【中古情報】GLOBAL FRONT TOWER（グローバルフロントタワー）

>>349
＠310くらいで安かったですから投資家は転売益が出ると見込んだんでしょう。
しかし、安い部屋はそれなりで人気もそれなり。＠50万近く乗せた価格で
買い手がつくかどうか。。

ここって喫煙室があるんですね。
購入層は喫煙者少ないと思うんですけどね。
タバコは必需品ではなく嗜好品であり、かつ周囲の人に害悪を及ぼすという特性があります。
そういった類のものは公共空間からは排除されるのが通常ですが、なぜか日本では優遇され続けてますね。
他国の様に、なかなか公共スペースから締め出すという決定がなされない。
実質的に喫煙所のスペースを非喫煙者は利用できない、喫煙者の専有スペースとなっているわけですから、
撤去するか利用者に課金するかした方がいいと思います。
それにしてもなぜ喫煙室を作ったのか疑問ですね。
扉の開閉時など、喫煙室から確実に煙が漏れない仕組みになっているのでしょうか。

へー珍しい。共有部は全面禁煙というのが普通。

>>350 匿名さん
タワマン駐車場の芝浦の相場は3.5万くらいだよ。2.5万は芝浦のタワマン最安値だから、そんなところはなかなか空いてないよ。
アイランドとかの311前のタワマンは耐震も震災前の水準だし修繕費の問題もあるからできれば311後のタワマンがいい、できれば大規模免震となるとここが有力なんだけど、やっぱり新築時の値段見ちゃうと腰がひけるよね。

>>353 匿名さん
住人ですがスレ汚しすいません。補足すると、
業者用エレベーターにつながる通路に煙が漏れないように排煙設備が搭載されたドア付きの喫煙ルームがあります。
住人はほとんど移動しない場所なので存在があまり知られてないのですが、ペット用シャワー室の近くなのでペットを飼う方は横を通ることもありますね。個人的には煙を感じたことはありません。利用者も少ないですし、そもそもドア付きの喫煙所ですしね。ご参考まで。

>>３５４
東日本大震災前後で国の耐震基準って変わったのか？変わってないだろ？

湾岸タワマン駐車場料金一覧

ケープタワー25000円、グローブタワー29000円、キャピタルマークタワー25000円ってみると、やはり40000円は高額と言わざるを得ないですね。なんでこんな設定にしたんでしょうか。

>>358 匿名さん
確かにね。4万出したら、埋め立て地側じゃなくて、山手線の内側でも借りられるところ有るしね。

>>356 匿名さん
変わってなくてもデベの耐震に対する意識はまったくかわりました。三井はタワマンについて311以降すべて免震にすることを公言してますし、免震でなくても制震を採用するなどして対策をしています。
アイランドは311でかなりダメージをうけたのは事実ですし、ケープはいまだに理事会でもめて311の補修工事ができていない部分があるなど、やはり東日本大震災の影響は大きいですよ。現に、次はどうなるかわからないという理由でアイランドから移転した友人が3人ほどいます。耐震の縦長なので揺れがとんでもなかったようですね。

要するに3.11前でも免震か制震を選べばいいということでしょ？中古検討するときに3.11後の免震に絞ったらほとんど選択肢なくなる。

>>358 匿名さん
駐車場の値段は土地の取得価格に比例します。なので土地の値上がりが激しい芝浦では築年数が新しいほど駐車場料金が高いのはやむを得ないんですよね。現に近くで築年数の新しいベイワードでは3.7万円〜なので。ちなみにアイランドの駐車場は安すぎて中古で購入しても殆ど取れません。ケープでは駐車場値上げも理事会で話されたほど駐車場の空き問題は重要です。
月極だと3.5万はざらですからね。安すぎて空きがないのと、高すぎて空きがあるのと、難しい問題ではありますね。

ここの駐車場って出し入れに時間がかかるしメンテナンスにも費用が掛かるタワーパーキングじゃないの？タワー、機械、平置きの3種類があるマンションでは出し入れに時間がかかるタワーパーキングの料金は一番安いんだよね。

>>361 匿名さん
私は311以降のタワマンに限定して探しています。311などで制震や免震装置に破損が出て、いまだに補修できていない物件が山ほどあるからです。とくに芝浦は揺れますからね。そういう意味でTBTやここの中古を検討してます。ここは希少な311以降の免震ですからね。もう少し値段が下がるのを待とうと思っています。

>>363 匿名さん
平置きの駐車場がたくさんあるタワーマンションなんて都心に殆どないよ。平置きにこだわるなら芝浦は無理。アイランドも障害者用限定以外で平置きはなかったんじゃないかな。あっても4.5万とかじゃなかったっけ？WCTくらいの規模がないと平置きは無理。

>>362
9割くらい埋まってて、若干の空きがあるくらいがちょうどいい。

>>366 匿名さん
そんな都合よく空いてませんよ。グローブの友人は2年前に中古で買ってましたが近隣の3.2万のタワーパーキング借りてます。

>>367

グローブタワーの中古物件サイト見たら、空有 29,000円～32,000円/月
（空き確認日：2017年1月）となってますが？

現在の湾岸タワーマンションの駐車場空き状況を調べてみました。駐車場は確保できる
マンションが多いようです。

港区で屋根付きで25,000円で駐車できるところはまずないですからね。
マンションの駐車場はたいてい屋内のタワーか機械式で雨にさらされず屋外の屋根付き以上に
車は汚れないから条件は良いです。
いま、同じ条件の一般の月ぎめを港区湾岸で借りたら40,000円-45,000円はするでしょう。
この近くで、安くて空きがあるのはWCT、CMT、ケープタワーでいずれも25,000円。
必ず車を所有する派の人には駐車場40,000円のここは不向きかもしれませんね。

豊洲みたいにならないかなぁ。(アド街豊洲を見ながら)

>>371 匿名さん
豊洲みたいに絶対ならないでほしいなぁ。(都の汚染基準超え会見を見て)

>>370
逆に言うと車好きは駐車場代が25,000円の湾岸タワマン買うと駐車場代が安く上がるって
ことにもなるね。ここはダメだけど。
40000円と25000円の差額15000円×12か月分180000円は、借入3600万円の金利0.5%に
相当するから大きいよね。

>>373 匿名さん
2.5万って芝浦だとケープタワーだけだよね。築10年でここよりさらに駅遠でtgmmも遠いから微妙。ケープくらい離れると車移動が必須になるから安いんだよね。いまは空きあるのかな？前は殆ど駐車場が埋まってて、駐車場難民が多くて有名だったけど。

あ、CMTも2.5万だね。駐車場台が気になる人はそっち買ったほうがいいかも。年18万の差なんてこのレベルの物件買う人からしたら誤差レベルの差だとは思うけどね。修繕積立金はここよりケープやCMTのほうが1万は高いからね。

ここの値付けは、首をかしげる点が多々ありますね。
眺望の良い高層階と低層階の差が少なかったり、駐車場代が相場に比べて高かったり。
だから、高層階を買えた人はかなり乗っけて中古に出していますが、低層階の転売は厳しいでしょうね。
オリンピックまでは価格が上がると言われていましたが、もう天井は越した気配ですし。

＞年18万の差なんてこのレベルの物件買う人からしたら誤差レベルの差だとは思うけどね。

どんな金持ちでも同じ価値で安いならわざわざ高いほうは選択しないだろ。同じものが
ある店で100円、隣の店で200円で売ってるのわかってて、金はいくらでもあるからと
言ってわざわざ200円のを買うやつはいない。

＞修繕積立金はここよりケープやCMTのほうが1万は高いからね。

ここは修繕積立金やすいの？管理費は管理レベルが保たれているかぎり安いほうがいいが、
修繕積立金は安いほうが問題。毎月数千円程度の積み立てで修繕できるわけがない。
後のことを考えてない資金計画を組んでいるマンションは困ることになるだろう。

>>376
天井は越したというか、ここの中古の値付けがもともと勘違いだっただけでしょ。芝浦の中古マンションに坪450なんて付けてもその値段で買う御仁がいませんよ。高輪、白金、麻布じゃないんだから。
芝浦アイランドなど300-350万が相場なのに、ここだけ450万で売れると思っているのが勘違い。じきに、当たり前の港区埋立地の中古相場なみに落ち着いてくるから、それから買ったらよいですね。
売り手が売れなくても踏ん張るようであればさっさと見切りつけてアイランドでも買えばよろし。20坪であれば坪100万差は2000万円。フルリノベーションして最上級キッチンなどを入れてもおつりがくる。

>>379 匿名さん
なるほど。
でも、売出し価格を高く設定する気持ちはわかるなー。
何軒か新築マンションを見に行きましたけど、そこの営業さんは皆GFTは分譲価格が安かったと言いますし、
GFTの営業さんは価値が上がる要素しかないと言ってましたし、
ペンシルタワーや震災前のタワーを敬遠する人も多いのみたいですし。
だから、分譲価格にだいぶ利益を盛って売れるはずって思っちゃいそう。
気持ちはわかる。

>>380 匿名さん

建物はいいし、新しいしね。
駅から遠いし、周りの環境も今一だけど、車派ならあんまり関係ないしね。

このマンションの分譲が安かったって言ったって、坪330-360なんて芝浦港南エリアのダントツの史上最高価格。坪400万以上なんて将来あわよくばこうなるかもという価格で、今はとてもその価値はない。つまり、想定通り上がってチャラ。上がらなければ損。そして、今の市況はまだまだ上がるという予想よりも、そろそろ限界という予想が大勢。そして、ここは駅5分以内なわけでも何でもない。投資するとしても、そんな割に合わない勝負ないでしょ。
坪400万以上を出せる人はそんな割に合わない賭けしないで素直に高台を買うか、どうしても芝浦に買うのであれば坪400万だして70平米しかない部屋を買うのじゃなく、同じ値段でも坪350くらいで買えるマンションの高層の眺めの良い90平米の部屋を買うよ。賃貸に出すにしてもそっちのほうが利回りもいいしね。

>>382 匿名さん
私は福岡から7年前に状況して来たので昔の印象はわからす、芝浦はおしゃれな独身やDINKSが住んでいる印象ですよ。ちょっと高収入なアラフォーや芸能人が住んでいるイメージ。

>>382
>同じ値段でも坪350くらいで買えるマンションの高層の眺めの良い90平米の部屋を買うよ。

どこ辺りに買うんですか？
都心周辺では難しいですよね。

>>384 匿名さん
都心は厳しいけど、芝浦ならあるでしょ。

芝浦アイランド高層階の海側とかね。この時代のマンションは専有面積が広かった。
やはりどうせ買うなら最低85㎡、できれば100㎡は欲しいね。リビングは20畳は欲しい。

アイランドは大震災で損傷し、躯体に負担がかかってると思われるからパスします。
次の大地震が来たら、資産価値がなくなってしまうリスクあるから。

>>387
大震災で損傷ってそんな話ないでしょ。躯体に被害はゼロ。

躯体の検査したの？
してないらしいし、アイランドは結構壊れたと聞きましたよ。バルコニーや壁にヒビが入った部屋があると。
また、その場合、免震や制振でないと、躯体が衝撃を受けているはずだから、大地震を経験していると、金属疲労ではないが、弱っているのでは？

でも、ここよりアイランドの方がはるかに売れてるね。

アイランドが売れてるということは適正価格だということ。
GFTが売れないということは適正価格じゃないということだ。
GFTだって坪350-360くらいだと成約してる。
免震、耐震、築浅、築古より、ずーっと以前の問題。

389さん
芝浦アイランドのケープタワーに関しては、
鹿島建設が躯体の検査をして「問題なし」との結果であったことを関係者と住人からはっきりと聞いています。
また、個々の部屋のバルコニーの表面上の小さな損傷(ひび割れ)や共有部の壁紙などの剥がれについても、全て鹿島が無償で検査、修復を行ったと聞きました。
震災後の都心のタワーマンションについては、どの物件においても多少なりとも表面上の損傷などがあったなか、「やはり大手の施工会社だと保障部分についても違うな」と感心しました。
構造の違いについても、「免震は縦揺れに弱く、復元力についてはメンテナンスの問題」など、どの構造が一番よいかの結論はいまだに出てないと思います。
こういった点についても、噂や想像ではなく、真実を検証、直視した上で議論した方が建設的でさらによいと思います。

聞いた話では躯体の検査はしてないはずだけど。

もし購入することが正式に決まれば、鹿島からの証明書を貰った方が良いですよ。

またどう修理されたのか、その費用は本当にゼネコンが出したのかも確認した方がいい。

そういう損傷を無償で鹿島がするとは信じられない。

何か欠陥があったならわかるが、地震で壊れたところを無償で修理する筈がない。

もしアイランドを購入する際には、まずその証明書を確認だね。

>>393
ケープじゃないけどうちも無償だったよ。清水建設施工の有名タワーマンション。施工主の清水建設が全部チェックした。管理組合議事録にそう書いてある。結果、躯体に損傷はなかったらしいけど、損傷があれば無償で修理する方向だったようだ。完成から10年もたってないのに知らんぷりじゃ、結局、企業の信用問題になるからというころらしい。ここも清水だよね。

購入する際に
鹿島だけでなく第三者機関も含めた
証明書を見せてもらった方がいい。
躯体は大丈夫だというものを。

>>394 匿名さん

どちらのマンションでしょうか。
気になるので確認したいです。
タワーマンションの補修となると一棟で億単位になりますが。。。

震災で傷ついたマンションは数多ありますが
それを全部無償でゼネコンが直してくれたのでしょうか？
もしそうなら地震保険に入る必要がないですね。

芝浦アイランドのケープタワーについてはマンションが加入していた保険から鹿島建設には払われたようです。

やたらケープを推してる人いるけど、本当にケープ見に言ったことあるのかな 苦笑
ラウンジのソファもよれよれだし、全体的に築10年近い古さは隠しきれない。311でダメージをまったく受けてないわけないし、駅遠過ぎるし、再開発からも遠いし、確かに安いけど内覧して真っ先に検討から外しました。
芝浦の中古タワマン検討者はグローブかブルーム、ここの3つが選択肢だと思う。

>>３９８
ブルームは分譲じゃないし。。笑
わかってないのは誰かな？

現実問題として、芝浦で購入を考えた時候補として挙がるのは
芝浦のランドマークであるアイランドかここだけど、現時点でここは高すぎ。
グローヴタワーかケープタワーだと今後の将来性などを考えるとやはりケープなのかな。
2020年に暫定開業する山手線新駅から徒歩９分なことや、グローヴは閉店してしてしまった24時間営業のナチュラルローソンが1階にあることなども大きい。
ソファの汚れなどのソフト面についてはどうとでも改善できる。笑
そして、中古の流通が安定的で価格が＠300～350で今後も推移していくことが見通せる。
更には新宿、渋谷、池袋などから羽田へ向かうルートの羽田空港アクセス線が新駅付近に開業計画もされているとのこと、話題にも事欠かない。
GFTのスレを見に来る人がケープタワーの価格などを軸に比較、検討している気持ちはよくわかる