シティタワーズ東京ベイ

スミフのイケてる商業施設ってどこがありますか？一度視察したいです。

ないと思うよ。

住不内でこの有明商業開発の部署が出来たらしい
社内で手を挙げた人間が配属されているんだと

ノウハウ無いから手探りでやっているんだろう
総合職の女性ほぼゼロの男臭い会社にどれだけのものが作れるか

もう少し期待させてください

>549
どっからそんな情報を？

>>546 匿名さん
現在その可能性は無いですよ。

可能性高いよ。他社に任せるよりグループ会社に任せた方が良いと思うんだよな。

見当違いな商業施設で閑古鳥が鳴くくらいなら
イオンモールでいいっす。

オリンピックを餌に頑張ってテナント誘致しても、次の更新はないかも。

トリトンはスミフの失敗例の典型だよね。店は閑古鳥で週末はガラガラで廃墟みたい。
象徴だったはずの住友商事すら不便すぎるから移転を決める始末。住友商事がいなくなったらトリトンのオフィスってどうなるの？ますます過疎化が進んでピエリ守山みたいになるのかな？

それが、最近トリトンがリニューアルして良い感じなのよー。
海外から東京初出店のカフェを誘致したりして力入っている感じ。

ほんと、いい所になってきてるのよね〜。地域住民が増えた効果かもしれんね。

庶民向けじゃなくて、海外ビジネスマンとその家族向けだそうな。
ちょっと豪華な感じになるみたいよ。

もう青写真もできてるよ。
なかなかいい感じ。

このあたりのブログが詳しいので、ぜひごらんください。
http://wangantower.com/?p=10513

こんな感じの施設らしいよ。
あまり、イオン的な感じはしませんね。

>>557
でも結局ガラガラだからすぐに閉店の繰り返し。それがトリトンの歴史です。代表実績がトリトンって。。。しかも勝どきと比較にならないくらい交通不便で後背地が全くない有明で大規模とか本気でやるのかと今でも半信半疑。ららぽ豊洲のような成功はミッションインポシブルに見えるが、スミフの新設された開発部隊にイーサン・ハントがいるとは思えんが、いかがかな。

>>557 匿名さん
え？三ヶ月前にいったけどガラガラで店も微妙だったけど？そんなオシャレなカフェってどこ？いまトリトンのフロアガイド見てもザネッティ、エクセシオール、プロントしかないけど 苦笑

周りのようにファミリー向けじゃなくて、高級志向なのは良いかもしれんね。
差別化できるし、湾岸住民にもあってるんじゃないだろうか。

トリトン、リニューアル後、いい感じになりましたよ。
まぁ、スミフも苦手なら他社に任せるんじゃないですか？どうせ建築も建築会社にまかせてるんでしょ？

トリトンを開発運営しているのは住友商事。スミフは関係ない。住友グループで商業施設開発の実績があるのは住友商事であって、スミフには殆んど実績がない。
女性総合職をとらない会社にどんな街づくりができるだろう？イオン的な生活感あるものには決してならないのはプラスに働くか。

住民としては、ガラガラの方が嬉しいし店が入れ替わるのも嬉しいだろうね。
トリトンもいい感じだろうし。

でも、商売としてはどうかな。

住友商事も、スミフと同じく住友グループですよ〜〜。

歩行者デッキは、ガラス屋根なのかな？開放感があって良いね〜〜〜。

そもそも、トリトンってオフィスビルだろ？　何期待してんのよ。

>>567 匿名さん
グループといっても、株式持合いも少ないし不動産事業では協力するというよりも競合する印象。

＞562
トリトン、さすがダサいですね。勝どきってさえないよな。地下鉄から地上出た時のあのタワマンカオス感は日本一だと思う。有明はその点は開放感あるからいい。

>>565
有明に高級感商業施設は100％失敗する。かといってファミリー系もお台場と豊洲の二大巨頭がいるし、結局失敗して数年後には取り壊して倉庫に元通りとかない話ではない。正直、遊園地とか大型アミューズメント施設が1番成功する可能性あるし、有明という立地にはそういうものを皆んな期待していた。

これだよ。
Brooklyn Roasting Company Tokyo
https://www.facebook.com/brooklynroastingcompany.JP/

逆じゃないかな。
遊園地とか大型アミューズメント施設だったら、100％失敗する。

有明は外国人向けの高級路線が良いと思うよ。
住民層とも相性が良いと思う。ここ数年で欧米人の子供も増えたし、うちのマンション内でも日本語と英語が飛び交っている。子供も相手が日本語話せないときには英語で話しかけてるし、優しいおもてなしの心が育ちそう。

あとは、豊洲市場移転を阻止したいね。
もともと住民は市場なんて望んでない。
MM21やシンガポールのような街並みを目指すべきだよ。

こんなんできたら、住民としてはうれしいけどね。

だといいが。人もまばらで改装中テナントだらけだったらヤダな

>>574
外国人向けの高級路線て日本人向けのそれとは違うのですか。有明住民（そんなに外国人多いかな）だけでは速効赤字で潰れるのではないでしょうか。他地域在住の金持ち外国人がわざわざ有明くんだりまで来るとは思えないし。

人がまばらなのは、住民にとっては良いのでは？テナントにとっては困るでしょうが。

テナントは少なめにして、広々とした空間にしてもらうのも良いですね。住民にとっては。
素敵なガーデンにしていただきたいです。

外国人といっても、観光客向けではありませんよ。

このエリアはイベントとスポーツの街になるのです。
で、イベントというのは、展示会などのビジネス用途でもあるわけですね。

このビジネスで集まった外国人が主要なターゲットになるのではないでしょうか。
有明だとビジネスマンも住民に多いでしょうし、相性は良いと思われます。

金持ち向けじゃなくて、普通のビジネスマンが「ちょっと贅沢」な感じを味わえるようなレベルじゃないでしょうか？
なんか、どんなのを想像してるんだろう？・と心配になりました。

イメージは出てますけどねぇ。

人がまばらになるとしたら、単価の高い店が誘致の対象になるでしょうね。
単価が高ければ利益も出ますから。

自然と単価が高くなる仕組みではあるね。

人がまばらだと最終的にテナントが入らずシャッター街みたいに→輩の溜まり場に→犯罪増加
商業施設が成功するか否かは、交通利便性、眺望に劣る本物件の生命線だと思うが

ミッドタウンや六本木ヒルズみたいな感じで、よろしくお願いします！

都内屈指の賑い拠点施設と言いながらまばらなのか。スポーツの街というならティップネスとかセントラルとかの超大型店でいいんでないの。テニスの森でやってるテニススクールもインドアで移転させて。欧米ビジネスマンはワークアウト病だから賑わうのでは。

単価が高いテナントに入って貰えば良いのよ。
庶民的な利益の薄いテナントだから息詰まる訳で。。。

つまり、高級路線っていうのは、案外戦略としては間違ってないのよね。

住民にも受けるだろうし、高級路線以外に良い案がないのも事実かと。

>>587 匿名さん
ホテルの中にフィットネス出来るんじゃない？

六本木ヒルズなんか、超まばらじゃん。寂しい感じで、テナントの入れ替わりも激しい。
六本木ヒルズみたいに、テナントがなくなって、シャッター街から、輩が集う場所になるかもね。

そもそも、日本人向けというより、海外エリートビジネスマンと、その家族が楽しく過ごせる場所だよ。
この辺りだとアフターコンベンション施設がないから、結構需要あるんじゃないかな？

>>590
そうなの？休日は人でごった返してるけど平日はそうなのか。ここもそうなるかもね。最終的には天王洲アイルのシーフォートスクエアみたいな感じになっちゃうのかな。

>>587 匿名さん
俺も若い時にアメリカに1年行ってたんだが、確かに健康に気を使うね。
俺は肥満だったからダイエット勧められてさ、103キロから70キロに激ヤセして日本に帰ったら、みんな驚いてた（笑）

結局は六本木ヒルズみたいに閑散とした施設になるだろうね。

住友不動産は、豪華なの好きだからなあ。
超絶豪華なものを期待してるぜ。

ビックサイトや新しく出来るホールでの仕事に来たビジネスマンとかがターゲットだよな。

核テナント蔦谷家電。もちろん書店をベースに、カフェ、アルフレックス、カッシーナ、ビーアンドビー、バングアンドオルフセン、日比谷花壇の、ショップインショップ方式。つまり二子玉川RIZEっぽい、高級感と人感の演出。

ライブハウスはブルーノートさんに

あんまり人多すぎても嫌だから、六本木ヒルズ位が丁度いい。

お台場でシクロクロス東京やってた。
このエリアは毎週イベントあって楽しいね。

蔦屋家電は良いかもね。ここの住民層にも受けそう。

ここは基準を超える土壌汚染は無かったんだね。やっぱり工場跡地だと工場の種類に関わらず何かしら汚染されてるのかな。昔は今より管理がずさんだったし。

23区はどこも怪しいもんだよ。昔は規制なんてなかったし。

有明は材木置き場だったからね〜。
あまり汚染は考えなくても良さそうだねーー。

天王洲アイルのシーフオートスクエアみたいになると思う。
住友だって、乗り気でつくる訳じゃないのでは？
十数年前の入札条件に大型商業施設とホールみたいな文化施設を作るという約束が入っているから、嫌でもやらなきゃいけない。
それで、結局計画はここまで延びに延びましたね。どうなることやら。

とりあえず大風呂敷広げるのは住友の得意技だから。
外国人ビジネスマン？？住まない住まない 笑
ただでさえ低地や埋立地を嫌う人達が交通の便も悪い高速道路沿いに住むんだよ。
やっぱり地下鉄無いのは痛いね。大江戸線を整備する時に
勝どき→晴海→市場前→有明→東雲→豊洲→門前仲町
みたいな周り方だったら湾岸全体が幸せになれたのにね、、、

>>605
有明、東雲、豊洲は江戸時代には存在しないので却下

少なくとも六本木ヒルズ並みの閑散とした感じだろうね。
いくら豪華にしても、そういう感じになったら困るんじゃないかな。

まあ、予定としてはこれを信じるしかないのでは？

>>606 匿名さん
その論理だと銀座も江戸時代ほとんど海の中だぞ。（笑）

蔦屋家電あたりは住民層との相性も良さそうだね。

有明アリーナや有明テニスの森、有明コロシアムの客が流れてくると面倒やな。
住友不動産は、ビックサイトあたりの客を想定してるんじゃなかろうか。

>>611 匿名さん
ビックサイトも似たようなもんでしょ。

集客エンジンは有りそうだけどね。
なんで閑散とする事を恐れてるんだろ？

>>571 匿名さん

トリトン作ったのはUR主導の再開発組合

商業施設はララポより大きいんですか？

敷地的には大きいよね。店舗面積は小さいだろうけど、そもそも庶民向けではないような気がする。

>>617
庶民向けではない施設作って、誰が利用すんの？有明エリアの世帯収入は湾岸では下位だし、外国人が多くなったと言うが欧米人の住人なんて5％いるかいないか程度だぞ。都心3区に住んでる金持ちは、遠い有明まで遊びに来る理由がないと思うが。

有明だと、平均年収1000万円超えた程度でしょうか。ボリュームゾーンだと1500万程度？

恐らくですが、このくらいの収入層は庶民では有りませんし、ちょっと贅沢な物を好む住民層だと思われますよ。

何も年収5000万の層のみが利用するようなものでなくて良いでしょ。

ららぽーとは庶民向けでは素晴らしいとは思うけどね、同じような物を作っても競合して閑散とするだけでは？

少しグレードを上げたものが必要な時期に来てるのだと思います。

>>619
有明の世帯収入平均は700万程度ですよ。ボリュームゾーン1500万とか妄想にもほどがある。

>>619 匿名さん

年収1500万円って7000万円以上のマンション買うと大した贅沢できないです。

>>620
少しグレードをあげれば、対象需要層が減る。そのグレードの所得世帯は有明にはほぼいない。湾岸で全体にも多くないのに、こんな都心からアクセス不便な場所にどういう理由で来るかね。

いつだったか、ここの資料にアフターコンベンション機能の強化と唄ってあったと思いますが。
とてもいいコンセプトだと思います。
この土地に合っていると思います。
ビッグサイトでのイベント後、ここのホテルとアパートメントサービス、ホールを利用してくれる団体さんをガンガン取って行くべきと思います。

今の時代、個人相手の店舗販売じゃとてもこの土地ではやっていけないでしょう。団体さん、いらっしゃい！でしょう。

イベントや会議終わった団体相手にジンギスカンやバーベキューを提供する巨大施設にすればいい。あと釜飯屋とか。そうじゃなきゃこんな不便な場所で商売成立するとは思えないよ。

コンペや会議に来てる人達は遊びに来てるわけじゃないからなぁ。
終わったらとりあえず社に戻る人達がほとんどだし。良くてランチかディナー程度。
ショッピングやらバーベキューなんてしないって。

>>621 匿名さん
世帯年収でそんな低い家庭いないよ。
というか住んでもないのに、よく想定でものが言えるな。
700万って手取り40万台？それでは有明には住めないよ。

>>627 匿名さん
国際的な会議だと、普通はパーティやったり、追加の会議だよ。

買えない人っていうか収入の少ない人って、国際会議みたいなイベントには縁が無いから理解できないんじゃ？

国際的なイベントだと、夜はスポンサー企業がそれぞれにパーティ開くから、複数の会場が必要だよね。
俺が関わってるイベントだと、日本での開催の時会場選びにとても困った。結局は品川で開催されたんだけど、完全にキャパ不足。

>>619 匿名さん

そのボリュームゾーンだけれど色々費用もかさむし、とても贅沢できない。
仮に贅沢するなら僻地に住むんじゃなくて内陸の良いところに住まいたい。
内陸の良いところに住んだらわざわざ週末き僻地の商業施設を訪れる気はしない。

よく分からんが、収入なんて家庭によって違うし、ライフスタイルだって家庭によって全然違うから良いのでは？

有明で高級志向な人が集う場所だと、東京ベイコート倶楽部くらいか。

まあ、東京ベイコート倶楽部があるんだから、成り立たない商売では無いんだろうな。

東京ベイコート倶楽部って、そんなに高級だっけ？

地方から東京に旅行に来る家族が3泊4日くらい滞在するのには、アパートメントサービスを利用すれば安くで済んで良いのでは？
ディズニーランドやお台場、渋谷、銀座観光にはいいと思います。ホテルからシャトルバスを利用出来る形にするといいですね。
そうすればガーデンシティ内の飲食店舗やスーパーで食材調達、帰りのお土産購入などに利用してもらえるかも。

>>635 匿名さん

>>635 匿名さん
ベイコート倶楽部のお客さんは、あそこでディナー食べて宿泊して終わりのパターンが多いのでは？
ガーデンシティの客にはならないかと。

>>630
国際的な会議なんてほとんどの人は縁がないんじゃないかなあ。ひょっとして縁がないの俺だけなのか…

有明民が欲しくてたまらない高級感とかオシャレ感は、スミフが建物のデザインや内装で頑張れば良いのでは？スミフはそういうの得意でしょう。

アパートメントサービスって安くは無いですよ。
いわゆるホテルに住むってイメージですから。
安く滞在したいなら、ビジネスホテルの方が圧倒的に安いです。

建物のイメージは既に出てるよ。
これなら住民喜ぶんじゃない？

東京ベイコート倶楽部が成り立つんだったら、高級志向も成り立つんじゃない？

>>641 匿名さん

このイメージ図から、人間を取り去ってみて。
住民が喜ぶデザインでしょうか。まあ、別に普通でいいんですけどね。

最終的には>>636の言うような、地方からの観光客の受け入れ拠点というか、観光のベース機能を提供する、というのが現実的な案だと思いますね。もちろんアジアからの観光客もカウントします。だから安価なビジネスホテルも併設することになるのでは。
商業施設はそういう人たち向けのものが良いでしょうね。羽田空港のショップのイメージです。これならニーズも見込めそうです。

観光客向けじゃないでしょ（笑）
エリートビジネスマンとその家族向け施設になるようですよ。

収入少ない人っていうのは、国際会議みたいなのとは無縁だから理解できないんじゃない？
ああいう国際会議の後って店を貸し切ったパーティがあるんだよ。
いろんな企業やグループがパーティするんで、結構大きい箱が必要なんだよね。

日本だと、なかなかそういう施設がないので、求められてるんじゃないかな。

もうイメージは出てるってば。
ちゃんと読んでよね〜〜〜。

>>646 匿名さん
確かに外国には会議場とホテルにちょっとした商業施設が付属した施設が結構ありますね。ただ、得てしてそうした大会議場は都心から離れていて、そこに長く滞在したい気持ちにはならないです。有明の施設もそんなイメージですかね。

有明の場合は東京駅から4キロくらいと都心にあるのもメリットになりますね。
それは海外と比較してもメリットになるのでは無いでしょうか。
ナイスアシストです。

>>648 匿名さん
海外だと、ラスベガスとかは有名ですが、確かに長く滞在するような所ではありませんねー。

アジアだと、シンガポールのベイサンズが有名ですね。あまり長く滞在する所ではありませんが、シンガポールは街が小さいので楽しみは少ないです。

海外からのエリートビジネスマンが家族や同僚と楽しめる施設は必要だと思いますよ。

ラスベガスコンベンションセンターね。
シンガポールのコンベンションセンターはサンテックですね。シンガポール最大級のショッピングセンターが併設されています。

こういうのが目標なんでしょうね。

エリート海外ビジネスマン向け、ってそういうことか〜。

外国人富裕層が有明に住むわけないので、スミフは何を考えているのだろう？と思ってたけど、上記なら、理解はできます。

あとは、スミフがどれだけ上手くやるかと、そもそも論として、日本の国力が落ちまくってるので、スミフが上手くやったとしても、外国人エリートが訪れてくれる国なのか、という懸念もあり…。

アフターコンベンション施設って感じなのですねー。やっと理解できました。

国際会議やイベントって、行かない人も居るでしょうからイメージ湧かないでしょうね。
アジアだとシンガポールや、最近だと中国に取られてましたから。
日本での国際会議はみなとみらいが中心でしたが、これで東京で開催できるようになります。

>>654 匿名さん

有明在住の海外富裕層増えてますよ。何故か知りませんけど。お子様が欧米系増えていて対応できる小学校が足りて無いのかもしれませんね。
有明は外国人の子供にも対応できてますから。

空港にある店みたいな？住民は普段使わないな～。住民的にはスーパーに全てがかかってるな。

スーパー？
どうでしょうねえ。スーパーはもうあるので、必要性は無い気がします。
ネットスーパーが有るので、そんなに実店舗の良さが分からないというか。。。

アフターコンベンション用のパーティルームがたくさんできても、うれしくないなぁ。

>>658 匿名さん
まずはこれを読んで貰えませんか？
面倒なんで（笑）

これを読んだ上で、空港の店とか言っているのなら、その理由を言わないと理解できないよ。バカに見えてしまう。

パーティルームではなく、飲食店になるのでは？
私が参加するパーティでは、飲食店貸切とかになりますね。

飲食店が充実するのは嬉しいけどな。

同系の商業施設が国内にあればわかりやすいんだけどね。なければ国内初か。

パーティスペースでないと、大規模のイベントには対応できないだろう。

シンガポールだと、ベイサンズ、サンテックとか。

HPに間取り掲載されましたね。

>>646 匿名さん

海外事業がほぼないスミフの中の人にも理解できなそうだけど。

住友は住友商事など海外の仕事をしてるグループ会社多いで。

グループ会社だから協力してくると思ったら大間違い。
商社はプライド高いし、一部競合してるし、とくに住友は関西系だからね。自分のことは自分でしないと。

坪300万〜。
お得ですか？

今の所、安い部屋でも350万からだね。
少し高めだが、世界的に見るとまだ割安感があるので、欲しいなら買っておくべき価格だと思うよ。

近いうちに都内は庶民では買えなくなる。

>>673 匿名さん

小中学校の、キャパでしばらく新築は規制でたたんよ。その点、欲しい人、新築が良い人にはプライスレス

>>673 匿名さん

中古が坪250で出てるから大丈夫だと思います(笑)

>>671 匿名さん

住友商事と住友不動産は競合してますね。
マンション管理会社もそれぞれ別々に立ち上げているし。

住友不動産が大コケしたら住友商事が安く買い叩くとかはあるかも知れないですね。

坪２５０万で買えるのって築１０年くらいたってるマンションじゃないですか？
しかも、それって坪２００万で分譲されたからこそ出てくるわけであって、、、

ここが３５０万で売り出されたら、中古も釣られて上がってきますよ。
上がる時は急激に上がりますから、250万しか出せないなら今のうちに中古で買うしかないですよ。

同じグループなんで無駄な競合なんてしないですよ。
なんの為にグループになってるのか理解できてないのかな？

規制ってなんですか？
ひょっとして規制によりタワーマンションはしばらく建築できなくなるの？？？


それって、、、、、不動産価格下がりますか？
それとも、、、、、上がりますか？

>>678 匿名さん
スミフと住商は普通に競合してる。住商の祖業は不動産業。

>>678
なに甘いこと言ってんの？
ビジネスの現実が理解できてないでしょ？

>>681 匿名さん

678は社会人経験ない学生なんだろうね
そもそも関連会社でなく同じグループですらないし

上場会社としてそれぞれが株主訴訟リスクを抱えながら利潤追求している
とか考えたこともないんだろう

バルコニーに開き扉なんだ

普通に坪300が良いところでしょう。
350であれば断念する人多数でしょうね。

別に収入少ない人に合わせて価格設定する必要ないんじゃないでしょうか。
坪300しか出せない人は、中古すら厳しいのでは？有明で築１０年でやっと270万くらいじゃないでしょうか。

今のところ、安い部屋でも坪350万円程度らしいですよ。

とりあえず先にドゥトゥールを案内されるというめんどくさいシステム・・・。
あまり安くしないのは、ドゥトゥールがあるからではないのか。

ドトールもまた値上げすると思うよ。

規制ってなんなんでしょうね。
タワマン、値上がりするかもしれませんね。

理解できてないのはあんただよ。
グループのシナジーを生かさないで何がビジネスだ。

仕事できねーだろ。おまえ。

>>690 匿名さん

はいはい、白水会ね(笑)
そんなので実プロレベルで大企業間のシナジー(笑)が取れるならどの会社も苦労しませんね。

ここはJVじゃなくて単独事業なのだから、責任も企画も住友不動産内で完結する話だよ。

消費者は冷静に夢物語ではなく現実から不動産価値を見極めるだけの話。

うちは、70で6千万代からあると案内されました！
中〜高層階狙いと伝えたら、向きによるけど、7500いかないくらいからあると。
ま、営業マンの予想みたいだけど。

>>697
中高層は、安くても340～350以上ということですよね。やっぱり高いなぁ。

>>687 マンション検討中さん

ですよね、めんどくさい。
ドトール売れてないから、3年待てない人には、ドトール売りつけてるらしいですよ！
我が家は庶民なので、ドトールのギラギラ感にドン引きしちゃいました特に妻が。
ここはもう少し庶民向けな作りにしてほしい。

>>697
広告用を用意するとして、70平米5980万で坪280万
高速側の低層だったら普通に可能性あるんじゃない？
それでも十分住不価格だとは思うけど・・・

金利を考えるとドトールより月の支払い高くなったりして。

でも自分的には同じ価格でもドトールよりこっちかなぁ。
ドトールの魅力ってイマイチ分かりません。
これから周り囲まれていくし。

>>700 匿名さん

そんなに安い部屋はないと思いますよ。（笑）

いろいろ予想されてますけど、
来月にはザックリとした価格が出るみたいですよ。
ここからここまで何千万台というザックリとした価格です。
実際の価格は4月以降でしょう。5千万台、あるといいですね。

グループの話出てましたけど、住友商事でCLASSYというブランドがあるので住不とは競合になりますよね。
同じグループ内では近くに建てないとかはありそうですが、
デパートのように必ずしも近隣競合って悪い要素ではないですけどね。
沢山の新築が合った方が相乗効果で全体的に売れるようになりますから。

既に最近出始めの中古物件は上がってますよね。
前から湾岸が良いなと思っていてウォッチしてますが・・・。
分譲価格よりはるかに上がってる別件もありますし。
正式な価格が出たらもっとつり上りそうな予感。
かといって、今のところピンとくる物件も出てないし・・・。
きっとその辺解っていて、ここの価格が出たら一斉に出始めるんでしょうね。
価格によっては逆に中古の方が足が速いのでは・・・と予測してます。
商業施設は有明住民はみんな恩恵に預かれるだろうし。
オリゾンとかマーレなんてメッチャ高騰しそう。
中古で坪２７０万なら瞬殺では？？
下手したら３００万近い金額で出てくるケースもあるよね。高いなぁ。
けど、ココが３５０万とかなら断然検討対象になっちゃうよなぁ。
貧乏くさくてスマン。。。（＾＾；

中古が正解だと思います。
高騰する前に買うのが吉。

安いうちに買うのが不動産の基本だよ。

安く分譲された物件は、売主が安く売ってくれる場合も多いのでオススメです。
有明ならオリゾン、東雲ならダブコンは安く売ってくれる売主がたまーに出てきます。
安いのが出たらダッシュ。すぐに売り切れます。

うちはしばらく様子見かな。

近隣住民がここの買い替えで売りに出るタイミングに安く買うってのもアリなのかな？
そこまで待てればだけど。

中古価格は希望価格であって値下げ交渉はできるし、
今の低金利で買えるからお得はお得。

ただ、建物は10年違うと結構違うのも確か。

ここが350で出たら、とりあえず1期1次はパスしてみる。
晴海の価格も見たいしね。
それで買いたいとこ無くなるって言われたらどうぞって言う。
無くなったら諦められるし。

それにしても、晴海とのホームページのクォリティの違いはなんだ？
このまま建物にも差が出たりして。
MRもドトールと共有してるし、安く土地買ったのにやっぱり商業施設の分もいくらか住民が負担？
ドトールの広告宣伝費、MR運営費も負担してたりして。笑

>>705 マンション検討中さん

そう考えてない人が多いので、今、オリゾンやマーレが沢山売りにでているのでは？

貴方もその一人？

交通の便は悪いけどりんかい線沿いに通勤とかなら特に問題はないと思うし、今後は住友が力入れて発展させてくれるとは思うけど、やっぱり湾岸高速沿いは、、、
どれだけ街が成熟化しても排気量は変えられないからね。残念ですが諦めます。

なら「マンション検討中」という名前も止めてくださいね。

ちなみに排ガス規制、年々厳しくなってるの知ってますか？
クリーンディーゼルそのひとつで、ガソリン車も毎年規制が厳しくなってます。
特にヨーロッパ車中心に。

光景となる象徴とか、供給数1位とか他に宣伝文句ないのかね。

ところで、管理費とか修繕積立とかが決まるのっていつぐらいなんだろう？

>>705 マンション検討中さん
有明の中古はプレミアフロアーを除いて275くらいが限界だよ。
それ越えると今全く動かないでしょ？
ここが出たら住み替えで売りが続出するから、競合してさらに上げづらくなると予想。その時にサクッと中古を買うのが利口かも。サラリーマンの共働きで家買うのに7000万以上突っ込むのって、ある意味恐怖かも。

こんな感じだよね。

有明エリア ガレリアグランデ 5階、80㎡台、2LDK 5,000万円 (＠200.4万円/坪）
有明エリア ブリリアマーレ有明タワー＆ガーデン 14階、40㎡台、1R 3,800万円 (＠273.9万円/坪）
有明エリア ブリリアマーレ有明タワー＆ガーデン 7階、70㎡台、3LDK 5,170万円 (＠226.2万円/坪）
有明エリア ブリリアマーレ有明タワー＆ガーデン 6階、70㎡台、3LDK 5,500万円 (＠246.1万円/坪）
有明エリア シティタワー有明 6階、60㎡台、2SLDK 4,150万円 (＠225.0万円/坪）
有明エリア ブリリア有明シティタワー 8階、50㎡台、2LDK 4,510万円 (＠269.2万円/坪）
有明エリア ガレリアグランデ 10階、80㎡台、1SLDK 4,900万円 (＠200.0万円/坪）
有明エリア ガレリアグランデ 22階、60㎡台、1SLDK 4,700万円 (＠233.6万円/坪）
有明エリア オリゾンマーレ 4階、60㎡台、1LDK 4,080万円 (＠224.7万円/坪）
有明エリアシティタワー有明 21階、60㎡台、2LDK 4,580万円 (＠251.9万円/坪）
有明エリアブリリア有明スカイタワー 15階、70㎡台、3LDK 5,380万円 (＠254.0万円/坪）
有明エリアオリゾンマーレ26階、70㎡台、1LDK4,650万円 (＠202.5万円/坪）
有明エリアブリリア有明スカイタワー 8階、50㎡台、2LDK4,370万円 (＠255.3万円/坪）

>>715
お互い1000万以上の頭金入れて、
2000万ちょいのローンにしたら、1人月7万とかだよ。
大企業に勤めてれば余裕でしょ。

大企業のＷインカムはほんと羨ましい。

>>716
随分、低層の安い物件集めたね。高層は方角微妙だし。
これだけでは市場は分かりにくい。

今の所は、坪単価350万からだね。
スミフは1次で買わないと値上がりするから難しい。

>>719
あなた誰だよ。笑
坪350万以下があったらどう責任取ってくれるの？
1次から値上げたら、それこそもう買わない決定だからＯＫ。
新築は晴海一本に絞ります。

うちは品川シーサイドに絞ろうかな。

品川シーサイドのプレミアムフロア、間取り全然良くないね。
そんなに高くないのかな？

>>722 匿名さん
所謂安かろう、悪かろう、な物件だと思います。
値段も下げてるみたいですしね。

今日、パークタワー晴海の事前案内会の優先招待状が家に来てた

ここは下手すると、高かろう悪かろうだが。

スミフはエントランス以外は普通または平均以下の事が多い。いまだにタンク付きトイレ付けるような会社。但し、エントランスは価格以上なので来客に見栄をはれる。

エントランスで『すげえ』、部屋に案内されると『狭っ』ってなる。

>>727 匿名さん
それは広い部屋買えばいいんじゃない？
他買ったからって120平米以上には住まないでしょ？

>>724 匿名さん
ウチには来てなかった。
ここのも1番には来てなかったのでそのうち来るかな。

フタ開けたら、中層でもふつうに320ぐらいな気がしないでもない。

>>724
どこの人？有明？
三井が競合となるここの顧客を無視はしないと思ってました。
事前案内会の通知、有明全部に蒔いちゃえばいいのに。

有明には中央区に行きたい人もいるし、
車通勤多いから駅遠も関係ない人多いしね。
しっかり２つを比べて検討したい。

住友もやはりプロだよね〜、三井晴海とほぼ同時期とはいえ、2ヶ月弱前倒しに販売するから、比較される前に一期一次で売ろうという考え。
三井晴海の販売始まる頃には次期で多少価格あげていくだろうし。
そもそも三井晴海側としてここをベンチマークに考えているかわからないけど、少なくとも高値販売したい住友は三井晴海を競合にしたいだろうしね。

>>732
それプロというかせこいだけじゃない？
そもそも竣工は向こうの方が半年くらい前なのに、
ここの方が売り出しが早い。

当たり前だけど、契約から引渡しの期間が長ければ長いほど、
買い手にとってリスクはある。

早く売るのはデベの勝手であり、買い手に何の得もない。
それをプロと言う？関西系な考えとしか思えないな。

あともう１点。

住宅ローン減税は住み始めた年からスタートする。
晴海は９月入居なので、２０１９年１２月に税金還付される。
ここは２月入居なので、２０２０年１２月にようやく税金還付される。

ちょうど自分は２０１８年に１０年目を迎えるので、
このあたりも凄く気になってる。

大規模マンションだと引渡前倒し、とかないのかな

調べたら、ないわけではないのね
検索したらすぐでてきた
http://bayfront-redevelopment.blogspot.jp/2016/04/201731.html

契約前に分からないと意味ないですね。
しかも３月から１月になっても。。。１２月になれば。

というかBlogとか開設する前に基本情報しっかりHPに乗せろよな

うーん350万かあ。
中古にするかなあ。

お見合い低層でも良いので、新築が欲しいなあ。
お見合い低層なら300万くらいから有りますかね？そこまで下がらないでしょうか。

自分も平均が350万なら撤退ですね。
20階以上である程度眺望も狙っているので、そうなると380とか？
70平米で8000万？ないない。

新築なら晴海、もしくは近隣中古狙います。
商業施設は毎日必須ではないし、近隣からでも行けますからね。

お見合い低層というか、低層（1桁階数）だと陸橋から丸見えなんじゃないかな。

丸見えでもいいから安い方がいいってことでしょ。
低層丸見えなら300切っていいと思うけど。
確か低層は45とか55とか小さい部屋中心だったような。。。

>>724 匿名さん
どこ辺りお住まいですか？　優先とそうでない差は何？

用意できた順に投函してるだけじゃないかな？

300万以下の部屋あったら絶対買います。
ぜひ出して欲しいなぁ。丸見えでもいいです。

買えない人は、今のうちに中古がオススメです。
でも、中古って間取り選べないからなぁ。良い間取りは瞬間蒸発しちゃうし。
まぁこればかりは運だからねぇ。

パークタワー晴海、分厚い段ボールみたいな材質の紙で届いた。
曲げられないから直接、ゴミ箱に捨てられないためかな。
以前に三井レジのタワマン、キャッシュで買ったから

角部屋の間取り良いですね。ダイレクトウィンドウかな？

>>749 匿名さん

ダイレクトウィンドウって聞いてますよ。

>>747 匿名さん
スミフだけに買えない人より買わない人が多いと思う。

>>748 匿名さん
で案内会の日付は？
結局他の人と日程一緒だったり。
本当に特別な人には一般とは違う形で来ると思いますよ。

>>751 名無しさん
買えない理由が買わないという事かと。

>>709 匿名さん
中古で値下げ交渉は諸刃の剣だよ。
売主に嫌われたら口も聞いてくれなくなる。

半年以上回転寿司してる物件以外では値引き交渉はできないと思ってた方が良い。気に入った物件ですら、嫌われて買えなくなるぞ。

>>753 匿名さん
買えるけど買わない人が多いってことでしょ。
価値と価格が合わなければ買わないと判断するのは当然。

>>754 匿名さん
売主と直接話すわけではないからね。
特に今は相場より高くする傾向にあるから、大抵交渉で値下げできますよ。
というか半年以上経った物件は向こうから下げてきてますから。

>>756 マンコミュファンさん
早く売りたい人もなかにはいるが、この価格でもし売れるなら売るが売れなきゃ売れないで構わないという売主が圧倒的に多い。そういう人は値下げしない。現況居住中、入居日応相談の部屋はそんな感じ多い。

>>757
圧倒的に多くはないだろ。
半年1年掲載されている物件あるがわずかながら落ちてきているし、
圧倒的に多くはない。掲載期間が長いから多く見えるだけでは？

ここ何年もいくつかのタワマンの物件ずっと見ているので分かる。
こういう物件見学に行くと、みんな投資用に買って売り急いでいないようだけど、
いつまで売れなくていいというわけではなさそう。

というか、売りたい物件が売れないのかい？

中古で値下げ交渉したら、他の人に売りますと言われた事がある。

値下げ交渉してくるような人とは話ししたく無いという人もいるから怖い。

値下げ交渉するなら、業者が売主になってる物件が良いよ。
一般人向けだと値引き交渉は、嫌われて相手されなくなる可能性の方が高い。
業者相手なら大丈夫。
あとは、新築ね。新築で売れてないのは、値引き交渉できる可能性がある。

値引きもセンスとタイミングでしょ
自信がなけりゃ挨拶代わりに「なんぼ引けんの？」っていう大阪人を真似てもいいｗ
いずれにしても相場が不確かなものを買うんだから相手の言い値で買うのはマヌケ
その辺りは中国人を見習ってもいいと思う、奴らは本当にタフだからね・・・
一声で500万違うんだから言わなきゃ損だよｗ

商売人相手ならそれで良いけど、中古の売主は所有者だから、値引き交渉は相当慎重にやらんと、話すら聞いてくれなくなる。

人気物件の場合、値引きしなくても売れるから、じゃあ他の人に売るよって言われてしまう。
値引き交渉は、不人気物件でしか通用しないよ。

値引き交渉なら、半年間回転寿司物件みたいな不人気物件でやるべし。
少なくとも気に入った物件だと、早い者勝ちになるので、値引き交渉で落とされると損だぞ。

>>759,760,761,763,764

連投しすぎです。笑
焦ってるの？それとも中古の業者かい？

市場より高値で出すのが当たり前なので、値下げ交渉も当たり前。
他の人に売りますと言われたら、どうぞどうぞと言えばいい。
また同じような物件出てくる。交渉上手にならなきゃ。

こんな不動産売れてない時代に、向こうの言い値で買う方がバカ。

一番高く買ってくれる人に売りたいのが人情だし、面倒なこと言わない人に売りたいのが人情という事を理解する必要があるね。

どうしても値引きして欲しいなら、現金で当日渡すくらいの根性が無いと無理。
安くて良いから、君に買って欲しいと思わせないとダメ。

だったら高く買ってくれる奴に売るよ（笑）

お前には売らないって嫌われてお終い。

>>768,789,790の中古業者くん

わかったよ。
そう言われたら買わないからいいよ。
すれ違いだからどっか言って。

どうせ新築のここのネガもするんでしょ？

自分の売りたい物件が売れなくて頭おかしくなったか？

他の人に売るって言われたら、じゃあ他の人から買う、と言える状況なら値引き交渉しても良いでしょう。大規模マンション群で似たような部屋がたくさん売りに出されてるとか。

他のスレにもある通り、3ヵ月経っても売れない物件は値引きなしでは買ってはダメ。
値引かないなら、ほっといてもずっと売れないから放置して暫く様子見。

ここが高かったら、中古を値下げ交渉して買うよ。

最近、身内が湾岸値下げしてもらって買ったよ。

仲介手数料分ぐらい値下げるのがベター。

>お前には売らないって嫌われてお終い。

個人売買ではないので、値下げ交渉の時点で会って話したりしません。

なんで中古売買の話してるんだっけ？笑

754が709に、中古の値下げは諸刃の剣だよ。
って言ったのがスタート。

俺にも中古は値下げ交渉できると思ってた時期がありました。。。

値下げを切り出した瞬間に嫌われてアウト。お前には売らないと言われました。

そりゃそうです。
高く買ってくれる人に売ればよいのですから。。

分かりやすい自作自演するなよ。笑
何者？

> 値下げを切り出した瞬間に嫌われてアウト。お前には売らないと言われました。

仲介いるのに、売主に直接言われたの？笑

そりゃ仲介経由でしょ。

値引き要求しない奴に買って貰うからって言われて、以降シャットアウト（笑）

仲介業者がお前には売らないって言うわけない。
普通、もっと違う形で伝える。
ただ値引きはしませんとか。

仲介業者にとっては他の物件も売れる見込み客を雑には扱わない。

仮に仲介業者に嫌われても、大抵違う業者も同じ物件扱っているのでそこに行けばＯＫ。
1回は値引きしたいとバカ。数百万は無駄に払うことになる。

他にもお話が入りまして、一番高く提示された方にお譲りしますとかなら、しょっちゅう。

値引き要求してくる奴は仲介にも嫌われるよ。

>>788 匿名さん

専任だと、それは無理。

専任なんか殆どないよ。

嫌われてもいいから数百万をゲットしよう。
友達じゃないから大丈夫。

値引きする理由や、値引き額が妥当なら良いけどね。

値引きする理由もないのに値引き要求されたら嫌いにもなるでしょ。
仲介に対しても、あいつの話は2度と取り継ぐなと怒鳴るだろうね。

>>793 匿名さん
数百万値引きするくらいなら50万引きで買ってくれる人に売れば良い。

高く買ってくれる人に売るから、お前には売りません。2度と顔見せんな。

>>795
売り手はね、買い手は50万引きより数百万狙わなきゃ。
値引き、言わなきゃ損損。

諸刃の剣だよなあ。
言って嫌われて買えなくなる可能性もあるし、でも安くして欲しいし。

値引き嫌いの中古業者はこのへんで無視して、
東京は新築がピークとの話もあり、ここの購入にはこれをどう読み解くかだね。

http://suumo.jp/journal/2017/02/15/128462/

基本的に6ヶ月以上売れてない物件じゃないと値引きはムリ。
さすがに6ヶ月以上売れてないと値引きを検討始めるはず。

値引きに異様な反応を示す人は、「囲い込み」などをする専任狙いの可能性があるので注意してください。
のらえもんのブログにもあります。
根拠なく高値で売れると豪語する業者には注意と。

http://wangantower.com/?p=13193

中古は難しいよな。
一期一会だし。

もたついてるうちに他の人に買われてしまったり、値引きを要求してるうちに、他の人に満額で買われちゃったり。
タイミングと度胸が必要。

気に入った間取りが出たらあとは度胸で押していかなきゃ、他の人に負けちゃう。

いつまでスレ違いやってんだよ
ところで、販売開始おくれるってほんと？

一番高く売れる時期に売り出すのがスミフのやり方。

>>805 匿名さん
違うでしょ。1番高く売り出して1番最後まで売ってるのがスミフでしょ。

値上げしながら売るのがスミフのやり方。

うちも、契約は5〜6月になりそうと言われました！思った以上に見込み客少なかったてことか？
4月下旬から要望書は出すみたい。
早速来月、ローン審査する予定だけど、引渡し3年後ってのが本当ネック！！
3年て、長すぎる。
金利は多少の上りは織り込み済でも、、皆さん3年後って、どう思われます？
大規模新築ってそんなもんなのか、その分中古より満足度高くなるのか、悩む。

>>807 匿名さん
それってドトール以外例あるの？
ここは商業施設が良ければドトールほど苦戦しないかな。

>>809 匿名さん
武蔵小杉とか他にもたくさんありますよ。

>>810 匿名さん
郊外ではなく都内で例は？

ここも郊外では

東16（八重洲南口～深川車庫・ビッグサイト）のバス、2/28から減便なのね。
平日夕方減便して、土日の夕方は増便。
まあ、新築時はどのみちバスも改定されるだろうけど…

>>811 マンション検討中さん
WCTもTBTも該当します。

>>812
郊外とは、都心から比較的離れた緑がある戸建が多いエリア。
とあるので、湾岸ではないかな。
タクシーで1000円、2000円の距離だし、戸建ないし。

多摩川渡ったら郊外、世田谷あたりも郊外に入るかもね。
だから過疎化してるんだけど。

>>808
悩みは尽きないよねｗ
売れ行きを気にするなら二期からでもいいし、
住不に限っては竣工済みでも比較的選べるからそれまで待つのもあり
但し条件の良い部屋は残ってない、残ってる部屋から時価で選ぶっていう割り切りが必要

工期が長いのはタワマンでは当たり前、皆同じ苦悩を抱えてる
もちろん今みたいに金利上昇がほぼ確実な状況だと余計に警戒してしまうけどね・・・
ただ国策上、倍々では上げられないし手付金放棄がリスクの上限と割り切っとけばいい

契約しちゃえば腹括るしかないし、その後の生活や仕事に張りが出るのは思わぬ副産物
悩んでも仕方のない金利に一喜一憂するより、
納期が長いのを逆手にとって、生活を見直して貯金を積み上げるほうが建設的
新居に向けて無駄なもの一切買わなくなるし数年あれば数百万ぐらい苦も無く貯まるよｗ
その金を頭金として積み増せば返済は楽になるし、思い切って家具家電を新調するのも悪くない
余剰金が数百万あれば精神的にも大分楽になるはずだよ

>>808
うちも同じような状況です。来月ローン審査します。
だけど、有明相場よりかなり高いと思うので、1次1期はパスして少し様子見しようと思います。
パークタワー晴海も見たいし、中古で好きなマンション・間取りがあるのでそれも出てくるの待ちたいし。

新築市場はかなり冷え込んでて価格もバブル期並みとデータで出ているので、
これ以上大幅に上がることはないし、金利は上がるしかないので、この3年はリスク有り過ぎです。
大規模新築だから3年なのではなく住不だから。晴海三井は2年くらいなので。

>>808
あと住不はここ何年かは1期から徐々に上げていく策を取ってましたが、
それは史上最低金利、相続税対策、円安による海外投資家の爆買があったからで、
これらの要因はもう今では殆どないので、（だから新築市場が冷え込んでるのですが、）
金利上昇していったら、住不は金額上げていく策は取れないと思います。

>>816 匿名さん
そして買った瞬間に含み損。今まで積み上げた頭金が一瞬に吹き飛ぶ。物件選びは総合的かつ慎重にすべきでしょう。