グランデバンセ 御殿山 ザ・レジデンス［旧称：（仮称）大崎御殿山プロジェクト］について

パークシティが坪450なら、タワーということ差し引いても新築、駅近、市況を考えると500ぐらいが妥当なラインと思います。
プレミアムは確かに割高感はあるけど、だからこそのプレミアムなわけで4世帯ぐらいなら需要はあるという読みだったのでしょう。

読みが見事に外れたってわけね。
その読みが実に不可思議だけど。

私は意見違います。
周りのタワマンから見劣りする小規模物件、中小デベという不利と
仕様のよさと市況、新築であることを総合して
坪450が妥当と考えます。
だからここは割高だと考えます。

>>1814 匿名さん

何を言ってるのかさっぱりわからん

まあ、どんなに理屈こねても、売れ行きが全て。
もう、残酷な結果が出てるじゃん。

人気物件なら、こんな小規模、購入希望者が殺到してサクッと完売するよ。

新築時の人気と中古価格って比例するんだよね。

>プレミアムは確かに割高感はあるけど、だからこそのプレミアムなわけで4世帯ぐらいなら需要はあるという読みだったのでしょう。

品川区で2億前後の住戸の需要というと、タワマン最上層住戸か五山あたりの低層マンションに限られると思う。ここのような平凡な10階建てミニマン(低地だが駅近で利便性は高い)は小さく分けて庶民需要に特化すべきだったね。
ここの駐車場はサイズ制限があると以前のレスで書いてあったように思うが、それだとさらにアウトだと思う。
推測だが、御殿山と名付けることで高額住戸の需要も見込めると考えたのかな。

そもそも大崎なんて坪400前後の実力しかないのにこの価格で売れるわけないんだよなぁ。
現実見ないと。

>>1820
一応言っておくけど
駅5分の土地にあるんだから
単純に大崎の平均坪単価で論じる意味はないよ。

沖式新築時価では坪396万。400万は妥当では？
まあ、沖式って立地とかだけじゃなくてデベロッパーによってもずいぶん違うんで、それが影響してる気はするけど。

将来は駅5分までしか検索されないと言われてますよね。

suumoだと検索条件は駅1,3,5,7,10分以内　だね。
メトロ駅とかなら5分以内限定もいいだろうけど、山手線駅だと7分とか10分以内で検索のほうがいい物件を逃さない率が高いよね。

>>1819
まったく同感だな
ただ土地の取得金額が非常に高額だったと思われるため庶民プランではプロジェクトが成りたたずやむを得ずプレミアムプランをつくり、他の部屋の坪単価を低く（それでも高いが）抑えたという苦肉の策ではないかと想定

目黒川より北側（北品川アドレス）のマンションは低地であっても駅名の「大崎」ではなく、ほぼ例外なく「御殿山」をつけている
ここもそれに倣ったのかと想定するが、パークシティ大崎はアドレス北品川（計画時は北品川五丁目再開発計画、しかも敷地内に御殿山幼稚園が入居している）にもかかわらず御殿山ではなく思い切って大崎を名乗り再開発エリア全体が大崎駅との一体感を醸し出すようにしている
ここは再開発エリアの中にあること、ならびに大崎駅近くであり利便性が高いこともあって高級感より利便性追求のプランにスべきだったと思うが、前述した通り高額で売りたいがためにコンセプトがぐらつき結果的に中途半端となり売れ残っているのかと思う

長

御殿山のブランド感と大崎の利便性両方を兼ね備えているだろう、というのがデベの言い分なのかと思うが

・御殿山のブランド感→御殿山じゃないよねここ、名前だけ
・大崎の利便性→駅から近いのはいいけどタワーみたいない眺望も共用設備もない

その割には高すぎでは→これが不人気の最大の理由
まあ３１戸しかないのでこの値段で買ってくれる人を粘り強く待つのでしょうが
自分が中古売却するときも大きなキャピタル・ロスが許容できないのであれば
粘り強く待つことになるかと思います

新築で売りづらい物件は
中古でも売りづらいですからね。
リセール考えたらここはなかなか買うの勇気いりますよね。

>>1823 匿名さん

それ、賃貸の話でしょ。
中古リセールはもっと幅があります

>>1829
本当ですよね
徒歩５分というキーワードだけで例えば大崎駅であれば「パークシティ大崎やグランスカイ」、「ミッドサザンレジデンス」などが「検索されず見逃される」とか「５分以上なのでそもそも選択肢から外される」なんてことになるわけないでしょｗ
ゆえに駅から５分というのがこの物件の圧倒的アドバンテージとはならず他物件と比較した場合リセール上有利になるわけがないです

>>1830
あと最近は検索項目にタワーとか大規模が
あるからとくに大崎は土地柄そこにチェック入れる人も多いと思いますよ。

イジメかよ、、、

つまり徒歩5分以内じゃないと暴落てこと。