シティタワーズ東京ベイ

>>41269 匿名さん
例えがよく分からないw

>>41269 匿名さん
それらの地域は治安がね、、。特に足立は常に犯罪多発地域で上位に上がってくるし、女性が狙われる犯罪が多いのも、子が居る親としては不安だよね。まぁ色々な世帯が同居するエリアだから仕方ないかも知れないけど。

>>41269 匿名さん
何をもって素材が上かは分かりませんが（地の歴史？人口？地価？世帯収入？犯罪発生率？勤め先？）、偏差値に関しては湾岸エリアより、足立区や北区に住んでる方の方が高いという統計や、ソースは有りますか？

>>41271 評判気になるさん
足立も最近は多少マシになって来てたんだけどね。また、今年に入って23区ワーストトップになっちゃったね。まぁ区全体でいうと団地も多いエリアだし、日本人に限らず様々な人を呼び込んじゃうんでしょうね。多人種が集うから紛れやすい？

ちなみにチャリはかなりの確率で盗まれるよ。笑

有明の平均年収ってちょうど1000万くらいみたいよ。

まぁ住んでる人達の民層や街の雰囲気も、まるで違うから比べる対象かは分からないけど、好みで選択すれば宜しいかと。

>>41274 匿名さん
今はそのぐらいですかね。ここが出来たらまた変わりそうですけど。

>>41274 匿名さん
1000万円くらいというソースは？

北千住の新築マンションは今は坪単価300万円は必要だし、有明と似たり寄ったり。
成熟された街が好きか、これから発展していく街が好きか、人それぞれ。

家族が居るファミリーにとっては治安が良い所が良いかな。

正直、足立や赤羽など、どうでも良い。笑
他スレでやって下さい。

>>41257 匿名さん
この記事の最後を見ると有明を批判してる理由がわかりますー
お二人とも経営者として生きて行くのに必死ですねー

【牧野知弘】
オラガ総研株式会社代表取締役。東大経済学部卒業後、第一勧銀、ボストンコンサルティング、三井不動産などを経て現職。著書に『2020年マンション大崩壊』（文春新書）など多数。

【榊 淳司】
住宅ジャーナリスト。マンションの広告制作を行う会社を経営する傍ら、不動産市場を分析するブログが人気を博し、現職に。近著に『2025年東京不動産大暴落』（イースト新書）

>>41282 有明王子さん
2人とも各スレで芸人さん扱いされてますね

>>41282
つ鏡

有明応援団長の貴方が言っても全く説得力がない・・・

若しかしたら御二方のどちらかは掲示板を見てるかも知れませんねw先日二人を批判する書き込みが、色んな物件スレで削除されてましたし。

>>41285 匿名さん
榊ちゃんは絶対見てるね。笑
ここに限らず湾岸エリアをネガしてるの榊ちゃん本人か、その関係者だったりしてねー。笑

いずれにしても三流週刊誌のこの手の記事は毎度の事ですからね。ネタですな。

そろそろ固定資産税の通知が来るころだと思いますが、この近隣エリアに住まれている方は昨年に比べ今年の課税標準額はいかがでしたか？取り敢えず変わりなかったでしょうか？

榊さんで弄ばないで、、、

>>41288 匿名さん
微増でしたかね。

雑談板に榊スレあるから、そっちでやってくれ。

>>41291 匿名さん
同感です。榊氏の名前が書かれた記事は湾岸民には既にネタになってしまってるので、これからは専用スレで議論されるのが宜しいでしょう。あの人も一流の雑誌に、きちんとした記事を載せれば、ちゃんと評価されたのに‥残念ですね。

有明地下鉄開通説よりも、東京ベイサンズ説の方が信憑性が高いと思います。期待を煽るなら、後者をネタにすべき。

>>41293 匿名さん
最近のネタは榊さんですw

>>41294 マンション掲示板さん
また榊一派に削除されるよ。（笑）

豊洲、東雲、有明の中古物件、売り出し数は増加してますが売れていませんね。
2回、3回と値下げして1年も経つのに売れていない物件ゴロゴロ有りますね。
ここを先に買っちゃって、売却資金を当てにしてる人は、二重ローンか賃貸に出すか、大幅に値引きして業者に買い取られるか、賃貸に出すしか方法は無い様ですね。
賃貸も直ぐに決まりそうに有りませんし、、、
厳しいですね。
新築も売れ行きしんどそうですし、、、、

>>41296 匿名さん

まあ、願望なんだろうけど、これだけ売れてるエリアって都内でも稀だと思うぞ。

>>41297
売れてるデータってあるんですか？

>>41296 匿名さん
具体的に情報を教えてくださいー

物件概要更新されてますね。順調ですね。

>>41296 匿名さん

そんな話は週刊誌以外で聞いたことがないです。
よほど高値で売りに出さない限り湾岸エリアのタワマンは流動性が高いので早期に売れると思いますが。

ここの影響もあると思いますけど、昨年の秋頃から中古の在庫も減ってきてるので、相場は横ばいから微増といったところでしょうか。

新築がどんどん値上がりしてるので、中古を買う人が増えているのでしょうね。

レインズを見ている限り、そこまで
余裕で売れてはいないよ。
値下げして値ごろ感が出た物件から
成約している感じかな。
新規売出数と成約数から在庫は着実
に増えてると思う。

>>41302 匿名さん
その根拠を出してくれれば、みなさん納得されると思いますよー

有明の大塚家具も頑張ってますねー

https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20180615-00000066-asahi-bus_all

>>41297 口コミ知りたいさん
確かにそうですね。

>>41304 有明王子さん

かなり業績悪いですもんね

なんで無理ネガが湧いてきたの？
突然だよね。

以前来てたニノマエ君？

今週の成約です。
安いのは安いですけど、有明は昔から安値放置だからなあ。

それこそ榊氏の取り巻き？笑

根拠もなにも
成約数の方が新規売出数より多い週は稀だよ。

>>41307 匿名さん
売れ行き良いと嗅ぎつけると、どの物件も大体ネガが湧いたり寄って来ますね。

先週の成約を貼り忘れてた。

>>41311 eマンションさん

たしかに、何故か急に売れ行き良くなって来たよね。
何が原因？

榊氏に取り巻きって居るんですか？
なんか、孤独なイメージがありますが。

>>41309 匿名さん
マジでS氏なの？

坪単価200万台の物件が値引きして
買い手がつくイメージがある。

ブリリア有明シティタワーの成約価格を見ると新築時価格よりは5%くらい高く売却されていますね。ここは元々高いので高くは売れないと思いますが。

>>41300 匿名さん

確か2週間程前の情報だと、セントラルの方の3Lも数少なくなってきてるとの書き込みありましたね。今だと全体で600ちょっとでしょうか？2Lは供給自体進めてなさそうですけど。

>目視ですが数えてみました。
角部屋、最上階全て含みます。

ウエスト全体396戸のうち
1L 残り47戸
2L 残り71戸
3L残り45戸
ウエスト全体残り163戸
（供給済233戸）

セントラル全体720戸のうち
1L 残り31戸
2L 残り172戸
3L 残り152戸
セントラル全体 残り355戸
（供給済365戸）

2棟合わせて1116戸のうち
1L 残り78戸
2L残り243戸
3L残り197戸
2棟全体残り518戸
（供給済598戸）

>>41317 匿名さん

どうやろね。
まだまだ激安の部類だし、今のうちに買っときゃ高く売れると思うぞ。

>>41318 匿名さん

なんでこんなに売れてるの？

最近は国家公務員が湾岸タワー買ってるんだよな。
なんか有ると思った方が良い。

湾岸地下鉄、近いうちに決まるのかもな。

TXも湾岸地下鉄に向けて検討始めそうだしな。
そろそろ発表くるかもなぁ。

>>41320 マンション検討中さん
何でしょうね？セントラルはウエスト程値上げしないである程度出したのと、最近だと列で未公開の部屋を出し始めたのがキッカケですかね？それとダイワの価格とか。

10年たっても20年たっても
くるかもな。があるかもな。

たしかＳ氏は2008年頃、BMAを買おうとしたがローン審査が通らず諦めた。
そこから有明ネガが始まった…。

>>41323 匿名さん

待てば待つほど値上がりするのが再開発エリアの特徴なのに、待てば安くなるかも？って意識が邪魔して買えないんですよねー。で、高くなってから買っちゃう。

S氏の有明憎しは
ブロガー事件からエスカレートしたんだよ。

>>41325 マンコミュファンさん

彼は戸建てに住んでるでしょ。

鯵鯖事件な。

ノラさんはBMAを買えたのにＳ氏は買えなかったから攻撃したんですよ。

先週申し込みに行きましたが、セントラルの3Lも南側は角80Oと中住戸70L1が最後の1列ずつで供給始まってましたね。うちは価格的に北側にしましたが、北側も角の80T3、中住戸の70K以外の列が上から公開され出してました。

>>41330 マンコミュファンさん

ノラさんは、既に新豊洲在住ですよ。

ノラさんは新豊洲のまえは有明。

誰も榊氏の偉大さが分かって居ない。

のらえもん氏は所詮個人の趣味でやってるマンションオタク。榊さんは雑誌記事を書いたりするプロの不動産評論家。アマチュアとプロで比べても失礼だと思います。

有明の単価は250〜260、豊洲は300前後で安定してるね
5〜10年後とかに売る時でもこれくらい維持してれば残債割れは無いかもね

>のらえもん氏は所詮個人の趣味でやってるマンションオタク。榊さんは雑誌記事を書いたりするプロの不動産評論家。アマチュアとプロで比べても失礼だと思います。


ほら 笑
榊氏本人？榊氏の取り巻きが参上しましたよ！

>>41321 匿名さん

たしかに、豊洲タワマン在住の公務員や議員が多いような気がします、自分の知る範囲ですが。
何かあるもないも、今現在便利だからでしょ。

まあ、少なくとも湾岸エリアの不動産情報としては
プロの情報が、アマチュアの分析に
遠く及ばないどころか、ワイドショーの
芸能人コメントレベルだと皆が気付いてしまった。
という事でしょう。

自殺したどこかの大臣は東雲のタワマンでしたね
確かにすでに便利だからというのはあるでしょう

確かに不自然ですね。

榊氏本人でしょうね。

あとは榊スレでやって下さい。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/360351/

評判は散々のようですが。。。

本人降臨か笑

>>41338 匿名さん

我々が知らないインサイダー情報もありそうですしね。

地下鉄とか。

今は雑誌含めて本が売れないからね。。
少しでも生き長らえる為に、こういう掲示板に来ては、自身の記事が載ってる雑誌サイトのリンクを貼って閲覧者を増やすんです。で、信憑性を煽る為にネガ投稿をする。ここ数年これのループですわ。

インターネット媒体の原稿料なんて激安なのに、よく引き受けるよな。
暇なのかしら。

あとは榊スレでやれ。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/360351/

ついに湾岸地下鉄は、我々の知らないインサイダー情報ということになってしまいましたか…

万が一地下鉄ができても、他地域から来る目的がなければ発展はしないので
商業施設もここに来ないと味わえないものが必要ですね
まずは話題の美味しいお店(チェーン店不可)ができるといいですね

あの時、BMA買っておけば、湾岸批判以外でメシ食えてたかもしれないですねー
不動産って人生変える力ありますねー
買えなくて変わってしまった事例でしょうかー

商業に入る飲食店はどういったお店が来て欲しいですか？

>>41351 匿名さん
豊洲市場が近いから、美味しい魚料理が食べれる店が良いですね。

>>41351 匿名さん
子供が小さいので気兼ねなく食事が出来るお店もあると嬉しいですね。

>>41351 匿名さん
スープカレーの店は入って欲しいですねー

>>41351 匿名さん
あなたはもしかしてガーデンシティの企画本部の方ですか?　私には要望があります!
チキンライスとバクテーとラクサとチリクラブが食える本格シンガポール料理店を招致して下さい!　お願いします!
有明シンガポールの名に恥じぬよう、我々の期待に沿った仕事が出来れば大したもんです。

タワマンを喜んで買うのは情弱。
https://nikkan-spa.jp/1476659

>>41344 匿名さん
所詮、中央区と沿線住民の夢に過ぎないから、なにも情報がなくて当然。
それを裏で進行中だと言い張ったりして、そこまでウソを並べてマンションを売りつけたいの？

>>41351 匿名さん
口調から察するに、この方はガーデンシティの準備室の職員さんかもしれません。
皆さんはこの方に今のうちにちゃんと要望を言っておくんだぞ、分かったな?（笑）

>>41356 匿名さん
出たな！サカキ（笑）

>>41358 匿名さん
はい。いかにも私は運営管理を任されたうちの一人です。皆さんのご意見を参考にさせて頂き、オープン後は多方面からも集客が出来る様に運営努力させて頂きたいと思っております。先ずは巨大なジンギスカンホール&ビアガーデンを計画しております。こちらは賛成でよろしいでしょうか？お肉はラムは禁止、全てマトンを予定してます。

>>41352 口コミ知りたいさん
>>41353 検討中さん
>>41354 有明王子さん
>>41355 匿名さん

分かりました。皆さんから折角頂きました貴重なご意見なので、前向きに検討させて頂きます！先ずはジンギスカンホールですね。

>>41359 口コミ知りたいさん
今回は榊氏本人ではなく模倣犯でしょう。
ご本人はまた降臨されると思います。

榊さん、、、既にネタやん笑

書けば書くほど自身の価値を下げてる気がしてならないのだが。。不動産暴落記事の前に自分の株を上げる事にエネルギーを使った方が良いかもね。

タワーマンションは30年後にスラム化で社会問題に発展「国交省幹部」の懸念
https://www.dailyshincho.jp/article/2018/01090630/?all=1
「インターネットで『タワーマンション　問題点』と検索すれば、様々な専門家が『安易な購入は危険だ』と注意喚起する記事やサイトがヒットします。それでも人気は高止まりです。法人や外国人投資家が投資目的で購入したり、相続税対策もあるでしょう。とはいえ、眺望や通勤の便、はたまた社会的ステータスに魅力を感じる人も依然として多いと考えられます。そこで購入を検討している方々には声を大にして言いたいことがあるのです。それは国土交通省の幹部が30年後、タワマンの資産価値下落と、それに伴う周辺地域のスラム化を本気で懸念し、国として対策を講じる必要性を感じているということです」

タワマンの現実…マンション２０２０年問題
http://www.yomiuri.co.jp/fukayomi/ichiran/20161017-OYT8T50050.html
　フィットネスジムやプール、カフェにパーティールーム……。眺望やセキュリティーの高さと並んで、購入前に目を奪われがちなのは、共用施設の豪華さだ。前出のメリットを尋ねるアンケートでも第４位に挙がっている。

　ところが、これらの施設はその運用や維持管理の費用を月々の管理費で賄うことになる。費用が賄えず、ジムやプールが閉鎖に追い込まれ、分譲時の付加価値がむしろマイナス資産として評価されている物件もある。これが、後述する費用問題にも大きく関わってくる。


修繕費用は110億円超…　金食い虫「タワマン」のスラム化懸念、その対策例
https://www.dailyshincho.jp/article/2018/05200802/?all=1
「小規模なマンションでは修繕工事費の9割が外壁補修ですが、うちでは1割ほど。タワマンでは圧倒的に設備修繕に費用がかかります。うちは外壁補修は十数億円でできるのに対し、ポンプやエレベーター、給排水管の交換などには70億円近くかかってしまいます」

　ケタが違うのだ。

「最初の30年は、毎年の平均支出額が1・9億円ですが、31年目からは2・5億円もかかり、50年全体でかかる費用は計画上で110億円を超えます。そこで分譲当初は1平方メートル当たり85円だった積立金を、5年目に均等積立に移行して同230円にまで引き上げました。段階増額方式だと値上げのたびに総会で決議にかけ、過半数の賛成を得なければならず、住民の反対で予定通り値上げできないリスクも伴うからです。結果、1戸平均で月6000円が1万7000円ほどになって、管理費など諸々含め、月に4万円ほど支払っている住戸が多いですね」

> ●タワーマンションのメリット

> ①タワーマンションは、ほとんど例外なく免震構造や制振（制震）構造で建築されているので、大地震が来ても揺れが小さく、家具の転倒による怪我など二次災害に遭いにくい。

→大きな地震に耐えたとはいえ、免震装置そのものは疲労しますし、半永久的に持つものでもありません。
また、大規模な地震では大きな余震がかなりの回数にわたって繰り返し発生します。免震装置の中には、エネルギー吸収能力が衰えてしまうもので出てくるでしょう。そうした装置をいつ、どのような方法で交換するのがベストなのかという課題は残ったと考えています
http://www.taisin-net.com/solution/special_issue/87lvn70000018cso.html

→ 一方、免震のように静的荷重を受ける状況下では、建物の変形を抑えるのは剛性しかありません。
ですから、剛性があまり低下しない方が変形を抑制できますし、逆の場合はどんどん変形が進んでしまいます。
免震は、打たれ弱く脆いと言えます。
基礎固定の場合は、塑性化が履歴減衰の増大となり変形を抑制する方向に働きますから、冗長性という観点からは基礎固定の方が一枚上手です。
この現象は、最初にお話した建物の地震応答解析結果の意味するところと合致します。
以上が、過渡応答でも定常応答でも共通して見られる免震の応答特性なのです。
免震の建物は一度壊れるとどんどん変形が進んでしまいますから、免震の建物を塑性化させる設計は好ましくないということになります。
https://www.sein21.jp/NewSeinWeb/TechnicalContents/Kikuchi/Kikuchi0104...

> ②災害対策も充実しており、ライフラインが切れたときのために非常用設備（72時間自家発電装置・太陽光電源・飲料水生成装置・簡易トイレ・かまどなど）も充実している物件が多い。

→さらに、地震で停電や断水になった場合、エレベーターが使えなくなるので外出は難しいですし、水を一階から高層階まで運ぶのは相当苦労します。地震だけでなく、火事が起こった時に逃げ出しにくい事も大きな問題です。こうした災害は滅多に起こらないとはいえ、万が一の災害へ対応が難しい事が、タワーマンションの大きなデメリットといえるでしょう。
http://rh-guide.com/hudousan/tower_man_demerit.html


> ③タワーマンションは、大抵が戸数300戸以上の大規模な物件なので、ホテル並みの豪華な共用施設がふんだんに用意され、またコンシェルジュを置いて住民サービスに当たるなど、付加価値の高い物件が多い。

→ところが、これらの施設はその運用や維持管理の費用を月々の管理費で賄うことになる。費用が賄えず、ジムやプールが閉鎖に追い込まれ、分譲時の付加価値がむしろマイナス資産として評価されている物件もある。これが、後述する費用問題にも大きく関わってくる。
http://sp.yomiuri.co.jp/fukayomi/ichiran/20161017-OYT8T50050.html?page...

> ④既成市街地の駅前再開発の一環として誕生することも多いので、ペデストリアンデッキで駅まで繋いだものもあるなどアクセスが良いことに加えて買い物施設・飲食店も充実していることから、生活利便性が非常に高い。

→私も駅前に住んでおりますが、部屋によって騒音の度合いは大きく違います。
電車と反対側の部屋はほとんど気になりません。駅側は神経に障るくらい騒がしいです。
騒がしい駅側にはリビングがあるのですが、逆にリビングで子供が騒いでもテレビを大きくしても電車がうるさいので大丈夫という変な安心感も・・・
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/15656/


> ⑤多くは20階以上の高層階に限ることですが、都会の喧騒から遠い住まいであることも長所。窓を開けると、はるか下を走る車が小さく見えますが、騒音は殆ど聞こえて来ない。

→そもそも、タワマンの高層階に住めば、少なくとも地上から15m以上は離れた場所で生活することになる。そこで危惧されるのが、抑うつなどの症状だ。
　建設省建築研究所（当時）の渡辺圭子教授が1994年に発表した論文「集合住宅のストレスと居住者の精神健康」は、「高層集合住宅はその高さゆえに、外の明るさ、雨の音、樹木の緑といった外界による刺激が乏しい」と指摘する。
　また、感覚遮断研究では「刺激を極度に絶たれた被験者は無気力、抑うつなどの症状に陥りがち」だといい、渡辺教授は、高層階でもそれと同様の傾向が表れるのでは、と類推している。
　さらに、高層階での居住は「流産率が高まる」との報告もある。公衆衛生学の権威で『コワ～い高層マンションの話』（宝島社）の著者である逢坂文夫氏は、94年の研究「住居環境の妊婦に及ぼす健康影響について」で「高層階の居住者ほど流産の割合が高くなる」と発表しており、10階以上の高層階に住む女性の流産割合は38.9％に達するとしている。
http://biz-journal.jp/2017/08/post_20285.html


> ⑥タワーマンションの足元には広いオープンスペースがあって、都会とは思えない庭園が設けられるケースが多いもの。これは、出入りの際に住民に潤いを与えてくれる。また、中低層階の住戸では、その緑の景観をリビングから楽しむこともできるはずです。

→これを見た方の中には「こんなの本当に必要なの？」「誰が使うの？」と感じられた方もいると思います。
しかし、タワーマンションというのは、必ずと言っていいほど「億ション」と呼ばれる部屋がいくつも存在します。
そういった億ションを購入する人たちが満足できるマンションを計画する必要がある為、新築設計の段階で不要と思われる施設も設置しなければ販売が苦しくなる、という実情があります。
高級料理の周りに存在する花や芸術料理のようなものと同じです。
コンシェルジュがどこまで役にたつの？本当に必要なの？と言われると疑問を感じることがないわけではありません。
https://replacesupport.com/management-fee-for-tower-apartment


> ⑦眺望という無形の付加価値が付いてくる（住戸位置によって異なるものの、富士山や東京タワー、スカイツリー、レインボウブリッジといった魅力的な光景をリビング内からいつでも見ることができる）。これが最大のメリット・魅力となっている。

→ここでは代表的な入居者の不満点を2つほど挙げてみよう。まず1点目は、眺望に魅かれて高層階を選んだのに、それが実現していないという不満。
これは、中層のマンションにありがちな隣の建物で眺めが邪魔されるというものではない。窓際やバルコニーからは確かにすばらしい眺めが見られるのだが、リビングに座った状態では空しか目に入らない、ということ。
確かに大半の人は、ゆっくりとしたい休日などはリビングのソファやダイニングチェアに腰かけていることが多いはず。肝心のその瞬間（体勢で）見たいものが見えないというわけだ。
https://allabout.co.jp/gm/gc/26374/2/

>>41365 匿名さん
何文字までいけるの？？

売れ行きも良いらしく販売も好調の様ですね。

>>41367 通りがかりさん
今はセントラルの3LDKをメインに出してるみたいですよ。