【中古情報】GLOBAL FRONT TOWER（グローバルフロントタワー）

>>333 匿名さん
値切り後の純粋な成約価格ですよ

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>>333 匿名さん
最終的に取引が成立した値段が成約価格。
スーモ等に掲載されているのが、
値引き交渉前の売り出し価格です。

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いま、投資目的などを除いて一般的な実需で（都心にマンションを買おうという時点で一般的とは言えないかもしれませんが）中古マンションを検討している人が余裕をもって買える限界は、肌感覚として㎡100万＋αくらいまでじゃないかと思います。80㎡で頭金2000万として6000万借り入れ。

年収2000万クラスでも収入から税金で500万は持っていかれますから、それ以上の価格になったら60歳までの完済の絵は描きずらい。子供がいれば教育資金もいるので㎡100万でもかなり厳しいでしょう。それ以上を余裕で出せる人は、それこそさらに都心や３Aなどプレミアのついた坪500-600クラスを選択するでしょうから。

だから、このあたりの中古の限界レベルは㎡100万～110万くらいなんじゃないかなと想像してます。もちろん、日本の経済状況が上向いて、年収2000万を超える人がゴロゴロ出てくるようになれば上がるでしょうけど、いまのところそういう気配はないですからね。

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レインズの欠点は、
住戸の属性が大まかな広さ以外の属性(階数や、間取りなど)がわからない。
だからサンプルが少ないと、たまたま属性が良い住戸がたくさん売れた、もしくはその逆ということが起こる。
そうするとそのマンションの平均単価を過大評価もしくは過小評価してしまう。
特に規模の小さい流動性の低いマンションはその傾向が強い。
規模が大きくても例えば1000戸の内ランダムに３０戸選べばある程度住戸の属性はバラけるんでしょうけど(上層階ばかりとか、角住戸ばかりとはならない)、売れる住戸はランダムじゃないですからね。
もちろん価格との兼ね合い次第ですが、一般に属性の良い住戸が流動性が高いと思います。
特に築浅の場合。
またレインズの情報からだけでは目的のマンションを特定できないことがありますね。

色んなところがマンションの予想平均単価を出してますが、レインズだけだとサンプルが少なく、また上記理由でレインズを当てにしてないとこが多いですね。
沖式もレインズ使ってないみたいですね。

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一般公開のレインズで、ここを絞る場合、芝浦アドレス、2015-2016年完成、準工場地域、田町駅10分以内、成約時期1年以内で、ほぼここ以外は排除されると思います。しかし、重要な階層、方位の情報がないのでそこは想像するしかないですね。

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>>337 匿名さん
同じマンションの様々な部屋の
戸別予想単価を仮説ベースで弾き出そうとすると、
色々な変数とロジックが必要になるからね。
それでも、レインズを中心とした成約価格が最も重要かつ基本的な相場の指標である事は変わら無いと思うよ

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スレが良い流れになってきましたね。相場の話になると登場してきて、GFTは坪400万以上だの
アイルがどうのと他の投稿者を中傷していた人は全部削除されアク禁になったみたい。
正直、この立地で坪400以上でも買うという人はいないとは言わないけどかなり少ないでしょう。
坪360くらいで買えそうな気配があるから検討者も来るのに、ここは＠400万以上を連呼して
検討者を追い返してなんか勘違いしてましたよね。

ところで、これがちょっと気になってます。9800万＠381万と高いですが交渉の余地があるなら
＠360なら買ってもいいかなと。皆さんはどう思われますか？分譲は9430万＠367のようです。

http://www.athome.co.jp/mansion/1012737619/?BKLISTID=030PPC

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>>340 匿名さん
流石にこのタイミングで分譲価格以下で売るオーナーは居ないかと。
下げても、分譲価格プラス新築購入時の諸費用分で、最低9600万台じゃないかなー。

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>>340 匿名さん
南東角ですね！
ちなみに、分譲価格は9270万円、濃い色です。

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>>340 匿名さん
私も341さんの意見同様、損してまで売らないと予想します。
もし、このオーナーさんが売却手数料無料の不動産屋さんに売却をお願いしているとしても、損をしないギリギリの9500万円位かなと。
でも、もしオーナーさんが外国人なら、為替だけで儲かっているので、@360万円まで値切れる可能性もゼロではないかもしれません。
ただ、上記の可能性は低そう。

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なるほどですね。でも、GFTは比較的安く売り出されたといわれてますけど、角住戸は低層でも
360万もしたんですね。。。珍しく間取りがリビングインじゃなくワイドスパンなので、これなら
まずまずかと思いましたが。9000万超えてる時点でかなり無理なので、9800万だと全然無理ですｗ
ありがとうございました。

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>>340 匿名さん
連投ですが、、、
もしオーナーさんが損をしてまで売却を考えているなら、マイナス要因があふかもしれませんから慎重になさった方がいいかも。
例えばですが、南東角の先にある海運会社か何かの建物がもう古いので、マンションに建て替わる可能性があったり。。。
運河を挟んでいるので、圧迫感はそれほどないかとは思いますが。
そして、このお部屋は多分レインボーブリッジは見えないと思います。
見えるギリギリは12階くらいかと思います。

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眺望がまったく無いのに@380万は高いね。やはり最近の分譲はどこもバカ高くて、それにさらに転売利益乗っけた部屋なんか高過ぎるし下落が怖くて手が出ない。
財閥系有名大手デベロッパーのマンションでも芝浦アイランドかワールドシティーなら眺望が良い部屋でも@340-360くらいだから検討できる。もう新築、築浅にこだわる時代じゃないなぁ。
やっぱりタワマン中古ならリセール考えても眺望が良くて高過ぎ無いのを買いたい。

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>>346 匿名さん
バカ高いかと考えると、
ここの9000万円のマンションを購入したとして、30年後の相場がに3000万円になると仮定すると、10年後にで6500万円、20年後に4500万円位で売れれば良いのではないかと計算しています。
それだったら、賃貸よりいいのかなと思って検討しているのですが、もっと下落しそうなら怖いな。

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347ですが訂正です。
10年後に6500万円で売却して損がないとなると、毎月のローンと管理費などで27万円は越えちゃいますね。
駐車場借りると30越えるとなると厳しいなー。。。

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５階のスリット角部屋2LDK、64.62㎡が6,980万円で出ています。
売り出し価格で坪357万円。

低層のスリット角部屋は本当によく売りに出ますね。

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>>348
この立地で、この金額のマンション買える人だと当然のように車を所有したい
人も多いと思いますが、いくら富裕でも駐車場代は安いほうが良いに決まってますよね。
月40000円は高いと思います。芝浦港南では25000円くらいのマンションもある。
毎年の差額18万円は大きいです。

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>>349
＠310くらいで安かったですから投資家は転売益が出ると見込んだんでしょう。
しかし、安い部屋はそれなりで人気もそれなり。＠50万近く乗せた価格で
買い手がつくかどうか。。

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ここって喫煙室があるんですね。
購入層は喫煙者少ないと思うんですけどね。
タバコは必需品ではなく嗜好品であり、かつ周囲の人に害悪を及ぼすという特性があります。
そういった類のものは公共空間からは排除されるのが通常ですが、なぜか日本では優遇され続けてますね。
他国の様に、なかなか公共スペースから締め出すという決定がなされない。
実質的に喫煙所のスペースを非喫煙者は利用できない、喫煙者の専有スペースとなっているわけですから、
撤去するか利用者に課金するかした方がいいと思います。
それにしてもなぜ喫煙室を作ったのか疑問ですね。
扉の開閉時など、喫煙室から確実に煙が漏れない仕組みになっているのでしょうか。

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へー珍しい。共有部は全面禁煙というのが普通。

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>>350 匿名さん
タワマン駐車場の芝浦の相場は3.5万くらいだよ。2.5万は芝浦のタワマン最安値だから、そんなところはなかなか空いてないよ。
アイランドとかの311前のタワマンは耐震も震災前の水準だし修繕費の問題もあるからできれば311後のタワマンがいい、できれば大規模免震となるとここが有力なんだけど、やっぱり新築時の値段見ちゃうと腰がひけるよね。

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>>353 匿名さん
住人ですがスレ汚しすいません。補足すると、
業者用エレベーターにつながる通路に煙が漏れないように排煙設備が搭載されたドア付きの喫煙ルームがあります。
住人はほとんど移動しない場所なので存在があまり知られてないのですが、ペット用シャワー室の近くなのでペットを飼う方は横を通ることもありますね。個人的には煙を感じたことはありません。利用者も少ないですし、そもそもドア付きの喫煙所ですしね。ご参考まで。

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>>３５４
東日本大震災前後で国の耐震基準って変わったのか？変わってないだろ？

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湾岸タワマン駐車場料金一覧

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ケープタワー25000円、グローブタワー29000円、キャピタルマークタワー25000円ってみると、やはり40000円は高額と言わざるを得ないですね。なんでこんな設定にしたんでしょうか。

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>>358 匿名さん
確かにね。4万出したら、埋め立て地側じゃなくて、山手線の内側でも借りられるところ有るしね。

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>>356 匿名さん
変わってなくてもデベの耐震に対する意識はまったくかわりました。三井はタワマンについて311以降すべて免震にすることを公言してますし、免震でなくても制震を採用するなどして対策をしています。
アイランドは311でかなりダメージをうけたのは事実ですし、ケープはいまだに理事会でもめて311の補修工事ができていない部分があるなど、やはり東日本大震災の影響は大きいですよ。現に、次はどうなるかわからないという理由でアイランドから移転した友人が3人ほどいます。耐震の縦長なので揺れがとんでもなかったようですね。

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要するに3.11前でも免震か制震を選べばいいということでしょ？中古検討するときに3.11後の免震に絞ったらほとんど選択肢なくなる。

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>>358 匿名さん
駐車場の値段は土地の取得価格に比例します。なので土地の値上がりが激しい芝浦では築年数が新しいほど駐車場料金が高いのはやむを得ないんですよね。現に近くで築年数の新しいベイワードでは3.7万円〜なので。ちなみにアイランドの駐車場は安すぎて中古で購入しても殆ど取れません。ケープでは駐車場値上げも理事会で話されたほど駐車場の空き問題は重要です。
月極だと3.5万はざらですからね。安すぎて空きがないのと、高すぎて空きがあるのと、難しい問題ではありますね。

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ここの駐車場って出し入れに時間がかかるしメンテナンスにも費用が掛かるタワーパーキングじゃないの？タワー、機械、平置きの3種類があるマンションでは出し入れに時間がかかるタワーパーキングの料金は一番安いんだよね。

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>>361 匿名さん
私は311以降のタワマンに限定して探しています。311などで制震や免震装置に破損が出て、いまだに補修できていない物件が山ほどあるからです。とくに芝浦は揺れますからね。そういう意味でTBTやここの中古を検討してます。ここは希少な311以降の免震ですからね。もう少し値段が下がるのを待とうと思っています。

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>>363 匿名さん
平置きの駐車場がたくさんあるタワーマンションなんて都心に殆どないよ。平置きにこだわるなら芝浦は無理。アイランドも障害者用限定以外で平置きはなかったんじゃないかな。あっても4.5万とかじゃなかったっけ？WCTくらいの規模がないと平置きは無理。

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>>362
9割くらい埋まってて、若干の空きがあるくらいがちょうどいい。

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>>366 匿名さん
そんな都合よく空いてませんよ。グローブの友人は2年前に中古で買ってましたが近隣の3.2万のタワーパーキング借りてます。

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>>367

グローブタワーの中古物件サイト見たら、空有 29,000円～32,000円/月
（空き確認日：2017年1月）となってますが？

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現在の湾岸タワーマンションの駐車場空き状況を調べてみました。駐車場は確保できる
マンションが多いようです。

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港区で屋根付きで25,000円で駐車できるところはまずないですからね。
マンションの駐車場はたいてい屋内のタワーか機械式で雨にさらされず屋外の屋根付き以上に
車は汚れないから条件は良いです。
いま、同じ条件の一般の月ぎめを港区湾岸で借りたら40,000円-45,000円はするでしょう。
この近くで、安くて空きがあるのはWCT、CMT、ケープタワーでいずれも25,000円。
必ず車を所有する派の人には駐車場40,000円のここは不向きかもしれませんね。

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豊洲みたいにならないかなぁ。(アド街豊洲を見ながら)

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>>371 匿名さん
豊洲みたいに絶対ならないでほしいなぁ。(都の汚染基準超え会見を見て)

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>>370
逆に言うと車好きは駐車場代が25,000円の湾岸タワマン買うと駐車場代が安く上がるって
ことにもなるね。ここはダメだけど。
40000円と25000円の差額15000円×12か月分180000円は、借入3600万円の金利0.5%に
相当するから大きいよね。

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>>373 匿名さん
2.5万って芝浦だとケープタワーだけだよね。築10年でここよりさらに駅遠でtgmmも遠いから微妙。ケープくらい離れると車移動が必須になるから安いんだよね。いまは空きあるのかな？前は殆ど駐車場が埋まってて、駐車場難民が多くて有名だったけど。

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あ、CMTも2.5万だね。駐車場台が気になる人はそっち買ったほうがいいかも。年18万の差なんてこのレベルの物件買う人からしたら誤差レベルの差だとは思うけどね。修繕積立金はここよりケープやCMTのほうが1万は高いからね。

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ここの値付けは、首をかしげる点が多々ありますね。
眺望の良い高層階と低層階の差が少なかったり、駐車場代が相場に比べて高かったり。
だから、高層階を買えた人はかなり乗っけて中古に出していますが、低層階の転売は厳しいでしょうね。
オリンピックまでは価格が上がると言われていましたが、もう天井は越した気配ですし。

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＞年18万の差なんてこのレベルの物件買う人からしたら誤差レベルの差だとは思うけどね。

どんな金持ちでも同じ価値で安いならわざわざ高いほうは選択しないだろ。同じものが
ある店で100円、隣の店で200円で売ってるのわかってて、金はいくらでもあるからと
言ってわざわざ200円のを買うやつはいない。

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＞修繕積立金はここよりケープやCMTのほうが1万は高いからね。

ここは修繕積立金やすいの？管理費は管理レベルが保たれているかぎり安いほうがいいが、
修繕積立金は安いほうが問題。毎月数千円程度の積み立てで修繕できるわけがない。
後のことを考えてない資金計画を組んでいるマンションは困ることになるだろう。

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>>376
天井は越したというか、ここの中古の値付けがもともと勘違いだっただけでしょ。芝浦の中古マンションに坪450なんて付けてもその値段で買う御仁がいませんよ。高輪、白金、麻布じゃないんだから。
芝浦アイランドなど300-350万が相場なのに、ここだけ450万で売れると思っているのが勘違い。じきに、当たり前の港区埋立地の中古相場なみに落ち着いてくるから、それから買ったらよいですね。
売り手が売れなくても踏ん張るようであればさっさと見切りつけてアイランドでも買えばよろし。20坪であれば坪100万差は2000万円。フルリノベーションして最上級キッチンなどを入れてもおつりがくる。

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>>379 匿名さん
なるほど。
でも、売出し価格を高く設定する気持ちはわかるなー。
何軒か新築マンションを見に行きましたけど、そこの営業さんは皆GFTは分譲価格が安かったと言いますし、
GFTの営業さんは価値が上がる要素しかないと言ってましたし、
ペンシルタワーや震災前のタワーを敬遠する人も多いのみたいですし。
だから、分譲価格にだいぶ利益を盛って売れるはずって思っちゃいそう。
気持ちはわかる。

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>>380 匿名さん

建物はいいし、新しいしね。
駅から遠いし、周りの環境も今一だけど、車派ならあんまり関係ないしね。

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このマンションの分譲が安かったって言ったって、坪330-360なんて芝浦港南エリアのダントツの史上最高価格。坪400万以上なんて将来あわよくばこうなるかもという価格で、今はとてもその価値はない。つまり、想定通り上がってチャラ。上がらなければ損。そして、今の市況はまだまだ上がるという予想よりも、そろそろ限界という予想が大勢。そして、ここは駅5分以内なわけでも何でもない。投資するとしても、そんな割に合わない勝負ないでしょ。
坪400万以上を出せる人はそんな割に合わない賭けしないで素直に高台を買うか、どうしても芝浦に買うのであれば坪400万だして70平米しかない部屋を買うのじゃなく、同じ値段でも坪350くらいで買えるマンションの高層の眺めの良い90平米の部屋を買うよ。賃貸に出すにしてもそっちのほうが利回りもいいしね。

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>>382 匿名さん
私は福岡から7年前に状況して来たので昔の印象はわからす、芝浦はおしゃれな独身やDINKSが住んでいる印象ですよ。ちょっと高収入なアラフォーや芸能人が住んでいるイメージ。

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