シティタワーズ東京ベイ

>>4882 匿名さん

もし5倍持ってる方なら全くオススメできないです。5倍なのは1期1次だけなので。
今の要望書キャンセルして今の時期に来場してる方々と同じスタートラインに立つということなので、それだけやってでも欲しい部屋なのかはよくお考えになった方が良いかと思います。

west西向き中層ですが、
のらさんの記事の配置図見るとわりとホテルとかぶってるのが気になってます。
あと、南西角は西も含めて全部二重窓ですが西は一枚ですよね。音はどうでしょうか？
現地行くと高速近いから西でもゴー音はかなり聞こえそうだし環二の音も位置が高いのと止まってからの発進音があるのでけっこう気になりそうで(開通した場合車増えそうですよね)
あとこれはどこの部屋もですが、商業の駐車場の入口によっては車の列できちゃいますかね。
他に比べてかなり安いので非常に魅力的ではあるのですが。

>>4892 匿名さん
もともと西側はそういったデメリットを織り込んだ価格設定ですよ。

>>4890 匿名さん

非常用を高層階だけ止まるように設定する事は簡単だし、可能ですよ。
非常時だけ各階停車にも変えられますし。

普通、非常用は1基しかなくて他のより大きくて荷物用とペット同伴用を兼ねていて通常も高層低層で利用できるものだとばかり思ってた。んで非常時（というか停電時）は非常用だけ発電機で稼動させて他は最寄階までで停止させると。
確かに設定でどうにでもできるからここは違うのかな。

>>4895
この設定だと低層階の人が低層用と非常用を両方押す。
結果低層用の方が早く来ることが多く、非常用は各階に止まるけど誰もいないという状態になる。

非常用が大物や荷物用も兼ねていると常時使えないのは問題になると思うよ

もう、憶測ばかりでよく分からんな。（笑）

モデルルームで確認してくるわ。
結果は報告するで。

本当に非検討者多くて身に入る話ないや。
てかあれだけ要望書入ってればまともな検討者はこのスレには既に不在か。

色々細かい事にケチが付き始めましたね。エレベーターは大切だけど、それが駄目なら検討しないの？
商業と間取りと価格は、今の新築湾岸NO1でしょ。
全てを解消するのは無いもねだり。

ここが嫌なら他を買えば良いだけのこと。他を買うお金がないなら、ごちゃごちゃ文句言うな！

>>4892 匿名さん

じゃあ検討やめれば(笑)
商業あって駅近なんて騒がしいに決まってるし、それが許容出来ないなら他のエリアしか無いし。
高速はともかく、環2に車増える？スタート地点ですよ。多少は増えるでしょうが、道路が隣接しないマンションってそもそも存在するの？

あとそこまでネガ詳しく調べて魅力的で締めるなら買えば良いんじゃ(笑)

最近、そもそも検討してるのか？のネガが多くて参考にならない。本当に倍率下げようとしている要望者か不動産屋が書いてるのかな(笑)

重箱の隅つつきが出るような物件は、人気物件の証ですね。
要望書の入り具合といい。
このスレも7月までこんな感じが続くんでしょうね。

>>4792 匿名さん
ごめん、高層が１期というのは、何階から上のが１期あるの？CGPみたいな専用エレベーターな感じなら納得。３期くらいあるんでしょ？全戸で１期だけだと通勤はパンクするよね。

また出てきたよ。笑
モデルルームで聞けよ。

ネガが多いってことは人気の裏返しなんだけどね。
ネガのしすぎは逆効果。
お陰様で常にスレ上位にあるし。
賢い人間はちゃんと情報読み分けてるから意味ないネガは全く効果ない。

だれかエレベーターについてまとめてほしい(笑)

図面確認したら非常用エレベータ普通のエレベータよりかなり大きかったです。
なので全階でペットと荷物運搬、清掃関係に使われる気が。もちろん住民も使えるでしょうけど。
高層用だけに使われるとして、朝混む時間だけとかそんな感じじゃないですか。
まあエレベータ少ないですけどその他にいいところも沢山ありますしね、

ここでの情報はポジもネガも自慢話もみんな話半分7がけくらいにしか信じてないですよ。

高層階用が通常２基になるとして
非常用エレベーターは運搬等を考慮して、壁にカーペットが張られていたり、床は傷が目立たない材質だったりで
見栄えが良くないので、そのエレベーターに50％の確率で乗らないといけないことに抵抗があります。

へ？仕様違うの？
また妄想？

非常用エレベーターは、普通は高性能で大きめになるはず。

壁にカーペットってなんで？
オフィスの運搬用エレベーターと間違ってるのでは？（笑）

倍率下げ工作、結構激しくなって来たね。

住友不動産なのに、お買い得マンション。
そんなマンション、今後出るかどうかも分からないしね。

そういう意味でも人気あるんでしょうな。

モデルルームに行ってきました。
内容は申し分無いし将来性もあるのだけれど、唯一、価格ですよね。
広告用の低めの価格設定の部屋は倍率的に当たらないって言われたからおいといて、
低層階でも坪単価３００万円越えスタートって。。
数年前の有明では考えられない強気の設定ですよね。
オリゾンやガレリアの坪１００万円台後半のマンションは、何も無いところを買った人は
リスクを取った結果として大きなリターン。
ブリリアマーレやブリリアスカイ、ブリリアシティで坪２００万前半から中盤。物件内容的にも、
トータルですごく良い買い物だったと思われます。
このマンションは、さすがに中古で値上がりは無いでしょうね。良くて現状維持か。

値上がりはするんじゃない？
開発も進むだろうし。

地下鉄決まれば化ける。

有明はどんどん化けますよ。
2021年以降には豊洲と立場逆転というデータも出ています。

非常用エレベーターの件、誰かモデルルームで聞いてくれませんか？

非常用エレベーターが各階に止まる発言したら、ネガ判定されとる。

隠れネガだね。
既に有明の方が豊洲よりもあらゆる点において優れています。
豊洲民は消え失せろ！

>>4915 マンション検討中さん
なら近隣中古買いなされ。
湾岸でキャピタルゲイン狙いなんてもう時代遅れだよ。

>>4920 匿名さん
豊洲民がネガったとこで、対抗馬がなくない？
晴海ならともかく。

>>4912 名無しさん
タワマン住んだことありますか？
各階のゴミの回収に大きなワゴンを乗せるので、非常用は常に養生されるのが一般的ですよ。

そもそもエレベーターの大きさも各階のゴミ置場も図面見れば分かることです。
私は4911さんではありませんが、モデルルームにも行って検討している上でエレベーターについては懸念事項として捉えていますよ。

ちなみに晴海の方は一機あたり何戸なんだろ？
同時期販売のマンション比較として知っておきたいな。

非常用エレベーターが高層しか止まらないとすると、低層階のゴミ回収は通常用で行うの？それはないだろ～。

>>4917 匿名さん
そのデータ見たいです。
URL貼ってもらえますか。

大型荷物運搬も気になる。非常用って普通は業者の荷物運搬用でも使うよね。タワマンで業者が一般エレベータ使うってありえないと思う。

>>4927 匿名さん
そうそう、タワーではだいたいそうだよね。非常用がふだんは引越し、業務搬入、ゴミ搬出、ペット連れ用に使われるのが普通だと思う。

金利が上昇しないと言う条件付きで坪380万までは値上がりすると思う。特に眺望無しではない中層階は狙い目。

坪380万以上、特に70m2以上となるとグロス的に有明で良いと言う層は限られてくるので中古で売るにも長期戦覚悟で臨まないとかなり苦しいはず。

そして仮にもし金利が4%上昇したら坪200〜250万くらいまで下落すると踏んでそれでも買いたい人が買う物件かと。

ちなみに7000万、35年フルローンの場合の支払総額は、
1%の場合、8300万
5%の場合、14900万
となり雲泥の差があります。

つまり金利が上昇したら中古を買ってくれる（買える）層が激減する。

無理やり坪単価に直せば、
1%の場合、坪単価392万
5%の場合、坪単価703万
の違いです。

>>4929 匿名さん
なお、支払い総額が1%の場合の8300万とイコールになる5%は約4000万になります。

坪単価に直せば188万になります。
有明のこれからの発展を考えたらここが下限としてリスク見てれば大丈夫な気がします。

家賃に毎月30万払える収入があるなら10年住んで3600万なので7000マイナス3600で3400ですから悪くはないと思います。

東京では有明にしかタワマンや魅力的な街がないならそうなるかもね。
現実は格上の立地や内陸はまだまだこれからも開発は続く。
江東区の海辺で坪380万ってことは内陸はいくらになるのかな。

今は下り坂に入りかけているところ。
はっきり言って良くて現状維持だよ

竣工&完売した瞬間に豊洲タワマンの成約価格が天井になるから、実質値下がりするよ。

足立区でさえ駅近なら坪単価300万なんだから、そんなもんでしょ。少しでもインフレになれば、10年後に有明が350万になってもおかしくはないね。

>>4932 評判気になるさん
今は豊洲も有明も中古の単価変わらないよ。それに、東急豊洲が高値掴みしている土地に坪400超で記録更新するから問題ないです。

金利5%なんて経済的には絶好調じゃないですか？
どんな社会状況になればそんな金利が達成できるんでしょう。。
3%の方がまだ現実味のある数字のように思えます。
その場合、6100万円（坪単価287万）が8300万、1%とほぼイコールの支払いになりますね。これに経年による価値低下分が加わる感じでしょうか。

隣接の商業施設ですが、二子玉川RIZEみたいにおしゃれなモールになるのか、はたまたダイバーシティみたいに、閑散としたつまらない店ばかりのモールになるのか、どちらなんでしょう？
お台場みたいにアジア系の外国人と中学生しかいないような場所になったらガッカリです。

>>4923 匿名さん
懸念材料のひとつってことでしょ？
エレベーターだけが問題で検討止める人は元々大した検討者ではない。

商業施設は、最初の2年間くらいはオリンピックもあり、有名な店やオシャレなお店が入ると思います。
問題は、契約更新がどうなるかですね。

商業施設よりもホテルが大量にできる点に着目してますね。地価を上げる要因は商業施設よりもホテルやホールの方が高いといわれています。隣接地に加えて、有明駅周辺にも新しくホテルができますしね。

http://www3.grips.ac.jp/~up/pdf/paper2012/MJU12602inoue.pdf

>>4936 匿名さん
前者のようだけど、ネガは後者を期待してるんでしょ？
GWのお台場は日本人だらけだったけどね。
駐車場も1時間待ちとかで、ネガがよく言う辺鄙な場所なのにほんと人がよく来る。

港区とか渋谷区とか新宿とかも、アジア系の外国人だらけなんだよね。
なんでだろ？

どうせ値上がりするんだから、さっさと買ったほうが得だよ。

>>4920 匿名さん
お前アホだな、恥ずかしいからやめろ。

>>4941 名無しさん

http://www.toukei.metro.tokyo.jp/gaikoku/2017/ga17010000.htm

【港区】
総数：18,992名
アジア：10,691名
ヨーロッパ：3,466名
北米：3,509名
オーストラリア：593名

【江東区】
総数：26,077名
アジア：24,095名
ヨーロッパ：937名
北米：570名
オーストラリア：90名

【千代田区】
総数：2,665名
アジア：2,014名
ヨーロッパ：358名
北米：214名
オーストラリア：42名

【中央区】
総数：6,176名
アジア：5,049名
ヨーロッパ：542名
北米：396名
オーストラリア：84名

>>4939 匿名さん
なればお台場になる。それは勘弁願いたい。

>>4944 匿名さん
江東区はやはり、中国韓国中心に、アジア人比率が圧倒的に高いね。そして欧米は本当に少ない。

豊洲って突き抜けたレベルの海外のモデルさんたちいない？
社宅でもあるのかな。

>>4944 匿名さん

数字で見せられると納得ですね〜

枝川ありますもんね。

>>4946
枝川も知らないのか。
田舎ものだ。千葉、埼玉かな。空気悪くなるから、無理しないでください。

>>4950 マンション検討中さん
君こそ無理しない方が良いよ。枝川の住民と同じレベルの区に住んでいるんだからさ(笑)

有明（笑）は枝川以下ですよ。
枝川は昔から人住んでるけど、有明は所詮埋め立て地。
枝川の住民は有明を見下してる人多いよ。

有明ディスりに来てるやつなんなの？
検討版って意味わかってないのかな？
枝川の朝鮮人に見下されてるとかw

>>4952 匿名さん
枝川も埋め立て、そしてD地区。
そもそも比較対象にしてはいけません。

>>4952 匿名さん
朝鮮人の＊＊より埋め立て地の有明のがマシでしょ。

検討もしてない人は場違いだから出てってくれ。
枝川の団地住まいかな？

disられてこそ、人気物件じゃない？
過疎ってるより、ましだね！

やはり、枝川を知らなかった埼玉、千葉在住者か。
無理するな。荒川、江戸川のスレが君らにはふさわしい。
もちろん、資金があれば別だよ。

枝川と生活圏が一緒の豊洲はどうすればよかとですか。

銀座も江戸時代は埋め立て地やったっとばってん。

枝川の方がいいと思うなら、是非枝川に住んでください。
住民は散らばった方がいい。

>>4958 マンション検討中さん
江東区と荒川区江戸川区は同レベルの区じゃん。そう思ってないのは勘違い江東湾岸民だけでしょw

江東区で同じ地区なのだから仲良くしましょう。
江東区ホームページ 町会マップ
http://www.city.koto.lg.jp/101010/kurashi/komyunitei/chokai/mappu/6964...

(抜粋)
豊洲地区 塩浜 枝川 豊洲 東雲 有明 辰巳 潮見

因みに越中島は富岡地区に入ります。

本気で検討してる層はネガ出し切ってリスク判断が十分と思えば安心して思い切って購入する。
同時にいい加減なポジばかりだと情報、検討不十分となり購入には至らない。

て事で主要なネガ纏めると、
りんかい線とゆりかもめと言うマイナー路線
エレベーター
スミフ初の商業施設の完成度
騒音
前田建設でスーゼネではない
長期優良ではない
金利上昇（この物件に限りではないが）
あたりでしょうか。

最近のすみふは値上げせず、むしろ値下げ傾向ですよね。

先日モデルルームに行きました。
1LDKか2LDKで迷っていますが、今申し込める部屋がいまいちなので、とりあえず2期を待とうかと思っています。
価格はやはり上げ傾向になりそうでしょうか？
また2期はいつから募集かかるのでしょうか。

図面に載っていたC棟のカンファレンスルームってどんな感じなんですかね？

>>4965 マンコミュファンさん
市況によって柔軟に変えるイメージだね

>>4940 口コミ知りたいさん
お台場と比べて二子玉川のほうが()
肉フェスも二子玉川では開催されないしねぇ(笑)

>>4953 マンション掲示板さん
有明は安い団地がないから何気に平均年収の底はかなり上位な説

>>4917 匿名さん
それはどのデータなのか出典をよろしくです

>>4937 匿名さん
あのエレベーター１つなのはかなり不味いですよ？住んだ事ありますか？ 3つでも待つのに2つだとかなり待つし大変、1つなんて通勤で満員になって乗れない可能性もあるから急ぎのときは階段ですよ？タワマン住みで普段の通勤で階段使うっておかしいでしょ？

>>4911 匿名さん
非常用エレベーターですが、タワーズ台場は各棟に3つ横並びにあって、そのうちの1つは大きめの非常用エレベーターの位置付けなんですが仕様は住人用で大理石もはってあるデザインなんです。で、引越しの際はその都度養生してって形です。ここは2つ、通常エレベーターと非常用エレベーターは並んでる形になりますか？それとも全然違う場所にあるなら少し厳しいかなという感じでしょうか。

>>4972 匿名さん

エレベーターに住む訳じゃないから気にするな。
案ずるより生むが易しだよ。
ましてや有明に住む人は、定時に通勤する層は少ない筈である。

>>4973 匿名さん
完全に横並びですよ。

2個横並びですから、問題ありませんよ。
まだ、エレベーター1個っていうデマが飛び交ってるのですか？

>>4966 匿名さん

営業に相談したら一期として空けてくれません？

2個横並びなら大丈夫そうですね。

>>4977 匿名さん

まず無理でしょう…一期一次は売り手市場だから客の希望なんて聞かないですよ、特にスミフは(笑)
買いたい部屋が無ければキッパリ諦めて次探す位じゃ無いと湾岸タワマンは安く買えないですよ～高くなること容認出来るなら待つ、ただ数百万上がる可能性が高いけどね。

エレベーターはA棟高層階の話でしょ？
気にしたとこでもう空きはないのでは？？

エレベーターの話題もう良いです…(´･_･`)

>>4977 匿名さん

言い方によるんじゃあないですかね。数十万位、包んで渡せば営業も人間ですから検討してくれる可能性はあると思いますよ。

個人的な金銭のやり取りは如何なものかと思いますが、数千万の買い物だから数十万で都合つけてくれるなら安いものかもしれないですね。

>>4977 匿名さん
二期？一期二次のとして要望としてなら聞いてくれるかも？
値上げしたいだろうから、一期としては厳しいのでは？
切りないですからねぇ。

営業は出してる言ってましたよ。

>>4982 匿名さん

数十万では無理でしょ・・・デベの営業は稼いでるから首になるリスクを置かさない。

あれだけ混んでれば個別対応無理でしょ、私の営業さんも100人近くお客を抱えてるって言ってたし。上手く行くなら私もチャレンジしたいけど♪

>>4986 名無しさん
もし希望の部屋を倍率5倍で出してくれるなら、300万位までなら個人的に営業さんにお渡しして都合つけて欲しいです。それでもお得な価格だと思います。個人的に営業さんに渡せる制度ないですかね。

晴海が正式価格出てきたから、要望書出てる部屋もこれから再度晴海に流れる人出てくるだろうから、本気でここ狙ってる人は営業と密に連絡しといた方が良いかと。

>>4983 匿名さん
北西高層角に出してる私の要望書枠を100万円で売りましょうか？

>>4989 匿名さん
失礼、南西角です。