グランデバンセ 御殿山 ザ・レジデンス［旧称：（仮称）大崎御殿山プロジェクト］について

現地を見てきましたが、すぐ隣りにビル(東側にはカナディアンスクール、南側もマンション)があり日当たりが気になりました。北側のルームタイプでは日照がかなり心配です。そのあたりはパークシティ大崎のようなタワマンと大きく異なりますので価格にどう反映されるでしょうかね。

>>114 匿名さん
物件によるんじゃなくて、時期の問題。
高輪にオープンレジデンスが出来た時の大崎の価格しってる？今ならオープンでも、高輪ならここより遥かに高く出してますよ。

>>123

現在出てるオープンレジデンシア高輪プレイス(2014年)の中古。

7,880 万円 2ＬＤＫ　82.90㎡(約25.07坪)

モデルルーム見てきました。
現在決定価格ではないそうですが、9階4LDKで現2億500万円らしいです。
相場何かしら？
それとも安い？

すげえチャレンジ価格やね

間取り図出てる35坪の部屋だとすると坪575万。プレミアム住戸かな。

タワマンの最上階ならわかるけどね。
パークシティ大崎ザタワー、9階で445万、高層階でも500ぐらいで売ってるから、そっちのほうがよさそうかな。

ん～安くはないけど、マンション内では上層階で無くはないのかもね・・・。
仕様は良かったですよ！
我が家は予算的に中層階で検討中ですけども。

なるほど
価格の高さを正当化するためのネーミング（御殿山）であったか！
でもあの場所で２億ションはさすがに無理だろ

そうですか？
間取りもいいですし、高輪に比べればと思いますが。。。
まぁ、無理な方は無理でそれ以上、議論することもないので、リターンは不要ですw

>>129
中層でいくらぐらい？

眺望も全く期待できそうにないし上層階(9,10階)でも1億超えぐらいかと思ってました

山手線の南側で駅から5分前後で新築マンションを探すと本当に物件が無いし、供給の見込みも無いですね。
駅は五反田ですが、駅徒歩分や規模感が近い末永組のロイヤルシーズン池田山が400万前半〜500万中盤ぐらい。
ここと比べて将来価値が高そうなのはどちらなのか悩むところです。

ロイヤルシーズン池田山のHP見てみたけど、これは端ではあるけど本物の池田山（高台、一種低層地域）の低層マンションだね。
自分の好みでは文句なしにロイヤルシーズンだけど、人それぞれかな。
将来価値はなんともいえないね。価格にもよるし。

五反田ならバースシティってのも面白そう。安いみたいだね。

山手線内側にしては環境は良いですよね。。。
現地の周りは行ったことありますけど、スーパーあって飲食店あって便利そうでした。
目黒川の桜もこれから綺麗に咲くんですかね。

恵比寿と五反田も検討してますけど、ガヤガヤ感が気になってます。

池田山と大崎では隣駅だけど全く環境が違うのでライバルにはならないと思うのですが比較検討されている方もいるのでしょうか。
街開きした後の物件は概して高くなるので高値になるのはしょうがないんじゃないでしょうかね。
駅から離れますがソニー本社跡もマンションになるんでしょうか？

ソニー跡地は住友不動産が再開発するので、立地的にもタワマンが建つ可能性はかなり高いと思われます。
シティタワー大崎がすでにあるのでシティタワー御殿山かな。駅徒歩7分か8分の山手線内側と、シティタワー恵比寿の大崎版という感じですね。
あくまで推測ですが、シティタワー恵比寿が坪単価600万〜650万なら大崎でも坪単価500万〜550万ぐらいには設定してくるでしょう。その時により駅に近いこの物件がタワーでないとはいえ、どの程度の評価になるかが将来価値ではないでしょうか。、

ここより駅に近い大規模マンションの北品川ホームズの相場はせいぜい坪２５０万前後ですよ
古い物件というのもありますがタワーという付加価値がなければ御殿山でもない大崎の真の実力はまだまだそんなもんです

タワーが建てられる場所（容積率が高く規制かゆるいエリア）の小規模マンションのリセールはなかなか厳しいものがあります
このマンションはデザイン性でそこを乗り越えようとしてますがどうなるか見ものです
まお最上階は1戸？しかないので誰か一人地縁のある地元の金持ちあたりが買うことを想定してるのかもしれないね
地元限定の金持ちだと割高とわかっていても買いますから

>>139

いや駅から近いかもだけど、築30年近くするマンションの価格と比べても・・・

とはいえ御殿山の金持ちはみんなパークシティにも自分の娘夫婦用とかにすでに部屋買ってるからなあ
御殿山小って親も御殿山って人多くて地元率高いんですよ
普通の人に見えるけど実は親や親族が地主とか商売やってる小金持ち多いんだよね
もともと人が住んでなかった港南なんかよりは地元率高いです
高輪はさらにジモティだらけだけどね

>>141 匿名さん
高輪四丁目の品川駅からさらに遠い築30年はもっともっと高いですよ
つまり建物の価値とエリアの価値を見誤らない方がいいということです
建物の価値は経年で下がるからね

築30年のマンションが２５０万なのだから新築だと４５０万くらいが妥当でしょう
坪単価６００万つけるなら例え築30年のマンションでも３５０万以上つけるような場所でないと余程の付加価値がない限り苦しいでしょう
つまりは北品川ホームズが坪単価300万超えてバンバン取引されるようにならないとその価格は割高すぎるってことですよ
最上階っていっても近隣のタワマンはもちろん御殿山の戸建と大差ないから高さですから

坪600万円って、110㎡とかの大きい部屋の価格じゃないの？
そりゃそれだけ大きくて場所よかったらそれくらいいくでしょ。
逆にそれだけの広さで安いって郊外かよほど立地悪いかのどっちか。
2LDKとかのコンパクト住戸は、もっと安いんじゃない？

目の前のパークシティ大崎ザタワーが分譲時(2015年）、10F部分でも坪350~400だったのでその辺りか400~450が妥当なラインかと。
500以上になるとバブルな感じで、将来的に価値として危険な感じがします。

初めて書き込みする者です。やっとこの週末に見に行きました！他にもお客さん多くて、賑やかでしたよ。我が家もそうですが、子連れが多いみたいです。
私達は大崎近隣在住ですが、御殿山小学区で探してましたので、気になって見に行きました。子供小さいし、2LDK利用で十分ですが、階層中間位で7000万後半位ですね。場所が良いし、便利そうだし前向き検討です。色々書き込んでいる方は、余計な事はどうでも良いので、邪魔だから止めて欲しいですね。

まあ確かに規模の割に書き込み多いな、ここ。検討者はほとんどいないだろう。

結構既に抽選になりそうなお部屋もあるようですよ。人気の様です。うちは極力避けて前向き検討中です。
検討者がほとんどいないだろう。って、どうでも良い情報ですし、どっか脅威に感じてる不動産業者の書き込みですかね。そう言うのが要らないw

勘違いしてるな。この掲示板に検討者はほとんどいない、という意味。
147で「邪魔だ」というから、「そうだね、検討者でないやつばかりだねえ」と同意してあげたのに（笑）

否定的な書き込みが多いのは、確実に欲しい部屋を確保したい場合やデベが値下げしてくれるのを期待しいる場合が多いです。ライバル物件のデベが、このマンションに人が流れるのを防ぎたい場合も。
こうやって否定的な書き込みも多いのは、人気の証拠ですね。

そうですね。人気物件で、ライバル物件のデベが潰したいのでしょうね。。ネクラな担当がイソイソ書き込みあいてるんでしょ。
検討者の私にはどっちでも良く、今は準備を進めるだけです。

否定的な書き込みってどれのこと？
ライバル物件ってどれのこと？

153、もう出てこなくて良いって。

>>154

もう？どういう意味かな。
最近のスレを読んでみて意味がわからなかったので純粋に答えてもらいたいんだが。
簡単でしょ。

特にライバル物件は知りたいね。よろしく。

156、検討していない方、興味が無い方は不要です。
私にはライバル何て分からないし、それはライバルと思う業者しか分からないのでは?あなたがその口だったりしてね。めんどくさいからもう返事は要らないよ。

>>157
私は検討者だよ。複数物件を所有してるし良いのがあればいつでも買う。
ライバル物件のデべが書き込んでるなんて推測をするのであれば、当然具体的に念頭にあると思ったんだが。

資産価値を重視してるので、たぶん大井町のすみふにすると思うけど。

そうですか。。私は特に他物件見てないから、どこか知らないね。
ただ、近隣在住として大井町とは一緒にして欲しくないよ。複数お持ちなら、もう少し資産性見る目養ったらどう。

価格帯が被るし、同じ品川区でりんかい線の隣駅ということで大井町タワーと両方見ているひとは多いんじゃないですかね。眺望重視の人はタワー一択だろうけど、静けさ求めるならここもありかなと。

大井町のほうは賑やかだけど駅前ゴミゴミしてるし、同じならびに風俗あるのは子供の教育上もあまりいいイメージがない。

大崎駅のこっち側は風俗店、ラブホ、パチンコが無い聖人君子の街。

>>162 匿名さん
そもそも大崎駅の周りには風俗店もラブホもないですよね。パチンコは西口側(あちら側)には一つだけ。
こちら側は歩道が広くて街路樹も多くて住みやすい街になりましたね。

3LD70-80平米ほどの間取りはありますか？
3LDKは基本90後半からスタートなのでしょうか。
見に行った方、情報お願いします。

3LD70-80平米ほどの間取りはありますか？
3LDKは基本90後半からスタートなのでしょうか。
見に行った方、情報お願いします。

先日見に行きました。
殆どが、1LDKもしくは、1LDK＋Sです。2LDKが7部屋。3LDKと4LDKが、それぞれ2部屋ですね。3LDKは99平米で北向きです。坪604万と言われましたよ。

うちも見に行きました。賑わってました。
コンパクトですが、収納多くて、使いやすそうです。3人家族のうちなら十分です。高輪の嫁の実家近いし利便性、駅から近いし通勤楽だ。多少援助あるとはいえ、高輪とか高過ぎだし。。仕様と色もカッコいいから、購入希望です。
随分要望出ているみたいです。

なんだかゴリ押し感が凄いですね。
申し訳ないが、あの低地で眺望が期待できない部屋に2億以上出せるでしょうか。
共用施設0で、駐車場も数台。山の上だったら納得ですが。

出せない方は出さなければ良いじゃない。
そもそも、あなたは2億を出せる方なのかww

駐車場は需要先細りだからこれくらいでいいんでしょうね。タクシーはすぐ拾えるし、カーシェアリングやレンタカーも周辺にある。なにより駅が近く、車で行くより目的地に早く着ける。