やはり郊外は人気がないわけで…Vol2

東京都のＨＰにそんなアンケートあった？

えっと、投資効率で言えば、マンションを数戸買って賃貸に回すのは
著しく投資効率が悪いです。
とくに、都心はリート物件が今高い家賃（というか収益が出る家賃）
で出していますが、ことごとく空き部屋です。
これがどういう意味かわかりますか？

都心、郊外に限らず、今から１，２年、不動産物件は「売り時」です。
（もちろん、ここに書き込んでいるのがデベの方ならば、「買い時」と
いって人にすすめるのでしょうが、個人の方ならば、「売り時」ですよ）。

株式のプロのトレーダーでも3ヶ月後の株価を予測できると
答える人は10％もいないそうですよ。
だいたいみんなの思うことと反対になるという傾向はありますけど。

株と不動産は違いますよ。

不動産は所有していることに伴うコストが非常に高い。
そこからフローの収益（つまり貸し出して賃料をとる）が得られないと
マイナスになる。

空き部屋にしておいたら、掃除・空気の入替えコストから固定資産税、
管理費、修繕費などのコストまでかかりますから。

で、賃料をいくらにすれば、回収できるかを計算して貸すわけですが、
それが値崩れしている、20万以上の借り手（最近は15万以上の借り手）が
著しく少なくなっている、といっているのです。

一定の利回りを確保する賃料がとれなければ、株のように何年も塩漬けには
できません。物件を市場で売却します。

それが、３年後から５年後の間にどれだけ出てくるか想像すれば、、、
皆さんがほしいというのであればよいのですが、私は「売り時」だと
思います。もちろん、都心物件もね。

今年の秋から冬にかけて、新築価格があがるらしいので、それにあわせて
高値で売り抜けしようと思っています。

>>343
http://www.metro.tokyo.jp/INET/CHOUSA/2003/03/DATA/60d3c102.pdf

都内では今の住まいに「大変満足している」人の割合が一番低いのは
なんと都心でした・・・ショック・・・・島にも負けてるよ・・・・

>>347
都心（センターコア）で74％も満足していれば何の問題もないでしょう。
自分でも感じますが、不満な点は決まっていますよ、多分生活コストが高いこと
家賃や物件価格が高いことでしょうね。
郊外のスーパーに行くと驚くほど物価が安いのには、
都心住まいとしては驚かされます、知らないことは恐ろしいです。

>346さん
貴方の理論はわかりましたが、マンションを売却したら住むところが
なくなってしまう人が大多数ですよ。

物件を売却して、その地区の賃貸に入居すればいいのかもしれませんが
賃貸物件と分譲物件は、明らかにグレードと住み心地が違います。
こういった場合、どのようにお考えですか？

>349さん
分譲貸しに入居すれば問題ないでしょう。
複数物件をもっていて貸し出している人はたくさんいます。

5000万円の物件であれば、今は、競争が激しいので、25万円程度の賃料で
貸し出しているはず。
表面利回り６％ね。所得税、固定資産税、管理費、修繕費を支払うと
実質利回り３％ってところ。

20万以上の物件はなかなか借り手がつかないので、うまく交渉すれば
25万円を22万円程度にねぎれますよ。きっと。
家主の利回りは２％ちょっとに下がります。

この程度まで下がると、家主は本当は売却したほうが得なのですよ。
その分のお金で株を買って配当受けるとか、もう少し金利があがれば、
定期預金すればもっと利回りがよくなりますから。

借り手は、この水準まで下がれば、確実に購入より賃貸が得です。
分譲マンションの賃貸物件ならばグレードも問題ないでしょう。

確かに賃料20万円となると、個人では抵抗があり法人が多くなりますね
都心の立地の良いところで60㎡前後でないと借り手は限定されますね、
80㎡となると賃料の問題から借り手はつきにくい。
一度貸してしまうと、最低2年、一般的には4年は戻って来ないのが
普通ですね。

郊外の5000万円位の物件が1番問題かもしれません、賃貸よりも
基本は売却ですね。
借り手は出来るだけ都心に近いのを希望するのが普通ですから。

>348さん
都心での不満な点は
「日当たり・騒音や大気汚染など住環境が悪い」
だそうです。

>352さん
小日向2丁目に住んでいますが、日当たりは最高で、大変静かです。
空気は郊外ほどきれいではないかもしれませんが、駅も近く、住環境には満足しています。

都心でも郊外以上にいい街、満足できる街はあり、そこに住む人は満足しているだろうが
そういうところはよほど高レベルの人でなければ住めないので、割合的に少ないのは納得できる。
田舎の方は高レベルでなくても住めるので、みんなほどほどに満足できるのだろう。

>354さん
不動産に限らず、レストランでも何でも、人間は、満足度という時、自分が
支払った価格に対する満足の度合いとして考えますから、そういう意味では、
都心で満足度が低いのは納得できますね。

都心に実際に住んでみると、庶民が買える5000万円から8000万円程度の物件というのは、
大抵、都心でも駅から10分以上歩いたり、居住面積が小さかったり、日当たりが悪かったり、
あるいは、住宅地としてはいま一つ（スーパーが小さい、値段が高い、マンションが
たてこんでいて街並みがきたない）等、とうことになりがちです。

都心に住むのであれば、１億前後以上の物件で、かつ、フローの収入が多くないと、
満足な生活は得られない、ということでしょう。

わかりやすい例だと、小日向２丁目はまあまあ良いところだと思いますが、すぐ
近くで同じ江戸川橋近辺でも、道路沿いの文京区音羽であったり、低地の小石川
であったり、江戸川橋から逆方向（神楽坂方向）に歩く新宿区天神町であったり、
あの辺でも新築で７０００万円程度の物件はたくさんありますが、通勤が便利な
だけで、暮らしていて幸せな街とは言いがたい環境条件ですね。

353です。
今住んでいるところは、数年前で坪単価は約360万円でした。広さは30坪以上50坪未満とだけ言っておきます。
当時は、高過ぎで小日向にそんな金を出す人はいないと言う人もおり、直ぐには完売しませんでしたが、今から思えば、いいときに買ったと思います。今の状況を見てみると、ここよりも遥かに住環境が悪いところで、似たような坪単価を付けている物件が出ています。
それだけのお金を出して、もしも日当たりが悪い、うるさいなどの問題があったら、不満は大きいでしょうね。都心の満足度が低いのも、そのあたりなのでしょう。
経済誌等では、現在の土地の仕入れ値から、都心のマンションは今後ますます値上がりすると言っています。もしもその通りになるなら、都心に対する不満はもっと大きくなる可能性があるでしょう。

353さんって、前にブリリア小日向あきらめたって人ですか？
そうなら、今なんとなくどのマンションに住んでいるかわかりますが（勿論いいませんよ！！）、いいところにお住まいですねえ。
今、あそこらへんだと、坪360万なんかじゃ買えませんから、本当に良い買物でしたね。
ほんの２年前は割高といわれたのに、今は完全に割安値段。
値段の基準ってないんですねぇ・・・。

以前、小日向の物件を検討していました。
いい所ですよね。文京区の中では最高の部類ではないでしょうか。
ただ、江戸川橋からの坂は最悪にきついし、茗荷谷の駅前には何もないしで
住むにはちょっと不便かなと考え、見送りました。

今は坪360万でも買えないんですか。随分相場が上がったんですね。

357さんへ
「ドキッ」としましたが、それ以上はノーコメントにさせてください。
359さんへ
江戸川橋からは、大日坂を使いますが、そこまでは、きつい坂ではないと思います。
最初のころは、華水橋が工事だったため、鷺坂を使っていました。
鷺坂は確かにきつい坂でしたが。

先日、仕事の関係で溝の口に初めて行ったんだけど、
たしかに金があれば住みたいとは思わないだろうね。

あと帰りに寄った新百合ヶ丘も良くなかったな。
小田急も初めて乗ったけど、噂通りに込んでいて、
電車はノロノロ運転で遅延といった感じだった。

平日の16時という半端な時間でこんな状況なので、
通勤時間は常人では無理だと感じました。