シティタワーズ東京ベイ

>>5190 口コミ知りたいさん
マーレは共用施設の負担が大きいからね。
恐らくここは3棟構成が要因で大規模修繕も固定資産税も高くなるんでないかな。

>>5191
でも修繕積立はそれなりに高いので、結局は普段のメンテよりも劣化してから直すことに重きを置いているとか？

WCTとTTTは、世帯数の多さと、タワーパーキングではない点と、共有施設を別棟で切り分けている点で、それ以降にできたタワマンと大きく違う。

>>5194 マンション検討中さん

ここだって10年超えたら、修繕費3倍近くまではねあがるでしょ

10年以上も住まないと思う。

修繕費がはね上がる前に住み替えます。
もともと永住は考えていないので。

デブッチョマーレのような外観にならなくて本当に良かった。
やっぱりタワマンはBACやここのようなスタイリッシュな外観がカッコいい。

>>5194 マンション検討中さん
WCTはマンション内の駐車場1200台からの収入が年間で4億円近く、マンション内のマルエツや歯医者や内科クリニックや金融機関やカフェからの賃料収入も相当の額になり、それらが管理費収入と修繕費収入に分けられて入るから住民から集める管理費が激安らしい。TTTも同じ。規模のメリットだね。

>>5198 匿名さん
BACがスタイリッシュとは思えない。
ティアロとかクロノのデザインはさすがと思うけど。

>>5200 口コミ知りたいさん

最近の湾岸タワーより10年前くらいの方がインパクトあったね。TTTなんかいまだに目立つし、芝浦アイランドはランドスケープが良いし、PCTはららぽーとと直結でデザイン統一してるし、WCTはブルーのガラスカーテンウォール。最近のファサードはつまらない。

>>5199
タワーじゃないのに年間4億は大きいね。
WCTもTTTも世帯数だけでなく広大な面積をうまく活用している。
（とはいえ修繕費が高くなった築10年以上のタワマンには住み気にはなれないけど。）

やっぱりタワーパーキングが管理費掛かるんだろう。
ところで頻繁にメンテナンスくるけど今の技術でそこまで必要？
過剰なメンテ費取られているのではといつも思う。

>>5201
それでも日本人は新築好きなんで築10年超えたマンションを選べないんですよね。
なんで私は自分で住まず賃貸に回します。

それと、ここは商業施設も、竹中が造るホテル＆イベント施設も
それなりのモノができると思うので期待していいのではないでしょうか。

確かに10年前くらいの外廊下タワマンの方が外観の迫力と造形美は素晴らしい。エントランスやロビーも広くて豪華。しかし、住居フロアの共有部は安っぽい。PCTとかマーレとか団地並みで興醒めする。逆にガレリアなんか外観は薄い板だけど中の豪華さは素晴らしいよね。
ここはタワマンとしては、それぞれチビっこだけど全体は商業施設一体で要塞の様な外観になりそうですね。

建築現場、掘削状況を見た限り、ウェストタワーはペンシルに限りなく近いね。
あんなに細いタワーの中に機械式の駐車場が収まるのかね〜。まあ収まるから作ってるんだけど、大して収納できないだろうね〜。
管理費は将来に渡り相当高くなるから、【ローンまみれ】の見栄っ張り購入は危ないよ〜ん。

>>5205 マンション検討中さん
33階だからペンシルまで長くはないよ。
それにしてもネガなのに現場まで行くなんて感心しちゃいますね。
でも見栄のために買う人なんているのかな？自分が住みたくて買うのではなくて？
ローンは25万とか？手取りの5分の1なんで危ないよ〜んかも！？

>>5204 匿名さん
ガレリアさんはココ買うの？
あそこは廊下が長くて平米数のわりに部屋が狭く、角部屋の角に柱があるのがね。
やっぱりポルシェと一緒で最新こそ最良なんですよ。

>>5206 通りがかりさん
5205だけどネガって決め付けないでね。
少なくてもお宅よりは余裕があると思うよ。若いけど。

ドトールの高さを3分の2に切って、その間に減量したマーレをブッ込んだ感じじゃね？

建築面積これ以上要らないでしょ。素晴らしい間取りだもん。
ここの素晴らしい内廊下かつ全室バルコニー実現は、
これ以上太いマンションではできないと思う。

太いの好きなら別のところに行けばいい。

>>5206 通りがかりさん
ペンシルの意味さえ分かってないww

ペンシルなんて言えば価格下がるとでも思ってるんですかね。笑
高さと面積のバランス、武蔵小杉の次にいい平面だと思いますね。

>>5196 マンション検討中さん

わかってないなー。
10年で住み替えるから問題なんじゃん。
築10年ランニングコスト5万超の物件なんて、本体価格相当下げないと売れないよ？残債確定ですね。

確かに、築10年以上、管理修繕費の割高な有明の中古マンションに住みたくないと思う。

>>5208 マンション検討中さん
そう言ってるあなたみたいな人が一番余裕なくてカツカツなんだよね。

>>5205
歳の事なんて言ってないのに勝手に年寄り扱いだけど20代なのかな？
で年収3000万以上あって、ここのタワーを現地調査してネガ投稿。
暇もあって高収入とは更に感心しちゃいます！

でもその条件だとノンビリ2代目社長かな？
僕の親友にも月1会議出席だけで年収3000万ってのがいるので。
羨ましいなぁ。。。こっちは20代から10年間は休みなしだったよ・・・。

>>5214 匿名さん
新築でも検討しないくせに〜

>>5213
本体価格下げればいいんでしょ？
しかも誰も売るとは言ってないけどね。
なんで残債確定なの？頭金も入れた20年ローンだったら？
というか5万位のランニングコストを問題視するなら郊外に住んだ方がいいよ。

パーティールーム2つもいらないから、
20階のほうをバーかゲストルームにしてほしいな。

>>5218 マンション検討中さん

>>5218 マンション検討中さん
損を覚悟なら何もいいません。
さらに賃貸運用まで考えてるとは恐れ入ります。

私が言いたいのは、築10年以上の中古を買う層が月5万以上のランニングコストを果たして許容できるのか？ということです。

>>5219
北西角2階ぶち抜きの方ですかね？
パーティルームはバカが営利目的のパーティして、不特定多数の人間が沢山入ってくるので無くていい。
40平米のゲストルーム4つ作った方がいいよ。

バーは商業施設あるし、飲食の提供は色々問題も出てくるからなぁ。
パーティルームと同じフロアは避けた方がいいですよ。

>>5220
でもそんなの湾岸どこのタワマンもそうじゃない？
代表的だと、WCT、TTT、PCT、BMAどこも修繕費含めると80平米あたりは5万超だよ。
ココの築10年は2030年の話だし、他のタワマンの問題では？

確かに自宅が20階だとパーティルームに来た酔っぱらいが廊下で騒いだりするかもしれませんね。
隣はライブラリールームなのに、静寂は保たれるのでしょうか…

>>5223
騒がれるぐらいで済めばいいですが、嘔吐する奴とかもいますからね。
内廊下でカーペットだと最悪ですよ。

逆にパーティルームのすぐ上の階は、
下の階への騒音を気にしなくていいので子供とかいる家庭にはいいかも。
マンションだとたまにいますからね、子供嫌いのもの凄いクレーマー。

>>5222 マンション検討中さん

それは共用施設が立派だからでしょ。
共用施設も何もないのに、充実してるとこより高いって買う気になりますか？

>>5224 名無しさん

自分は、それで引っ越したことあります。
知人は、ガン無視していました。

ただ、子供が家のなかで生き生きと振る舞えないのも可笑しいと思うので、マンションなんだし、多少の足音くらい、我慢して欲しいです。

>>5225
まだここの管理費が正式に出ていないので意味ない討論だと思いますが、
共用施設が立派で管理費が高いのは納得ということですよね。
でも共有施設は住んでいると使わなくなるから、最近のタワマンはシンプル化しているのでは？

そう考えると世の中的に豪華共有施設は要らない、
管理費高いの嫌うという人が増えているわけですから、
今しばらくは先ほど上げた現時点で築10年のマンションの問題ってことになりますよね？
なぜ2030年以降の修繕費が高くなるか分からないココの問題が先に立つのですか？
その頃には築20年のタワマンは更に修繕費高くなっているのでは？

乱文ですみません。

共有施設あり、管理費安い ←良い
共有施設あり、管理費高い ←わかる
共有施設なし、管理費安い ←わかる
共有施設なし、管理費高い ←対象外

こういうことでしょ

>>5228 マンション掲示板さん
なんで修繕積立は入れないの？
それ入れれば1番上のタワマンなんてないよ。

>>5226
私の実家も私が小さい頃にそれで戸建に引越し、
友達の家も同じマンション内で引っ越してましたね。

上の音が気になるなら戸建か最上階に住めと思います。マンションに適してないです。
友達の家は、大人が歩く音でもクレームきたらしいですから。
下の階が変な人でない事を祈るばかりです。

>>5228
だからね、TTTもWCTも結局修繕費が古くなって高くなっているわけだから、
管理費と修繕積立トータルで考えると、
「共有施設あり、管理費安い」ってタワマンはないってことになるでしょ。

そして、共有施設そのものが要らない世の中なので、
そもそも共有施設あり、管理費高いのは問題ってことになる。

共有施設なし、管理費安い、これは郊外のマンションでは？

ランニングコストを問題視しているけど、
安いにはそれなりの理由があって、いざって時に修繕できないって問題も出てくる。
マンションは管理体制もしっかりして、中古としての価値も高めていくのも理事会の仕事だし、
そのためには多少高い管理費は仕方ないってことを理解しないとさ。

これからの湾岸新築はどこもそれなりの管理費すると思うよ。

>>5227 マンション検討中さん

エレベーター多いうえに、エスカレーターまであるんで修繕高くつきますよ。それと狭い部屋が多いんで、世帯数の割に割り勘要素が薄いってのもありますね。

>>5228 マンション掲示板さん

わかりやすいですね。
さらに言うと、
新しいマンション、管理費安い ←良い
新しいマンション、管理費高い ←良くない
古いマンション、管理費安い ←良い
古いマンション、管理費高い ←わかる

で、このマンションは二番目に該当する。そして共用施設ない。これがさらに古いマンションになったら管理費もっと増えるから、超良くない、になる。

そんな感じですか。

管理費安ければいいってのは貧乏人の思考だよ。

>>5232 匿名さん
この間までエレベーターの少なさで盛り上がってたのに、ネガも敵もだなぁ。笑

>>5235 eマンションさん
エレベーター25台、エスカレーター4列、タワーパーキング7台ですよ。少ないと思いますか？

管理費なんて、後からいくらでも変更可能だぞ。

倍率下げ工作始まったね。

>>5236
マーレは1080戸で、
エレベーター16基、エスカレーター2列、タワーパーキング10基ある。

ここは1539戸あるし、
エレベーター25基、エスカレーター4列、タワーパーキング7基のうち、
エレベーター1基、エスカレーター2基は外だし、
その他、エレベーター1基は店舗用、4基は自転車用、3期は保育所の低層用なのでどうなんだろ？？
わかりませーん。

晴海の方では地下鉄の話で盛り上がってるけど選手村に駅できたら徒歩20分とかなのに分かってるのかな？
地下鉄考えれば断然有明なのに。

>>5240 マンション検討中さん

あんなの本気にしちゃだめですよ。
それに、答申にあったからとりあえず検討だけしとくか。（真偽不明）という状態です。
しかもソースは個人のツイッター。

共有施設はないですが、維持費のかかる設備が多い、各棟防災センター、晴海程凝ってはいないけど広大な植栽。
高コスト体質のマンションであることは間違いないです。
管理費が高いとか言ってる人は諦めた方が賢明ですね。

>>5241 匿名さん
本気にはしてませんし、
駅遠変わらずで盛り上がる理由も不明です。

>>5242 匿名さん
もともと検討してないから、ネガ材料として騒いでるのでは？

>>5243 マンション検討中さん

ここにわざわざ書き込む程度には真に受けてらっしゃるようでしたので。
一種のネガでしょ。あれは。

>>5244 マンション検討中さん

価格は割安との意見が大勢でいつもの手が使えないので、
管理費が高い！（だから買わない選択が正解！決して買えない訳ではない！）
ということですか(笑)

間取り図を見ると住戸の中にPSがある間取りが多いけど、まさか縦配管が通っている？
だとすると上の階で流した水の音が夜中に聞こえるなど問題ありの配置では？

スケルトンインフィルじゃないんだしごく普通でしょ。

ここ、スケルトンインフィルじゃないって今時ありえない
間取り変更することはないだろうけど、メンテナンスの時は大変そうだ

>>5249 評判気になるさん

共用配管の維持管理対策等級は2なので、メンテナンスは問題ないと思います。
PT晴海は維持管理対策等級は1だし。

確かに最近の湾岸タワーでスケルトンインフィルでないのは珍しい。百歩譲ってそれを諦めるとしても、トイレの配管が通っているらしきPSが寝室に面している間取りがあるが、配慮がなさすぎる。

倍率下げ工作始まったね（笑）

>>5250 匿名さん

MRで確認されたんですか？
素晴らしいですね。一つ勉強になりました。

>>5252 匿名さん

もう少し登録時期が近づいたら俺も
パンダ部屋しか申し込めない貧乏人はみっともないから見栄張らず郊外で我慢してろ(笑)
キャンペーンを実施予定です（><）

>>5253 匿名さん

東京都のHPに載ってますよ。
東京都 マンション環境性能表示
で検索してください。

>>5255 匿名さん

ここまで細かく見れるものだったのですね。
これは知りませんでした。
有益な情報感謝します。

パークタワー晴海ではなにやら地下鉄の書き込みされた方が晒し上げられてるみたいですが、こちらは平和ですね

駐車場のサイズ（タワーパーキングだからパレットのサイズといえばいいのかな？）
タイヤ外幅がどれくらいまでOKなのか気になってます。
今住んでいるマンションは、タワーパーキングが全幅は2050㎜なのですが
タイヤ外幅が1860㎜となっているため、マンション内の機械式（これは全幅、タイヤ外幅とも1950㎜までOK）
を利用してます。

>>5257 匿名さん
東京都が湾岸地下鉄の検討を始めたらしい。

有明の方が恩恵大きいんじゃない？

始めたらしいって、
舛添前知事が会見でパネルを出して
資金の目処なしで地下鉄の説明した過去を忘れたの？
今じゃ、地下鉄どころではない小池知事だけどね。

今の都知事になってからは進んでいないでしょ。

>>5260 匿名さん
別に地下鉄はどうでもいいが、豊洲市場も資金のこと全く考えないし、1000兆以上の借金がある日本にとって今更地下鉄の資金くらい利息にも匹敵しないでしょ。出そうと思えばいつでも出せる。

EVの数などで検討中の皆様が意見、情報交換をされていたので伺いたいのですが、東棟横に建設予定の子供園のエレベータなどの維持費もマンション購入者の管理費から捻出されるのでしょうか?知ってる方教えていただけないでしょうか。よろしくお願いいたします。

>>5263 マンション検討中さん
それ知っている人、ここにはいないよ。
おそらく営業も把握できてないかと。
検討者なら先ずMR行って聞いたら？

>5263
確認した訳じゃなく一般論ね

通常は賃貸契約結んで、相応の維持管理費を借り手が負担するんだろうけど、
ただ棟内カフェやコンビニなんかではよくある話だけど、
住民だけでは採算合わないから家賃を安く（実質住民負担）してでも、
維持することも多々あるし、ケースバイケースじゃないかなぁ？

子供園は行政指導だし、住不側がお願いしてでも誘致しなきゃいけない訳だから、
かなり特殊な契約になるんじゃない？
真面目な子供園ほど儲からないっていうしね・・・

商業施設との距離は予想通り。
高速道路との距離ほとんどないね。

高速道路近いですね、やはり南側低層は厳しいか。

1LDKは高速道路側か、商業施設真ん前のしかも11階までしかなくてなかなか難しいです。ファミリーには高速側の空気が悪すぎて敬遠されるからだとは思いますが。ここの住民よりもオリゾンの住民のほうが色々ラッキーな気がしますね。

>>5264 マンション検討中さん
そうですね、管理費が確定されたら聞いてみます。ありがとうございました。

5265～5271を見て感じたのは
オリゾンマーレの存在が気になることが
改めてわかりました。

>>5272 匿名さん

詳しくお答え頂いてありがとうございました。公開緑地や敷地内の公の施設の管理費の割合など、購入検討時期にはわからないのが当たり前なのかもしれませんね。納得できる管理費であればいいのですが、高い場合担当さんに内訳を伺ってみます。

>>5278 マンション検討中さん

内訳は是非とも聞きましょう。
駐車場料金が修繕費会計に入るのか一般会計に使われてしまうかも重要です。

売り残し商法のスミフは、自社子会社に還元される管理費は高めに、管理組合の貯金となって自社に落ちるとは限らない修繕積立金は安く設定する傾向にあります。
（在庫住戸について、管理費は自社グループに戻ってくるので痛くないのに対して、修繕積立金は自社に戻って来ないので在庫負担分だけ懐が痛みますから）

管理組合と利益相反関係にあるので、管理組合は逆のポジションを取れば良いのです。
つまり、管理費を徹底的に見直して安くして、浮いた分を全部修繕積立てに回すようにしましょう。

1期目は2年保証をフルで受けるための建築コンサル雇用を含めた確認対策、
2期目は管理費修繕積立金の適正化。

ここの理事会は楽しいと思いますよ。
理事会の腕にかかっています。

>>5279 匿名さん

なるほど！そういう仕組みでスミフは長期に渡って在庫保有ができてるんですね。管理費は売上にカムバックで修繕費は数千円。顧客のことをまったく考えないスミフ最低だ～。

というわけで。。
住友不動産は４期連続過去最高だそうですよ。
>>　住友不動産（株）は11日、2017年3月期決算（連結）を発表した。
　当期（16年4月1日～17年3月31日）は、営業収益9,251億5,100万円（前期比8.2％増）、営業利益1,881億7,100万円（同8.0％増）、経常利益1,676億9,700万円（同13.0％増）、当期純利益1,034億8,800万円（同17.9％増）。営業収益、営業利益、経常利益、当期純利益のすべてにおいて、4期連続で過去最高を更新した。
>>　不動産販売事業部門は、マンション、戸建て、宅地計で5,716戸（同720戸増）を計上。営業収益は3,142億9,900万円（同14.3％増）、営業利益は461億8,900万円（同4.5％増）と、3期連続で過去最高を更新。マンションの契約戸数は6,467戸（同943戸増）と、初めて6,000戸を超え、過去最高を更新した。
https://www.re-port.net/article/news/0000051903/

>>5280 マンション検討中さん

次から次へと色々なネガお疲れ様です。
管理費が利益・・・

どちらかというとスミフは適正な管理費を設定しているイメージですけどね。高いのは三井。なのにこの価格ということは、それなりの理由があるのでしょう。
ちなみに、住友不動産の利益が過去最高なのは管理費となんの関係もありません。失笑ものですね。

管理会社は管理費で儲けてるんじゃないの？

普通に考えれば、この物件だけ管理費が割高で管理会社がボッテいるとは考えにくい。管理委託料なんて、戸数、形状、敷地、設備などで大体一定ですし、、
ボッたりしたら後でわかりますよね？
高い高いいってますが、実際明細をみてだと思います

>>5271 マンション掲示板さん
うわー、高速道路目の前で、低層階は最悪ですね。何千万も出して何故こんな悪環境に身を置かなきゃならないのか、と自問自答してしまいそうです笑
具体的イメージわきました。ありがとうございます！

買い換えを検討しているのですが、こちらでは買い換え特約をつけてもらえるのでしょうか。売れない、もしくはローン残債が残ってしまうような状態でこちらを購入できなくなってしまった場合、手付金の10%がそのまま没収になってしまうと、かなりの痛手になるため悩んでいます。

>>5286 マンション検討中さん
実際は1番手前の道路は勘状2号から国道357号線に合流する道。現在は交通量少ない。
で2車線の357号があって、少し距離置いて豊洲出口に降りる高速道路、その隣が本線ね。
目の前は高速道路ではないよ。

>>5287 匿名さん
営業もしくは個人で銀行に相談し、無理のない返済計画を立てましょう！

>>5287 匿名さん

これだけの反響がある物件はすみふ初とのこと。
売り手有利の状況ではそのような特約は望み薄ですね。
私も買い換えで要望だしてますが、そのような話は特にありませんでした。

>>5287 匿名さん
私も買い替えです。
停止条件付きの売買契約ですよね？
一般的に停止条件付きにすると確実に売れる値段にされるので、自分で価格決められないですよ。しかも、一度賃貸に移らないといけないで、二回引っ越しになります。
営業に聞いたところ、今回はやってなくて、ダブルローンを勧められました。
売却前提の場合、住み替えまでに売れ残っても、半年間は金利のみ払えばいいみたいですよ。
どちらにお住まいかにもよりますけど、近辺であれば、直前の方がオリンピック施設も出来てきて、高値で売れるわじゃないかと思ってます。（オリンピック過ぎると一時的には下がるみたいですが）

デベも住み替えが多い事を前提に融資提案してるわけですね。なんか落とし穴が無いか心配。