シティタワーズ東京ベイ

>>9491
だから、260万で成約したデータ見せてくれよ。それに載ってないじゃん（笑）

こちらも湾ナビメールずっと保存しているけどオリゾンは190〜210ぐらいだぞ

ガレリアも80平米で4980万、坪単価203万で売ってる
有明の坪単価はこんなもんだぞ

まあ、下限でしょ？平均したら240くらいですがな。

激安で買えるのは今年度が最後のチャンスになるよ。
オリンピックムード高まれば、あっという間に値上がりする。

坪単価600万までは早いぞ。

ガレリアの最近の成約は230万ですね。超低層階ですけど。

>>9503
ないない（笑）
良かったら1年分の平均坪単価算出するよ？
去年の今頃は成約坪単価190万ぐらいだったはず。
今も9階、80平米4980万 坪203万
17階 75.95平米も4980万 216万
これは売り出し価格だから成約価格少なくとも下端数は値引きされるだろうね

>>9505
確かにその坪単価はすごいね、ガレリアで230って久々に見た気がする。

ただ、坪200万で売れ残っている物件が沢山あるからよっぽど物を知らない素人が買ったんだろうね

>>9503 匿名さん
オリゾンもガレリアも最近の最近制約単価はせいぜい坪210だよ。中古10年で1割減として、再開発で周辺相場が2割り増しになると楽観的に仮定してもガレリアの1.3倍の坪270がここの適正単価。一見安く見えるけど安くないよ。

ガレリアとかオリゾンは有明の中でも安いでしょう。ここはせいぜいブリリアと比べては？
それでも坪50〜70は高いね。
だからここが割安とは思えない。

それでも駅近だし商業施設あるし、買うつもりだったけど、狭いんですよね…
今80平米に住んでて、価格的に70しか買えないのだけど、モデルルーム見て70の3Lの狭さに愕然。
買い替える意味ないかな…

カスタムオーダープランが郵送されてきました。収納多めや間仕切り多めなどありますが、イマイチ・・・。

>>9509 匿名さん

ホントその通り。
価格的に80の選択肢がないから呆れてます。

>>9509 匿名さん

ですよね？

ここを狂ったように激安激安いってる人は、どんなに高所得なんでしょ。

どう考えても割高感が拭えなくて、一歩踏み出せません…

>>9512 匿名さん

情報弱者

>>9509
一部の投資目的や近隣住民が声を大にして言っているだけ。実需目的ならやめておいた方が良いかと。
ここは各マンションブロガーも割高だと指摘している

今なら中古で評価が定まってる豊洲のツインや東雲のダブコンの広めの部屋が良いと思うよ

>>9514は
>>9512宛ね

入居までの3年間？の家賃や中古物件の相場の剥離、金利の上昇リスクなどを呑み込める人が買うべき。

地域No.1マンションであることは間違いない。
旨味はあるかもしれないけど、割高だと感じる人は無理して人生かける必要はないんじゃないかな

>>9516 匿名さん

んー。地域ナンバーワンと必ずしも言えないところが悩みの種なんよ。

狭い間取り中心。あげくにエレベーター問題。

最新作が最高作品と必ずしも言えないもどかしさ。WCT超えを期待したけど肩透かし。

地域外の方には、満員電車と無縁な生活への限られた切符としておすすめするけど、

金融資産とみたら、怖くてこんなん買えんわな。

ガレリアの82を5550で買ったんだけど、全然湾岸ナビにのらない

>>9517
LDより、洋室の広さの方が後々問題になると思う
5畳とか4.8とか使い道ないよ
最低6畳できれば6.5〜7畳はないと使い勝手が悪い。

そういう人はマンションでなく戸建にすべき

>>9519 住民板ユーザーさん3さん

仲介が一般媒介契約扱いにしてレインズ掲載をやめたのかな？
相場を壊したくないときには敢えてレインズ載せない事業者もいる

>>9520 匿名さん

子供はそんなに広くなくても満足しますよ。
でも６畳で兄妹は辛い。

今のマンションの部屋って4.8とか5.0だけど、ほんの数年前は6.0とか6.5とかだったよね
LDの広さのみに注目しがちだけど、4.8とか5.0でウォールドアとか本当に使い道がない。

凸凹の6畳より綺麗な5畳の方が使い勝手がよい。
このマンションの間取りは綺麗かと思います。
タワー最高峰かと私は思います。

70平米は狭いの議論ではありませんよ。

わたしはココに要望いれてます

家の前の交差点、危なくないですか?

>>9525 マンション掲示板さん

それは広いに越した事無いけど、当然予算とのバランスがありますよね。ここの70は本当に間取りが良いから三人家族の我が家には充分。

オリゾン前に建設予定の長谷工マンションが坪280位が限界値(ダイワが利益を出せるギリギリの金額)なのでそこと比較して安いと思ったら購入すればいいんじゃないでしょうか？

それにしても、ダイワは有明駅前にホテル建てたり、複数土地仕入れたり、有明に熱心ですね。

>>9519
うちのも載らないね。
坪単価250万くらいはしたんだけど。

いつの間にかスレ数晴海抜いてますね
ポジもネガも集中するのは人気物件の証でしょうか

オリゾンマーレだと、湾岸ナビのデータを見たらわかるけど、坪単価227万円で取引されていますよ。

ガレリアグランデの方が若干安い。坪単価220万くらいやね。

ブリリアマーレだと260万か。

個人的な見解ですが、今から有明は大幅に値上がりする時期に入ります。
ですので、無理に新築買うのではなく、中古を今のうちに購入される事もオススメです。

オススメはブリリアマーレだな。眺望重視ならCTAやBAC。
オリゾン・ガレリアは古い割には豪華な造りですから満足感は高いでしょうが、できるならブリリアマーレのような大規模であるメリットを感じていただきたい。

眺望重視ならCTAやすくてオススメ。

■成約事例　(平成29年6月9日～平成29年6月15日）
エリア 物件名称 階数、専有面積、間取り 成約価格 坪単価
豊洲エリア 東京フロントコート 7階、60㎡台、2LDK 5,030万円 (＠260.5万円/坪）
豊洲エリア スターコート豊洲 5階、60㎡台、3LDK 4,700万円 (＠236.7万円/坪）
豊洲エリア アーバンドック　パークシティ豊洲　タワーA 41階、80㎡台、3LDK 9,990万円 (＠374.4万円/坪）
豊洲エリア アーバンドック　パークシティ豊洲　タワーB 22階、80㎡台、2LDK 8,880万円 (＠361.5万円/坪）
豊洲エリア THE　TOYOSU　TOWER 8階、70㎡台、3LDK 6,450万円 (＠283.2万円/坪）
豊洲エリア シティタワーズ豊洲ザ・ツイン(NORTH) 29階、80㎡台、2LDK 8,300万円 (＠320.4万円/坪）
豊洲エリア シティタワーズ豊洲ザ・シンボル 28階、70㎡台、2LDK 6,000万円 (＠272.8万円/坪）
豊洲エリア BAYZ TOWER&GARDEN 4階、70㎡台、3LDK 6,490万円 (＠286.7万円/坪）
東雲エリア Wコンフォートタワーズ 37階、100㎡台、2SLDK 7,000万円 (＠212.1万円/坪）
東雲エリア BEACON Tower Residence 27階、60㎡台、2LDK 4,640万円 (＠245.2万円/坪）
東雲エリア BEACON Tower Residence 41階、90㎡台、2LDK 7,500万円 (＠264.0万円/坪）
東雲エリア ザ　湾岸タワー　レックスガーデン w24階、40㎡台、1LDK 3,830万円 (＠269.9万円/坪）
東雲エリア プラウドタワー東雲キャナルコート 25階、70㎡台、2LDK 5,590万円 (＠246.2万円/坪）
有明エリア シティタワー有明 8階、60㎡台、2LDK 4,190万円 (＠227.5万円/坪）
辰巳エリア Brillia 辰巳 CANAL TERRACE 10階、70㎡台、2LDK 4,570万円 (＠192.9万円/坪）
月島エリア キャピタルゲートプレイスザ・タワー 35階、80㎡台、2LDK 11,000万円 (＠442.4万円/坪）
勝どきエリア KACHIDOKI THE TOWER 28階、40㎡台、1LDK 5,380万円 (＠369.0万円/坪）
勝どきエリア KACHIDOKI THE TOWER 44階、50㎡台、2LDK 5,980万円 (＠347.6万円/坪）
勝どきエリア KACHIDOKI THE TOWER 27階、70㎡台、3LDK 7,770万円 (＠367.0万円/坪）
勝どきエリア KACHIDOKI THE TOWER 7階、90㎡台、3LDK 8,480万円 (＠309.6万円/坪）

>>9534 匿名さん

あなたの中古を高く売りたいんですね。
でも有明がこれから高くなるなんて誰も信じませんよ。

>>9530 匿名さん
抜いてるも何もこのスレはガーデンシティからその13。元々期待度が違う。

中古が売れなくて困っている人が多そう。
ここも中古になると売るのにとても困りそう。

物件がこれだけあると、何か抜きに出た特徴がないと、中古は難しいよね。

地域ナンバーワンなら値崩れしないと思うけど…
まさかのゴミエレベーター問題のせいで胸を張ってナンバーワンといえないのが致命的。
スミフの営業さん、ここみてたらいまからでも設計変更しなさいよ。このままだと売れませんよ。

>>9540 マンション検討中さん

いまさら設計変更出来る訳がない。
設計変更をして、建築確認をしてたら１年遅れてしまい、オリンピックに間に合わない。

うーん、本気で有明は値上がりするからオススメだと思ってるんですけどねえ。
まあ、新築が買える人なら新築で良いのでは？
ここ、スミフなのに普通に割安ですし。

因みに調べて貰えれば分かるのですが、10年近く有明の相場は安値放置だったので、中古が割安なのです。

東雲だとダブルコンフォートタワーが安値で分譲されたので、中古も割安で出てくる可能性が高いです。東雲でも良いならオススメ。でも、古過ぎるかな？

有明中古からトリプルに買い替える人も多いでしょうね。そうすると、ある時期一斉に中古が放出されて相当ダブつくでしょう。売れ残りは足元見られて買い叩かれるから、値上がりどころか値下がりリスクが高いと見られます。

>>9540 マンション検討中さん
今から設計変更したらカネもかかるし、工期もすごく遅れる。
材料も調達やり直しだから、一年以上は完成が遅れるよ。
そんなことするわけないだろ。
文句あるなら買わなきゃいいのでは？、

>>9544

> 文句あるなら買わなきゃいいのでは？

　そのひとことが余分なんだよなぁ。。

>>9542
安値放置じゃなくて、他エリアと比較した結果の坪単価だっただけ。

陸の孤島だけど豊洲やお台場の近接エリアという評価。
その評価は湾岸地下鉄が通らない限り変わらない。そして2045年までは実現しないことになった。

>>9544 匿名さん

より正確には
ゴミエレベーターのウエストを買わずに
比較的普通の設計であるセントラルを買えば良いのでは？
だね。

歩いてみてわかりましたが、国際展示場駅に行く時の信号が厄介ですね。
1階からだとスロープ＋信号2つ、2階からだと信号3つ。
タイミングが良くないので必ず待たされる。体感1～2分程度余計にかかる感じ。
マーレからテニスの森抜けて行くのよりもちょっと近いかなぐらい。centralだったらそんな変わらないでしょう。
横断歩道や信号が整備されれば良いですが、今のところ計画無いですよね。

中古の話が出てますが、そもそも、ガレリアやマーレなどの有明物件は、分譲時いくらくらいだったのでしょうか？

今、すでに値上がりしてますよね？

>9549
160から200ぐらいじゃなかった？あんまり覚えてないけど・・・
ただ豊洲は同時期の板マンですら現状坪250前後で取引されてるからね
伸び率というか新築価格との乖離というか、ちょっと見込まれすぎってのはあると思う

以下はフィクションです。もちろん工作でも騙しでもありません。


プロジェクトで3棟のマンションの計画が立ち上がったとき、
駅から1番近いA棟は賃貸を想定して設計されていました。
賃貸仕様ですから、ゴミは各自が下まで持っていくこととし、
エレベーターは非常用1基をペット兼用とすることで、充分という判断が下されました。

ところが設計が進んだ段階で状況が変わったのです。
駅から遠くなる分譲想定のB棟、C棟は
A棟と一緒にトリプルタワーとして売り出すことで、インパクトもあり、
何より全ての部屋を、駅から1番近いA棟の条件で売り出すことできることが決め手となりました。

仕様が違う設計で進んでいた3棟ですが、トリプルタワーとして販売することになった以上、
何とか仕様を合わせなければならないということになりました。

ゴミに関しては、B棟仕様の、各階ゴミステーションから業者が回収のシステムがマストとされ
懸命の努力が続けられました。
しかしエレベーターを増やすとなると、設計を根本から見直すことになり、
完成が世界的なイベントに間に合わなくなってしまいます。
増設は断念せざるを得ませんでしたが、緻密なシミュレーションで、最善のシステムにたどり着くことができました。

いろいろな課題がありましたが、懸命の努力が実り、
最高のものができることになりました。


…繰り返しますが、フィクションです。

安値放置ってなんやwwwwwwwwwww

放置wwwwwwwwww

>>9551 匿名さん
だいたい合ってそうだけど、A棟賃貸は分譲組の営業が反対したって聞いたけど

まあ、新築買える人なら、新築買った方が良いと思うよ。満足感が違うし。

中古は、買えない人向けにオススメしただけ。
有明の中古は今なら安いけど、ガーデンシティ後や、オリンピック後と考えると、どうやったって値上がりすると思うの。
一時的にダブつくって指摘あったけど、例えば豊洲なんかも、結局は値上がりしたよね。

以上、新築買えない人は中古がオススメって話でした。中古は安いから広めの部屋とか角部屋とか、新築で諦めてたものが得られるだろうしね。
ま、新築買える人には関係ないけどねー。

C棟は元はちゃんと余分に非常用が1基あったってことですか？エレベーター減らすのも設計を根本から見直すことになると思うけど。

>>9554
有明の中古は値下がりしますよ。買い替え組が大量に売り出すからね。

>>9548 匿名さん
1FからR357沿いに有明コロシアムまで抜けちゃえば、信号0で行けますよ。

>>9556 匿名さん

値下がり期待してると裏切られるよ。
湾岸ではいつもこう、値下がりするって騒ぐと値上がりして、ガッカリのパターン。（笑）

東京のマンションは今後5年間ほとんど供給されないから、湾岸に集中するのよ。
湾岸だけ見てると、すげー供給されるみたいだけどね。

つまり、23区全体では供給が絞られるから、普通に値上がりする。
そのとき、有明は商業施設や公園で価値が上がる訳。

早めに買うのが正解だと思うよ。割とマジで。

>>9558 匿名さん

ここに書き込んでいる人の大半は既に有明近辺のタワマン持ってる住み替え検討組だと思うよ。

既に含み益は出ているし、今後仮に更に値上がりするのでも、今のまま住んでて恩恵が得られるから

問題は今と比較して生活が良くなるかどうか

豊洲に一度移転して、5年後に築地に戻るとい最悪な方向に向かいそうです。千客万来は絶望的ですね。豊洲市場の跡地はタワマンになるのでしょうか。

>>9558
商業施設はすでに織り込まれてるだろう。公園じゃ上がらないよ。
買い替え組の売出しで在庫ダブつき値下がりすると読むほうがはるかに合理的。

選手村跡地に4~5,000戸の住宅が供給されますからね。一度の供給量としては類を見ないレベル。
これに伴い当然住み替えが起きますから、需給バランスが崩れ、中古相場が下がるリスクがあります。これに対し有明エリアの発展度合い及びこのマンションの魅力の上昇度合いが、上記リスクを上回ればこのマンションの資産価値は少なくとも維持できる、という話と思います。
商業施設隣接等の魅力があるため、資産価値を期待していましたが、先般からのゴミエレベーター問題。高級感が一気に損なわれますし、魅力半減。購入を思わずためらってしまいますね。

＞9560

物流センターとして活用
http://m.huffpost.com/jp/entry/17206614

含み益持ってる湾岸の人、ご存知だと思いますが数年単位のスパンで含み損に変わるであろうことを、時々思い出してあげて下さい。

＞９５２７

ここの７０は間取りが良いってどんな間取りの事でしょう？
ネガティブに言ってる訳ではありませんよ。（＾＾）

豊洲市場の移転が決まりましたが・・・微妙ですね。
物流センターになるなら市場の方がまだ恩恵有りそうですが。
ホント、千客万来施設はどうなるんだろう。。。

そもそも東京の不動産は海外の主要都市と比較しても激安ですからねえ。
早いうちに資産取得しておいた方が老後のためにも良いですよ。今なら激安ですし。

>>9562 マンション検討中さん
選手村は一度には供給されないのでは？
需給調整も楽にできますし、渋りながら出すと思いますよ。

何より、唯一無二の選手村ですから、欲しい人も多いでしょうし、相当高値で売られると予想しています。

>>9557 匿名さん

遠廻り

>>9567 匿名さん


タワマン5本分ですよ？
供給を分散するにも限界があるでしょ

なにより、デベは資本を高速回転してナンボの世界ですから、在庫持ち続けて金利払うくらいなら値段下げてでも売り切るでしょう

選手村ブランドありますかね？好きな人は居るでしょうが、5000世帯いるかは怪しいところです。普通の人にとってはただの駅遠物件ですし

オリンピック準備で、相当供給が絞られた後だからね。
値上がり幅も大きなものになると思うよ。

>>9569 名無しさん
そう、そのタワーマンション5本分の作業をしてからじゃないと売れないのよ。

わざわざ5本分の作業してから売り出すの？

俺だったら1本づつ売りますね。

リフォーム作業は一気にできないので、分散して供給するしかないのよね。

俺も聞いた話だけど、超高値で売り出すと言ってましたよ。外国人向けみたいな贅沢なエリアにするんだとか。

ここの70m2間取りは素晴らしいよ!
ワイドスパンすっきり柱少ない
晴海の７０は基本柱どっぷり混入、一つは行灯部屋、リビングインや整形でない部屋多い。
晴海だっていい方。ここが良すぎる。

>>9572 匿名さん

誰に聞いたんですか？

>>9573
間取りが良くても価格上げているからね。

>>9571 匿名さん

そして10年後、中古市場に大量の供給が、、

どっちに転んでも中古ダブつきは確定やん

>>9569 名無しさん

在庫を持ち続けて販売するスミフが高収益上げてるから、大手は右に習えで以前のように高速回転させない時代ですよ。

今のご時世、値下がり期待はしない方が良いんじゃないかな？

晴海はあせって下げてますけど。焦りすぎたのか価格表改訂しきらない部屋とかあっていびつになってた。

>>9578 マンション検討中さん

すみふは昔から～

よそはよそでしょ

そもそも値下げする理由はもうなくなって来てるからねえ。。。

これで地下鉄まで決まったら、相当値上がりするね。

地下鉄は出来ねえよー 笑笑

>>9582 匿名さん
あるとしても30年後の話w

そんなに遅くならねーだろ。数年後には決まるだろうね。

結局BRTはどうなるんでしょう。

なるほど、ブリリアの人と同じようにテニスの森経由で行くんですね。
ただちょっと周り込む形になるので、
普通に行くのよりむしろ時間がかかる気もしますが、、

豊洲新市場移転決定。
第2期値上り決定。
DTの例もあるからどれぐらい上げてくるか見ものだなー
まぁ、全体的に4〜500万円上げても無難には売れるだろうね。

地下鉄が出来て欲しいけど、小池知事の間は無理でしょう。

>>9588 匿名さん

値上がるわけない

なんで豊洲移転でここの値段が上がるんやｗ
関係あらへんやろｗ
しかも、観光客向けじゃないただの積み下ろし場がくるだけやでｗ

まあ商業施設ができることもあるし、有明の相場が大きく下がることはないでしょう

問題は、周辺と比べて明らかに高いこの物件が利益を得られる程相場が上がるかでしょう

すでに大部分の値上がり余地をすみふが食ってる気がしますが

千客万来が永遠に来ないことが決定的になり残念。

値上がりは確定。
これはガチ。

最後は思い込みが肝心ですよね

もはや宗教

三年後の明るい未来だけ見て要望書をぶち込むしかない。
山ほどあるリスクを考えたらだめだぞ。

豊洲移転問題はこのマンションに影響ありますか？

環状2号早期開通明言してたのが大きくプラスだよね
BRTも再始動だから

>>9598 匿名さん
オリンピック終了に伴いBRTも終了となったら最悪

>>9599 マンション検討中さん

たった2週間の為に、会社そんな投資をする訳ないでしょう？
そんなことするくらいならBRT中止した方が損失は少ないでしょう。