マンション比較中さん
[更新日時] 2019-05-29 00:53:50
パークホームズ文京小日向 ザ レジデンスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
所在地:東京都文京区小日向2丁目128-5(地番)
交通:東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅徒歩7分
東京メトロ有楽町線「江戸川橋」駅徒歩9分
間取:2LDK、3LDK
面積:54.06平米(3戸)~92.81平米(6戸)
売主:三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社:西武建設株式会社
管理会社:三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
(子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。)
[スレ作成日時]2016-12-22 15:54:35
[PR] 周辺の物件
物件概要 |
所在地 |
東京都文京区小日向2丁目128番5号(地番) |
交通 |
東京メトロ丸ノ内線 「茗荷谷」駅 徒歩7分 東京メトロ有楽町線 「江戸川橋」駅 徒歩9分
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種別 |
新築マンション |
総戸数 |
64戸 |
そのほかの情報 |
構造、建物階数:地上3階建 敷地の権利形態:定期借地権(定期借地権の転借地権の準共有 定期賃借 借地権の期間 : 2089年(平成101年)8月31日まで約70年 地代 : 21,340円(月額)、解体準備基金 : 437,400円、解体準備積立金 : 4,860円) 完成時期:2018年03月竣工済み 入居可能時期:即入居可 |
会社情報 |
売主・販売代理 |
[売主]三井不動産レジデンシャル株式会社
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施工会社 |
西武建設株式会社 |
管理会社 |
三井不動産レジデンシャルサービス株式会社 |
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分譲時 価格一覧表(新築)
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» サンプル
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分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
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¥1,100(税込) |
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※ダウンロード手順は、
こちらを参照下さい。
※クレジットカード決済、PayPal決済をご利用頂けます。
※購入後、72時間(3日)の間、何度でもダウンロードが可能です。
パークホームズ文京小日向ザ レジデンス口コミ掲示板・評判
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1002
マンション検討中さん
匿名さん方、管理担当の方のおっしゃる通り
今後は他の投稿者にあだ名を付けたり、
小学生扱いしたりするのは止めましょうね。
いい大人なんだから。
せっかく良いマンションの価値を、そして
小日向の品格を下げることのないようお願いします。
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1003
周辺住民さん
いい物件だと思うけどね。
茗荷谷という都心の駅に近いマンション、それも低層で戸建て感覚で住めるなんて素晴らしい。
小日向という地域の格を上げる物件だと思う。ダメかな
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1004
匿名さん
削除ばっかりされている方が言っても何の
説得力もないですね。他人をとやかく
いう前に自分の態度を改めましょう。
まあ検討者でもないのでしょうけどね。
そんなだから反感を買うのでしょうけどね。
小日向を荒らしているのは誰だか良く
考えて頂きたいですね。
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1005
匿名さん
一億前後の高い部屋だから時間がかかるよ、売れるには。買う方も長考モードになっているだけで、別に悪い物件だということではないと思う。
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1006
匿名さん
逆に比較的買えそうな価格の物件で売れ残っていると、さてはこれは何かあるなと思っちゃうけどね。
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1007
名無しさん
ここは億出すのに長考が必要なマス層が多いんでですね。
子育世代が多いと言う事ですが、そんな気はしてません。
ディンクスで、10〜20年住んで売っ払う人もいるでしょう。
どんな値が付くか予想もつきませんが…
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1008
匿名さん
実需主体ですから、買うまで時間かかるのは仕方がないでしょうね。投資物件のような感じではないでしょうから。
その変わり似たような世帯で良好なコミュニティになりそうですよね。
1001さんや1002さんも言ってますが小日向はいい住宅地ですし、それに相応しい物件だと思います
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1009
佐藤真郎
>>1004 匿名さん
検討者としてパークハウスの現地には何度か訪れて全てのグレードをじっくり検討させていただきました。
例えば先日出た中古の2Fの住戸は手に取るように分かります。
バルコニーが拡張されているのは4戸だけですが、この住戸は向かいの3階住宅から丸見えとなってしまうのが難点ですね。
さて不適切な表現の投稿で第三者の方にも不快感を与えると思われますので987と共に
削除依頼しました。
最近の貴方の投稿では900と901などを削除していただきました。
私も削除されたのは否定しませんが、間違えてURLを貼り付けてしまったリ、今見直しても理由不明などで多くはありません。
貴方はパークハウスや当パークホームズの理由関係者ではないとおっしゃっています。
にもかかわらずそこまで熱くなって不適切表現の投稿をしてしまうのは理解に苦しみます。
キツイ表現なので他の投稿者の方も「文京区は怖い」とまで言われています。
小日向を荒らす結果にはなっていないでしょうか?
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1010
匿名さん
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1011
名無しさん
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1012
匿名さん
物件とかエリアの特性でしょう。ゆっくり売れていくような感じですかね。
実際に住まわれる方が多いとのことなので慎重に選ぶのでしょうね。
小日向はとても住みやすい所だと思います。
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1013
名無しさん
>>1012 匿名さん
そのデフォルトのフォーマットは見飽きました。
ひとことで言うと、ニーズが少ないでいいですか?
リセールは、上物の取引となり、目減りが激しく、かつ、ニーズが少ないとなると相当安く買い叩かれそう。
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1014
匿名さん
ニーズはあるだろ。供給も少ないし。
ただ希少な一種低層だし、価格は高め
だからじんわり売れて行くというだけ。
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1015
匿名さん
あと資産的な目減りに関しても借地だから
不利ということはない。減り方は所有権と大差なし
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1016
匿名さん
もっと高いのに仕様が落ちるパークホームズ本郷がすぐに売れたことからして、
高いから売れ行きが遅いのではなく、土地柄ニーズが少ないといわざるをえない。
でも、ニーズが「少ない」だけであって、ないわけでなない。
ここの価値がわかる人にはわかるから。
だから、時間をかければ少しずつニーズが出てきて、間違いなく売れる。
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1017
匿名さん
駅近でもないが、こういう環境好む人は一定数いるだろう。
数少ない小日向の一低マンションだし、デベも有象無象の物件と違って高値でじっくり売るようですし、
そういう場所柄ということ。早く売り抜ければ勝ちというわけでもないし。
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1018
匿名さん
地震のこととか考えると免震か直基礎低層マンションとかだと安心感ありますね。
何かあっても住めるということは大事ですし、そういう部分に強い物件を選びたいですしね。
そういった点でこちらはいいと思います。
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1019
名無しさん
地震による倒壊は安心だけど、昭和の木造密集地で道幅も狭いから、火災を消化できずに火の海にならないか心配。
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1020
匿名さん
物件自体はとても頑強そうですね。道はそんなに広くないですが、隣の学校が広域避難場所ですから安心感ありますよね。
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1021
検討中さん
>>1019 名無しさん
ここは小日向としては比較的道路幅が広いから
消防車も入れますね。
小石川消防署から最短距離で入るために
一通のBーぐる道路を逆走で入るでしょうね。
シティハウスは更に道路幅が広いからOKですが
心配なのはパークハウスですね、道路幅が相当に狭いですし
、更にキツイコーナーもありますから。
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1022
匿名さん
パークハウスの場所も普通に消防車くらいは入れる道幅ですよ。
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1023
匿名さん
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1024
匿名さん
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1025
名無しさん
>>1021 検討中さん
なんで小石川消防署が、ここのマンション優先で消火に当たる必要があるのか不明。
首都直下は、どこも大変だから、こういった所は諦めて後回しじゃない。
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1026
匿名さん
上に高くないからここやパーク、インペのような低層物件は
災害時でもある程度安心感ありますね。エレベーター止まっても苦じゃないですし
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1027
名無しさん
ここやパーク、インペのような木造密集地で、狭い路地のもある場所は、二次災害もあるので、後回しが暗黙の了解です。
具合が悪くなるかも知れませんが、自然鎮火を待つのがセオリーです。
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1028
匿名さん
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1029
匿名さん
それなりに道幅もありますから消防なども一通りは安全かと。
いざとなったら隣の学校に避難できますし、高い建物もないので
地域としては比較的安心かなと感じます。物件自体も災害に強そうですしね。
そういう観点で選ぶ人もいそうですね。
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1030
匿名さん
パークハウスもパークホームズも賃貸募集出てるけど全然埋まらない
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1031
名無しさん
横が小学校って騒がしいよね。
まあ、我が子が通っていればなんともないけど…
時間が経つと感情も変化するかするからさ。
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1032
匿名さん
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1033
マンション検討中さん
>>1030 匿名さん
インペの中古はコンスタントに売れてる。一低というだけでこれらと一括りにするのは無理がある。
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1034
匿名さん
学校なら長い間環境変わらないですし、
私は好意的に捉えています。人それぞれですかね。
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1035
匿名さん
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1036
匿名さん
学校が隣って考え方によるかなぁ。賑やかな時間や曜日はわかりきっているので、読みやすい部分はあります。イレギュラー的にたまにイベントもあったりはしますでしょうけれども。働いている人だったら、一番うるさい時間帯には家にいないので、あまり関係ないと言えば関係ない。あまり環境は変わらないという点はとてもわかり易いと思います。
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1037
匿名さん
リセールを考えるよりもずっと住み続けることを考える人が多いんじゃないかな
経年による値落ちは所有権よりは大きいと思うんだけど、相続対策にはうってつけだし寝落ちしても家賃は所有権と同じだけ取れるしね、考えようだと思うんだけどな。
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1038
匿名さん
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1039
名無しさん
完成前から周辺の住民からの評判が悪すぎ。クレームの嵐の中で無理やり作ったところなので、はっきり言って住むのはやめた方が良い。住民説明会も何回やったか分からないくらいやってたみたいだけど、良い印象は全くなし。近隣の人、みんなキレてます。
あと、となりの小学校、これから数年間以上にわたって大規模工事が続くので、大騒音の中で生活することになるよ。
本当にやめた方がいいです。
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1040
匿名さん
文京区によく生息する愉快なお隣さんシリーズですね。
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1041
検討中さん
>>1039 名無しさん
ここは近隣住民からの大きなクレームなどなく、キレた人って聞きませんでしたね。
パークハウスではデベが建蔽率を10%下げるなど大幅譲歩したのにクレームが酷く、外観を現在の変形の形に変えさせられてしまいましたけどね。
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1042
検討中さん
>>1040 匿名さん
愉快なお隣さん
って言うのは反対運動に反対する人
某匿名さんのような人のことでは?
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1043
匿名さん
やっぱりというか
激しく売れ残ってますね…
これからもっと苦戦するでしょうね
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1044
匿名さん
これから住むものです。
みなさん色々書いておられるけど、買う人は本当に色々考えての上で、気に入って買うのだから。
イマイチだと思うなら、わざわざひどいコメントを残さなくても。
そもそもここを覗かなければいいのに。
残っているのもあと数戸だそうですよ。
激しく、、、だなんて。
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1045
匿名さん
今3戸で総戸数は60以上あるから残り5%未満、苦戦というほどのものではないよ
高い買い物だから完売は時間がかかる
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1046
匿名さん
HPに載ってるのは販売物件の一部で残りはあと7戸かな。
一番割高な部屋は売れたみたいだから意外だった。
1044さんは永住目的で買ったなら気にしないで小日向生活を満喫してください。
ただ、住み替えする場合はかなり苦戦するでしょう。
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1047
匿名さん
1044さんは永住目的で買ったなら気にしないで小日向生活を満喫してください。
ただ、住み替えする場合はかなり苦戦するでしょう。
だから、、、
いろいろ考えた上で気に入って購入したのですから余計なお世話ですよ。
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1048
匿名さん
何が目的で買ってもいない人がそんなこと言うのか知らないけど、意味不明だな。
それだけ買った人が羨ましいということなのだろうけど。
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1049
匿名さん
70年という時間をどう考えるかだと思う。
とりあえず躯体は70年大丈夫なのか、って話ですよね。
耐用年数を超えたら建て替えで揉めるよりさっぱりと更地にしたほうがいいという考えは成り立つ。
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1050
名無しさん
建て替えについては、日本政府がちゃんと法整備するだろう。
不在地主程度にね。
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1051
匿名さん
この価格でも売れてるならいい物件、良いエリアということなのだろうな。
私は手が出なかったけど。滅多に出てこないからデベも高値販売なのだろうな。
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1052
匿名さん
当物件前の道路から「内閣府」と書いた黒い車が出てくるのを見かけたのですが、
向かい側の戸建てにどなたかお住まいなんでしょうか??
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1053
匿名さん
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1054
匿名さん
まあ、いずれにしても、竣工して1年以内くらいには何とか頑張って売り切ってほしいものですね。。
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1055
匿名さん
>>1046
残りあと7戸って言っても総戸数の1割を超えてるわけで、少なくはないから頑張らないと大変だよね・・
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1056
匿名さん
>>1046
定借物件は、途中で売却しようとすると苦労するので二の足を踏む人が多いのでしょう。
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1057
匿名さん
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1058
匿名さん
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1059
検討板ユーザーさん
最終期3戸とホームページに表示されいました。残り3戸で完売ということなんですかね。年明けからは比較的順調に売れている気がします。
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1060
匿名さん
>>1059 検討板ユーザーさん
最終期販売があっただけで、違うみたいよ
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1061
匿名さん
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1062
マンション検討中さん
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1063
匿名さん
永住目的ならいいって考えの人いるけど、
お子さまとかいないのかしら?
定期借地の残存年数あまりないの相続させられても、
って感じなのですが。
借金背負わされるみたい。
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1064
マンション検討中さん
これから、築40年以上の所有権マンションがあちこちで建て替えを検討する時代が来ると、建て替えの話し合いがうまくいかないマンションも出て来るわけで。
そういう意味では区分所有権も借地権もさして差がないのでは!?
所有権ったって、一戸建ての土地とは違うよ〜。
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1065
現地
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1066
匿名さん
プランの項目を見ましたが、収納に適しており、床暖房が完備であるのも嬉しいですね。
リビングダイニングルームがゆったりしているのも家族でゆっくり過ごせそうです。
日当たりに関してはどの時間帯でも全く問題ないのでしょうか?
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1067
マンション検討中さん
小日向台小学校が築70年なので平成35年に建て替えるという計画がきまっていると聞きましたが、
どのような校舎になるのかや、規模、位置等はわかっているのでしょうか?
心配です。
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1068
匿名さん
とりあえず20年ほど住んで死後に相続者に負担をかけたくない人にはいいんじゃないかな。
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1069
マンション検討中さん
パークハウス400万の大幅値下げで9280万也。
東側2F 70,99㎡ 住戸の半分が外壁から2m程後退している代わりに、バルコニーが拡大されている物件です。
バルコニーが外側に出っ張って拡大されている住戸は僅か4戸だけですので、それなりに人気がありました。
それでも当初価格の9680万というのは購入価格に1千万乗せですので、もうダメ元と言う感じでした。
100や200下げてもインパクトがないということで今回の大幅値下げとなったようです。
最低9000では売りたいなーという売り主の願いが、経験上ひしひしと伝わってくるようです。
その他ちょっと前ですがインペが13860万也 南向き2F 90,12㎡ 。
いずれも果たしてどこまで下がるか?一種低層の真価が問われますね。
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1070
匿名さん
>>1069 マンション検討中さん
で、結論は何だよ?ど素人さん
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1071
マンション検討中さん
>>1070: 匿名さん
物件売買や賃貸物件検討など複数経験しておりますが、いたってど素人ですが何か?
いろいろお詳しいようですが、もしや建築専門家会議メンバーでいらっしゃいますか?
でしたら議事録は出された方がよろしいかと?ル・サンクも連休明けには判決だそうですね。
文京区は住民の知識レベルが高いせいか?どうしても裁判が多くなるようです。
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1072
匿名さん
>>1071 マンション検討中さん
なんの議事録?なぜルサンク??
知的レベルが高すぎて意味不明。
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1073
マンション検討中さん
1069さんは何が言いたいのか意味不明。。。
1071のコメントも言いなりすぎてよくわからない。
これが知的レベル高いってやつですか!
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1074
評判気になるさん
各部屋の入り口が暗くてちょっと牢獄っぽくないですか?5年後の小学校建設大工事も気になりますね。
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1075
名無しさん
パークハウスも元牢獄だけに、薄暗くして牢獄を再現してるかのようだった。
ここは5000万円台のお買い得部屋があったんですね。
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1076
匿名さん
パークハウスも良かったですね。あちらも小日向らしく高級感ある佇まいでしたし。
こちらもまた然りですが、やはりお安く売るつもりはないようでいいお値段ですね。
でも憧れますねー
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1077
口コミ知りたいさん
小学校の改築大規模工事は、決定事項ですが、どのような建物になるのかや、校舎の位置は決まってません。1億払うんだったら、他あたります。
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1078
匿名さん
この辺り買うならパークハウスにするね
わざわざ定借選ばんっしょ
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1079
匿名さん
パークハウスはここより高かったし、そもそも今は売っていないし、わざわざパークハウス選ばんっしょ
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1080
匿名さん
公式サイトのライフインフォメーションの地図を確認しましたが、
5年後に改築工事が入る小学校は徒歩2分の小日向台町小ですか?
これって工事による交通規制や道路事情(大型トラック走行による
危険等)が心配されているのですか?
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1081
匿名さん
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1082
マンション検討中さん
しかし準都心〜郊外の定借ってほんと苦戦するね。都心の投資向けだと所有権と売れ行きに差ないように見えるが、利回りや現在価値を見てもらえるかどうかの違いかね。某間取りブログで評価高いマンションは販売不振なるジンクスはまたも破られなかったな。中間層〜ミドルアッパーはデザインに高い金額払わないことの証左だね。
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1083
匿名さん
散々賞賛してた方もいよいよダンマリな売れ残りっぷりだね
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1084
匿名さん
それに比べてここは残り2件だから楽勝ですね。
売れているようで安心しました。
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1085
マンション検討中さん
仕様もデザインも間違いなくステキなんだけど、立地や永住型のコンセプトと定借という事実の相性が悪すぎて残念ということ。定借はパークコートにしない三井の新方針は正解だと思う。
でも代々木公園なさすがに定借でもパークコートかな。タワーで投資色も出てくるのであまり違和感ないけど。
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1086
匿名さん
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1087
匿名さん
アンチが嫉妬するようなら安泰てすわ
残り2件ならこんなもんだろうし。
希少性高いという判断だから、あえて
高めの価格設定なんだろうしな。
そりゃ長期販売にもなるよ。
価値があると思う人、好きな人が
買うから何の問題もないと思うが
アンチって見識が浅いのか言ってる
ことがペラペラなんだよね。
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1088
匿名さん
見ものだわって(笑)
いつまでも買えない、買わない物件スレに寄生してないでご自身で買える物件のスレに行ってくださいな。
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1089
匿名さん
ここ、凄く仕様がいいのになあ。
他にこんなのあまりないでしょ、昨今。
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1090
マンション検討中さん
仕様いいですよね。
お金あったらなぁー。
落ち着いた、いいマンションですよね。
広めの間取りで築浅の物件、文京区はほんと少ないから。
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1091
匿名さん
2LDKも3LDK も広々として生活をする環境として本当に魅力的に思います。
特にリビングルームが家族団らんできる環境であると思いました。
家族の人数が増えた場合に、この2LDKと3LDKを空いている場合にチェンジできますか。
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1092
匿名さん
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1093
匿名さん
教育環境が整っている環境であると思いました。
小さな子供がいる家庭にとって、本当に適している条件であると思います。
大丈夫とは思いますが、治安に関しても全く問題ないですよね?
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1094
名無しさん
もはや、ここを一番気にして見ているのは入居者だね。
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1095
匿名さん
掲示板でこんなにも褒め称えられてるのに、ここはなんで売れ残ってるんですか?
これから検討しようと思うんですけど、何か重大な欠点があるんじゃないかと勘ぐってしまいます。
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1096
周辺住民さん
売れ残りの理由は、定借であることにより、躊躇してしまう方が多いからでしょう。けれども、定借期間は70年間ですから、仮に今から10年、20年後に売却することになっても、定借がハンディとなって売却に苦戦するとは思えないですね。そう考えると、今の売り出し価格は割安と言えるのかもしれません。現地へ行ってみて感じましたが、かなり存在感のあるマンションです。
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1097
評判気になるさん
>>1096 周辺住民さん
人生100時代、定借は定住、売却、いずれの判断するにせよハンディになる。自らが生活するのみならともかく、今後長生きするであろう子供に資産を残せないことは致命的。
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1098
匿名さん
1097さんに同意ですね。
私もその点で見送りました。
子供が相続してそのあとですよね。
価値が落ちれば入居者の質が悪くなる。
建物が無くなると思えば建物の修繕はしなくなる。
まさに負の遺産を子供に残すことになります。
子なしならかなりよい物件と思います。
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1099
匿名さん
むしろ所有権物件のほうが入居者の質が落ちやすい。
定期借地はランニングコストが高いからある程度保たれる。
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1100
名無しさん
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1101
匿名さん
定借は残存期間が少なくなると管理維持・入居者の質は期待できない。
早めに売るのが正解だろう。
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