プラウドタワー川口ってどうよ？

残念ながら、免震でも地盤は関係ないです。
実は私も、
わざわざ免震までして値段上がって買うのはどーかなってのが引っかかってるんですよね。

ハザードマップ真っ赤だし、地盤弱いから、免震の意味あんまなくて、価格だけ高い感じがして。
担当者は、無関係だから
杭を深くまでさしてますいうだろうけど、そこなんだよねー

液状化になっても、杭が支持層に達してるわけだから建物自体は問題ない。と言いたいところだが、杭は建物の下にある棒状の代物。地盤の柔いところなら長い長い杭で堅い支持層まで到達させるしかない。
それで、その棒状の長い杭は大地震時、支持層の中だけじゃなくその上層の地盤が柔い地中で大揺れに耐えるわけ。建物は地震後チェックしてメンテナンスできるが杭って掘り返すわけいかんのよ。どうなってるかなんてわからない。
そのあたり野村、三菱に質問してみようと思う。一応ね、お約束の質問程度ww しても仕方ないからしないかも。日本は地震の国だから四の五の言ってたら不動産なんて買えない。地盤の強いとこなら杭じゃなく直接基礎で強固。選べる人は地盤の堅いところがいいと思う。しかしうちは川口に住むしかない事情なんでね。半分腹くくってるよ。

杭は元々縦方向にしか効いてないので、たとえ折れても一応乗っかってさえいれば問題ないですよ～
杭で転倒防止なんてあり得ませ～ん
杭が横方向に何十センチもずれるような地震だったらそもそもどんな建物でも救えませ～ん

例え折れても乗っかってればって、、、すごいな、太っ腹だなW

モデルルームで質問してもな、販売さんには素人を言い負かすマニュアルあるだろうしねぇ。
モデルルームまでいって杭だのなんだの野暮な質問してもね、だったら来るなよってことで。
なんだかなー、日本っていいけど地震がね。

それで要するにどうしたらいいんだ？

地震が心配でたまらない人は、直接基礎のマンション以外は買わない方がいい。それでも建物が大丈夫なだけだから買わないのが一番いいかな。

川口市内でも川口駅周辺が一番の高台だから大丈夫なのでは？地盤的には川口駅周辺は荒川を越えてから最初のセーフティーゾーンですので。
埼玉県内の京浜東北線は基本的に尾根を結んでますので買うなら駅近が正解だと思います。

いやいや、それは違うと思う。マップにドップリはいってるけど？高台？荒川が見えるのに？

高い低いは相対的ですので。
佃島や晴海、みなとみらいに直接基礎構造のタワーが多いのは別に高台だからではないですよ。地中構造の問題。
それだけでなく川口駅周辺は川口台の突端で地盤は良好です。沖積層の基底面高度は非常に浅いですから液状化の心配は少ないかと。
倍率下げだいんですか？

それは違うね。
駅前も高台じゃないし、地盤よくないってきいたよ

リスクをおうにしては、無駄に免震だし高すぎそうなんだよな

前みたいに3000万台とかで買えたら残債ないから川口駅前でもそゆ災害時も対応できるけど、4、5千万も借入しておきたらぞっとする

年末の新聞に30年以内に南海トラフ70〜80%って書いてあったから、直接の影響はともかく、地盤は重要だなぁ

みなさんのいうとおり荒川、地盤とかそういう意味で、川口で高級マンションを買うって選択は躊躇するんだよね。

結局今の建物は、ほぼ全て倒壊しないからね。
浦安とか見てると、建物の構造でなく問題は地盤だよね。

＞＞661: 評判気になるさん
それこそ違いますね。そもそも一言も「高台」と言ってません。　
正確に言えば微高地ですが、川口駅の南東側や西川口との中間が相対的な谷地であるのに対して西口は線路に沿って尾根地ですから地盤は良い可能性は高いです。
もちろんブロック一つ違えばすぐ変化しますから正確なところはわかりませんが、この辺りは川口の中では地盤に恵まれた区画であり決めつけてかかる必要はないと思います。

そんなに選択肢があるわけじゃないから、すべてを満たす物件なんかない。マンション買うならある程度割り切る必要ありますよね。地震心配な人は不動産なんか買わないのが正しい選択だと思います。
まともなデベの物件なら、どこでも万全じゃないけどそれなりの地震対策してますよ。

>>664 マンションマニアさん

貼ってくれてありがとう。
西口は、西口プラウドができる駅前含めて広範囲で液状化きわめて高いエリアになってるね。

じゃあ、三菱タワマンできる本町４丁目はどうかってみると、液状化高いエリア。

まったくもうタメ息だ。

川沿いよりも液状化危険度が高いってどゆこと？

記憶に新しいところだと、東日本震災時のプラウド新浦安の液状化事件があるから「極めて」高く、デベがあのときの野村となるとけっこう不安材料。定価よりかなり高いプラウド買ってこれは住民耐えられないよね。
建物じゃなく地盤だから。
基本ここは価格さえ適正なら候補なんですが、背伸びして買っての地盤リスクが１番の懸念事項です。
絶対浦安の購入者は担当から大丈夫いわれて、買ってあーだから結局自己責任なんですよね。

液状化っていつか沈静化して日常を取り戻せる
ものなのかな？
川口に住み続けるしかない、他に行けないんだ。

地盤が気になるなら川口に買う事自体、間違えだと思われる。
東口よりは～とかそんなレベルで考えていても無駄。
災害なんて予想できない形で襲ってくるものじゃない？まさかまさか！みたいな。
3.11の時だって、地震による直接的な被害よりも津波が大きく、おまけに原発爆発。
誰がそんな事を予想したかね。
さいたま新都心なんて、地中に日本にある放射性廃棄物の半分以上の量が保管されているわけでしょ。
厳重に保管されてるって言われても、どういう形で出るかわからんよね。
でも、その横に1000戸規模のマンションが建つわけで。
どこにマンションを買っても、多少なりともリスクは負うもんだな。
それが自然災害によるものなのか、そうじゃないのかの違いはあるものの。
地盤重視なら川口は避けた方が、リスクは低減できるでしょ。

選択できる非地元民ならいいけどな。

東口だって「真っ赤っか」かそれに近いレベルで広範囲液状化地図じゃん びっくりだな

地盤にこだわるならさいたま市か東京都に行けば良いんじゃない？
川口にこだわって買いたい人はたくさんいるけど、だからといって東京から人を引っ張ってくるのはかなり難しそうに感じますね

同じレベルのマンションを都内の利便性がある程度高い地域に買おうと思うと、
このマンションの価格とは比にならない価格になるんだろうから、
都内住みの人でも検討する人はフツーにいると思うが。
都内の地盤だって、別にいいわけではないでしょ。都内でも田舎に引っ込めばいいんだろうけど。

地震保険入りましょう。埼玉県は東京、神奈川よりも保険料が4割安いので結構大きいです。免震なら保険料は更に安くなります。
http://www.sjnk.co.jp/~/media/SJNK/files/info/jishin/jishin2014/jishin...

>>673 マンション検討中さん

いや、そうなんですよ。
地元はほしい→高くて様子見
都内→複数候補があるなか、地盤の悪いとこわざわざ選ばない

たぶんこれが野村の担当者が売れるか心配って話なんだろうね。

いいマンションだけどね。結局価格次第だよ、ここは

都民は川口よか浦和っしょ。
浦和なら地盤も文化も格段の差。
地元民は親の生前贈与やなんやで別にローンだけが予算じゃないしな、キャッシュで買える層だって普通にいる。
川口民=高いの買えない わけじゃないと思うよ、みんながみんな。

浦和は都内並みだよ
坪400近いマンションが即日完売しちゃうくらいなんだもの

浦和は一部バカ高い地域もあるからね。
例のブランド地域。
あすこは特別。

まぁ都民は絶対川口でなく、浦和よね。

直近のプラウド浦和マークスで、平均で坪280万でしょ。
70mで4400万とかのパンダ部屋あり、普通に5500万くらいもざらにあったからね。

高いといってもそれよかは安いだろうから、まぁその価格で、浦和より劣るけど安いから購入する層がいるかだね

>>680 名無しさん
比較すべきはマークスじゃなくてガーデンなのでは？

野村が価格で意識してるのは東口の住友MSだよ

川口の地盤はそれほど悪くないです。地下水脈が細いし、水を通しにくい地層がまわりにしっかりとあります。荒川沿いまでいけば違うかもしれませんが駅周辺であれば問題ない範囲でしょう。武蔵小杉のほうがよほど軟弱地盤です。

東口の住友暴利すぎるよね、、
それに便乗してプラウドも値段あげてる感じで
利益乗ってるから、高くて長期の販売になるだろうから
売れ残ったのは、値下げはあるね。
住友はないけど、野村はへーきで値引するからな

>>680
駅8分のマンションと、駅4分のマンションを比較しちゃダメだろ。

浦和と川口比較しちゃダメでしょー

そゆ意味で、立地は川口より圧倒的に浦和。
当然8分よりは4分。
プラマイで比較としたらちょうどいいんじゃない？

個人的には、8分でも近いし、浦和のほーが魅力的だけど。

だから、浦和は都内並みになっているんだから、
あえて都民が埼玉を選ぶ理由が無さそうじゃないか？
駅5分以内なら350程度は普通だろ、浦和は。
川口なら駅前で300切るなら、都内から移ってくる意味もありそうだが。

その数字ズレてるぜ。
大丈夫か？

赤羽駅近は380、北千住は350、十条も350になりますよ。駅近は、ですけど。

昨今の駅近神話と実際の物件供給数の少なさから価格が青天井になってる側面もあるよね。

高砂のシティハウス、中古価格の査定がすごいな。
浦和のマンション人気はここまで来るか。
https://www.ieshil.com/buildings/98471/

>>691 匿名さん
査定と購入価格は全く違うから気を付けないと。

それにしても、購入価格+2000万の査定は凄い。
実際には値下げして売却になるだろうけれど、購入価格を下回らずに売却できそうだな。

あのー、スレ違くないですか？何故に、ここで？？？
参考には多少なりますけども、あんまり繰り返されるとアレ？
って感じです。

>>683 マンション検討中さん
武蔵小杉はほとんどのマンションが直接基礎で建てられるほど地盤の良い土地柄ですので見当違いです。埋立地でも勝どきとかは非常に地盤が良い。
要は、川近であっても土の種類や堆積の仕方、経年数によって全然条件が違うという理解が必要ということです。
川口の地盤が悪いのだとすれば、おそらく粘土や砂の堆積が荒川近くよりかえって厚いということが考えられます。

>>695 匿名さん

埋立地は川近く地盤より良いということを初めて聞いたのです。非常に良い地盤って根拠がありますか？埋立地を避けてる人が多いのは常識でしょう？
もちろん川近でも良い地盤じゃないですが、杭60メートル以上の豊洲マンションが多くて、川近の杭50メートル以上のマンションより良い点が何ですか？

>>696 マンション掲示板さん
地盤は場所によってぜんぜん違いますよ。
埋立地でもみなとみらい、勝どきは良いけど豊洲、浦安は良くないとか。要はN値の高い沖積層がどこまて上がってきているか次第だから一概には言えません。ただ直接基礎で建てられる場所が地盤か良いということは間違いないですね。
川口あたりは柔らかい土のかぶりが荒川近くより厚いということなんでしょう。

>>694　口コミ知りたい
価格比較の参考になりますよね。
川口の相場と浦和の相場を知って、このマンションの価格が出れば判断材料にできますよ。
私は今のマンション購入する時には、同じエリアだけではなくて色々なエリアのマンションを見に行きましたが、
とても参考になりました。口コミ知りたいさんも他人の書き込みにケチつける前に、何か有効な書き込みをしてくださることを望みます。

>>698 匿名さん
おまいがひつこいから言われるんだろーがww操作ヤメレ業者！

ここの検討者的にはこちらはどうでしょう？

ヴィルレ川口
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/630344/

タワマンより、川口であることの方が優先順位が高く
6000万も出せないという方なら。
地元の人ならご存知だと思いますが正直空気が悪いエリアで、駅遠です。

ところで、あと一週間もすればＤＭ
届き出すよね。
正直、東南の角部屋の間取りってどう思う？
限定公開の77㎡の。

東南角部屋。変わってて魅力的な間取りのような。
でも、あのサービススペースって使うのでしょうか？
全体が三角なのも、ねえ。
モデルルームになるらしいですよ？

そのモデルルーム、部屋の全部じゃなく一部なんだって。

>>699
出た！業者と決めつける輩。
「ひつこい」とおっしゃるあたり、関西の方でしょうか？
関東人は「しつこい」と言いますから。
図々しさと相俟って下品さが増しますね。

一部なんだ、モデルルーム。
何タイプか併設するのかな？
標準かオプションかチェック必要だな。

Bタイプと東南角部屋のGタイプ？だったか77㎡の、２タイプ展示らしい。だから部屋の全部モデルできないんだと思われ。なんだかムリクリ感じるけど楽しみだから是非見に行くつもり。

サービススペースはせいぜい室外機置くぐらいでしょうか。
コーナーサッシは大きめで良いと思いますが、全体的に東向きの窓がほとんどですよね。東側にはすぐ隣に13階建てくらいのマンションあるし、正直言って微妙な位置だと思います。無駄に77平米あって、その分高い値段だったら残念です。

>>707 通りがかりさん

ですよね。
隣のマンションはネクス川口？とかいうマンションでしょうか？
結構目が合いそう。

近隣エリアそんなにしないですよねー
東十条のザ・ガーデン東京で240万強だし、

現在販売中の川口ステーションコートは、10階以下ほぼ全て売れ残り。

ブランズ川口元郷も先週の段階で竣工前にして、25くらい売れ残り。
マンションマニアが、ブランズは安いからここが販売不振だと埼玉の市況は相当厳しいと書いてあったので、
かなり厳しいんでしょう。
それをふまえ、いくらでくるのか？！

住友の物件も結構売れていますよ。ここは住友よりさらに良さそうな物件なので相当高いでしょうけど、売れるんだと思います。

>>709
ザ・ガーデンズ東京王子ですよね？
昨年の最後の方で260〜270強でしたし、時期もかなり違うので比較にならないかと。
埼玉の市況は京浜東北線沿線は別格だと思います。他はかなり厳しいと思いますが。

>>709 検討板ユーザーさん

川口元郷の駅利便性は人を選ぶからねえ。あそこで4000万以上は厳しいよ。5000万以下で買えたブランズ川口幸町は売り切りたから駅力の差だね。

>>712 マンション検討中さん
ブランズ川口幸町、竣工前に10戸くらい残ってて半年後くらいに完売してましたね。川口元郷はあと20戸もあるから半年後に売り切るのは難しそうですね。価格は駅徒歩5分なので4000万円台はやむをえないかと。

プラウドさんには市況を踏まえた価格設定を願いしたいですね。早く公表されないかな。

市況を踏まえた価格設定だと6000万とかびっくりの高値になっちゃうよ。
市況を無視して安くしてほしいというのが正しい。

>>714 マンション比較中さん

こっちの最多価格帯が6000万円台だと、後から出来る東口の栄町プラウドなんてもっと高くなりますよね？こっちが高いからって東口を待っても、もっと高くなるという。●|￣|＿

さすがに6000万とかはないでしょー
びっくりしちゃうよ
高いとはいえ、せいぜい5500前後じゃない？

不動産を販売、あるいは評価してる側は、売るのが仕事だから、今後も不動産価格は極端に落ちないという。

でも、公的な機関や販売に携わらない人達はバブルといって、一気に値下がるという。

どちらを信じるかは自己責任だけど、バブルがはじける話きくと、ここで6000万って危険領域だよね。

評論家の三井さんは、高くなったって、川口だとせいぜい
上限250万だって出てたよ

米国の金利も上がったたら、2年後だし買う頃にはかなり金利あがってんだろうね
最低0.5はあがるの想定すると、購入価格も500万以上下がるし

背伸びして買わなければ問題ないと思うけど、
6000万買うって年収1000万じゃ通常全然無理だからね。

仮に無理して買っても、今後川口で6000万なんて売れない。よっぽどこの物件に魅力を感じないと6000万は無理。
プラウド、駅近、免震などの条件を緩めればもっと買いやすい物件はあるはず。

>プラウド、駅近、免震などの条件を緩めればもっと買いやすい物件はあるはず。

この3つってマンションを買う時にかなり重要じゃね？ｗ
それを緩めたら安いマンションなんていくらでもあるだろ、そりゃ。

>>714 マンション比較中さん
おっしゃる通りです。訂正ありがとうございます。

野村の近隣住民説明会で、最多価格帯が5500～6500って話でした。

現在の市況だと瞬間蒸発どころか竣工前完売も珍しくなっりましたね。ここも予想通りの5500から6500で、買える人だけが買い、完売までは届かない感じだと予想します。特に金利上昇リスクが高まっているのでそれなりに資金がある人でも青田買いには心理的に躊躇しそうですね。

そうですね。
ほんとにほしく、買える人だけすぐ買って、200あるからかなり残ると思います。

その価格だと地元でほしい人が二の足を踏むよね。

そう考えると、値引体質の野村さんだと急いで買うのはリスクよね。

金利上がるし、バブル価格で高すぎるし、困ったもんだ。
営業は売れてるいうだろうけど、販売苦戦を予想します。

地元でも定年退職金たっぷり、且つ買いかえ族なら別に何でもないでしょう。
地元でも、不動産ありの高齢者で便利な駅近マンションにキャッシュ大人買いかえも十分ある、資産性高いから将来子供に継がせても重荷を背負わせないで喜ばれる、全部キャッシュでなくても子供と共有にして子供に一部だけローンさせる。
川口の地元民といっても勤め先は都心の大企業なんていくらでもいるから。
野村不動産はそのあたりリサーチしてる。

京浜東北沿線、駅近、プラウド、タワマン、免震まで揃っていて手が出しやすい価格を期待するのがそもそもの間違い。川口駅近の希少性が高い土地に緩い条件の物件が建つわけないから、この価格についていけなければ数年待つかエリアを変えるか中古にするしかない。

ペットも飼えるしね。
うちには大事な条件。
最近の新築はペットOK多いけどね。

まさに>>726さんのおっしゃる通り。
確かに東口よりは劣るけれど、駅4分*免震*長期優良住宅の物件を5000万程度が妥当なんて思っている事が不思議。
HPにも免震*長期優良住宅は1都3県で1％も無いって出てるでしょう？
しかも川口って県南の主要駅の１つだよ？
6000万程度までなら竣工前完売は出来なくても、竣工１年以内に十分に完売させるだろうね。
金持ってる人って意外に多いものよ？200戸程度じゃ、問題になる程の大規模でもないし。

70平米で5500、80平米で6500くらいですね。東口プラウドは更に高くなって条件の良い部屋では坪300を超えるでしょうね。
川口の周辺中古は割安感が出て、価格水準が引き上げられそうです。

親戚が西口プラウドそばの中古マンションに住んでて買い換え検討している。その中古マンション、築20年弱でも新築時より価格が上がっていると、最低査定でも。最高査定では新築時より900万円上がっていると。川口駅前の相場が上がっているのは確か。我が家は駅から遠い戸建てからの買い換え検討だから旨味はない(( ；∀；))川口駅前に物件持ってると買い換えも楽だよね。

>>730 検討板ユーザーさん
実際の成約では築10年レベルで新築時プラス坪10万ぐらいですけどね。まあ十分かと。
残念ながら川口あたりではタワー•駅前だからといってそこまで希少性がないですし、地位的にも三鷹や立川みたいなわけにはいきません。
高くなるといっても自ずと限界があります。

>>731 匿名さん

坪10万なら3LDKで200～250万アップはいくわけですね。10年落ちでも。
すごいな、昔はそんなことなかったですよ、川口は。
バブル時は別だけど、それ以外は中古なら駅前でも新築より上がることなんかなかった。

そもそも今はバブルで高いけど、投資を前提としてないと子供の関係があったりで今売れないでしょー

で、また中古価格落ち着くから

だから高く買いすぎても子供を抱えたファミリー層は、
これから教育費がやたらかさむし、これから購入までには上がるだろう固定金利で、払える毎月の諸費用いれた20万がこれから先も教育費がかさんだって買える人達が対象だね。
駅チカだから売却は困らないけど、今がピークで6000万では当然無理だし、時期も限られるだろうし、購入は慎重になるし、竣工前完売は難しいだろうから、じっくり売れ残りでも待つかな

買いたい

さらっと買える人なんて地元だろうが外だろうが 沢山いるよ。 そういう人達は細かいことなんて悩まないでも買えちゃうから。経済的に余裕派、資産家は普段倹約してここぞで使う。

川口周辺でここと属性が被る物件が同時期に竣工されないのは強みですね。
逆に地元外であれば他のタワマンと比べてここがどれだけ優位性があるのか気になりますが。

現地に行ってないですが、南側に高い建物がないですか？日当たりは良好な立地でしょうか？

向かいはかなり古いアパート連で
たぶん5年〜10年のうちには、マンションがたつ十分な立地があります。

>>738 マンコミュファンさん
古いアパートって建て替える可能性が高いですね。距離が近いですか？商業地域って日当たりに気になります

今時点では東向きは厳しくて、南向きはよいと思います。

ただ、目の前の立地をみると、将来的にはマンションたつ可能性は大ですね。

環状本町飯塚線の計画地に面してるんだっけ？

南は低層の古～い市営住宅が何棟も緩い感じで
建ってる、駅近であれはどう見ても贅沢。
住人いるが満室の様子でもない。
同じく飯塚の他市営住宅が以前建て替えられたが、
やはり市営住宅(マンション)になった。
プラウドの南側の市営住宅が将来どうなるかは、わからないが、市営住宅を高層市営住宅に建て替え？考えにくいかな、立地がいいから。
やはり民間に売ってマンション建つ可能性の方かなと、自分も。
陽射しに影響はないと思う。

駅前はどんどん建つ、仕方ない。その建物群の場所、真南じゃないし迫ってないので、陽当たりは大丈夫。具体的計画も聞かないし、少なくとも数年は何も。

モデルルームが待ち遠しいです。
盛況でしょうね。

川口市広報の宣伝文句が｢ほぼ東京｣ってのは笑えますね。
まあ街の立ち位置がよく現れてます。

マンション買う時に、「売る時に6000万じゃまず売れない」とか考えちゃう人いるんですね。
そんな事を考えて購入するって、無計画にもほどがあるって感じ。
私は「買い替えの時に売りやすい物件がいいかな」「購入時の半分程度で売れればいいかな」程度にしか考えませんね。
「購入時以上の金額で売却」なんて頭にありません。そんな物件、微々たる数だと思いますし。
「6000万じゃ売れない」とか考えている人って、ギャンブルが好きそうですよね。

>>746 匿名さん
で？

>>746 匿名さん
購入時の半分でいいって、無計画にもほどがありますね。
もしかして、ギャンブル好きですか？

>>748
無計画ですかねぇ？
・6000万で買ったマンションが3000万で売れればいいと考える
・6000万で買ったマンションを6000万で売るのを前提に考える
どちらが無謀で無計画なのか、わずかな脳みそでわかると思いますので考えてみませんか？
貴方様には無理かな？

>>749 匿名さん

「6000万で買ったマンションを6000万で売るのを前提に考える 」って、誰もそんなこと言ってませんよね。何番の方のご意見の引用ですか?