投資対象として、複数のタワーマンションを所有している方、所有したい方用のスレです。
現在１つ目を持っていて、２つ目のセカンドハウスとして使いたい方、
またオーナーとして賃貸に出したい方、またオーナーとしての共用施設の利用可否なども含めて
２つ目以降のタワーマンションの購入物件について、また買い進めていく為の資金計画などについて、
またパンダ部屋の購入テクニックなども含め、タワーマンション新築、中古問わず
多面的に検討していくスレにしていけたらと思います。
なかなか複数持っている人は少ないと思いますので、現在所有している方のアドバイスは大歓迎です！！
それではよろしくお願いします。
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お便り返し－3 空室売りとオーナーチェンジ、どちらがよいか？【DJあかい】
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[スレ作成日時]2016-12-04 12:29:24
借りる気無いので聞いてません。
自分だったら借りれるだけ借りてどんどん物件増やしていきたいのですが。。貸してくれる金融機関ありません。借りてくれと言われる立場になるコツを教えてください。
ほんと、買いたい物件ないわぁ。
付き合いで買わなきゃいけない不動産(隣地)もあるし、憂鬱っ。
付き合いで土地を少し売ってくれと隣家に言われたことがありますよ。面倒ですよね。
今は買わずに我慢というのも投資のうちじゃないかと思ってます。
サラリーマンの副業としては、ですが。
所詮サラリーマンの副業ですから、本業の属性が銀行さんにとっては1番重要です。
金融機関は自分で苦労して開拓していくしかないです。
ラクな方法はないと思います。
中古もなかなか売れなくなってきましたよね。
勘違い値付の二流デベの小規模マンションは
ずーっと晒しもの。
このあたりは意外と早く崩れそう。
>>608 マンコミュファンさん
失礼しました。複数持ちさんでないのかなと…すみません。
どの辺りをお持ちですか？複数持ちだと残債が減っていくまでは厳しいイメージです。今はまだ高値で売れる時期なので、売却すると資金も増え、可能性が広がるかもしれません。複数持ちで全て賃貸に出されてるのでしょうか？
複数持ちになって間もないので3社としかお付き合いがありませんが、ここの先輩方は何社ほどと取引きやお付き合いされてますか？ご自身で何社ほど回ったりしたのでしょう？
自分はまだ2社ほどしか回っていません…
金利も上昇局面、価格はさらに下げ圧力が強まってきそうです。
>>613 匿名さん
例えば10年くらいの間にフルローンから繰り上げ返済をコツコツして、完済間近、みたいなので信用を上げるのが王道のひとつでしょうね。
その間に２つ目３つ目を順次買い増しすると、PLもCFも増加して、投資の方も信用してもらえる。
属性って言うのはそう言うことの総合的判断なんじゃないかな。
たくさん回るのも大切だと思うけどね。なんせ副業なんで、そんなに時間がないでしょう。
プロパーローンは勤務先や学歴なんかも重要ですよ。
>>615 マンションコミュファンさん
ポートフォリオは良い気がします。ただ、残債が減っていないのが銀行員に見向かれない要因なのかもですね。
銀行からわざわざ借りてくれと言われている方何人かいらっしゃいましたが、所有物件の残債が無いもしくはかなり減っているのではないでしょうか？教えて頂ければ幸いです。
資金計画のスレがありますよ。
複数持ちでも初心者から玄人までいると思うのですがこのスレは複数持ち玄人専用スレなのですかね？わざわざ向こうにトピックを持ち込むのも面倒ですがこのスレは本スレのようですし複数購入したい方のスレなんですよね？そういった方の質問すべてを投げるのも如何な事と思います。それなら玄人専用スレを作りましょうか？
>>624 匿名さん
その3件所有でも初心者的な質問を毛嫌いされる方がいらっしゃるので、玄人専用のスレは、銀行から借りて欲しいと来ているレベルの方や、またはあまり初心者に情報を教えたくない方のみに限定するスレにすれば良いのではないでしょうか？
そのスレは参加できる方限られますし、話は初心者には難しい話ばかりになると思いますが、何人かはそういった方いらっしゃいますし、初心者はロムに徹するだけでも詳しくなるでしょうしスレを分ける意義はあるのでは？と思っていますがどうですかね。そのほうがお互い快適に情報交換できると思っています。
賛成です。
初歩的な利回り計算や資金繰りについて勉強したい人はあちら。
こちらは質問回答コーナーではなく、
オーナーとして物件の運営全般、税務、ポートフォリオの入れ替え(仕込み、売却、借入)
不動産市況などの情報交換の場にしたらどうでしょう。
>>623 匿名さん
CFとか気にしたことありませんが、築古でも5%くらいは回って欲しいですね。買うのは安いと思ったり、この物件は価値が上がると思うと、どうしても欲しくなり買ってしまいます。買うばかりではなく、毎年、１件買って不要な物１件売ってってペースですね。
不要になる物件買ってるのですか？私は長期保有したい物件ばかり買っているので増える一方です。最近はCFがいい物件を狙ってますがタワーマンションだとなかなかないです。
空中族はもう終わりかな。
楽待ちも出がらしばかりで。
容積取れる安めの土地買って、
新築アパート建てるのが一番かもね。
＞大家奮闘中さん
アパートをポートフォリオに入れる有効性は、CF確保や税務面からも理解しているつもりなのですが、耐震性や耐火性等の資産としての安全性のところがどうしても引っかかって踏み切れません。
このあたりはどのようにお考えでしょうか？
タワマンが最新の設備だからと言って安全だと言い切れる理由が分かんないけど。あなたはどこにもってるの？そもそも不動産なんて地震で真っ先に暴落すんでしょ。3年は沈んだまま。不安なら投資しなきゃいいだけ。
自分も思った。地震保険かければいいでしょ。投資センスないのでもう少し勉強してからアパートなりタワーマンションなり購入してください。
港区のボロワンルーム区分じゃ話しになりませんが、タワーマンション4室なら
立派だと思いますが、なんで
売らないんですか？
芝浦あたりに集中だとリスク高くないですかね。
エリア(駅)と物件タイプは分散した方が長期的に安心です。
ボロワンルームくぶんをバカにするな！
利回り10%で10年前に取得して空室ゼロ。家賃がローンを払ってくれた。素晴らしい買い物したなと実感。
＞大家奮闘中さん
芝浦はひとつだけで、あとは虎ノ門・神谷町ですね。
礼金のご質問、流石ですね。自分は全部定借、売らないんですかの疑問も流石、大家奮闘中さんはうまく売っておられる感じですよね。
そのあたりの感覚がいつも参考になるな、と思っているんです。
ヘタレなんですかね、売るって勇気いりません？笑
虎ノ門ヒルズですか。素晴らしい。
>>635 匿名さん
いやー、10年で4室はすごいですね。良かったら資金計画スレにも遊びに来てほしいです。通常なら10年で2室がやっとだと思います。どのように資産を増やしていったのか、凄く気になります。一度も売却などされてないのですか？
僕は売らなくても良いかなと思う派ですが、やはり今は本当に持っておきたいと思うもの以外は売ってしまってキャッシュを作るべき時期なのかもしれませんね。
＞641さん
派生スレにも結構行ってますよ、笑。
マーケットの見極めは難しいですよね。自分では偉そうに、今は我慢の時期なんて言ってしまいますが、物件の物色はそれ自体が面白いし、買うのは簡単。
金利も上がる、なんて誰でも言えますが、レーガノミクス初期の保護主義でドルは政府の意に反して上昇、最終的に円安を修正するためにプラザ合意でバブルへGo、この間２年もなかったような。
トランプノミクスも酷似しているといわれる中、今後何が起こるやら想像もできませんね。
皆さん良くみてますね
私もあのクラック気になってました
吹き付けは盲点でした、そうだったのか
昔8100万の76ｍ２を買いのがしました
自宅タワマンの賃貸を検討していますが、親や親戚から売却を進められます。理由は賃貸はリスクが高いからとのことです。
賃貸に出されて滞納等のトラブルによく合うものでしょうか？賃貸管理会社は東急リバブルなどの大手を使われたりしていますか？
>>647 マンション検討中さん
テナント負担で賃料保証会社と契約させるんですよ。10日延滞すると賃料保証してくれる、とかです。
リバブルとかリハウスとかKENなどがいいのでは？
室内クリーニングて済めばいいですね。
うちはリハウスに頼んでます。エアコン壊れたとき対応してもらいました。
賃借人が保証会社たてるのは普通だと思うし
賃貸管理とか一切使ってないし、不要と思う
>賃貸はリスクが高い
リスクゼロの投資はない、そんなリスクも取れないなら何もしなければ良い
タワマンは一般的に貸すリスク一番低いでしょう
>>647 マンション検討中さん
まぁ、自宅を賃貸に出そうとして親や親戚から口を出されている段階で、不動産投資ができる環境ではないかもしれません。
不動産投資は、一般人にとっては余剰資金で投資するのと全く違う類のリスクを伴うので、周囲の素人に振り回される状況では正しい判断が出来ないと思いますよ。
周囲の素人の意見は参考にならないに同意。不動産投資は危ない！というマスコミ記事見てイメージで反対してるのでは？
築古と違って借主は属性いいので楽です。
私の場合投資というのか分かりませんが、キャッシュでタワーマンションの一部屋を購入しました。
セカンドの予定でしたが、その必要がなくなりすぐに賃貸に出しました。管理費、修繕積立金、インタネット使用料はオーナー負担。管理会社に毎月の手数料を支払っても手元には月【25万円程度】入って来ます。この収入は全額趣味に当てています。
その他オーナーはスパや、スイート。ラウンジ等の共有施設を使えます。これは夜景を楽しめますし利点ですよね。
幸い、資産価値は今でも購入時より、2割程度上昇しているので、築浅で売却をすれば、概ね売却損は無く済みそうです。
が、2件目も所有するかと言えば多分しないと思います。
2件目を所有しない理由って何かあるんですか？
>>659 匿名さん
地震とかのリスクを考えれば、最悪キャッシュ所有が最もリスクが少ないと考えた事です。
オーナーであれば、共有施設も使えて所有欲も満たされます。それ以上の利益もリスクも望みません。
資産性の低い物件を金のなる木に化けさせる凄腕大家さんも
いますが、成功率は低そうです。
新築か築浅しか興味を持てません。
>>658
すみません、スパやスイートの共用施設が使える物件ってどこですか？
オーナーが賃貸に課している状態でも使える物件ってなかなかないと思います。
都内（湾岸界隈）の物件ですか？
区分所有者及び占有者（以下区分所有者等とする）
..
として、同等に使える所もあります
私は地方都市にもタワー持っているので、たまにゲストルームとか利用します
重宝してますよ
私は大阪～神戸の阪急沿線にオーナーがゲストルームを使えるような物件があれば買いたいですね。あまり大型物件の出ない場所ですが。
最近おっと思った物件
鶴見駅1分タワー85平方メートル5690万ですね
立地はまあおいといて
インカムはあまり取れませんが長期保有も安心そう
数日で売れてました
>>676 匿名さん
このスレが出来たのは最近ですからね。
全て区分なんですね、タワー2つはどのくらい前に購入されたのでしょうか？繰上げ返済などはされましたか？今は金利も底から上げ気配、価格も高値維持状態ではあるので、売却は充分検討の余地がありそうですね。
金利が上がると、価格は下がりますからね…汗
>>677 匿名さん
1戸は4年前、もう1戸は1年半前自宅用に購入しましたが、海外に飛ばされ賃貸に回しています(なので海外からの書込みです笑)。もう1戸から退去の通知が来たので、売却しようかな、と。なかなか思い描いてた通りいかないですね。繰上げ返済はしておりません。皆さんの出口についてのお考えを勉強の為お聞きしてみたいですね。
去年のブレグジットあたりから、潮目が変わってきた気がします。
中古の在庫が増えてるのに、内覧が少ないし
マイソクを持った中国人の不動産購入団体ツアーとかは、最近ほとんど見ません。
とはいえ築浅の人気物件は成約単価も高く、12月あたりからよく動いています。
安く買ってるなら利確しても良いと思います。 オリンピックの頃迄には15%くらい下がっている気がします。
私は最後に購入してすでに3年以上たってるので、早く買いたいですが…
2戸とも住宅ローンです。1戸目は賃貸中でしたが退去後自分が入居する条件で審査が通りました。でも待てど待てど退去せず、結局我慢できず2戸目の購入に走りました。借入状況も正直に伝えましたがなぜか審査に通りました。ラッキーだったんですかね。
マクロ的な価格のドライバー（金利、追加ＱＥ、インフレ、所得増、そもそもの需給）の見通しは、しばらくはこれ以上の好転は難しいかなとみており、そうなると個別で相当の目利きが必要になる為、自分の能力に限界を感じて売却を考えてます。逆に大暴落する材料も今は見当たらないので継続保有もアリなのでしょうが。
運よくだいぶ安く買えたので益はでる見込みですが、ほぼ半分税金でとられるし、得た現金を寝かせるのももったいないし、売却するにしろ継続保有にしろちょっと冴えない感じですね。贅沢な悩みですかね。
余談ですが、不動産関連の仕事をしておりまして世界の主要都市（ＮＹ、ロンドン、シンガポール、香港等）と比較して東京の住宅系不動産はエライ安いなと不思議に思っていたのですが、専門家に聞くと以下の理由だろう、とのことです。①取引の際に英語が通じづらい②取引の透明性が無い（過去の取引価格等）③需給が良くない（人口増に対しての供給が多すぎる）④地震リスク、等。
④はどうしようもないですが、①から③は是正されれば他都市に価格が追いついていくかもしれません。と言っても勝ち組マンションと＊＊＊マンションの格差がはっきりしていく気がします。そうなると好立地のタワーマンションはまだ伸びしろがあるのかもしれませんね、、、。不動産は現物に見える投資で実に奥が深いので、個人的には大好きですしもっと詳しくなりたいです。皆様各自のゴールを持ってタワマン投資/検討をされていらっしゃると思いますがお互い首尾よく成功したいですね。
東京の価格の世界水準との乖離は682さんのご指摘の通りですね。
加えて、実証し辛いが極めて大きな要因として、未だ２０世紀のバブルの印象が尾を引いていることがあります。
年金基金の幹部などはもともと素人で、個人的にバブルの傷を負った世代なので、オルタナ投資の不動産をポートフォリオに入れるのに抵抗がある。同様のことが一部生保の不動産投資の減少とかにアレルギーとして残っている。
アメリカでは年金基金のポートフォリオの10%以上が不動産だが日本は1%以下。バブル前はもっとあったらしいですが。
この状況も年金基金や地銀が私募リートに向かっているなど改善されつつあります。その意味で伸びしろは大きいとも言えますね。
>>681 匿名さん
個人がマイホームを売却したときに「3000万円の特別控除」の特例を使えば、3000万円以内の所得には課税されませんよ。
以前に住んでいたマイホームは、住まなくなった日から3年目を経過する日の属する年の12月31日までに売れば大丈夫です。 個人には神の税制です。 これから間違いなく下がる湾岸タワーマンションを利確せず、
保有し続ける理由が分かりません。
>>681 匿名さん
なるほど、1つは銀行ローン、2つ目はフラット、という裏ワザでもなく、２つとも銀行の住宅ローンという事でしょうか？
であればラッキーでしたね(笑) 2つ目のローンのさいも、1つ目は賃貸中という事だったからカウントされなかったという事なのかも。
にしても、賃貸中の物件を住宅ローンで買えるんですね！勉強になります。
再度賃貸募集かけてもすぐ埋まりそうですか？賃貸の場合と売却の場合の数字の違いを比べてみても良いかもしれませんね。
>>682 匿名さん
>>682 匿名さん
透明性はよく言われる事ですが、1番の英語に関して言えばやや疑問です。
ファンドであれば外資系の仲介を使うでしょうし、デューデリ資料やファイナンスの契約書も英語化されますので問題ありません。
個人レベルだと欧米人は日本の不動産を買わないですね。
買うのは中国人、香港人、台湾人。
不動産業者もアホではないので、数年前から中国人を採用し案内や契約をさせていました。
大京なんかだと合弁会社もつくって、台湾向けサイトで東京のワンルームなんかは売れてるようです。
ご承知の通り、昨今大手デベが建てたタワマンは3割近くは外国人所有となっています。
この勢いがなくなったのが痛いですね。
>>685 大家奮闘中さん
リートも良くご存知なんですね。
上で言ったのは私募リート、オープンエンド型で公募リートと仕組が違うんです。
透明性の話がありましたが、アレは一部の外資系不動産コンサル会社が日本でのビジネストークで使っているデータで、間に受けている向きが多いので迷惑ですね〜。
スレチなのでこれくらいで。
ご指摘の通りファンドが買うレベルのものでは無く、個人レベルのものです。アジア富裕層ではなくて、欧米や中東等の富裕層をイメージしてました。個人的には東京は世界一の都市だと思ってますので、彼らにとっても魅力的にうつるようになると面白いと思うのですが、現在彼らの投資対象はほとんどがロンドンか米国ですね。
私募リートは以前出せばバカみたいに売れていると聞きましたが今も同じ状況なんですかね。まあおっしゃるとおりスレチなのでこれくらいにします。失礼しました。
2戸とも銀行の住宅ローンですが、居住したことが無いので3000万控除は使えないのです。海外にいるので移り住むこともできず、無念です。
売却対象の現状の家賃相場対購入価格で大体実利5％弱、湾岸ではないですし今の高値を考えると決して悪くないですが、やはり税務のデメリットを考えてもいったん売却して、いい物件がでるまで我慢して再投資かな。
>>689 匿名さん
ずっと海外ですか？
長期譲渡なら税金は15 %ですむので、デメリットというほどでもないと思いますが。
ファンド物件も3ー5年で入れ替えですよね。
欧米人や中東の個人投資家は日本に永住しないので、街並みが美しくない日本のマンションなんて、
興味ないと思います。
オイルマネーは不動産より日本株じゃないですかね。
一方、外資系の不動産プライベートエクイティは今も健在です。
でもファンドバブルの頃やリーマン後のドサクサでボロ儲けしてた頃とは、
プレイヤーが随分変わりました。
色々情報漁っていると、やっぱり今は売りだなぁと思うに至りました。目先の株高とかに惑わされてはダメですね。
今年は売ります。
>>696 匿名さん
仲介に「問い合わせ来ないので、もう500万下げましょう 」と言われ、価格更新しても
売れなくなったき時じゃないですかね。 湾岸エリアが供給過剰になるのは間違いありません。 有明、勝どきの再開発に加え、五輪選手村の6000戸（将来は民間に払い下げられる。一部は賃貸）と言われる建設がこれから始まるのですから。賃貸棟の大量募集でフリーレント付きとかやられると、個人はテナント探し苦労しませんか？
芝浦もすでに供給過剰気味だと思いますが。
表に出ない空室もあるだろうし。
＞大家奮闘中さん
ありがとうございます。その通りですね。先回りしてリスク回避するのが得策ということでしょう。
次のチャンスは、全体が下がってから内陸の非タワマンと考えております。そんなにシナリオ通りにはいかないでしょうが。（苦笑）
安く買った上に高い賃料も取れて、湾岸タワーマンションのオーナーは
十分勝ち組だと思います。 手放すのがもったいない気持ちわかります。
