プラウドシティ池袋本町 Part 2

↑天井高さとか見たのに安つくりじゃないってすごいね・・。

ここはごくごく普通の物件ですよ。ただターミナル駅から１駅。そして駅が近い。
そして名の知らないデベより野村だとなんとなく安心感もある…みたいな普通の庶民が検討する物件です。
普通に板橋駅近くの豊島区価格。施工も金額もそれなりに落ちつかせて庶民が手が出しやすくしてる。

ここの金額が高いだの手が出ないだの言ってる方たちは天井の高さとかこだわっちゃいけないと思う。
自分がどれだけ庶民でどれだけ普通クラスの物件を検討してるか理解しましょう。
どれだけ自分がハイソだと勘違いしてるのか…はたまた
このくらいの金額でもっと良い家に住めるなんていう夢から覚められないのか…。

野村は某有名俳優や女優を使ったりして痛い目見たその分回収したいはず。
価格の付け方とか最近かたい。無謀な感じがしない。よって妥当だと思う。

ところで修繕費はどのくらいなのかな？
管理費・駐車場・修繕で月どのくらいなのかご存知の方いらっしゃいます？

>>159

「そんなに安いのなら、あなたが買って下さい。」と営業さんに言ってみては？

リビングの天井高は、最低のフロアが２.４３、最大が１階の２.６３で、１５フロア平均２.４９７と、約２ｍ５０ｃｍでしたね。大手のマンションの標準的な数字で、作り手の立場からすれば、格別そこでコストカットできているわけではなさそうです。
気になる人はフロア毎によく見た方がいいとは思いますが、天井が低いフロアであっても、その分安く値付けしているわけでもないし、どうなんだろう。なぜか８～１０階だけ低いんですよね・・・
広尾ガーデンヒルズは全室２ｍ４０ｃｍだけど、致命的な問題とは見られないし。少なくとも「つくり」とは関係ないような気がします。別の部分を見た方がいいかもしれない。

プラウドシティ上池袋が75㎡の3LDKで、私の知る限り3600万からありましたから、1000万はアップしてますね。
なんだかんだ言っても、まだまだ高いと感じます。
⇒プラウドシティ上池袋ってそんなに安かったんでしょうか？？？

モデルルーム一般オープンで、率直な感想が聞けて、参考になります。
私は、昨年中に行ったクチで、ほぼ決めちゃいましたが、微妙に高いな～。という感覚は持っています。
でも、高すぎないという微妙なところ・・・。

ちなみに、管理費は75㎡クラスで\16,000程度、修繕積立金は\8,500程度と、若干高めです。

修繕と管理費が高いのは大規模修繕の時しっかり使えるように設定してるらしいです。（余る位）駐車場の稼働率は七割くらいで計算してるみたいですよ。昨年の説明会で言ってたような、、間違ってたらごめんなさい。

〉プラウドシティ上池袋3600
3800だったかな？
でも、そのぐらいでした。
線路側の一階ですけどね。
60台は、3000切るのもあった記憶が。
ただ、平均としては、4000半ばぐらいだったと思います。
それでも1000アップか。
西、東、南の順で、ガクンと価格が上がってましたね。

シスナブの中層階、中部屋70平米で、5000万円前後でした。

管理費が高いのは大規模修繕とは関係ないでしょう。
管理組合がしっかりしていないと、管理会社がほぼ全額使い切るようになってます。
修繕積立金が高めで余裕をもって積み立てておくのはいいことですね。

値段の妥当性、間取りや仕様とかの満足度は人それぞれだけど、東京郊外だとほとんど
同じ間取りや仕様の長谷工大規模マンションが3000万円台。この立地にプラス2000万の価値を
見いだせるかどうかですね。

近隣のリビオタワー板橋やパークハウス大山と比べて、随分高い価格設定だな。
仕様、長谷工、線路端の立地、商店街の貧弱さ、治安、豊島区の外れであることを考えると、４割くらい高い。
過去の近隣物件と比較しても、いま分譲している近隣物件と比較しても、プラウドは割高。
契約者は高値掴みになるなw

余計な共用施設が多いんだもんここ。だから高いんだよ。

庭は手入れが大変だから管理費高になるのは当然。
このくらいでガタガタ言うなら他をあたった方が良い。
俺は安いと思うけどね。

>172

煽りだろうけど、4割は言い過ぎ。
坪150万かい。

高値つかみねえ。

お金があるヒトにとっては、あまり問題じゃないんじゃない？
買いたい時に、希望の場所で、良い間取りがあったら良いと思う。
余計なお世話な感じ。

↑本当にそうだと思います。私はほとんど仕事なので郊外から一時間もかけて通勤するきにはなりません。いくらいい部屋でも週末しかゆっくりできないんだから部屋に金はかけたくないです。ここは立地がとてもいいので時間をお金で買うと思えば割安だと思いますが、、

因みに共有施設はゲストルームと集会室だけだから無駄なものは作っていないとおもいますよ。
あとは長谷工仕様がゆるせるか、、、

仕様が良いから長谷工施工にしたのでは？

本当にお金がある人向けのマンションじゃないからみんなこの値段に迷うんでしょ。
買えなくもないけど、やっぱり割高感がある・・・みたいに。
そこを営業さんやパンフレットなどがもうひと押しして購入までもっていく。
プラウドのブランドイメージもうまく作れているし（ここの場合中身は普通の長谷工の
大規模マンションだけど）、プロなだけあってデベの値付けって絶妙だよね。

決して安くは無いけど、手が出ない価格じゃない。
立地は抜群。
長谷工仕様、天カセやめて分譲価格を抑える。
さすが野村さんって感じですね。

大手町通勤者だったら、三田線を使うので、リビオタワーの方が都心に近い。
駅前や電車の騒音も考えれば、プラウドは別に抜群の立地でもない。
施工はリビオの戸田建設の方が遥かに格上。
でも、リビオは良心的な価格なので人気物件ですよ。

みんながみんな大手町通勤ならねｗ

>でも、リビオは良心的な価格なので人気物件ですよ。

はいはい、１７号と、首都高のダブルの排気にまみれて一生を終えてください。
お疲れ様でした。

リビオ必死ですね。痛々しい。

モデルルームって下板橋駅おりてすぐと言われましたが、わかりやすいですか？

あと、予約制じゃないから土日は激混みですかね？

ゴミ置場って１箇所だけですか？
もらった図面集みるとそんな感じなんですが。。。

それだとゴミ置場行くだけで５分くらい掛かりそうなんですが…

>>186
MRは下板橋の改札出て右向いたら見えます。
現在の混雑についてはわかりかねますが、一般オープン前の昨年中でも
商談スペースが埋まってることがありました。ご参考までに。

安くなってる要因としてエレベーターが少ない。
図面見るといいところで４戸に一機。悪いとこで団地なみ。エレベーターついてない棟もある（他の棟にはいけるが、、）朝大変かな？

エレベーターは近所のブリリア巣鴨は3戸に1基、プラウド駒込は2戸に1基ですね。
エレベーターが多いと管理費が高くなるので、これくらいで良いと思います。

長谷工の名がマイナスイメージで時々出てきますが、業界内の評価では、施工精度の安定感では、長谷工は抜群の会社ですよ。要するに規格化が徹底していて品質にばらつきが少ない。
だから安い請負代金でも一定レベルのものが作れてかつ利益が残る。その意味で、よほどの高級物件でもない限り、長谷工の名前はむしろ安心感につながります。

それと、いわゆる長谷工の造注案件(長谷工がすでに取得していた土地にマンションの企画を先に作ってからデベロッパーに持ち込む案件)であっても、野村のような大手が引き受けたものは、仕様は事業主としてのブランドイメージを保つためにかなり変更をかけるのが普通です(ここが造注物件かどうかは知りませんが)。
例えば、３層吹き抜けのエントランスロビー等は、長谷工の標準規格には無いです。ですから、単純に野村物件と見ればいいと思いますよ。その中では大衆向けとは思います。

長谷工が叩かれる要因に敷地一杯建物建てるって会ったけどこの物件もそうだね。ベランダが中庭に向いてるのもある。向かい建物が廊下だから部屋の中見られるか心配。

昨年まで、板橋ビュータワーの２７階の南向きに住んでいましたが、生活するには不便な町でしたよ。
外食するところは少ないし・・・。町がとにかく汚く感じました。
ただ大手町に通勤するのは便利でしたね。

このマンションの価格が１０階ぐらいの南向きで７５㎡、５０００万～５５００万なら買おうか検討します。
ちなみに駐車場の利用料っていくらかご存じのかたはいませんか？

十分管理費が高いと聞いていますが・・・。

シスナブ側の専用庭つきを検討中なのですが、
日当たりと騒音、長谷工が気になるところです。

どの辺りの部屋が人気なのでしょうね。

日当たり普通だと思います。南は向かいがシスナブですが距離があるため十分日当たりはいいです。ただし向かいに建物があるのが気にならなければ。立地優先にしてるひと向きです。
どのタイプも下階が人気あるみたいです。いままでプラウドをギリギリで買えなかった層が集中してるんだと思います。８階以上は希望があまりないみたいですよ。
長谷工がなんでだめなのかおしえてほしいです。

榊の買ってはいけない大規模マンションを読むといいと思います。

いろんな所に出没するね、榊信者。あの内容の無さにはウンザリ〜。

南向き７５ｍ、5500万以下だったらせいぜい５－６階くらいまでしか、買えないでしょう。駐車場は２万数千円（三万まではしない）のようです。

給与減、先行き不安で、景気もまだまだ悪いですから。ちょっと無理してまでセレクトプランの高値層に手を出そうというムードはないんでしょうね。そこらあたりをポンと買える貯蓄のある人は、ここでなくともほかにも選択肢があるだろうし。蓋開けてみたら、上層階がのきなみ売れ残って値が下がってくるのでは。

榊信者ではないけれどあのレポートは長谷工のマンションが多いからです。

勤務地じゃないけど神奈川や埼玉方面の支店に日帰りで、しかも朝一で行くかねばならん時にここは便利。大手町界隈だと三田線ですが、埼京線は便利です。（毎日は乗りたくないけど）。常時利用されている方、ごめんなさい。

榊ってなんですか？素人ですいません。

ディスポーザー、床暖は標準です。スラブ２００ってどう思いますか？野村らしくない？

まあ、高級仕様ではないっていうことですね。
ぎりぎり合格ってとこですかね・・・
トータルで見て、プラウドブランドを汚すような内容になってはいないと思いますよ。
ただ、板橋に「プラウド」ってどうかとは思いますが。

長谷工がなんでだめなのか？
別にだめではないけど、長谷工のマンションは設計から建設までの流れをパターン化して安価につくって（これは企業としてはとてもいいこと）、ほどほどの値段で売るのがビジネスモデル。
大きな敷地いっぱいに建物詰め込んで間口の狭い中程度の広さの特徴のない部屋をたくさんつくる、大量生産マンション。
デベロッパーは儲かって、買う側も安めの値段でマイホームを手に入れられるのがウリ。
ここみたいに建物は安価に作るであろうに、ブランド料がのっかって長谷工マンションらしからぬ値段になっているのを見ると、土地の値段があるにしてもデベロッパー儲け過ぎの感が否めないんじゃない？
商売上手なんだろうけど、プラウド＝高級マンション、という実態のないイメージが一人歩きしてるよね。
「長谷工さんのマンション作りはすばらしい」というなら、新宿御苑のプラウドなんかも長谷工で作って欲しいもの。

ライオンズときわ台：坪200万円
シティタワー池袋：坪250万円
リビオタワー：坪260万円
ガーデンソサエティー：坪270万円
アウルタワー：坪300万円
　　↓

ここの割高感は否めないと思う。

長谷工さんで働いてる知り合いが三井のマンション住んでるけどなんで自社マンションじゃねーの？

>>207-208

すみふネガ部隊乙

ライオンズときわ台：坪200万円
シティタワー池袋：坪250万円
リビオタワー：坪260万円
ガーデンソサエティー：坪270万円
アウルタワー：坪300万円

上記のうち、シティタワー池袋とアウルタワーは比較の対象にならないので（豊島区物件で板橋ではないめ・・・）
単純に板橋物件で比較すると駅から遠く全く「ときわ台」ではない（苦笑）二流の大京ライオンズは置いといて
リビオとガーソサと比べてどうかってことですよね。。。

比較対象くらい理解して話しましょう・・・・

１００％のものなんてないんですよ、なにを求めるかですよ。

予算がある方はこんな話などに耳を傾けないだろうですけど！

程度を話すなら、購入者か検討レベルある人で話しましょう。

無理な人のレベル、話の内容は控えてほしいですね・・・

榊が大規模マンションを批判している一番の理由は、大規模は悪立地が多いから。
実際武蔵小杉は悪く言っていない。

ここは埼京線で新宿直通で、すこしあるくけれど都営で大手町直通。
イメージはあまり良くない所だけれども、便利な所ですよ。

ここは立地がいい方だから売れるでしょう。でも長谷工マンションは変な共用施設を造る傾向があるようです。

実際板橋住んでるけど、治安悪くないです。
このマンションってエントランス二カ所ありますよね？でも実際みんな使うのは板橋駅側だと思いますが、８００世帯近くの人が利用するとなると深夜以外はオートロックの機能はどうなんでしょうか？？勝手に敷地に入ってはこられないですかね？？？

中庭があると管理費が高くなりますね。

ホームページの設備やサービスのページはまだ公開されていませんよね。
モデルルームに行けば詳細を教えてくれるんでしょうけど、
ホームページでも早くUPしてくれないかなぁと思ってしまいます。
価格が高めなので、ひととおりのものは揃っているのでしょうが、
中でも気になっているのはお風呂なんです。
浴槽は保温のできる浴槽なんでしょうか？
エコも売りにしているマンションだから期待しているんですが。。

８００世帯近あるとつれ入り、共入りでしたっけあるでしょうね。その辺ど＾－かな。
事務所では禁止されていて、一人一人認証しないといけないのですが。

ともづれ

800世帯もあるんだから、１世帯あたりの中庭や植栽の維持に関する管理費の割合なんて微々たるものでしょう。
お高めの管理費がどんな内容で使われているのかは、入居して総会資料に明細が掲載されて初めてわかるのかな。
管理委託費、なんて項目はそれが妥当な金額かどうかを判断するのは難しいけどね。

もしかしたら人の出入りが頻繁になる時間帯は警備員が立ってるかもね。

取り合えず一通り調べましたので、わかる範囲でお答えします！！

>>22さん
ゴミ置き場は一箇所ですか？
自転車は1世帯何台置けますか？
南側の低層階でも日当たりがマシな感じのところあります？

管理費は215円/㎡、プラス修繕積み立て費113円/㎡、駐輪場は1230台（レンタサイクル40台含む）
ゴミ置場は１箇所のみです。
昨年末の管理説明会に行きましたが、駐車場の台数（283台）や稼働率と管理費の収支の計算など、周りのマンションなどの市場調査をして出した数字だという説明で、私としてはいい印象を持ちました。あと各戸に朝刊の配達サービスがうれしいかな。（小さなことですが）

あ、あと浴槽は魔法瓶浴槽とのことです。

今資料は見ていませんが、たしか魔法瓶だったとおもいます。ただし浴槽は少し狭いと思います。最近のマンションの風呂って大きいイメージありますが、長谷工仕様なので団地サイズの浴槽です。

長谷工仕様とか別に関係なく、普通のマンションの仕様は
1620か1418でしょ。
ここもそうでしたよ。

それならば団地サイズより大きいですね。ここは何でも長谷工仕様だからイマイチみたいに話を持っていきたがる人が多いですね。

1418あれば充分ですね！

たしかに１４１８で十分だと思います。
広いとそれだけ冬場寒いです。

でも風呂に暖房ついてるから寒くないよ

長谷工って何で評判悪いんですか？
単に団地仕様、安っぽいというだけならいいんですけど。。。
工事が雑だったり、アフターに問題あったりするの？

私、この半年くらいで、新築マンション（大手のみ）のモデルルームに３０箇所ほど
行きました。
この物件を、長谷工仕様だとかネガしてる人もいますが、部屋の作りだけで言えば、
まぁ、特に見劣りすることもなく、問題ないかと思います。
あとは、立地面etc.（板橋駅周辺の雰囲気、鉄道脇、南面のマンション、駅近、埼京線）を
考慮して、高いと思うか安いと思うかは、各人がマンション選びで何に重きを置くか？
だと思います。

床のコンクリート２００は薄いですか？標準２３０〜って別掲示板にあったのですが、、

床のコンクリートは普通かなと思うのですが。
外部に面する壁厚１５０ｍｍ、ＡＬＣ壁１００ｍｍは、標準？
三○物件だと、壁の間に配線のスペースを設けて、後々のメンテやリフォームをしやすくしてるって
聞いたのですが、ここは違うみたいですね。

スラブ厚２００mmは最低限レベルと考えたほうがいいと思う。まあ、最近はコストダウンでこの程度というのが多いけど。

低層のマンションだと、標準なのはALC壁でなくてRC壁かな。

こうゆうとこが長谷工仕様なんじゃないかな、、
プラウドも高級路線やめて庶民的な普通のマンションになってるね

野村さんによると一般的なＳＩマンションだとスラブ厚250だそうですよ。
スラブ厚330のプラウドも普通にあるみたいですね。
モデルルームへ行ってもなかなか構造まではわかりにくいのも事実。
スラブ厚200だと長谷工仕様と言われても仕方ないかもしれません。

http://www.proud-web.jp/higashi-gotanda/architect/index03.html

プラウドって高級イメージなのであって、以前から普通のマンションもあったよ。長谷工プラウドは普通レベルって分かりやすいから良いんじゃないの。

>>239

東五反田のタワーはスラブ厚330mmといってもベタスラブではなくボイドスラブですね。

ボイドでも330mmならば遮音性能は高いと思うけど、250mmのボイドスラブなら200mmのベタスラブと同程度といわれてます。

長谷工マンションで構造の議論してもしょうがないでしょ。。
だから安いんだし。
今どきただの耐震なんて怖くてかえません。
最近地震多いしね。

地震が多いのはしょうがない。地震大国だから。

たしか希望住戸はもう受け付けていて、２月に抽選会、３月契約となってます。下階は結構埋まってきているらしい。線路側も人気みたいよ。

ごみ置き場が一箇所ってことは、すごい光景になるですよね。
うーーん。
ごみ置き場の近くは避けようと思います。

線路側のソフトバンクの鉄塔ってあのままなんですかねぇ？
JR宿舎の時はあの高さで良かったけれど、この建物建ったら電波障害になって
さらに高くなるなんて事もあるのですかねぇ。結構存在を誇示していますね。
過去ログみると埼京線の高架化や地下化なんて書いてありましたが
高架化には十条側に17号線と首都高があるし、地下化には石神井川もあるし何より三田線があるし・・。埼京線は上にも下にも動かせませんよねぇ。線路側人気なんですか。
西側を考えようかなぁ。。

線路側は東南で、前は戸建てが多いからでしょうかね。
ただ、音って上にあがってくるから、どの程度の音が聞こえてくるのかが微妙ですね。

駅２分は良いけどね、悩むところ。

あと、価格が思った以上に高かったのでびっくりしました。

私的には安いと思う。こればっかりは価値観違うからねー。。線路側は二重サッシだから音はあまりきにしなくてもいいような気がします。向かいにアパホテルがあるので五階までは景色はぬけない。それ以上だと抜ける。
ソフトバンクの鉄塔はそれほどでもないと思いますよ。
あたしは床と壁のスクラブあつってのが気になります。

ここは三千万後半でしたらどのくらいの広さが買えますか。

>>251
たぶん1戸もないです。

ガーン(T_T)
４０００万からって・・・高いな～板橋区なのに

>>250

二重サッシにしてるってことは、窓を開けたらうるさいってことだよ。

線路際や道路そばのマンションを検討したり買った人は皆、「窓を閉めていれば音は気になりません」っていうじゃない。
それは窓を開けていれば五月蝿いということなわけで。
ここも同じで、窓を開けて開放感を得ようという人には向かない部屋も多い。
23区、交通至便なのに静かな住宅街、なんてマンションは到底ここくらいの値段じゃ買えないから仕方ない。

58の２LDKも4000万からということですか？

自分で価格ぐらい調べなよ。

安いマンション買いたいやつは埼玉探せよ

2LDK最安値 4,190
3LDK最安値 4,790

↑池袋だからそのくらいはするでしょう。