【中古情報】GLOBAL FRONT TOWER（グローバルフロントタワー）

>>313 匿名さん
311です。さすがに売主さんを怒らせちゃいそうなのでできませぬ(汗
でも、プラス1億以上乗っけてる人もいるでしょ？
不動産屋さんもよくGOを出したなー
でも、

最上階の王様部屋（連結住戸？）は売り出し価格を5001万円下げましたね。

>>315 匿名さん
買えませんが、いくらからいくらに下げたのですか？

>>315
坪960万→824万に下げたんですね。
最初見たときは万が一売れれば儲けものという感じなのかなと思ってましたが、値下げしたということは本気でこの価格で売る気なのか..

>>317 匿名さん
んー、お金持ちの人にとっては何でもない金額なのでしょうね。
でも、そういう人は一生住むつもりはないでしょうから、売却時に希望の値段で売れなくて困りそう。
パークコート青山と同じくらいの坪単価ですもんね。

王様部屋の転売はめっちゃ難しいよ。普通、坪800万とかの部屋は転売しない覚悟で買う人が多いんだけどね。

29999万っていうのが面白い。その一万円になんの意味が？

去年春の新築直後の未入居転売祭りが終わった6月以降は、
全て平米110-117万の間で成約。この辺りが相場でしょうか。
レインズに乗ってない成約もあるとかまた言いだしそうですが、
新築直後の高値成約自体数多く乗っているので、その指摘は的外れ。

>>321
引き渡し直後は@450付近の成約もちらほらありましたが、やはり予想した通り、徐々に下がって築浅の芝浦物件の相場@360-380に収斂しつつあるようですね。アイランドが@330-350ですから、これでも十分良い値段と思います。

>>322 投稿さん

このくらいの値段に落ち着くと、売れるのも早くなりそうですね。高く売りたい人が多いみたいだし、売買が活発になるかはわかりませんが、他に比べてコスパが上がったと感じます。

田町近辺だと、10年越えたのにカテリーナは妙に高いしな。低層でも400、高層だと450以上がざらみたいだし。

>>323
カテリーナは山手線内側且つ、駅から近いからね。
GFTは高値定時で頑張って検討者に見向きされず成約が乏しいより、売れる価格で活発に売買された方が資産価値的にもプラスだから、成約事例が出てきたことは良い傾向。

>>319
分譲価格は坪500万そこそこですけどね。

>>325 匿名さん
じゃあ、きっと29999万という、おちゃらけた値付け見ても運良く売れればいい、売れなくてもともと、売れないと困るわけじゃ無いというスタンスかもしれない。500万を800万は幾ら何でも欲張り過ぎ。

>>323 匿名さん
カテリーナは間取りがいいですもんね。
マルエツプチもあるし。
でも、震災前のマンションよりGFTがいいなー

中古スレらしい、有益な情報交換が出来てて、良いスレの流れに成りましたね。

>>322 投稿さん
芝浦築浅だと、他のインプレストとかグローリオ辺りの相場はどうなんですかね？

>>321 匿名さん
引き渡し直後は、どうしても芝浦に新築マンションが欲しい買い逃し客や抽選漏れ客に高値で売れる可能性が少しだけあるけど、その時期が終わったらだんだん適正市場価値に落ち着いてくるよね。

>>321 匿名さん
レインズデータでは引き渡し〜12月までに12件の成約が載ってます。

時期別には、

1-3月 4件 平均@418万円
4-6月 5件 平均@407万円
7-9月 1件 平均@386万円
10-12月 2件 平均@371万円

という感じですね。そろそろ適正価格になってきた感じですかね。推移を見るともう少し下がるかもしれません。
ただ、高層と低層では違うでしょうが。400万円以上を買える人も少ないでしょうから、最終的には芝浦アイランドの高値圏とほぼ同じで実需層がギリ検討できる@350くらいに落ち着くと予想します。

ちなみに芝浦アイランドは、

2015.10-12月 2件@355万円
2016.1-3月 2件@365万円
2016.4-6月 4件@338万円
2016.7-9月 6件@331万円
2016.10-12月 4件@338万円

という感じです。やはり@350以上では購入者は減る感じですかね。
最近少し下がって@330万円近辺になると成約事例がふえてますね。

みなさんすごく研究されていますね。
ちなみに、レインズの成約価格は、値切り交渉前の価格と思っていいのでしょうか？
それとも、値切り後の値段までレインズは把握できるのでしょうか？
ご存知でしたら教えてください。

>>333 匿名さん
値切り後の純粋な成約価格ですよ

>>333 匿名さん
最終的に取引が成立した値段が成約価格。
スーモ等に掲載されているのが、
値引き交渉前の売り出し価格です。

いま、投資目的などを除いて一般的な実需で（都心にマンションを買おうという時点で一般的とは言えないかもしれませんが）中古マンションを検討している人が余裕をもって買える限界は、肌感覚として㎡100万＋αくらいまでじゃないかと思います。80㎡で頭金2000万として6000万借り入れ。

年収2000万クラスでも収入から税金で500万は持っていかれますから、それ以上の価格になったら60歳までの完済の絵は描きずらい。子供がいれば教育資金もいるので㎡100万でもかなり厳しいでしょう。それ以上を余裕で出せる人は、それこそさらに都心や３Aなどプレミアのついた坪500-600クラスを選択するでしょうから。

だから、このあたりの中古の限界レベルは㎡100万～110万くらいなんじゃないかなと想像してます。もちろん、日本の経済状況が上向いて、年収2000万を超える人がゴロゴロ出てくるようになれば上がるでしょうけど、いまのところそういう気配はないですからね。

レインズの欠点は、
住戸の属性が大まかな広さ以外の属性(階数や、間取りなど)がわからない。
だからサンプルが少ないと、たまたま属性が良い住戸がたくさん売れた、もしくはその逆ということが起こる。
そうするとそのマンションの平均単価を過大評価もしくは過小評価してしまう。
特に規模の小さい流動性の低いマンションはその傾向が強い。
規模が大きくても例えば1000戸の内ランダムに３０戸選べばある程度住戸の属性はバラけるんでしょうけど(上層階ばかりとか、角住戸ばかりとはならない)、売れる住戸はランダムじゃないですからね。
もちろん価格との兼ね合い次第ですが、一般に属性の良い住戸が流動性が高いと思います。
特に築浅の場合。
またレインズの情報からだけでは目的のマンションを特定できないことがありますね。

色んなところがマンションの予想平均単価を出してますが、レインズだけだとサンプルが少なく、また上記理由でレインズを当てにしてないとこが多いですね。
沖式もレインズ使ってないみたいですね。

一般公開のレインズで、ここを絞る場合、芝浦アドレス、2015-2016年完成、準工場地域、田町駅10分以内、成約時期1年以内で、ほぼここ以外は排除されると思います。しかし、重要な階層、方位の情報がないのでそこは想像するしかないですね。

>>337 匿名さん
同じマンションの様々な部屋の
戸別予想単価を仮説ベースで弾き出そうとすると、
色々な変数とロジックが必要になるからね。
それでも、レインズを中心とした成約価格が最も重要かつ基本的な相場の指標である事は変わら無いと思うよ

スレが良い流れになってきましたね。相場の話になると登場してきて、GFTは坪400万以上だの
アイルがどうのと他の投稿者を中傷していた人は全部削除されアク禁になったみたい。
正直、この立地で坪400以上でも買うという人はいないとは言わないけどかなり少ないでしょう。
坪360くらいで買えそうな気配があるから検討者も来るのに、ここは＠400万以上を連呼して
検討者を追い返してなんか勘違いしてましたよね。

ところで、これがちょっと気になってます。9800万＠381万と高いですが交渉の余地があるなら
＠360なら買ってもいいかなと。皆さんはどう思われますか？分譲は9430万＠367のようです。

http://www.athome.co.jp/mansion/1012737619/?BKLISTID=030PPC

>>340 匿名さん
流石にこのタイミングで分譲価格以下で売るオーナーは居ないかと。
下げても、分譲価格プラス新築購入時の諸費用分で、最低9600万台じゃないかなー。

>>340 匿名さん
南東角ですね！
ちなみに、分譲価格は9270万円、濃い色です。

>>340 匿名さん
私も341さんの意見同様、損してまで売らないと予想します。
もし、このオーナーさんが売却手数料無料の不動産屋さんに売却をお願いしているとしても、損をしないギリギリの9500万円位かなと。
でも、もしオーナーさんが外国人なら、為替だけで儲かっているので、@360万円まで値切れる可能性もゼロではないかもしれません。
ただ、上記の可能性は低そう。

なるほどですね。でも、GFTは比較的安く売り出されたといわれてますけど、角住戸は低層でも
360万もしたんですね。。。珍しく間取りがリビングインじゃなくワイドスパンなので、これなら
まずまずかと思いましたが。9000万超えてる時点でかなり無理なので、9800万だと全然無理ですｗ
ありがとうございました。

>>340 匿名さん
連投ですが、、、
もしオーナーさんが損をしてまで売却を考えているなら、マイナス要因があふかもしれませんから慎重になさった方がいいかも。
例えばですが、南東角の先にある海運会社か何かの建物がもう古いので、マンションに建て替わる可能性があったり。。。
運河を挟んでいるので、圧迫感はそれほどないかとは思いますが。
そして、このお部屋は多分レインボーブリッジは見えないと思います。
見えるギリギリは12階くらいかと思います。

眺望がまったく無いのに@380万は高いね。やはり最近の分譲はどこもバカ高くて、それにさらに転売利益乗っけた部屋なんか高過ぎるし下落が怖くて手が出ない。
財閥系有名大手デベロッパーのマンションでも芝浦アイランドかワールドシティーなら眺望が良い部屋でも@340-360くらいだから検討できる。もう新築、築浅にこだわる時代じゃないなぁ。
やっぱりタワマン中古ならリセール考えても眺望が良くて高過ぎ無いのを買いたい。

>>346 匿名さん
バカ高いかと考えると、
ここの9000万円のマンションを購入したとして、30年後の相場がに3000万円になると仮定すると、10年後にで6500万円、20年後に4500万円位で売れれば良いのではないかと計算しています。
それだったら、賃貸よりいいのかなと思って検討しているのですが、もっと下落しそうなら怖いな。

347ですが訂正です。
10年後に6500万円で売却して損がないとなると、毎月のローンと管理費などで27万円は越えちゃいますね。
駐車場借りると30越えるとなると厳しいなー。。。

５階のスリット角部屋2LDK、64.62㎡が6,980万円で出ています。
売り出し価格で坪357万円。

低層のスリット角部屋は本当によく売りに出ますね。

>>348
この立地で、この金額のマンション買える人だと当然のように車を所有したい
人も多いと思いますが、いくら富裕でも駐車場代は安いほうが良いに決まってますよね。
月40000円は高いと思います。芝浦港南では25000円くらいのマンションもある。
毎年の差額18万円は大きいです。

>>349
＠310くらいで安かったですから投資家は転売益が出ると見込んだんでしょう。
しかし、安い部屋はそれなりで人気もそれなり。＠50万近く乗せた価格で
買い手がつくかどうか。。

ここって喫煙室があるんですね。
購入層は喫煙者少ないと思うんですけどね。
タバコは必需品ではなく嗜好品であり、かつ周囲の人に害悪を及ぼすという特性があります。
そういった類のものは公共空間からは排除されるのが通常ですが、なぜか日本では優遇され続けてますね。
他国の様に、なかなか公共スペースから締め出すという決定がなされない。
実質的に喫煙所のスペースを非喫煙者は利用できない、喫煙者の専有スペースとなっているわけですから、
撤去するか利用者に課金するかした方がいいと思います。
それにしてもなぜ喫煙室を作ったのか疑問ですね。
扉の開閉時など、喫煙室から確実に煙が漏れない仕組みになっているのでしょうか。

へー珍しい。共有部は全面禁煙というのが普通。

>>350 匿名さん
タワマン駐車場の芝浦の相場は3.5万くらいだよ。2.5万は芝浦のタワマン最安値だから、そんなところはなかなか空いてないよ。
アイランドとかの311前のタワマンは耐震も震災前の水準だし修繕費の問題もあるからできれば311後のタワマンがいい、できれば大規模免震となるとここが有力なんだけど、やっぱり新築時の値段見ちゃうと腰がひけるよね。

>>353 匿名さん
住人ですがスレ汚しすいません。補足すると、
業者用エレベーターにつながる通路に煙が漏れないように排煙設備が搭載されたドア付きの喫煙ルームがあります。
住人はほとんど移動しない場所なので存在があまり知られてないのですが、ペット用シャワー室の近くなのでペットを飼う方は横を通ることもありますね。個人的には煙を感じたことはありません。利用者も少ないですし、そもそもドア付きの喫煙所ですしね。ご参考まで。

>>３５４
東日本大震災前後で国の耐震基準って変わったのか？変わってないだろ？

湾岸タワマン駐車場料金一覧

ケープタワー25000円、グローブタワー29000円、キャピタルマークタワー25000円ってみると、やはり40000円は高額と言わざるを得ないですね。なんでこんな設定にしたんでしょうか。

>>358 匿名さん
確かにね。4万出したら、埋め立て地側じゃなくて、山手線の内側でも借りられるところ有るしね。

>>356 匿名さん
変わってなくてもデベの耐震に対する意識はまったくかわりました。三井はタワマンについて311以降すべて免震にすることを公言してますし、免震でなくても制震を採用するなどして対策をしています。
アイランドは311でかなりダメージをうけたのは事実ですし、ケープはいまだに理事会でもめて311の補修工事ができていない部分があるなど、やはり東日本大震災の影響は大きいですよ。現に、次はどうなるかわからないという理由でアイランドから移転した友人が3人ほどいます。耐震の縦長なので揺れがとんでもなかったようですね。

要するに3.11前でも免震か制震を選べばいいということでしょ？中古検討するときに3.11後の免震に絞ったらほとんど選択肢なくなる。

>>358 匿名さん
駐車場の値段は土地の取得価格に比例します。なので土地の値上がりが激しい芝浦では築年数が新しいほど駐車場料金が高いのはやむを得ないんですよね。現に近くで築年数の新しいベイワードでは3.7万円〜なので。ちなみにアイランドの駐車場は安すぎて中古で購入しても殆ど取れません。ケープでは駐車場値上げも理事会で話されたほど駐車場の空き問題は重要です。
月極だと3.5万はざらですからね。安すぎて空きがないのと、高すぎて空きがあるのと、難しい問題ではありますね。

ここの駐車場って出し入れに時間がかかるしメンテナンスにも費用が掛かるタワーパーキングじゃないの？タワー、機械、平置きの3種類があるマンションでは出し入れに時間がかかるタワーパーキングの料金は一番安いんだよね。