シティタワーズ東京ベイ

湾岸地下鉄は答申落選して、次のチャンスは30年後。BRTは延期、高級路線のはずが、駅前のランドマークホテルはまさかのアパや東横インより格下の安ビジネスホテルチェーンに決定。三井、三菱など大型商業施設で日本一成功している財閥ツートップは、有明では交通不便すぎ、後背地ゼロの立地から手を出さなかった有明。そこに大型商業施設で成功実績なしの住友不動産。商業施設は立地がすべて、DTよりポテンシャルあるとかは言い過ぎ。

三年後なんて不確実性が高く何もわからないよ。リスクだらけ。

ここの評価は、大型商業施設の内容いかんで大きく変わることは間違いないですね。
私も今飛びつくのは怖いので、詳細情報待ちです。

>>9450
つい最近でも住友不動産はスカイフォレストの下層階の店舗でよいのが入ると宣伝しながら売って、結果しょっぱい飲み屋とか住民の期待を大きく裏切るテナントで済まして、住民板で非難轟々でしたね。ここも怪しいもんだよ。有明で高級路線とか違和感ある謳い文句。大阪商人のセールストークを鵜呑みにするのはどうだろう。

>>9454 匿名さん

またあなたですか。
「生活利便棟」のどのあたりに期待できる要素があったのか、教えていただけますか。

しかし、エレベーターに養生は一番嫌だな。お客さんを荷物扱いしてる印象

エレベーターとゴミ問題に過剰に反応して「もう聞きたくない」とか言ってるヤツは
現実逃避も良いとこだね。
本当はヤバイって感じてるんでしょ。
実際に住んでから「失敗した！」とおもってギャーギャー騒いだって遅いよ。笑

どんな投稿だって同じじゃん。

このマンションは価格が高いを連呼するヤツもいやむしろ安いを言い張るヤツも。
地下鉄が来るとか来ないとかばかり言うヤツも。
商業施設が高級路線が良いとか低級路線が良いとかも。

どんな投稿だろうと気に要らない投稿にはかみつくヤツばっか。
そんなに自分に都合の良い情報だけ欲しいなら寧ろこんな掲示板なんか見なきゃ良い。

どうぞ、夢見る夢子でお幸せに♪

>>9451 匿名さん
東京ベイららぽーとも周りに何も無くても流行ってる。酒々井アウトレットは成田空港利用のインバウンド需要あり。木更津は都心からの客もそれなりにあり成功してる。それならお台場に近くて、今後、羽田空港利用のインバウンド需要も期待できる有明に勝算無しとは言い切れない。
DTより仕様も良くなる模様。

>>9444
オリゾン26階北向き都心ビュー75平米で坪200万、これは昨年末頃の成約ですね。
角部屋でも210万ぐらいです。

>>9458
それらは近隣に競合がないからね。有明とは状況が違うでしょう。

>>9459
これが現状の有明の評価だよね
築10年っていうけど豊洲の築10年超の長谷工系板マンですら坪230～260で取引されてて、
当時の分譲価格は坪160～180だったはず

対して新築価格はほぼ豊洲と互角で、もちろん諸々細かい条件は異なるけど、
中古の伸び率というか乖離は顕著だよね
その辺りが将来性というか伸びしろってことにもなるからまあ何とも言えないけどさ

>>9458 検討板ユーザーさん

ショッピング客用の駐車場台数はららぽーと豊洲と同じくらいの台数ですか？
湾岸地域の商業施設は駐車場が絶対に必要ですよ。

のらえもん様のＮＥＷブログ！

オリゾン涙目だそうです。

http://wangantower.com/

2期からは大幅値上げだというのに、悠長ですなあ（笑）

>>9461
伸びしろがあればいいんだけどね。
トリプル以降に予定されてるのは、スポーツ施設、イベント施設、記念公園、マンションなどなど。結局は以前と変わらず、住環境としては不要不急のものしかできないんじゃないか、と思うんだよね。

>>9465 匿名さん

同じ敷地内に商業施設ができますし、海浜公園もあるよん。

豊洲もそんなもんじゃなかったっけ？

>>9459 匿名さん
オリゾンは北向きは安くなるかもね。
ちなみに最近の成約だと60平米でも4600万くらいだね。まあまあ良い値段する。

>>9466
トリプル以降に伸びしろがあるかどうかって話ね。
豊洲は商業施設いくつもあるし、商店街もあるし、企業のオフィスも多数ある。有明はそういう計画はないよね？

豊洲と異なる点は大規模ホテル群ができることと羽田空港直通になることですね。
地価を上げる要因は商業施設ではなく、ホテルや集会場が一番高いので。

>>9466 匿名さん

豊洲は夜間人口よりも昼間人口が圧倒的に多いオフィス街です。
豊洲駅の乗降客数は１日当り２０万人を越えています。
だから沢山の飲食店も成り立つのです。
マンションや公園ばかり増えても商業施設は厳しいですよ。
当然、夜間人口でも有明より豊洲の方がかなり多いです。

>>9469
あ、すまん。書き方が悪かったが豊洲と比べているわけではない。
トリプルは非常に興味があるんだが、自分の感覚としてはちょっと高すぎるため、それに見合う伸びしろがあるかどうか気になったわけ。

大規模ホテル群って、ここのヴィラフォンテーヌ以外にもできるってことかな？ りんかい線の羽田直通はまだ確定じゃないよね？

>>9471 匿名さん

駅の目の前にも出来ますよ。

江東区で最も地価が高いのは、有明地区なので坪単価も有明が豊洲を抜くのも時間の問題でしょうね。
国は湾岸エリア内で有明を副都心と位置付けしてるので当たり前といっちゃ当たり前ですが。

https://tochidai.info/tokyo/koto/

>>9472
どこかで詳しい情報見れます？

>>9467
そういう嘘はいらないから。

オリゾンの北は中層以上は永久眺望確定
それとオリゾン60平米辺りはまったく成約していない。
昨年までは3800万〜4000万程度だったからね。

今は中層68平米で4400万で出ているけど、これが売れるかどうかというところ。

>>9462 匿名さん

約1540台、6年後+約1200台=約2740台
※ららぽ豊洲2200台

>>9476 匿名さん

注）ホテルやホール等も含む

>>9471 匿名さん

ダイワロイネットホテルが出来る予定だが、ビジネスホテルしか出来ないのが残念だ。
豊洲地域にも駅前と新豊洲にホテルを２件建てているが、ビジネスホテルの域を出ないのかな？

ワシントンやサンルートに停まる成田／羽田行きリムジンバスはここに停まるのだろうか

>>9479 匿名さん

空港行きのリムジン、商業のバスターミナルから出るって聞きましたよ。

>>9480 マンション検討中さん

これは朗報。荷物多いときに助かる。

>>9481 匿名さん

便利ですよね。
旅行や出張が多いので助かります。

豊洲とか東雲とか葛西とか錦糸町とか都内の主要駅主要エリアはほとんど網羅してるから特別感はないけど、
リムジンバス停が徒歩圏にあるのは本当に助かる

>>9483 匿名さん

リムジンバスがあって良かったですね。
でも成田空港は自分の車で行った方が楽だと思います。

>>9484 匿名さん
荷物多いとマイカー厳しいですし、あと野ざらしに長期間ってどうなのかな？
まあ時代は徐々に羽田にシフトしていくでしょ。

>>9483 匿名さん
もともと有明にもあるのですが、目の前ってのがいいんですよね。徒歩圏と言うより。

荷物が多い時の方が、マイカーがだと思います。
マイカーに積めない荷物をバスで運ぶって大変じゃないでしょうか？
羽田に行くのはバスが楽です。
ただ、有明からならばタクシーでも安い気がします。

豊洲からは空港行きのリムジンバス沢山でてる

成田へは京成バスの東雲車庫から出てますね

商業施設のバスターミナルの始発はどこ行きがありますか？

オリゾンも最近は坪単価260万くらいで成約してるぞ。ガレリアも同じくらい

荷物多いときは宅配便で送っちゃうけど。みんなそうしないのかな？

>>9492 匿名さん

私はしませんね。

ようやくこちらも建築オプションのカタログ届きましたね。今から色々考えるのが楽しみです。

>>9494 匿名さん

オプションは後付けの方が安いのも多いから厳選してね。

>>9488 マンション検討中さん
マンション目の前から出てないと意味なーい。

>>9487 匿名さん
家族4人、トランク4つプラス手荷物を運べるのって、
クーペやセダンじゃ無理ですよね。
いわゆるファミリーカーは運転してつまらないので所有してないんです。
そういう家庭、湾岸ほど多いと思いますよ。

>>9495 匿名さん
正直、殆どが自分で業者に頼んだ方が安いですよね。
テレビボードとかオプションで頼んじゃう人アホだなぁっていつも思う。

>>9489 匿名さん
だから有明もホテルから出てるって。

羽田行きのリムジンバスは、マンション前の商業施設が始発ですかね？それともワシントンとか回ってきてからかな？始発だったら楽に座れるからいいのですが。

>>9491
だから、260万で成約したデータ見せてくれよ。それに載ってないじゃん（笑）

こちらも湾ナビメールずっと保存しているけどオリゾンは190〜210ぐらいだぞ

ガレリアも80平米で4980万、坪単価203万で売ってる
有明の坪単価はこんなもんだぞ

まあ、下限でしょ？平均したら240くらいですがな。

激安で買えるのは今年度が最後のチャンスになるよ。
オリンピックムード高まれば、あっという間に値上がりする。

坪単価600万までは早いぞ。

ガレリアの最近の成約は230万ですね。超低層階ですけど。

>>9503
ないない（笑）
良かったら1年分の平均坪単価算出するよ？
去年の今頃は成約坪単価190万ぐらいだったはず。
今も9階、80平米4980万 坪203万
17階 75.95平米も4980万 216万
これは売り出し価格だから成約価格少なくとも下端数は値引きされるだろうね

>>9505
確かにその坪単価はすごいね、ガレリアで230って久々に見た気がする。

ただ、坪200万で売れ残っている物件が沢山あるからよっぽど物を知らない素人が買ったんだろうね

>>9503 匿名さん
オリゾンもガレリアも最近の最近制約単価はせいぜい坪210だよ。中古10年で1割減として、再開発で周辺相場が2割り増しになると楽観的に仮定してもガレリアの1.3倍の坪270がここの適正単価。一見安く見えるけど安くないよ。

ガレリアとかオリゾンは有明の中でも安いでしょう。ここはせいぜいブリリアと比べては？
それでも坪50〜70は高いね。
だからここが割安とは思えない。

それでも駅近だし商業施設あるし、買うつもりだったけど、狭いんですよね…
今80平米に住んでて、価格的に70しか買えないのだけど、モデルルーム見て70の3Lの狭さに愕然。
買い替える意味ないかな…

カスタムオーダープランが郵送されてきました。収納多めや間仕切り多めなどありますが、イマイチ・・・。

>>9509 匿名さん

ホントその通り。
価格的に80の選択肢がないから呆れてます。

>>9509 匿名さん

ですよね？

ここを狂ったように激安激安いってる人は、どんなに高所得なんでしょ。

どう考えても割高感が拭えなくて、一歩踏み出せません…

>>9512 匿名さん

情報弱者

>>9509
一部の投資目的や近隣住民が声を大にして言っているだけ。実需目的ならやめておいた方が良いかと。
ここは各マンションブロガーも割高だと指摘している

今なら中古で評価が定まってる豊洲のツインや東雲のダブコンの広めの部屋が良いと思うよ

>>9514は
>>9512宛ね

入居までの3年間？の家賃や中古物件の相場の剥離、金利の上昇リスクなどを呑み込める人が買うべき。

地域No.1マンションであることは間違いない。
旨味はあるかもしれないけど、割高だと感じる人は無理して人生かける必要はないんじゃないかな

>>9516 匿名さん

んー。地域ナンバーワンと必ずしも言えないところが悩みの種なんよ。

狭い間取り中心。あげくにエレベーター問題。

最新作が最高作品と必ずしも言えないもどかしさ。WCT超えを期待したけど肩透かし。

地域外の方には、満員電車と無縁な生活への限られた切符としておすすめするけど、

金融資産とみたら、怖くてこんなん買えんわな。

ガレリアの82を5550で買ったんだけど、全然湾岸ナビにのらない

>>9517
LDより、洋室の広さの方が後々問題になると思う
5畳とか4.8とか使い道ないよ
最低6畳できれば6.5〜7畳はないと使い勝手が悪い。

そういう人はマンションでなく戸建にすべき

>>9519 住民板ユーザーさん3さん

仲介が一般媒介契約扱いにしてレインズ掲載をやめたのかな？
相場を壊したくないときには敢えてレインズ載せない事業者もいる

>>9520 匿名さん

子供はそんなに広くなくても満足しますよ。
でも６畳で兄妹は辛い。

今のマンションの部屋って4.8とか5.0だけど、ほんの数年前は6.0とか6.5とかだったよね
LDの広さのみに注目しがちだけど、4.8とか5.0でウォールドアとか本当に使い道がない。

凸凹の6畳より綺麗な5畳の方が使い勝手がよい。
このマンションの間取りは綺麗かと思います。
タワー最高峰かと私は思います。

70平米は狭いの議論ではありませんよ。

わたしはココに要望いれてます

家の前の交差点、危なくないですか?

>>9525 マンション掲示板さん

それは広いに越した事無いけど、当然予算とのバランスがありますよね。ここの70は本当に間取りが良いから三人家族の我が家には充分。

オリゾン前に建設予定の長谷工マンションが坪280位が限界値(ダイワが利益を出せるギリギリの金額)なのでそこと比較して安いと思ったら購入すればいいんじゃないでしょうか？

それにしても、ダイワは有明駅前にホテル建てたり、複数土地仕入れたり、有明に熱心ですね。

>>9519
うちのも載らないね。
坪単価250万くらいはしたんだけど。

いつの間にかスレ数晴海抜いてますね
ポジもネガも集中するのは人気物件の証でしょうか

オリゾンマーレだと、湾岸ナビのデータを見たらわかるけど、坪単価227万円で取引されていますよ。

ガレリアグランデの方が若干安い。坪単価220万くらいやね。

ブリリアマーレだと260万か。

個人的な見解ですが、今から有明は大幅に値上がりする時期に入ります。
ですので、無理に新築買うのではなく、中古を今のうちに購入される事もオススメです。

オススメはブリリアマーレだな。眺望重視ならCTAやBAC。
オリゾン・ガレリアは古い割には豪華な造りですから満足感は高いでしょうが、できるならブリリアマーレのような大規模であるメリットを感じていただきたい。

眺望重視ならCTAやすくてオススメ。

■成約事例　(平成29年6月9日～平成29年6月15日）
エリア 物件名称 階数、専有面積、間取り 成約価格 坪単価
豊洲エリア 東京フロントコート 7階、60㎡台、2LDK 5,030万円 (＠260.5万円/坪）
豊洲エリア スターコート豊洲 5階、60㎡台、3LDK 4,700万円 (＠236.7万円/坪）
豊洲エリア アーバンドック　パークシティ豊洲　タワーA 41階、80㎡台、3LDK 9,990万円 (＠374.4万円/坪）
豊洲エリア アーバンドック　パークシティ豊洲　タワーB 22階、80㎡台、2LDK 8,880万円 (＠361.5万円/坪）
豊洲エリア THE　TOYOSU　TOWER 8階、70㎡台、3LDK 6,450万円 (＠283.2万円/坪）
豊洲エリア シティタワーズ豊洲ザ・ツイン(NORTH) 29階、80㎡台、2LDK 8,300万円 (＠320.4万円/坪）
豊洲エリア シティタワーズ豊洲ザ・シンボル 28階、70㎡台、2LDK 6,000万円 (＠272.8万円/坪）
豊洲エリア BAYZ TOWER&GARDEN 4階、70㎡台、3LDK 6,490万円 (＠286.7万円/坪）
東雲エリア Wコンフォートタワーズ 37階、100㎡台、2SLDK 7,000万円 (＠212.1万円/坪）
東雲エリア BEACON Tower Residence 27階、60㎡台、2LDK 4,640万円 (＠245.2万円/坪）
東雲エリア BEACON Tower Residence 41階、90㎡台、2LDK 7,500万円 (＠264.0万円/坪）
東雲エリア ザ　湾岸タワー　レックスガーデン w24階、40㎡台、1LDK 3,830万円 (＠269.9万円/坪）
東雲エリア プラウドタワー東雲キャナルコート 25階、70㎡台、2LDK 5,590万円 (＠246.2万円/坪）
有明エリア シティタワー有明 8階、60㎡台、2LDK 4,190万円 (＠227.5万円/坪）
辰巳エリア Brillia 辰巳 CANAL TERRACE 10階、70㎡台、2LDK 4,570万円 (＠192.9万円/坪）
月島エリア キャピタルゲートプレイスザ・タワー 35階、80㎡台、2LDK 11,000万円 (＠442.4万円/坪）
勝どきエリア KACHIDOKI THE TOWER 28階、40㎡台、1LDK 5,380万円 (＠369.0万円/坪）
勝どきエリア KACHIDOKI THE TOWER 44階、50㎡台、2LDK 5,980万円 (＠347.6万円/坪）
勝どきエリア KACHIDOKI THE TOWER 27階、70㎡台、3LDK 7,770万円 (＠367.0万円/坪）
勝どきエリア KACHIDOKI THE TOWER 7階、90㎡台、3LDK 8,480万円 (＠309.6万円/坪）

>>9534 匿名さん

あなたの中古を高く売りたいんですね。
でも有明がこれから高くなるなんて誰も信じませんよ。

>>9530 匿名さん
抜いてるも何もこのスレはガーデンシティからその13。元々期待度が違う。

中古が売れなくて困っている人が多そう。
ここも中古になると売るのにとても困りそう。

物件がこれだけあると、何か抜きに出た特徴がないと、中古は難しいよね。

地域ナンバーワンなら値崩れしないと思うけど…
まさかのゴミエレベーター問題のせいで胸を張ってナンバーワンといえないのが致命的。
スミフの営業さん、ここみてたらいまからでも設計変更しなさいよ。このままだと売れませんよ。

>>9540 マンション検討中さん

いまさら設計変更出来る訳がない。
設計変更をして、建築確認をしてたら１年遅れてしまい、オリンピックに間に合わない。

うーん、本気で有明は値上がりするからオススメだと思ってるんですけどねえ。
まあ、新築が買える人なら新築で良いのでは？
ここ、スミフなのに普通に割安ですし。

因みに調べて貰えれば分かるのですが、10年近く有明の相場は安値放置だったので、中古が割安なのです。

東雲だとダブルコンフォートタワーが安値で分譲されたので、中古も割安で出てくる可能性が高いです。東雲でも良いならオススメ。でも、古過ぎるかな？

有明中古からトリプルに買い替える人も多いでしょうね。そうすると、ある時期一斉に中古が放出されて相当ダブつくでしょう。売れ残りは足元見られて買い叩かれるから、値上がりどころか値下がりリスクが高いと見られます。

>>9540 マンション検討中さん
今から設計変更したらカネもかかるし、工期もすごく遅れる。
材料も調達やり直しだから、一年以上は完成が遅れるよ。
そんなことするわけないだろ。
文句あるなら買わなきゃいいのでは？、

>>9544

> 文句あるなら買わなきゃいいのでは？

　そのひとことが余分なんだよなぁ。。

>>9542
安値放置じゃなくて、他エリアと比較した結果の坪単価だっただけ。

陸の孤島だけど豊洲やお台場の近接エリアという評価。
その評価は湾岸地下鉄が通らない限り変わらない。そして2045年までは実現しないことになった。

>>9544 匿名さん

より正確には
ゴミエレベーターのウエストを買わずに
比較的普通の設計であるセントラルを買えば良いのでは？
だね。

歩いてみてわかりましたが、国際展示場駅に行く時の信号が厄介ですね。
1階からだとスロープ＋信号2つ、2階からだと信号3つ。
タイミングが良くないので必ず待たされる。体感1～2分程度余計にかかる感じ。
マーレからテニスの森抜けて行くのよりもちょっと近いかなぐらい。centralだったらそんな変わらないでしょう。
横断歩道や信号が整備されれば良いですが、今のところ計画無いですよね。

中古の話が出てますが、そもそも、ガレリアやマーレなどの有明物件は、分譲時いくらくらいだったのでしょうか？

今、すでに値上がりしてますよね？

>9549
160から200ぐらいじゃなかった？あんまり覚えてないけど・・・
ただ豊洲は同時期の板マンですら現状坪250前後で取引されてるからね
伸び率というか新築価格との乖離というか、ちょっと見込まれすぎってのはあると思う