【中古情報】GLOBAL FRONT TOWER（グローバルフロントタワー）

見たところ、南東角の眺望は他のマンションとあまり変わりません。

南東角は売りに出たりしますが、北西角の高層は全く出てきません。

ここの北西角の高層は、東京タワーとの距離が絶妙で足元まで綺麗に見え、また虎ノ門や六本木ヒルズや新宿の高層ビルも見渡せるとのこと。
（そのビルに東京タワーが映り、2本のタワーが幻想的とも）

完成前に高層階にあがり、その眺望を見たデベが
想像を超えた素晴らしいビューに驚いたとも聞きました。

誰か眺望の写真をアップしたりしてないですかね。

南東角は興味ないですが、高層の北西角がもし出たら私も検討したい。

モモレジさんも、GFTの価格設定の歪みを指摘されてましたね。
東京タワー側が明らかにお買い得。
あと、駐車場料金が高すぎる。

駐車場料金は明らかに高すぎ。将来の管理費収入に穴が開くリスクは高いと思う。

そこがアキレス腱。
検討してるが悩ましいのはそこ。
駐車場料金は3万ぐらいが適正でしょ。
一刻も早く直すべき。

駐車場料金の件とか北西の鉄橋音とか、過去に話題になるとポジの部外者認定で排斥されてきたネタですな。
北西の電車音は人によってはだいぶ気になるレベル。低層から中層にかけての複数の部屋で確認したが、残念だった。
駐車場はヤナセに格安で貸すんでしたっけ。使う人にとって不便になる上、なぜ住民が高い金を払わなきゃならないんだという不公平感。

ここは明らかに東京タワービューが一押し。低層階は周囲のビルとお見合いで魅力無し。賃貸で住むのが良い。レインボービューなら南側から見えるベイクレストなどが良い。あくまでビューだけの話だが。

実需での購入を検討していていろいろウォッチしていますが、
アイランド、CMT、カテリーナと比べて駐車場代が少々高いうえに空きが目立ちますね。
他は多くて10台くらい空きがありますが、GFTはヤナセに貸した上で30台以上空きがあるようです。

GFTは駐車場代の収入で管理費を結構補ってると思いますが、
そもそも現状でも他と比べて管理費が一番高いので・・
これ以上高くなると普通のサラリーマンの私にはお手上げですｗ

最初の三井の計画が甘かったせいですが、管理組合で早めに収支改善しないとだめでしょうね。
ただ、駐車場代を1万くらい下げたところで、
「よし、駐車場代安いから車持つぞ！」とかすぐにはならないので
将来的には車持つ人も増えるかもしれませんが、直近の収支は悪くなるだけなんですよね・・
他の金かかるところを削って質を落とすしかないような・・・なかなか難しい話です。

>>867 マンション検討中さん
前期のマンションの収支報告がきましたが、比較的余裕のある黒字でしたよ。駐車場の問題で収支が厳しいみたいな噂を聞いてたので拍子抜けしました。今期の収支予算ではヤナセに貸すのでさらに黒字でした。将来の管理費は楽観視していいかと。購入検討されてるなら収支報告も依頼すればもらえるはずですよ、ぜひご覧になって安心してください。

>>868 住人さん
情報ありがとうございます。そこが一番の気がかりでした。

管理費を駐車場収入で結構な割合で補填してると思ってたのですが、
そもそも稼働率を低く見積もってたんですかね。
議事録と修繕計画取り寄せて確認してみます！

管理費については、「当初想定からどの程度ずれているか」の方が気になるな…

43200円→38000円程度がフェアバリューじゃないかな。しかし、購入者の大部分は車を持っていないため駐車場料金は下がらない。車持ちに泣いてもらうしかないな。

最終的には
不当に高い駐車場料金が
このマンションの価値を下げることになる。
そこがこのマンションを検討する際のデメリット。

三井の戦略ミスだね。駐車場代が不当に高い→三井は駐車場の収入を当て込んで管理費計画策定→駐車場代が高いので車持たない購入者が想定以上に多い→駐車場が埋まらない→駐車場料金収入が想定を大幅に下回る→管理費に穴があく→管理組合で外部に貸し出すことにして急場をしのぐ。

しかし、これってデベロッパーの責任だよ。

高層の北西、東京タワービューも値下げ。＠400万切ってきたね。たぶん、成約は＠370くらいに落ち着くんじゃないかな。

http://www.nomu.com/mansion/id/RB330715/

>>874 匿名さん

これ北東でしょ！

東京タワーならこっちでしょ。ただ、家から毎日東京タワーが見えることにどれだけのバリューがあるのかね。
http://www.nomu.com/mansion/id/EB3S5008/

東京タワービューは北西角部屋ですよね。
売りが全く出ないのは、それだけ素晴らしい部屋ということでしょうか？
中古の成約が見てみたいですね。

駐車場代が高いから、
このマンションの価値が下がるって言う >872 さん。
ずっと同じ人だと思うけど、しつこいね。

中古売り出し情報

70.25㎡（3LDK、北西向き）、7,990万円（坪単価375万円）
72.45㎡（3LDK、南西向き）、8,140万円（坪単価371万円）
70.18㎡（3LDK、北西向き）、8,150万円（坪単価383万円）

10階付近で坪370くらいの値付けだとなかなか売れないですね。

相場が上がる高層階でも、坪単価380万円台の挑戦価格になると長らく売れ残ってしまっていますね。

31階　北向き　2LDK　60.08m²　7,080万円
24階　北向き角　2LDK　65.56m²　7,700万円

>>880 匿名さん
高すぎのだもの。売り主は浜松町物件だと勘違いしてるのでは？実態は浜松町からも田町からも遠い中途半端な立地のマンション。駅から遠いのにマンション周囲の風景も汚い。ここより駅から近くて周りの景色も良くて売り主の出し値も安いとなりゃ芝浦アイランドを選ぶ人が多いだろうね。高い駐車場が埋まらない問題もあるようだし。

>>881 ネガ犯さん
よくもまぁ、おんなじことをつらつらまた始めたもんだよ。アイランド住民でございますってとこだろうけど、色々問題があるんじゃないの？

今のGFTは相場が360万程度だから、売り出し時は370万〜380万台にしておいて、そのまま売れればラッキー、実際は若干値引きに応じて相場程度で成約、といった感じでしょう。

>>883 匿名さん
低層ならそうかも

>>881 匿名さん
耐震、10年落ちの物件はありえない

高層階は普通に400以上で売れてるけどね。
ただ500以上のプレミア部屋が全く動いていない。

>>885 匿名さん
しかもアイランドは東日本大震災を経験した
躯体に大きな力がかかった。耐震なので力を逃さず、躯体で受けた。この疲労が来たる大地震ではどうなるか。リスクが大きすぎる。

結局、結論としては「芝浦には資産性の観点から買うべきタワマンはそもそもない」ということか？？？

>>889 匿名さん

そりゃそうでしょ。買うなら三田、芝側だよ。
買えるならね…。

>>890 匿名さん

そうだね。東日本大震災以降に建てられた
免震か制震の三田側が安心ではある。

三田側ってしょぼいマンションしかなくない？カテリーナ以外は。

シティタワー麻布とかパークコートまで行けば別格にせよ。

芝浦ならアイランドグローブ一択じゃない？知名度、ランドマーク性、規模、いずれもNo.1で駅からも10分以内。芝浦でアイランドグローブを上回るマンションはもう供給されないでしょ。

>>892 匿名さん

いや、カテリーナはないな。検討外。

>>893 匿名さん

耐震だし、東日本大震災を経験してさえなければ、良かったが。

アイランドはないわー。
10年落ちの耐震中古はありえない。

それでも田町駅を降りてすぐ目の前に聳える様子は芝浦のランドマークに相応しい。

32階が坪562万で成約したみたいだね。

>>898 匿名さん

ホントに？？
すげぇぇぇぇ！！

ここの高層がすぐに坪330まで落ちるって喚いてたネガさん息してる？その口車にのって待ってるのに、一向に安くなる気配がないんだけど…
プレミアではない32階が坪562で売れたとなると、坪400以下で高層買うのは無理ってことだよな…どうしよ

>>894 評判気になるさん

なぜ、カテリーナが検討外？

カテリーナいいじゃん。

GFTよりよっぽど良いと思います。

600万超え成約も先月あったみたいね。
400台も一件。

再開発期待もあるのかな。

>>901 匿名さん
カテリーナは駅前再開発で1日の半分は日陰になる上に眺望も遮られるし。実は田町駅前再開発で唯一被害を受けるタワマンなんだよね。
眺望はGFTのがはるかにいい。あと震災の被害を受けた10年落ちのマンションの割にGFTより高いし、個人的には無しかな。スーパーが併設されてるのと駅近はGFTよりいいと思う。

>>903 マンション検討中さん

近隣にはTGMM関係の書類が色々回ってきますが、低層の店舗件住居みたいな所でもそんなに長時間日陰になるところはありませんよ。
実際に住んでる訳じゃないから、カテリーナがどうなるかは良くわからんが。確かにGFTはTGMMから遠いから、一切影響は出ないでいいわね。

カテリーナの10年落ちは事実だから、そこが嫌な人は最初から外れるだろうね。後はどれだけ駅に近い方がいいかだけだろうし、10分歩きたくない人はここじゃ無いところを選ぶんだろうし。

>>904 匿名さん
カテリーナはTGMMの線路挟んで反対の三田側だからTGMMの恩恵があまりないわりに被害だけ受かるでしょ。ここはTGMMから屋根付きコンコースが伸びて徒歩9分になるし、駅直結のコンコースで雨の日も快適だし信号もないし、歩いてみたけど今でもそこまで遠く感じなかった。コンコースできたら徒歩分数は気にならなくなると思う。そのへんがTGMMが目に見えていく中で評価されてきての、最近の高額成約に繋がってるんじゃないかな。間違いなくTGMMの恩恵を一番受けてるマンションなわけだし。

>>905 マンション検討中さん

反対側と言ってもカテリーナの方がTGMMに近いし、恩恵がないと言うことはないと思うけど。
まあ、よその話だから、どうでもいいと言えばそれまでだか。

>>906 匿名さん

徒歩10分と徒歩4分じゃそれくらいの差は出るんじゃない？
平均で見ればGFTの方が単価は高そうだけどね。

カテリーナはGFTの北西よりもさらにJRの騒音が気になったな。三田向きはそうでもなかったが。世の中の人より騒音に敏感だと住めるところが少ない…泣

GFTは好きだけど、人気がないのも分かる。周りの環境が殺風景で、良い感じのお店もほとんどないし、ブティックなんてものは夢のまた夢。ヤナセかホンダの客以外、誰も用がない場所。

でも実はそんなに駅からの距離は遠くないし、マンション内の雰囲気も設備も、アイランドやカテリーナより好き。TGMMができてそういった部分がちゃんと評価されるのか、それともやっぱりイマイチな立地という評価なのか、まだそこが不透明だからここでポジとネガがお互い説得力に欠けるんだと思う。

どうせしばらく結論出ないし、好きか嫌いかで判断すれば良いのかな、と思います。

五角形の形はかっこよくて好感持てるな。

キャピタルマークタワーの三角には負けるが 笑