やはり郊外は人気がないわけで…Vol2

東京都のＨＰにそんなアンケートあった？

えっと、投資効率で言えば、マンションを数戸買って賃貸に回すのは
著しく投資効率が悪いです。
とくに、都心はリート物件が今高い家賃（というか収益が出る家賃）
で出していますが、ことごとく空き部屋です。
これがどういう意味かわかりますか？

都心、郊外に限らず、今から１，２年、不動産物件は「売り時」です。
（もちろん、ここに書き込んでいるのがデベの方ならば、「買い時」と
いって人にすすめるのでしょうが、個人の方ならば、「売り時」ですよ）。

株式のプロのトレーダーでも3ヶ月後の株価を予測できると
答える人は10％もいないそうですよ。
だいたいみんなの思うことと反対になるという傾向はありますけど。

株と不動産は違いますよ。

不動産は所有していることに伴うコストが非常に高い。
そこからフローの収益（つまり貸し出して賃料をとる）が得られないと
マイナスになる。

空き部屋にしておいたら、掃除・空気の入替えコストから固定資産税、
管理費、修繕費などのコストまでかかりますから。

で、賃料をいくらにすれば、回収できるかを計算して貸すわけですが、
それが値崩れしている、20万以上の借り手（最近は15万以上の借り手）が
著しく少なくなっている、といっているのです。

一定の利回りを確保する賃料がとれなければ、株のように何年も塩漬けには
できません。物件を市場で売却します。

それが、３年後から５年後の間にどれだけ出てくるか想像すれば、、、
皆さんがほしいというのであればよいのですが、私は「売り時」だと
思います。もちろん、都心物件もね。

今年の秋から冬にかけて、新築価格があがるらしいので、それにあわせて
高値で売り抜けしようと思っています。

>>343
http://www.metro.tokyo.jp/INET/CHOUSA/2003/03/DATA/60d3c102.pdf

都内では今の住まいに「大変満足している」人の割合が一番低いのは
なんと都心でした・・・ショック・・・・島にも負けてるよ・・・・

>>347
都心（センターコア）で74％も満足していれば何の問題もないでしょう。
自分でも感じますが、不満な点は決まっていますよ、多分生活コストが高いこと
家賃や物件価格が高いことでしょうね。
郊外のスーパーに行くと驚くほど物価が安いのには、
都心住まいとしては驚かされます、知らないことは恐ろしいです。

>346さん
貴方の理論はわかりましたが、マンションを売却したら住むところが
なくなってしまう人が大多数ですよ。

物件を売却して、その地区の賃貸に入居すればいいのかもしれませんが
賃貸物件と分譲物件は、明らかにグレードと住み心地が違います。
こういった場合、どのようにお考えですか？

>349さん
分譲貸しに入居すれば問題ないでしょう。
複数物件をもっていて貸し出している人はたくさんいます。

5000万円の物件であれば、今は、競争が激しいので、25万円程度の賃料で
貸し出しているはず。
表面利回り６％ね。所得税、固定資産税、管理費、修繕費を支払うと
実質利回り３％ってところ。

20万以上の物件はなかなか借り手がつかないので、うまく交渉すれば
25万円を22万円程度にねぎれますよ。きっと。
家主の利回りは２％ちょっとに下がります。

この程度まで下がると、家主は本当は売却したほうが得なのですよ。
その分のお金で株を買って配当受けるとか、もう少し金利があがれば、
定期預金すればもっと利回りがよくなりますから。

借り手は、この水準まで下がれば、確実に購入より賃貸が得です。
分譲マンションの賃貸物件ならばグレードも問題ないでしょう。

確かに賃料20万円となると、個人では抵抗があり法人が多くなりますね
都心の立地の良いところで60㎡前後でないと借り手は限定されますね、
80㎡となると賃料の問題から借り手はつきにくい。
一度貸してしまうと、最低2年、一般的には4年は戻って来ないのが
普通ですね。

郊外の5000万円位の物件が1番問題かもしれません、賃貸よりも
基本は売却ですね。
借り手は出来るだけ都心に近いのを希望するのが普通ですから。

>348さん
都心での不満な点は
「日当たり・騒音や大気汚染など住環境が悪い」
だそうです。

>352さん
小日向2丁目に住んでいますが、日当たりは最高で、大変静かです。
空気は郊外ほどきれいではないかもしれませんが、駅も近く、住環境には満足しています。

都心でも郊外以上にいい街、満足できる街はあり、そこに住む人は満足しているだろうが
そういうところはよほど高レベルの人でなければ住めないので、割合的に少ないのは納得できる。
田舎の方は高レベルでなくても住めるので、みんなほどほどに満足できるのだろう。

>354さん
不動産に限らず、レストランでも何でも、人間は、満足度という時、自分が
支払った価格に対する満足の度合いとして考えますから、そういう意味では、
都心で満足度が低いのは納得できますね。

都心に実際に住んでみると、庶民が買える5000万円から8000万円程度の物件というのは、
大抵、都心でも駅から10分以上歩いたり、居住面積が小さかったり、日当たりが悪かったり、
あるいは、住宅地としてはいま一つ（スーパーが小さい、値段が高い、マンションが
たてこんでいて街並みがきたない）等、とうことになりがちです。

都心に住むのであれば、１億前後以上の物件で、かつ、フローの収入が多くないと、
満足な生活は得られない、ということでしょう。

わかりやすい例だと、小日向２丁目はまあまあ良いところだと思いますが、すぐ
近くで同じ江戸川橋近辺でも、道路沿いの文京区音羽であったり、低地の小石川
であったり、江戸川橋から逆方向（神楽坂方向）に歩く新宿区天神町であったり、
あの辺でも新築で７０００万円程度の物件はたくさんありますが、通勤が便利な
だけで、暮らしていて幸せな街とは言いがたい環境条件ですね。

353です。
今住んでいるところは、数年前で坪単価は約360万円でした。広さは30坪以上50坪未満とだけ言っておきます。
当時は、高過ぎで小日向にそんな金を出す人はいないと言う人もおり、直ぐには完売しませんでしたが、今から思えば、いいときに買ったと思います。今の状況を見てみると、ここよりも遥かに住環境が悪いところで、似たような坪単価を付けている物件が出ています。
それだけのお金を出して、もしも日当たりが悪い、うるさいなどの問題があったら、不満は大きいでしょうね。都心の満足度が低いのも、そのあたりなのでしょう。
経済誌等では、現在の土地の仕入れ値から、都心のマンションは今後ますます値上がりすると言っています。もしもその通りになるなら、都心に対する不満はもっと大きくなる可能性があるでしょう。

353さんって、前にブリリア小日向あきらめたって人ですか？
そうなら、今なんとなくどのマンションに住んでいるかわかりますが（勿論いいませんよ！！）、いいところにお住まいですねえ。
今、あそこらへんだと、坪360万なんかじゃ買えませんから、本当に良い買物でしたね。
ほんの２年前は割高といわれたのに、今は完全に割安値段。
値段の基準ってないんですねぇ・・・。

以前、小日向の物件を検討していました。
いい所ですよね。文京区の中では最高の部類ではないでしょうか。
ただ、江戸川橋からの坂は最悪にきついし、茗荷谷の駅前には何もないしで
住むにはちょっと不便かなと考え、見送りました。

今は坪360万でも買えないんですか。随分相場が上がったんですね。

357さんへ
「ドキッ」としましたが、それ以上はノーコメントにさせてください。
359さんへ
江戸川橋からは、大日坂を使いますが、そこまでは、きつい坂ではないと思います。
最初のころは、華水橋が工事だったため、鷺坂を使っていました。
鷺坂は確かにきつい坂でしたが。

先日、仕事の関係で溝の口に初めて行ったんだけど、
たしかに金があれば住みたいとは思わないだろうね。

あと帰りに寄った新百合ヶ丘も良くなかったな。
小田急も初めて乗ったけど、噂通りに込んでいて、
電車はノロノロ運転で遅延といった感じだった。

平日の16時という半端な時間でこんな状況なので、
通勤時間は常人では無理だと感じました。

>>361
ちょっと立ち寄ったぐらいで勝手に判断するな。
溝口や新百合ヶ丘の検討者でもないくせに。

でも、のっくちに関しては同意。

>>361
お金があれば、少しでも便利な都心に近い場所に住みたいというのは
当たり前の感覚だと思うよ。
予算的に仕方なく、郊外のマンションに住んでいるという人が
多いんじゃないのかな。

戸建ての場合は、郊外があえて良いという人も多そうな気がします。

ここって【やはり郊外は人気がないわけで】って事だから、
都内ミニ戸＆マンションVS郊外一戸建て（60坪）といった認識でいいの？

なんだかんだ言っても朝のラッシュの凄まじいのは郊外から来るサラリーマンが
多い訳だから、郊外の住民数が多い＝人気はある。で良いのではないですか？

都心でも郊外でもなければ近郊？

今、日経新聞でしているシリーズ、「近郊」が千葉、神奈川、埼玉の意味で使われてます。
ここの掲示板で言う都心って随分狭い範囲みたい。

なーんだ近郊って、東京隣接の県のことだったんですか
けっこう掲示板では間違って使ってますね。

都心→近郊→郊外　だと思っているひとも多いと思う。

まあ都心といっても、様々ですよね。
都営新宿線の浜町に住むのと（都心）、
田園都市線の桜新町に住む（郊外）のとでは、
どっちがいいとはなかなか言えない。
値段も桜新町のほうが高いくらいだし。

355です。

>江戸川橋から逆方向（神楽坂方向）に歩く新宿区天神町であったり、

町名間違いました。天神町は神楽坂駅に近くて、小日向とはタイプが違いますが、
楽しく暮らせる地域ですね。
言いたかったのは、もっと江戸川橋寄りの中里町付近のことです。
すみません。

最近、このスレッド盛り上がりませんね。

まあ、郊外でも都心でも、家は器ですから、幸せに暮らせればどちらでも
良いですものね。

ところで、秋以降にリバースモーゲージが拡大するみたいですね。
郊外の一戸建てを担保に月々お金をもらって、都心マンションに住む
老人が増えるのでしょうか？？

>>373
リバースモーゲージの理論はわかりますが月々の上限は30万円だと
聞いています。
郊外の担保価値の土地の値段にもよりますが、すぐに底をつきそうです、
郊外の土地はまだまだ下落傾向、都内は上昇傾向だから、無理がありそうです。

都心のマンションは最低でも月額賃料15万円〜　快適を求めれば
20万円以上の出費がかかりますよ、大丈夫でしょうか？
郊外の戸建てを賃貸で貸せる場所は、本当に限られていると思います。

結局、売却して都心の中古マンションを購入する方が現実的でしょう
買い換え特例で税金もほとんどかからないようですから。

相続の時もマンションの方が、換金性もあるし相続人共有名義で
賃貸に出すという手もありますがら。

都心部と湾岸が遣り合っていますね。
板の中でも郊外の人気の無さを物語っているように感じます。

ひとくくりに出来ませんが、一般的に郊外が不人気なのは事実ですし
分譲価格にも現れています。
郊外でも杉並、世田谷の一部や、埼玉の一部は23区並の分譲価格です。
それ以外は、割安感があるということで満足すればいいのではと思います。

郊外で一戸建てなら、せめて敷地は100坪以上よね。

坪50万円でも建物を含めて7000万円以上ですから、
郊外を買おうという人には、一般的に予算オーバーで買い手が限定されます。

>>376
いずれにせよ誰にも相手にされないのは郊外の方たち。

都心部にいい街は少ないからな

郊外買ったヴァカって、先見の明がないよねぇ

郊外は普通の場所
都心部は少しボロイ場所
湾岸は新しい場所

それが世間一般の認識

誰もが都心に勤めているわけでもないし。

都心VS湾岸の戦いが、今度は都心VS湾岸VS郊外の三つ巴に飛び火するか・・・

技術屋はたいてい郊外勤務だしね〜うちのダンナもそう！
文系のミーちゃんハーちゃんとは違うのよ♪

冴えない夫婦に冴えない住まい
お似合いですね

プッ、安物買いの銭失い

カッペ用の輸送列車は快適でつか？　

いくら賃貸住人だって
郊外と都心物件の、どちらに価値があるかわかるだろうよ。

まあ、郊外は手軽に誰でもマンションが買えることには意義がある。

都心の30年超の、中古マンションより安値でチープだけど新築が買えるんだから
まあ、都心物件とは、設計思想と根本的に作りと設備と住民層が違うけどね。

同じデベでも、都心物件と郊外物件は、はっきり区別して造り分けているからね。

都心＞湾岸≧郊外＝近県 でＯＫですか？

どっちかっていうと、湾岸の人も見下す相手が欲しいんでしょう。

都心内陸派は亀田みたいだね。
勝てる相手を選んだつもりでも、自分のあまりの弱さに気付かずダウンさせられる。
相手のお情けでやっと勝てるくらいだよ。

というか、一部の力持ったヤツにうまく勝たせてもらって錯覚してるのだと思うよ。
都心に余裕で暮らしてる人とそうで無い人ってことで。
余裕なひとは多分ここにはこないと思う。（特にコロセウムなんて．．．）
ちなみに私は都心で余裕に生活出来る財力は今のところ無いから生活できる所でうまく
やってます。
これはこれで結構楽しいｗ

色々な場所を知っている人間は都心に価値はさほど見出さない
地価は確かに高いので、それなりの住民が集まるのかもしれないが
街自体はあまりぱっとしないと思う

都心に昔から住んでる人
ないしは関東近辺しか知らない人には
都心が一番いい場所なのかもね

転勤で地方都市も、何カ所か住みましたが
改めて都心の環境と利便性の素晴らしさも感じました。

郊外とか地方都市は、夜は「真っ暗」でなくて、「真っ黒」でした
店が閉まるのも当時はとっても早かった、深夜空いているのは
街道沿いの飲み屋かラーメン屋だけでした。

都心育ちは、郊外にいるとネオンが恋しくなりますよ。

競争ないから、店もぼんやりどうしようもない経営でも、仕方なく買う客でつぶれない。
気を使う必要もないのはいいけど、タガがないからジャージで闊歩したりある意味堕落。
刺激がないからインスパイアされることもないし、
男の話題は車とオンナ、女は子供とご近所のうわさ。
さらに封建地主のなごりみたいな「地元有力者」なんかがいると、
閉塞感でどうしようもない。

論より証拠、若者は地元に居つかず東京へ、
企業は成長すれば本社は東京に。

地方都市のネオン街は住宅地とはっきり分かれてるからわかりづらいんだよね。
地元の人間じゃわからないところが多い。でも知ってるとパラダイス。
都心でもそれはある意味、同じだろうけどね。
幸せに暮らすコツは周りの人間と良い関係を築くこと。
都心も地方もかわりませんよ。
んー食い物は地方の方がうまいか。

都心のマンションは、周囲とつきあいたくないから
マンションという人が半数近くいますよ。
地方都市のネオンは、地域に1〜2箇所だから辛かった、
都内は、20分以内で何カ所もあるし代行運転も必要ないから。

食い物うまく感じるのは、その土地のものならそうだけど、
それ以外はたいがいレベル低いしね。
都心なら、いろんな店があって、いろんな地方の食材が集まって、
そして選りすぐりの職人やコックが集まって切磋琢磨してるから。

ただし、それを十分享受できるだけの財力があればの話ではありますけどね。

付き合いというのは職場とかのことですよ。
特に転勤先じゃ情報がないでしょう。そう言う意味です。

私も地方に出張した時に代行使いますけど、あれって楽チンでいいと思いますよ。
地方だと10分も走ればかなり遠くまで足が伸ばせて範囲も広いです。田舎度合いにもよりますけどね。

1軒いい店があれば長居してしまうから、ネオン街はあまり行かなくなっちゃいましたね。

人と土地って相性があると思うんですよね。
田舎暮らし向きなのに、仕事などで都心にすまなきゃならない人、
都会向きなのに、しがらみで地方に居なきゃならないひと、
どっちもかわいそう。

奥さん都会向き、旦那は地方向きなんてこともあるから、
なかなか思うとおりには行かないんでしょうけど。

地方都市っていっても色々あるからなぁ
個人的に博多と仙台はイマイチ
名古屋は普通かな
都心部で言えば銀座と渋谷はイマイチだな

大阪が一番いい街に思えます

若いやつは東京で遊びを覚えた方がいいね
クラブとか面白いからなぁ
じいさん婆さんには退屈な街だと思う。

食いもんに関しては東京は魚はまずいのが多い　近海魚は特に
東京湾で上がる魚って食えるのかな？
あとはうどんのだしがイマイチ
餃子も今一歩だな

逆にうまいのは鍋だね

広尾○ーデン○ル○に住んでいた友人、ご主人の実家に帰らなければならず、この秋東北方面の田舎に転居。
田舎で開業医の奥さんをするそうです。
でもお子さんの学校関係（私立小）のお付き合いとかに疲れ果てていたので、良かった、と言ってます。
田舎でノンビリ、子供は伸び伸び育てたい、って。

川崎の東扇島の岸壁で釣りをしていると、たまに漁船がやってきて
根こそぎ持って行っちゃうことがあります。
回遊魚は臭う魚体はほとんどないんだけど、根魚はたまに酷く臭うものがあります。
そんなのもきっと店頭に並んでしまうんだろうな。

魚は日本海側の方がうまいことが多いかな。

開業医の奥さんかァ、お付き合いに関しては田舎の方が厳しいよ。
特に東北方面。

日本海側の魚がうまいのは同意。
けど、現地で刺身とか板前の腕が雑と言うか、ぶつ切りっぽいとほんともったいない。
東京の美味い店で、いい魚をいい技で食わせてくれると、
やっぱこれが究極かなって思っちゃいますよ。
金は高いですけどね〜。

↑この季節、多摩川なら鮎でしょ。
塩焼きに蓼酢を付けて丸齧り〜〜〜〜

三陸沖から北海道にかけてが魚がうまいと思うよ
潮目に当たるので漁獲量も豊富
牡蠣がいいみたい

北海道は鮮度が良くてうまいものが多いと感じたもんだ

今ごろの暑い盛りになると　瀬戸内のワタリガニとか　ハモが恋しくなる。

たっぷりのお湯にコンブを浮かせ田中に、ワタリガニ入れて茹で上げるとホノカナ香りが
白いカニの身に染み込んで甘さが一層引き立ちます。

骨きりしたハモを湯にくぐらせて白い花のように咲かせたヤツを梅肉で食べ、
そこで、良く冷えた日本酒のイイヤツををグイッとやったら、あなたもう、
日本人に生まれた喜びを噛み締めますよ、ほんと。
そこに

そこに？なに？？

うわ！！すごい気になる

京都の吉兆はいいね
食文化は西日本はかなりよい

>414良く冷えた日本酒のイイヤツををグイッ

その場合のツマミは、やはりマグロの刺身！
本マグロの大トロを厚めに切ったのをツマミながら
しっかり冷やした香の良い冷酒を小振りの湯のみでグイッグイッとやる。
これが、最高！

マグロくいてーーーー！！

福岡は餃子がうまいよ
鉄鍋で焼く

アジとかの刺身も好いと思うけど。すみません、下層な発言で。

とんこつラーメンは福岡発祥の方がうまい
東京発のとんこつラーメンは麺がイマイチ
細麺で水分の多い麺がうまいよ

博多ラーメンの具はてんこ盛りの万能ネギだけがいい。これが美味い。

でも熊本ラーメンの焦がしニンニクも捨てがたい。

アジは万能でおいしいですよね。
切って良し、叩いて良し、焼いて良し、揚げて良し、干して良し。
釣ったばかりの魚をその場で開いてテトラポットの上で一夜干し。これが旨いんです。
でも煮ることはないなー

九州は地鶏の刺身がうまいんだ
日向地鶏と薩摩地鶏がうまい
脂身があって柔らかく、名古屋コーチンよりもうまい

東京は青ネギ使わないのがナンセンスだな
青ネギの方が甘みがあってうまい

ネギは京都の九条ネギ！
細い青身を細かく筒切りにし、北白川の「日本一」（天下一品の本家本店）の
こってりラーメンにテンコ盛りにトッピングしてもらうのが好みです。
あのラーメンのドロドロスープがすっきりした後味に変化する様は魔法です。

>414骨きりしたハモを湯にくぐらせて白い花のように

妻がイタリア料理が大好きなので、ハモは骨きりのあと、鷹の爪を入れた
オリーブオイルでソテーしてからグリーンソースと合わせて、バスク風の一皿に仕上げます。
リーズナブルな白ワインとも大変相性がよく、我が家の夏の定番料理になってます。

白ワインはイタリアのest'est'est'が、好みです。
イタリア料理全般に良く合い、お値段も程ほどです。

728さん
素晴らしい奥さんですね〜、うらやましい。
たぶんそれは、現地だとウナギやナマズでやるやつでは？

>430現地だとウナギやナマズでやるやつでは

ウナギやナマズですか。知りませんでした。（食べるのが専門なもので・・・）
それもおいしそうですね。
我が家では、トッピングで、4つ切りにしたゆで卵が付いていて、
グリーンソースによくマッチングしているのですが、
これも妻のオリジナルかもしれませんね。（聞いても笑っているだけで教えてくれません）

>429
暑い夏にはエスト×３もいいけど、味がしないんだよね。
料理の邪魔をしないといわれりゃ、そうだけど。
ビオ系のソアヴェ（ピコなど）とか、南に多いヴェルメンティーノの
ぶどうを使った白ワインもおいしいよ。
個人的にはフリウリ地方のリボッラジャッラの懐かしい味が好き。
生産者がミアーニだったらいうことないが、生産本数800本のみ。
ダミヤンやラディコンもいける。
なんだ、スレタイトルみたら料理スレじゃないじゃん。失礼！

都心から30分くらいの緑の多い郊外で、広い庭、広い家、ガレージがあって。
車生活、通勤は週に一度都心に顔合わせでいくくらい。
普段の買い物は買い置きしてデカイ冷蔵庫と地下室に。酒はワインセラー。
こだわったものは世界・全国から食材とか取り寄せたり、有機の産直を契約。
きれいな奥さんが居ていろいろ料理してくれて。
隣も遠いのでホームシアターなんかもこころおきなくせっとしたりして。

そういう郊外生活だったらしてみたいんだけどね。
現実はただ遠いだけの都心生活だと、ツライよね。

↑三多摩近辺でマンション買ってるようじゃ駄目だね・・・

まったくです

郊外ってどこからがそうなの？
一昔前は、杉並、世田谷でも郊外って言ってたよね。

現在でも杉並区、世田谷区は都心とはいわないから、郊外ですよ。

でも郊外って、距離と時間だけの問題ではないよね
銀座あたりから乗車時間だけ考えると、湾岸の豊洲や浦安も
都心ということかもしれないけど、実際にそういうイメージはない。

産業や大企業のオフィスがなくて、実質的にベットタウンのところは
全部「郊外」というのかもしれないですね。

通勤の乗降客で、乗る人が圧倒的に多ければ郊外、降りる人が圧倒的に多ければ
都心の仲間でしょう。

＞437杉並区、世田谷区は都心とはいわない

やっぱりそれでいいんですよね。
間違ってなかったんだ（ホッ）

ところで・・・
＞432＞433文章の構成にしかたが同じですね。同一人物ですね。

>>437
じゃ、郊外の方がぜんぜんいいな。

「都心」といえば千代田、中央、港、新宿、渋谷区でしょうか。
「都内」といえば、山手線の中の区
世田谷など、山手線外の区や、武蔵野市、浦安市など、山手線から20分以内くくらいは郊外というより「近郊」ですね。
30分以上かかると「郊外」。というのが私のイメージです。
1時間以上かかると「田舎」？

東京から１時間で田舎だと
横浜も田舎？郊外？