない事はさておき。
何よりも、反論できないデータを出されたことに、侘しさを感じます。
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3052
匿名さん
目黒川のライティングの準備が進んでますね。
桜の木に配線が巻かれていました。
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3053
検討板ユーザーさん
駅西の航路案が実現したとしても駅東は閑静だし、繁華街過ぎる他の山手線駅に比べて、近年の再開発で発展した街デザインの綺麗なエリアなので、他駅のほうが高額というのは、ピーク相場視される今でさえ、大崎が割安な穴場であることを、つまり資産価値の維持力ないしアップサイドがあることを示しているだけ。
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3054
匿名さん
豊洲の方が街並みも綺麗ですし、都心にも近いです。
おまけに大崎ほどは水没リスクが高くないです。
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3057
3055
つまり突出した高級マンションはないが
一帯の平均価値は高いということがわかります。
いかがでしょうか?
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3058
匿名さん
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3066
匿名さん
[No.6056から本レスまで、前向きな情報交換を阻害する投稿、および、削除されたレスへの返信の為、削除しました。管理担当]
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3067
マンション検討中さん
[ご本人様からの依頼のため、削除しました。管理担当]
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3068
匿名さん
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3069
匿名
[削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]
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3070
マンション検討中さん
結局、この物件、新築購入価格はいくらが妥当だったのでしょうか??
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3071
匿名さん
パークシティ大崎が坪450で築4年だから、さらに駅近のここは、新築で坪500くらいが適正でしょうね。
1分の差、されど1分という世の中の流れでした
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3072
匿名
>>3070 マンション検討中さん
5年経たないとわからない。
やはり小規模はリセールバリュー悪いので。
大崎の発展性と市況でキャピタルゲインあるかもしれないし、とんでもない高値掴み物件になってしまうのかも。
[一部テキストを削除しました。管理担当]
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3073
匿名さん
>>3072 匿名さん
規模というより、高値挑戦するところは大規模だろうが小規模だろうがリセールは厳しい。ここは高値挑戦しているので厳しいと思うが、大崎に住みたいけどタワーは嫌という人には貴重な存在ではある。
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3074
マンション検討中さん
>>3073 匿名さん
プロパストで大崎500超えでの販売は確かに高値挑戦としか思えませんよね。
リセール目的ではなく、実住目的の人が多いとは思いますが、わたしも5年後、10年後、パークシティ大崎とここがいくらで販売されるか、とっても気になりますね。
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3075
匿名さん
>>3073 匿名さん
別に他にも物件はあるでしょ。貴重な存在でもない。
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3076
匿名さん
水害リスクも、考慮しなくちゃね。
5mと3mの浸水は、違うよ実際。
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3077
匿名さん
>>3074 マンション検討中さん
これは個人的な予想なので
両物件とも、今後5年~10年にかけて@550まで上がり、15年後は、グラ@250~350、パーク@300~400の中古市場になると予想
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3078
匿名さん
>>3077 匿名さん
築年数が古くなるほど大規模修繕問題でタワマンに分が悪いイメージがあるけど、果たして?
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3079
匿名さん
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3080
匿名さん
資産性は、新航路飛行機通過がどれほど影響するか見てから。
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3081
匿名さん
>>3080 匿名さん
新航路の資産性に対する影響は軽微だと思う。
東側は直下じゃないし
それよりも、大崎経由の羽田線が頓挫してしまう方が心配
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3082
匿名さん
高値挑戦でリセール悪い物件といえばサンケイリビングのルフォン御殿山もそうですかね
スペック高い小規模物件ですが築年数の古い大型物件の御殿山ハウスに再販価格負けてます
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3083
匿名さん
タワマンが15年価値が維持できるとは、能天気な。
ボーダーは10年ですよ。有名な数字です。
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3084
匿名さん
>>3082 匿名さん
その事例は面白いですね。ここも含めてモニターしていきたいです
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3085
匿名さん
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3086
匿名さん
中古のタワマンがヤバそうなことだけは分かるわ。タワマン所有者の大多数は築10年あたりで売り抜けたいと思ってるよね。
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3087
近隣住民
朝まで洗濯物を干してるのは、みっともないし景観を損ねるので止めてほしい。
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3088
匿名さん
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3089
匿名さん
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3090
匿名さん
>>3084 匿名さん
ルフォン御殿山はリーマンショック前のプチバブル状態の時に高値で分譲されました
確かにものは悪くなかったですが微妙なデベロッパーに御殿山とはいうものの山手線外側の微妙な立地のせいかリセール価格は分譲時より下がってます
結局リセールバリューというのはいくらで買えたかというところに尽きます
大型のタワーマンションはその戸数の多さや再開発と組み合わさり街の雰囲気を変えエリアの相場自体を変えるパワーがあることから既存相場より高値でもリセールバリューが高くなる傾向があります
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3091
匿名さん
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3092
匿名さん
ほかに似た事例としては高輪四丁目の丸紅のグランスイート高輪
あそこも分譲価格が高過ぎた
既存相場を大きく超える価格が維持できるのはやはり三井、三菱、住友、野村といった大手デベロッパーの大型物件など条件が限られると思います
小規模物件かつ上記4社以外の物件は相場よりうんと安く買えないかぎり避けた方が無難でしょう
ルフォン御殿山もグランスイート高輪も最後は再販業社に叩き売ってましたけどね
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3093
匿名さん
ルフォン御殿山はリーマンでキャンセル続出、叩き売りだったな。でもサンケイ売主、三菱地所販売代理は変わらずだったよ。
グランスイート高輪は確かに最後は再販業者で叩き売り。どっちも内見した(笑)
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3094
匿名さん
>>3092 匿名さん
逆の見方をすれば、ノンメジャーだけど条件の良い中古を安い値段で買えるチャンスもあるということね。
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3095
匿名さん
>>3093 匿名さん
ルフォンもグランスイートも立地というかロケーションが微妙すぎて道路から建物がよく見えず外から見た佇まいというかここに住みたいここに住んだら自慢できそうみたいな要素がほぼなかったことも苦戦した理由の一つ
ランドマーク性がないと高額物件は難しいね
ここは多分中央区とか千代田区とかのとか中小規模の建物しかないあたりにこのデザインで建てたら目立ったのだろうがマンションの規模としてはタワマンはもちろん北品川ホームズみたいな古いマンションにすら劣るので割高感に納得感がないことめ売れ残りの原因の一つだろうね
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3096
匿名さん
>>3094 匿名さん
うーんそれはどうだろうな?
中古は明らかな買い得はすぐ買われちゃうからね
今度の土曜日に内見するみたいなスピード感じゃ中古でお得な物件を買うのはまず無理
専業で毎日探してるやつたくさんいるからね
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3097
匿名さん
ルフォンは一度モデルルームに価格決定前に冷やかしに行ったけどリーマンショック後だったか電話かかってきてびっくりされるような価格になったので電話では申し上げられないので一度モデルルームにお越しくださいと営業されたよ
すでに別の物件契約してたのだか手付け放棄しても良いと思えるくらいの価格ですとか食い下がってきて笑ったわ
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3098
匿名さん
>>3093 匿名さん
グランスイートは最上階の部屋が確か2億切るくらいだったけど再販されたらいきなり1.5億に下がっててワロタ
それでも売れなくて最後は1.2億くらいの広告入ってたの覚えてる
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3099
匿名さん
>>3095 匿名さん
確かに「マンションはそのエリアのランドマーク買え」というのは、よく言われてる話ですよね。
もちろん、ベラボーに高いのは無しですが
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3100
匿名さん
マンションは立地を買え、ですね、正しくは。
あとは飛行機の街となる品川区・大崎をどう見るか。
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3101
匿名さん
結局、買値が安いことがすべて。5年前に買った無名デベの小規模物件でも3割高い価格で取引されている。当時は新築なのに築10年超のマンションより安かったので。
翻ってここは、築浅タワマンよりも高く売り出しているのでリセールは相当に厳しいと思うなあ。再開発関連の新築なら新しい相場を作ることもできるが、ここは単なる小規模物件。
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3102
匿名さん
もう良いじゃない。ここもめでたく完売御礼なんだから、妬みつらみは、今後は他でどうぞよろしく。
大規模だって、今回の様な偽装問題で、資産価値大暴落、一斉に売り出されたりしたら、一気に価格下がるよ。もう将来の事は分からないんだから、お互い5年10年後にまたどこかで語りましょうよ。
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3103
匿名さん
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3104
評判気になるさん
御殿山小学校に通えるというのは大きな価値のような気がする。
ここのプレミアム住戸は広いし、なかなか100平米超えが少ない中で、一定のニーズはあるから、出したらすんなり売れちゃう気もするなぁ
この先、分譲用地がないことから、なんだかんだ、ここもそこまでは資産価値落ちないとおもうけど。
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3105
匿名さん
>>3104 評判気になるさん
品川区のツートップが、第三日野と御殿山と言われてますが、別にこれらの小学校が特別なのではなくて、ただ単にその学区のエリアの家庭の教育への意識が高いというだけの話だけどね。
もちろん、転売に際しては御殿山小学校の学区というのは一つのメリットだけど、そんなに大きな価値でもないよ。
大崎の大きな価値は、ターミナル駅へと変貌したこと、今後の発展性を望める品川駅に至近、更なる利便性を望める立地なのに、住宅街が山手線の駅から徒歩10分以内に沢山あるというところかと
飛行機が万が一飛んだとしても、資産価値はこれっぽっちも下がらないと思います
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