シティタワーズ東京ベイ

>>34916 匿名さん

いやいや、別に晴海を買ってもいいし、中古買うのも良いと思うよ。
どっち買っても大儲けできる。

うーん充電期間ねえ。
でも、アクセス悪いって言うデマには毎回反論するのが俺の主義だからなあ。

文面と写真練り直そう。5パターンくらい用意しとけば飽きないし、効果的かもしれないな。

アドバイスありがとう。

羽田のスミフは良い場所を選んだと思う。

環状8号と対岸の川崎を結ぶ新しい橋の工事が始まり、五輪前には完成する。
その橋はスミフのホテル群のすぐ脇だから、受けるメリットは大きい。

34898さん
オリゾンマーレでその坪単価での成約はほぼないです。笑
BACも高値で売りに出てますけど成約は280ぐらいです。
不動産業者より

>>34920 マンション検討中さん

データあるけど。笑

確かに。
投資家の資金が流れ込んでるのか、低層狭い部屋が中心に売れてますが、これって値上がりの前兆ち思えますね。
オリゾンマーレも眺望なしの部屋ですら200万くらいで売れてますし、良い部屋だと250万超えてきてますよ。

オリゾンマーレ250万超えの成約データあるよ。
帰宅したら貼ります

スーパーブランドが入っておしゃれなレストランが揃いつつも、庶民向けとして近隣住民だけでなくスタッフの需要もあるから当然安いレストラン(フードコート)も入るでしょう。
他にもスポーツ系、アウトドア系のショップが多数揃い、区の出先機関も出来るなら利便性は上がると思うのが普通でしょう。
一気に3LDKが増えるから当然塾も来ますね。儲かるの分かってるんだから。

インバウンド連呼してる人は、全店舗が海外向けの高級ショップにでもなると思ってるんでしょうかね。

スミフさん
https://r.nikkei.com/article/DGXMZO27205850R20C18A2X11000

>>34924
利便性が上がると言えばそうだが、外から見ればミニマムレベルの利便性がようやく提供されるだけ。
逆に、よくこんな不便な生活に耐えてるもんだと感心させられる。

それは言えてますね。
文化堂と、あとは各マンションの下に入っている小さなショップだけですよね。
車メインの生活とはいえ、一般的には不便な場所です。
都心から30分圏内で、それなりの利便性があるなら価格もそれなりになるのでしょう。

有明に文化堂しかないのは商圏が小さいからでしょう。

これを江東区湾岸(豊洲)地域に拡大すれば、11万人の商圏になりますが、
既存の豊洲ららぽーとや東雲イオンSCとの競合を考えると、
戦略力の強いスミフがあえてレッドオーシャンに踏み込むことは考えにくいでしょうね。

台場にOK出来た。

>>34929 匿名さん

先日行ってみましたが狭いし、他エリアから客呼べるようなスーパーではないと思いましたよ。

フードコートはないという話があったような気がしますが。

住友不動産が有明と羽田を列挙している所に、同社の戦略が窺える。
また、ホテルと大規模会議場に注力しているのも、三井や地所にはない特徴。
ターゲットを鮮明にしていて非常に良いと思う。

オリゾンの直近の成約は坪196万じゃなかったか？眺望は無くなるが、ワイドスパンで間取りも良いタイプ

2016年スレができた当初から値上がり連呼しているけど、2018年になっても結局全然値上がりしていない。

7000〜8000万出すならいくらでも利便性の良い街に住める。
江東区最果ての地、高速直近、排ガスで窓を開けて生活することもできないマンションを邸宅として選ぶ理由が本当に判らない。
多くの人がそう感じているから、先着順が増え続けているんじゃないのか？

そりゃ、値段上がらないよ。
だって発展しないんだもん。

有明はこれから大発展する！
ってオリゾンマーレの頃から言われてたよね
あれからもうすぐ14年。

それでようやく街としての体裁が整った（予定）というところかな。再来年がどういう姿になっているのか、自分の目で見るのが楽しみだよ。
既存物件の値上がりは2019年後半～2020年以後だと思うな。上がるにしても一部の人が連呼してる程には上がらないでしょ。

>>34933 マンション検討中さん
目とはなの先にタワーパーキングできて、ワイドスパンとか最悪じゃん。排気ガス部屋に入ってくるわ。

値上がりは2020年以降でしょ。商業施設もインフラも20年までは変わらないんだから上がるはずがない。

有明地区は話題は尽きないですねー
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20180304-00050137-yom-pol

>>34939 匿名さん

つまり、2020年から値上がりすると？
私はそれまでの期待で、じわじわ値上がりして行くと予想して居ます。

若洲だよ、それは。

>>34939 匿名さん

秋には開業する商業施設もあるよ

日銀の低金利政策も終わりそうですね。
手持ち資金は投資で。マンションはフルローンの考えは危険極まりないですね。

今年度末には、湾岸道路の一般道(357号線)部分＜東京港トンネル＞がフル開通する。
スミフが考える羽田と有明プロジェクトの有機的連携にとってプラス要因が加わる。

>>34945 匿名さん

羽田行きについては高速乗らなくても本当にすぐ着くようになりましたね。
今はまだ帰りは高速か、遠回りして下道ですが開通すれば地味に利便性が上がります。
資産価値がどうこうではなく、本当に地味ですが使う人にとっては嬉しい変化です。

>>34944 匿名さん

ここが竣工、引渡してローン金利が確定する時期にようやく上げる上げないの結論がでるかどうか。という位じゃないですかね。
仮に上がったとしても今より1%以上上がるとは思えないですね。

値段的には問題ないですね。
シティタワーのブランドはそんなに詳しくないのですが、自信作なんですかね。
有明というのはなんか微妙な地域ですから。

自信作かどうかはともかく、意欲作であるのは事実でしょうね。
1500戸の巨大マンションを作れるデベロッパーはごく少数に限られるから。

自信作ねぇ。
羽田と有明のプロジェクトを一体視してるスミフのスタンスを見ると、本当にマンションを作りたかったのかな？ という素朴な疑問を禁じえない。

>>34950 匿名さん

ここは作るしか選択肢がないんだよ。
入札の条件なんだから。

>>34951
いやそりゃ分かってますて。

スミフはここの商業施設の成功を実績に商業案件手掛けていきたいみたいだからね。ここのために社長直下の部署を作ったり、と文字通り社運をかけたプロジェクトだよ。

>>34952 匿名さん

それは失礼。
営業の口ぶりだと、商業とマンション販売の部署は現場レベルでのは連携とってないみたいだから、乱暴な言い方するとそれぞれ勝手にやってるのかもね。

議論活発ですね。
私は2008年に勝どきのトウキョウタワーズを新築で買いました。そこを売却して有明に引っ越します。
ここではないですけど。
断言しましょう。有明は値上がりします。
2008年の時の勝どきと同じ状況だからです。
みなさん、良い有明ライフを！

34955さん
私も勝どきのトウキョウタワーズを売却して東雲に引っ越しました。充分儲けましたが、2008年時は非常に安かった。いまと坪単価が違います。

>>34955 通りがかりさん
それだといいなと私も思っているのですが、2008年の勝どきが激安だったので、それとここが同じとはどうも思えなくて。。
10年後には有明が坪450とかになって、2018年は激安だったねとか言われる日がくるのでしょうか。

まぁ、今の市況が続くという前提で開発だけでそこまで上がるかというと疑問ですね。
エリア内では好条件ですので、その中の角部屋などの一部だけがギリギリ400万というレベルではないですか？
普通の中住戸は良くても3LDKで7000万を維持する感じでしょう。

>>34957 匿名さん

坪単価500くらいまでは直ぐにでも上がってもおかしくない。

少なくとも賃貸住まいなら、早めに買っとけ。待つだけ人生損してる。
待ってる間も家賃をドブに捨てるようなもんだし、何より人生をドブに捨ててるようなもんだぞ。

>>34950
スミフがここを落札した2010年頃とは状況が大きく変わったからね。
インバウンド客がここまで増えるとはあの当時予見できなかった。

今だったら、分譲マンションにはしないと言う意見には同意。

>>34961 匿名さん

インバウンド客は2004年くらいから大量に来てた。
あの頃は爆買い。
今は京都などの体験型消費。

>>34962
2004年の訪日外国人数は610万人程度。
2017年は2,870万人だから、10年余で4.7倍に急伸している。

>>34963
ちなみに訪日外国人数が史上初めて1,000万人を超えたのが、2013年。
ここ僅か4年程の間に、如何に爆発的に増加したかがよく分かる。

スーモとか広告全然しないよね、ここ。
値上げする気マンマンの何時ものスミフ戦略…

スミフグループが羽田跡地の落札に成功したのが、2年前。
この頃にはインバウンドが期待の星になっていたから、羽田にくっ付ける形で、進捗がおくれていた有明の打開を図ろうと方向転換したのだと思う。

>>34966 匿名さん

インバウンドって15年くらい前から増えていて、今はインバウンドって言うのすら恥ずかしいほど、フツーな事になってる気がするんだけど。。。

いま、どこに出掛けても外国人だらけだよね？

>>34967 マンション掲示板さん
ここ最近だよ。急激に増えたのは。2020年には4000万人と言われてるから、15年前と比較すると10倍以上のびてる。

てか、これだけグローバル化が進んでくると、外国人なんて普通になってくるな。
俺の部下も3人は外国人になった。

たしかに。これだけ外国人が増えてくると、スミフが羽田－有明プロジェクトをインバウンド重視に振り切る戦略をとったのもうなずけるね。

2004年のインバウンドと変わってきたのは、インバウンドで買い物しなくなった。
みんなインターネットで買えるようになったから、日本に来た中国人など外国人は爆買いをやめた。

で、何やってるかというと、日本の文化なんだよね。中国人やその他外国人は日本の文化を体験しに来ている。京都や大阪が中国人だらけになったのには理由がある。

>>34931 匿名さん

フードコート出来ますよー

最近インバウンドが増えてるのは大阪だよ。

>>34971
爆買いがなくなったと言っても、まだまだ外国人の購買力は魅力的。秋葉原なんかは今でも外国人買物客であふれてるよ。帰国前にはおみやげも買うでしょう。おみやげ買うなら空港か、空港に直行できる場所が便利でしょう。そこにスミフは目を付けたわけだよね。いい狙いだと思うよ。

>スミフグループが羽田跡地の落札に成功したのが、2年前。

これが大きな転機になった。
羽田跡地には膨大な宿泊ニーズを見込めるから、これにシティリゾート＋MICEの機能を
組み合わせインバウンド客をグループで取り込む戦略を立案し、同機能の対象としたのが
ここ有明。

大会議場とホテルビジネスホテルを自社グループで展開しているメリットも活かしているね。

スミフは湾岸エリアのエリート層がターゲットだって言ってますよ。

>>34977
人材募集広告に、ちょろっと書いてあるだけでしょ。

>>34977
そりゃ、そう書いとけば余計な摩擦は避けられるだろ？

うーん、オッさんの妄想より、スミフの公式見解の方が信頼性高いのでは？

ふつうにターゲットは湾岸エリアのエリートになるんじゃないでしょうか。

インバウンド向けの店舗は全部失敗しはじめたから、今更インバウンド向けに作る訳がないでしょう。

銀座もインバウンド向けに作って大赤字。
スミフもそういうのは知ってるでしょうから、インバウンドターゲットをやめて、湾岸エリート層をターゲットにしたのでは？

>>34981
インバウンド向けの店舗が全部失敗とか、あるわけないでしょ。
ニュースでやってるのは、爆買いツアーを当て込んだショップが期待外れに終わったということ。インバウンド購入への期待は依然大きいですよ。

統計によれば、2017年の訪日外国人総数は 2千8百万人超で、前年比19.3%の伸び。これだけ成長力のあるマーケットを放っとくと言うなら、それは経営者の資格がないと公言するようなもの。

>>34980
そういうのってエリートに支持される街、ってミスリードしやすいけど、
単に物件価格から逆引きすればそういった層に売るしかない、ってことなんだよね。
相場的に湾岸エリアは世帯1000万ぐらいではどうにもならなくなってるし、
その上となると世帯1500～2000のパワーカップルとか、士業、経営者層ってことになる。
そういう層を1000戸規模で集客するのも大変だよね・・・
ここも晴海も一時期の湾岸に比べたら勢いがないけど結構健闘してるほうだと思う。

湾岸のエリート…

どこに住んでいる人のことでしょうか。
豊洲、月島、晴海、勝どき、汐留、芝浦辺りに住んでいるなら
銀座 日比谷の方が便利なので、わざわざ有明に行かないような気がします。
東雲近辺の人のことでしょうか。

>>34984
東雲近辺も銀座に行くでしょう。
つまり、どういうことなんでしょうかね

気がつきました。
品川シーサイドのエリートさんたちと、天王洲のエリートさんたちは
銀座より有明に行くような気がします！

わざわざ有明行かないような気がしますって、住んでもないのに憶測でのコメントですか？
そもそも貴方は銀座によく行かれるのでしょうか？
良く行くのであれば銀座は車での移動が不便というのはわかりますよね？
三越等のデパートも駐車場狭いし、入るのに並ぶし、、、
会社帰りに徒歩で行くか、タクシーでと言うならわかりますが、そういう意味では近くて広い駐車場が完備されてて買い物ついでに上手い飯食えるならそっち行く人は必ずいますよ。

銀座と同じもの売るわけないよね？銀座にプールあるかな？銀座にトップゴルフあるかな？銀座にホールあるかな？銀座に行くとかいってる人は頭弱いのかな？

車じゃお酒飲めないじゃん

いやいやいやプールやゴルフ目当てに銀座行く人はいないだろー ましてやホール自体は目的ですらないし。

有明でしか買えないものがあれば行くかも知れないけど、何だろうねー？

なんて噛み合わない会話なんだ

そりゃ噛み合わないだろ。
そもそも"湾岸のエリート"というターゲット像の実在感が希薄なんだからね。

ここは買い物するところというより、体験を消費することにフォーカスを合わせてきてるから、既存の商業施設と比較はあまり意味を為さないんじゃないかな。
テーマパークの方が意味合いとしては近いのかもしれない。
ここでしかできない体験を売るための施設を複数用意してるみたいだし、それなりに人を集める施設になると思うよ。

>>34993 匿名さん
私もそう思います。正に差別化を図っているから、競合しないんじゃないかな？
都心からそこそこ近い遊び場ということなんじゃない？

160店舗の高級ショッピングモールと聞いていたので、それなら銀座が競合だと思ったのですが

商業施設と言うよりは
「湾岸住民がクルマに乗って行く、ゴルフやプールなどテーマパーク的意味合いが近い遊び場」
こんな感じなんですね。

銀座が競合、なるわけがない。笑

ここの先着順って何なんでしょう。普通は購入希望があってから先着順として売り出すものじゃないの？

沖式マンション評価がここすごく高いね。

https://www.sumai-surfin.com/re/39963/

誰も知らないって住友不動産が言ってるやろ

銀座とは全く被らないでしょ。
トップゴルフ、銀座に作れますか？作れないでしょうに。

>>34995 匿名さん

有明という立地だと、そこにしか無いものを用意するしか道はなくて、それを如何にして実現するかが鍵だった。
普通だと、日本初上陸のテナントを用意するのが精々だけど、コンセプトから体験型消費にフォーカスを合わせて来たのは、今の時代のニーズを的確に捉えていて見事としか言い様がない。今後もITが発展すればするほど、リアル体験の価値は上がり続けるからね。インバウンド、ドメスティック共に受け入れられるコンセプトだと思う。
それがテナント申込数という数字にも現れている。
後はそのコンセプトを維持できる運用ができるか、顧客が本当についてきてくれるか。というところかな。個人的にはとても楽しみだけど、外したら悲惨な結果になることは間違いないね(笑)

ルーフトッププールって、銀座にもあるの？

>>35001 匿名さん

オッサンの、妄想はどうでも良いよ。

有明民大勝利で良いのでは？

>>35003 匿名さん

よく見るけど、それって何に対する勝利なの？

>>35002 匿名さん
そんな品の無いもの、あるわけないでしょ。

>>35005 匿名さん

水商売の店は下品じゃないの？

>>35006 匿名さん

銀座をdisってどうするw

>>35007 匿名さん

いや、銀座は好きだけど、そんなお上品な街ではないでしょ。笑

銀座はもう、安物だらけでつまんないよ。

有明の商業施設が出来ると銀座から人が減りそうだな。

>>35010 匿名さん

そんなこたーない。銀座って、お婆ちゃんばかりだよ。

湾岸民の買い物が銀座や日比谷だとか、銀座には品のない店は無いとか、本当におっさんの妄想発言でしか無いだろ（笑）

ボリュームゾーンは1500万〜2000万クラスの大手カップルや外資勤め。
それ以上はほんの一部よ。

7000万のマンション買いつつ、子供の習い事ささて、私服もスーツも銀座の老舗で仕立てるなんて出来ませんよ。
手取りの2割を貯蓄運用に回すこと考えれば、服なんて適当にアウトレットで済ませるし、海外だって毎年行けるわけじゃ無い。

売上不調で都内の楽天会員向けにDMを発送し出しましたね。DMを持ってモデルルームにいくと2500ポイント貰えるようです。立地に問題があるので売れるはずはないですが。

>>35012
それが湾岸ボリュームゾーンの実態なんですね。
それがここのターゲットだったら、ここの商業施設は始まる前から終わってますな。。

やっぱり本当のターゲットはインバウンドってことでしょうね。

>>35010 匿名さん
銀座に来ていた人がわざわざ辺鄙な有明なんかまで行くわけないだろ。
夢みすぎだよ。

>>35014 匿名さん

いや、まさに銀座ほどは金かけないそういう層が行きやすいんじゃ無いの？
使わないと言っても四半期辺りで10万20万は落としてくでしょ。