[雑談・コテ禁] 湾岸タワーマンション総合スレ（パークコート浜離宮、ドゥ・トゥール、パークタワー晴海、有明ガーデンシティ　他）

ユニシスに何しに行くの？

>>1336 匿名さん
先頭で移動しないと無理だと思えるのですが、電車内でも出入り口前で待機してるんですか。

>>1338
言ってみただけ。笑

絶対窓側に張り付き、エスカレーターは歩いてるよ。

たしかに、有楽町線上り先頭車両の、ポールポジション争いはけっこう熾烈かも。

湾岸関係ない話で申し訳ないけど、
先日大阪に行く機会があって、知人が住むグランフロント大阪オーナーズタワーっていうマンションに行きました。
梅田駅大阪駅のすぐ近くで大規模商業施設やホテルが隣接した超一等地。
共用部の作りはツインパークスの上位互換で最高に素敵でした。
値段はツインパークスと同じくらい。
その値段でも大阪では一番の最高級タワーマンションらしい。

あんな物件が東京にあればなぁと思った次第です。

東京の値段は異常だよね。
横浜大阪神戸とかはそれこそ湾岸くらいの値段で超一等地に住めるし。

>>1343
街の造りから考えて東京じゃ無理じゃないかな

>1339
先頭車両なら窓側じゃなくて大丈夫。

>>1343
有楽町線は豊洲へ向かうのが上り。
豊洲駅での乗り降り見ればわかる。
新木場方面はすし詰め。
有楽町方面は場所選べば座れるから。

豊洲－大手町とか最高じゃん
まぁ湾岸エリアはそんな人たくさんいるんだろうけど

住吉から豊洲への新線ができれば、大混雑の東西線から大量の乗客が有楽町線に乗り換えてきます。空いてるのは今の内。

>1349
今、東西線使ってて、豊洲経由で近道になる方いるの？

東西線の朝の混雑は凄いですからね

>>1347
豊洲は埋立地の首都だから埋立地に住んでると豊洲に向かうほうが上りに感じるんだろう。
でも、日本国では東京駅に向かうほうが上りと決まってるからね。
埋立地が日本から独立したら豊洲行きを上りにしたらいいよ。

>>1343 匿名さん
ホムペとかで見てみたけど、確かに共用部はツインパの雰囲気に近いし大阪のほうが新しいけど、デザイン的な観点から言えばツインパのほうがよりアーティスティックで、よりヴィンテージ感溢れて素晴らしい思うかなぁ。

デザイナーの違いが現れてるのかなと感じる。大阪の物件のデザイナーさんはどなたなんだろうね？

>>1350
住吉で有楽町線が延伸したとして乗り換えるのは豊洲～飯田橋間の有楽町線沿線で働いている人だけ。
つまり、ほとんど意味がない。

>>1344 匿名さん
でもさ大阪のタワマンの賃貸相場はそんな変わらなくない？20〜40万くらい。大阪のほうが安いのにね。

どうやら大阪にはラトゥールだったり、ヒルズ的な物件がなくて、タワマンが一番の物件らしく、相場も安定して高いみたい。だから賃貸に出した時の利回りは大阪のほうが良いみたいよ。

>>1355 匿名さん
さきほどの物件は50m2で20万、80m2で35万、100m2で45万、ペントハウスで100m2で63万となっていますね。

ほぼほぼツインパークス並みの家賃となっていますね(笑)なおツインパークスのスカイハウスで月100万の賃貸物件がありますが160m2位の広さなので、平米単価は変わらない。

ということは都内のヒルズやラトゥール、六本木タワマンなどの家賃は全国一の暴的な料金のようですね(笑)

>>1352
朝、豊洲で降りる方の方が乗る方より圧倒的に多いので錯覚してしまうんです。
丸の内勤務なのに、郊外へ向かって通勤する感じ。

>>1356 匿名さん
なになに、ということは

東京都心＞ツインパークス＞＝大阪都心＞湾岸他タワマン＞＝大阪準都心

販売価格は置いておいて、賃貸相場としては、こんな感じかい？

豊住延伸したらスカイツリーが近くなりますね!

>>1357 匿名さん
反対方面が混んでで、自分が乗るほうが空いてたら錯覚もするだろうけど、
乗り降りの数で判断って・・

>1360

正にそれなんです。豊洲に来る地下鉄は混んでる。
で、乗る方が空いてる。

豊洲・有明、価格改定、値下げ物件の嵐...

一年以内に値段なくなりそうだ。
元々が坪150ぐらいだから、坪100が目安か？？

買った値段より、ずいぶん高い。

まだまだ手出し無用だね。

中古を新築時より高く買ってくれるなんて有り難い。

今まさに下げ始めたばかりのところ、これからどんどん下がっていくのは明らか。
株は素人が買い始めると天井と言われるが、湾岸は素人がブロガーと煽てられて同じ素人に買い煽りしてる状況。
今後の大量供給に向けて奈落の底まで落ちていくだろうね。

タダでもらっても汚染除去費用でマイナス１億じゃない？？

私も高値掴み覚悟して買ったけど、上がってびっくしりした。

1362

情報源はどこですか？

あの　榊大先生の妄想ですか　笑

シティタワーズ豊洲の下げがすごいね。指値したら坪240くらいでも買えそう。坪220でも買わないけど。

>>1362

8週間分もの値下げ情報をくっつけて、何か意味があるの？
前からこんな感じだったけどなぁ。
売り出し価格はやたら強気だからね。

>>1370
シエルタワー１階に入ってる地元不動産屋のメルマガ

成約事例一覧。TOYOSU TOWERとSKYZ、PCTが坪300万以上をキープ。それ以外は
豊洲3丁目物件でも坪300万以上の成約はほとんどなし。

坪単価なんて階数や方角　角か中で全然違うでしょｗ
それより　情報源はどこよ　URL貼ってよ

というか、点で見てもわからない。ある程度の期間の傾向みないと。
そもそも出典も日付もわからない。

別スレから転載。なお情報源は1374と同じ模様。


10月以降のスカイズ成約は5件。全て坪300超え。
同様にパークシティと豊洲タワーも成約は全て坪300超えです。

あと、話題にあまりなってませんが、パークシティで坪578という成約があった模様です。

坪578ってのはこれだな。1374は意図的に抜いた？

■成約事例　(平成28年10月14日～平成28年10月20日）

豊洲エリア アーバンドック　パークシティ豊洲　タワーA 52階、100㎡台、3LDK
17,500万円 (＠578.5万円/坪）

自分に都合の良いデータだけ貼りつけてたんだ。
悪質だね。

ネガも大概だけど、ポジの必死感がひどいっすね。
聞き流せばいいのに。

出典と日付をおしえられない

ネガはなんで嘘データ作るの

坪578以外は抜けてないかな。

住友系と三井系で差があるのは昔から。シティタワーズが南向き高層以外だと坪３００越えるのは稀なのは確か。
同じ専有面積だと柱とサイクルトランク分狭いから、坪単価で安いのは当然だと思うけどね。

ＰＣＴのタワーＡはアベノミクス前までは豊洲タワーよりはっきり安かったから、最近の値上がりがすごい。

1377=1378=1382です。

>>1381
これが嘘であって欲しいの？リアルなんだけど。

ネガでも何でもない。リアルな成約情報を貼ってるだけで、ネガにされるということは、ネガと言っている本人は貼っているデータは嘘で、豊洲はもっと高いはずと勘違いしていることに他ならないね。豊洲の成約価格は下がり始めていて、売り出し価格の値下げも相次いでいることにそろそろ気づかないと。

信じるからさ　情報源とURLをだしてよ

もう坪200台前半が主流になってきてるなー。
江東区は怖いな。

どんどん坪100台に突っ込んでくよ。

>>1378 匿名さん

ツインパークスより高い(笑)
なぜ？！w PCTってペントハウスとかなんか特別仕様あったっけ？

汚染地帯豊洲はどんどん下がっていくな(笑)

＞1386
つ
http://wangan-mansion.jp/

それが下がらないんだよ(笑)

1377=1378=1382=1383です。ネガでもポジでもないつもり。

1374のデータは坪578以外は正しいですが、値下がりはしてないです。
４月あたりと比べると若干値上がりかな。

私の情報源は1374と同じメルマガ。情報は仲介屋に個人情報を差し出して手に入れてるので、欲しい人は仲介屋へ。

下がってねえからｗしっかりデータみれないのかな。

現実も見ずに豊洲叩いてんのはコンクリート工場跡地のアイル住民あたりだろ。

そういえばのらさんのブログでWCTの中古訪問やってましたね。中古値ずいぶん下がって来ている表がでていた。基本なんでも褒めるのらさんでも足元の汚ない眺望には絶句した模様でノーコメント(笑)。「このマンションはそもそも坪300で売られることを前提として作られていないので、少し後の時代の坪300万円物件の仕様と比べてしまうと、というのは若干感じます。」と仕様を酷評。坪300以上で中古買ってしまった人には耳の痛い評価。

ツインとシンボルってどんどん評価下がってきてる。スミフの物件って販売中は、中古も割高設定の割符を得て高めで推移するけど、完売以後は段々と正当な評価まで値下がりしてるという現象。同時期の物件は分譲時よりまだ2割くらい高値安定なのに、スミフ物件は分譲時価格と同等以下まで早くも下がってきてる。DTも同じ道を辿るでしょう。まあその前に完売が何年後になるかわからないくらい売れてないけど。

>>1395
＞中古値ずいぶん下がって来ている表がでていた。

あなたの書き込みで興味持って読んでみたけどそんなこと書いてないじゃん。
むしろ逆のことが書いてある。
自分が思い込みで記事も歪んで見えちゃうのかな？
眺望に関する記述コピペするけど、これの↓どこが、酷評なの？
そして、方角別では北向きだけ若干下がっている以外は、西向きも南向きも
やや上昇して、眺望の良い東向きは暴騰に近い上昇（リンク先）。
少なくとも、豊洲で最上階以外で坪380万で成約する部屋はないでしょ？
リンク先の表でどこが下がってきていると言える？
ただ単にもともと安めの西向きの成約が最近、集中しただけでしょ？
のらえもん以下の素人だね。



専有部からの眺望は個別性が高いので一概にこうとはいえないのですが、東側はレインボーブリッジからお台場まで広がる恵まれたマンションとなっています。ちなみに、品川駅から一番近い場所にあるキャピタルタワー棟の北側ですと、東京タワーが部屋から眺めることができます。

スカイラウンジ（26F・27F）
二層吹き抜けのラウンジ・お台場、天王洲方向が一望できる大パノラマ。もちろんレインボーブリッジも見えます。

このマンションは坪単価の振れ幅が大きく、坪240万円台もあれば坪380万円の成約事例もあります。成約年月日と方角別坪単価を掛け合わせると、なんと東向きのみが高騰していることがわかります！本物件東向きはお台場とレインボーブリッジ方向ですが、利便性に加えて眺望も評価されていることがわかりますね。その他の向きは、この３年ではあまり変わっていないことがわかります。

http://wangantower.com/wp-content/uploads/wct_souba3.png

＞「このマンションはそもそも坪300で売られることを前提として作られていないので、少し後の時代の坪300万円物件の仕様と比べてしまうと、というのは若干感じます。」と仕様を酷評。



適当に都合のいい一文を抜き出して、あとは個人の妄想書いてるだけじゃん。
前後には、こういう風に書いてあるんだよ？これのどこが酷評？ｗ

「湾岸を代表する物件で、港区湾岸といえば、まず第一候補に挙がるタワーマンション
といって間違いない」

というのが酷評になるの？笑







長らく江東区と中央区湾岸地区のマンションをこのブログでは紹介してきましたが、そろそろ他の地域のマンションも少しづつとりあげていくことにしました。そうなると、このマンションは絶対に外せないでしょう！お台場からは対岸となる、港区港南４丁目にある「ワールドシティータワーズ」です。

湾岸を代表する物件のひとつです！

•超大規模で、共用施設が充実
•品川と天王洲アイルが徒歩圏で新幹線と羽田に楽々アクセス
•駐車場を地下にすべて入れ、ランドスケープに余裕有
•タワーパーキングを採用せず、後々の修繕費の心配なし

などなど、余裕のある時代に余裕のある敷地配置で作られたこともあり、最新のマンションとはまた別の魅力に溢れるマンションとなっております。一方、このマンションはそもそも坪300で売られることを前提として作られていないので、少し後の時代の坪300万円物件の仕様と比べてしまうと、というのは若干感じます。
といってもこれはリフォーム等でカバーできる範囲ですし、内廊下物件なので古くなりにくい利点もあります。港区湾岸といえば、まず第一候補に挙がるタワーマンションといって間違いないかと。

>基本なんでも褒めるのらさんでも足元の汚ない眺望には絶句した模様でノーコメント(笑)。

↑港南5丁目も巨大広告看板がなくなってよくなりましたね。

WCTネガさんが執拗にネガっていた、海洋大学裏通りが美しくなろ、モノレール高架下のバイク・車修理屋され、巨大公園に変貌したり、曲線道路が直線になったりしましたからね。

もっと願ってくださいな。防護堤沿いに公園なんか願ってくれると嬉しいな。

この表見て下落は明らかだろ。のらさんもはっきりと昨年の夏から秋にかけてがピークであったと書いてけど(笑)。

結局、港南の外れで、本当はアイル物件なのに、偽品川駅を名乗っているような物件は検討者にもかなりバレテきている。プレミア除いた部屋の価格は1年以上前にピークの坪平均320以後はかなりのスピードで下落。最低ランクの部屋は坪２４０程度とほぼ分譲時と変わらない評価まで急落。豊洲はあれだけのネガキャンがありながらそもそも下がっていないし、東雲有明ですらこんなに順調に下がってるマンションまじでないから。

相変わらずひどい眺望ですね。これをありがたがってるんだから、満足度の程度が知れてる。

ネガさん、いつまで経っても懲りないね　笑

WCTは特に上がりもしないけど今後極端には下がりもしないと思うな。
バス物件とはいえ、品川から徒歩で帰ってくることができるってやっぱり便利だよ。
陸の孤島というわけではないし。

>>1401 匿名さん
それを方位別に分析するとこうなるんだよね。で、のらえもん自身がこれについて、眺望が良い東側の部屋が高騰していて、その他の方位の部屋の価格には変動はない。最近は一番単価が安めの西向きの部屋の成約が集中しただけと分析の上で述べている。事実を捻じ曲げちゃあいかん。

>>1405

そもそも、港南や芝浦のマンションは眺望が良い高い部屋はなかなか売りに出ないからね〜
だいたい、安めの眺望の望めない部屋が多く売り出されて成約数も多い傾向。

>>1405
東向きは別に高騰してないから。今年８月以降に成約した東の2件はどちらも100平米前後の部屋。どのマンションにも言えますが90平米以上になると坪単価はプレミア扱いになるので必ず上がるので、その部屋が売れたのであたかも上がったように見えているだけなんだけど笑笑笑

西向きが多かったって1年もの長いスパンで見てるグラフなのに1年通して西向きだけしか売れないわけねえだろ（爆笑）すべての方角の部屋が中古市場にでてるでだろ。

きちんとプレミアは抜いて見ないとな。あと、のらさんが使ったのは直線傾向グラフなので、上昇後の下落が表現できないんだよね。全体みればこの1年で完全に下落してるのが一目瞭然。これみて下落してないとかいうのは数学を中1からやり直した方がいいぞ。

この1年でこれだけ下落基調がはっきりしているマンションは少なくても豊洲界隈にはない。

>>1406
都合のいいことばっか言ってるねえ。天王洲アイルだけ、眺望のいい物件が出にくいとかあるわけねえし。しかもこの眺望だろwwwwwwのらえもん絶句してたよ。

それ以外に、当たり前だけど階層による価格差は間違いなくあるからね。どこのマンションでも売り出されている部屋の価格だけ見て、単純に高いの安いの、上がっているの下がっているのと言うことは出来ないからね。そういう意味で今回ののらさんの分析は、今までと比べると、かなり詳細にキチンと分析されてる。のらさんは低層は坪280から、高層階は坪320万からと述べているね。

ワールドシティーは安泰でしょ。
滅茶苦茶高騰することもないだろうけど。
やはり、港区で品川駅徒歩圏はつおい。

さすがにどうみてもこれは下落しているという以外に読みようがない。さすがに往生際悪すぎよ。WCTは少なくても2013年11月の相場と同等以下まで下落しています。今後、さらに新航路で高度300メートル、８０デシベル、２分ごとでしょ。大変だね。

まぁグラフをふつうに見たら

・東向き： 　現状維持か良くて微増
・それ以外： 2015年中盤から急激に下落

と見るのが妥当と思う。

のらえもんの豊洲分析見たいね。ちゃんと、成約時期、階層、方位別にちゃんと調べたやつを。

てか、価格より3年間で113戸成約ってすごくない？

>>1410
駅入り口まで徒歩１４分、さらにホームまで４分。徒歩１８分で徒歩圏は強いって大丈夫ですか？強くないから湾岸で1番下落してるんでしょ。

正直、枝川の1番遠いマンションクラスだね。さすが偽品川マンション。買っちゃいけない。

>>1412 匿名さん
グラフを普通に見たら、最低価格は3年前と変わらず、最高価格はかなり上がっている、でしょ？

>>1414
別にすごくないだろ。2000戸もあって常に50戸くらい在庫溜まってるような図体だけが取り柄みたいなマンションなんだから。PCTも3年間で100件以上成約してるわ。

>>1401 匿名さん
この右上に書き足した丸のプレミア部屋の元データ貼って！

てか、100平米もある部屋が無くなったよな。以前は80-100平米中心だったのに。

最高坪単価は360〜380が3年間でわずか6件程度。ほぼすべてプレミア住戸。プレミア住戸なら、PCTは坪600まで来てるんだぞ。この3年間でプレミア住戸の最高坪単価が380台止まりということに驚くね。

豊洲プレミア＞＞＞＞＞WCTプレミア

>>1417 匿名さん
それ言ったら、豊洲周辺のタワマン中古在庫はすごい数。

>>1420 マンション掲示板さん
のらえもんは、他のマンションも含めて、こういう分析するとき最上階のプレミアは除いてるよ。

WCTの直近の成約相場は東の高層のノーマル部屋が坪300〜320、東高層プレミアが350〜380、北、西、南の高層ノーマル部屋は280〜300、中低層は240〜260って感じまで下落してますね。ほとんど分譲時価格と変わらない。やっぱりスミフのマンションは資産性悪すぎる。豊洲もシンボルツインだけ分譲時価格まで下落してきてるんだけど、同じ現象だろこれ。

90平米以上の部屋は最上階でなくても、今も5年前も10年前も坪単価が急に上がるもんですよ。それを一緒にして語るのはおかしい。

>>1423 匿名さん
東側高層階でも分譲は坪250くらいだったのでは？中層で分譲坪230くらい、低層は分譲坪180-200くらいだよ。

WCT話題になると急に活気づくね、特にネガさんはうずうずしてたんだろうな。

>>1425
だいたいこんな感じ。
高層階も含む。

WCTはバスに乗らなきゃ生活できない環境だからね　辺鄙でも一応港区であり50万は高いｗ

>>1427 匿名さん
一番下のは高騰してる東側の26階。
坪222万だね。

そういう表とか興味ないから貼らないで。どっちみち、スミフ物件は結局こういう事になるんだよなあ。資産価値だけ考えたら絶対買えない。やっぱり三井三菱東建野村です。

>>1428
ま、高層階の絶景部屋除くと、品川駅徒歩14分と豊洲駅徒歩6分と同じくらいということで。
品川駅徒歩6分なら坪単価は恐ろしいことになるだろね。

>>1430 匿名さん
自分のテキトーな書き込みがファクトベースで否定されたら、興味ない、は無いんじゃない？笑笑

>>1429
特別安かったのだけ取り出して例あげるとか、小学生みたいなことやってますね。

WCTが1年前以上にピーク割って急落してるのは猿が見てもわかる。分譲時価格に戻りつつあるのはスミフ物件はみんな一緒だから安心してください。ツインなんてちょっと割りつつあるぞ。

>>1431
交通の結節点として首都圏一の伸びを示す品川駅から徒歩６分の距離に分譲マンションはもう建たない。オフィスにした方が収益性が高いのは自明の理だから。

>>1431
徒歩６分なら品川駅物件とそりゃ認めるが、現実は入り口まで徒歩１４分、ホームまで１８分だろ。偽品川物件も甚だしい。品川の枝川的存在。

>>1435
1434を参照の事

偽品川物件の分際で、猛毒コンクリート工場跡地の分際でよくもまあ、豊洲をネガれるよ。実際、市場は正直で自分の物件が急落中じゃん。

進行路始まったら、坪180も時間の問題でしょ。