シティタワーズ東京ベイ

だからそう思うなら中古買えよ。
新築と仕様も構造も変わらず立地も良くて安く買えるならラッキーじゃん。やったね！

日本のインテリアや内装って無難すぎると思ってて、思い切り振ったインテリアが好きなので本当は中古マンション買ってリノベしたい。
だけど中古ってやっぱり外観や共用設備が古くさいし、耐震性も不安があるし、修繕費管理費が高くなった後。
予算が潤沢にはないので、ある程度の物件だと物件価格が結構するからリノベにつぎ込める予算が足りない。
そうなると無難だけど共用設備が新しくて耐震性も優れていてまだ修繕費管理費が上がっていない新築の方が良くなるなー

耐震性や見た目って印象に騙されているだけな。むしろ、10年前のマンションの方が設計や材料にも施工も贅沢に金をかけている。土地代も材料費も人件費も今より安かったからな。それでもマンションの質は10年前の方が上。今のコスト削って作ったマンションは明らかに仕様が落ちてる。有明に限らず浜離宮だろうがどこだろうが、それだけは間違いない事実。

>>2637 匿名さん
そんなことはないけどね。
10年前より生産性上がってるし。
でもそう思うなら10年前の中古買いなよ。お買い得じゃん。
私の買います？？笑

内装の品質なんかは、たしかに10年前の方が良かった点も少なからずありますね。フローリングとか建具に出ていますね。
でも技術的には進歩してる点もありますよ。とくに災害対策は311を経て大きく変わりましたね。パークタワー晴海の例ですが、DFS免震、管制運転付きエレベータ、強力な非常用発電設備や物資・水の備蓄機能などはやっぱり安心に直結しますからね。

長くて読む気になれません。
新築は微妙ってことでいいですか？
検討者でないなら削除依頼出しますけど？

削除依頼を出しました。

>>2637 匿名さん
東日本大震災の際に、有明地域ではシティータワー有明が殆ど修理費が掛からず、他のマンションは億単位で掛かったと聞きました。
やはり、新しい免震ンションが良いと思います。

億単位でかかったのは、マーレだけだよ。凄いヒビ割れだった。

他のマンションは軽微な補修で済んだはず。

>>2645 匿名さん
マーレの話は知らないが、他のマンションで億単位の修理費がかかった話は聞かないな。

>>2633 評判気になるさん

10年前とタワーが変わったとおっしゃったので聞いているだけです。
ぜひ教えてください

>>2647 口コミ知りたいさん
参考URL

https://news.nifty.com/article/item/neta/12111-30269/#article

http://suumo.jp/article/oyakudachi/oyaku/ms_shinchiku/ms_knowhow/sumai...

http://biz-journal.jp/i/2016/07/post_15942_entry.html

http://news.livedoor.com/lite/article_detail/11631494/

>>2647 口コミ知りたいさん
10年前の代表的な湾岸タワーの専有面積。価格だけではなく3LDKが何平米中心の設定になっているかに注意。

>>2647 口コミ知りたいさん

ただ、ここは80平米以上の設定も多いし、アウトフレームで、開口部の広いワイドスパンの部屋の設定も多いから、最近の新築にしては間取りはかなり良いと感じます。

>>2646 匿名さん

それは組合が話したがらないだけ。明らかにマイナスイメージだから…スカイは引き渡し前だから売主負担だったんじゃないかな？

ちなみに日本の耐震基準は明らかにオーバースペックだから大きな問題が残っているとは思いません。補修も外壁のタイルや敷地内の液状化した場所を直したりするのがメインだったから。

ただ世間のイメージは明らかに免震＞耐震。
スターツみたいに賃貸マンションでも免震を売りにする会社がある時代に中古の耐震タワーを選ぶ人間が沢山いるとは思えない。

資産性って結構、単純な事で決まりますよ。
免震とか駅近とか。ここにいる人は詳しい人多いけど一般の感覚とはズレている人も多い。

有明だと、有明マンション連合で話をされてましたよ。
マーレが億単位で修復、CTAは無傷。
マーレは巨大な亀裂が有ったので、見た目が悪くなったので急いだんだと思います。

オリゾンは駐車場が軽度の破損。ガレリアは忘れましたが、大きな問題はなかったはずです。

マーレ以外の物件とマーレとの差を分けた要因はなんだったのでしょうか？

>>2648 匿名さん

10年前のタワマンより進化はほとんどない。コストダウン、狭小化が進んでいるだけ。
よくわかりました。

>>2653 匿名さん
マーレは巨大過ぎたのが悪影響。

>>2654 マンコミュファンさん
進化しまくりだろ。
１０年前なんて、建築技術も内装も酷いもんだぞ。
デザインなんて顕著。

マーレはあれくらいの規模しかないのにプールだけじゃなくスパまで作ったのが間違いだと。
プールやスパ＝大浴場は赤字覚悟の設備。他の共用設備使用料でトータルトントンになるように計画しないとダメ。プール持つには1500-2000世帯は必要。
ザトーキョータワーズかワールドシティタワーズクラスじゃないとプールは持てない。ましてやプール&スパは無理。

>>2658 匿名さん
オリゾンもガレリアもスカイもプールあるよ？
あとプールよりスパの方が利用者多いよ。
持てない無理って既存してるのに言ってどうするの？
嫌なら住まなきゃいいだけの話。

＞オリゾンもガレリアもスカイもプールあるよ？

その分、WCTやTTTよりはるかに小さいマンションなのにWCTやTTTより管理費が高いけどね。

一期は何戸出るのでしょうか？総戸数1500って凄い数ですよね？

>>2660 匿名さん

管理費が１割ぐらい高いのがそんなに問題なのですか？
月額3000円程度の違いで特色が出せたり、管理が良くなるならば歓迎です。

>>2660 匿名さん
プールは持てないって自分が管理費払えない貧乏人ですって話？
たった1万位じゃん。タワマン住むのやめた方がいいよ。

＞＞2663

マーレ３５０円/㎡　ＷＣＴ２００円/㎡　　８０平米＝差額１２０００円

年間１４４，０００円　２０年で２，８８０，０００円

どっちもプールあり

>>2664 匿名さん
マーレには露天風呂付きのスパがあるし、駐車場代はWCTより安い。
ここは管理費、駐車場代いくらだろうか？

>>2664 匿名さん

WCTは、修繕積立金の不足分を別途一括払いにしてましたがそのデータは織り込まれてるのでしょうか？
あるいは、今は一括をやめて、月の支払いを増やしたのでしょうか？であれば、増やした金額になってるかどうかがポイントかと

修繕積立金の逓増は多くのマンションに言えるので、それを加味して比較しないといけないでしょうね。

修繕費が将来必ず必要な金だとすると、むしろ少ないと後々問題が発生するかも。毎月は少なくして定期的に一時金を数十万集める方式だと未払い問題とか起きそうだし。管理費は安い方が良いけど、修繕費が安すぎるのは問題。

>>2665 口コミ知りたいさん
マーレの駐車場代は普通15500-ハイルーフ25000円、WCTは普通23000-ハイルーフ28000円。
ここは30000円と聞いたけど高いよ。

>>2669
おいおい、適当な情報流すなよ。
マーレは、機械式は15500円（中小型ノーマル）～19000円（大型ハイルーフ）
普通のハイルーフ車なら17500円。25000円は平置きでこれはほぼ契約できないと思っていい。

そしてマーレとWCTの管理費の差は、車1台所有するとほぼ埋まる。
しかも最上階露天風呂付のスパ有、同じエリアに酒飲めるBAR有りだから、ハッキリ言って甲乙付けがたい。

あとマーレは未来の入居者にも平等であるように、
修繕費の一時金を無くしてフラットにしているから管理費が高い。
WCTはおそらくどこかで大きな負担があるのではないだろうか？
修繕費ってプールよりも建物そのものの方が大きく掛かるからね。

ここはWCT並に管理費安いと見てます。

>>2670 口コミ知りたいさん
WCTも管理組合決議で修繕費をフラットに移行したみたいよ。マーレやWCTは将来の一時金を集める計画にしてるマンションより運営が健全だよね。

フラットでいくらになったんだろう？？
住んでいる友達に聞いても管理費なんて気にしてないから知らないようで。

>>2658 匿名さん

WCTプール利用率3%、あっても意味ない。

どこもプールなんてある意味なし。管理費の無駄。スパは利用率高い。
しかしここは水もの何にもないのに管理費高いらしいね。無駄に土地が広いからか？

２０００戸で共有すれば安い、って、貧乏人の発想だよね…。

>>2675
ちょっと意味が分からない。
ふつうに合理的な発想と思いますが。

>>2676 匿名さん

安かろう悪かろう。実際あのちょっと豪華な個人宅プール規模で4000人以上が利用したら芋洗。貧乏。

>>2674 匿名さん
その情報どこから？
MR3回行ってますが聞いてません。

>>2673 匿名さん
小さい子いると良かったりする。
あと毎日会社に行かなくていいような人は結構使ってる。
プールは時間にもお金にも余裕ある人が使う施設でサラリーマンには不要なのかも。

プールって公営だろうがホテルだろうがどこだって赤字。まともに黒字にしようとしたら利用料金を2000円から2500円に設定する必要がある。公営プールは税金の補助、ホテルプールはプール単体では赤字だがプールがあることによる集客期待で運営されてる。マンションの場合はゲストルーム利用料やその他共用設備利用料で共用設備トータルで黒字になる設計が出来なければダメで、それにはそれなりのマンション規模が必要。マーレのような中規模マンションの場合は管理費を高くして帳尻を合わせるかしかない。
ザトーキョータワーズやワールドシティタワーズは共用設備トータルでは黒字でプールを利用しない住民からも集める管理費からの持ち出しは無いから、運営がうまく行っているレアケース。水モノを持つにはドトールみたいにそれなりの1500-2000世帯の規模が必要ということ。

ブリリアマーレは素晴らしい理事会のおかげで大成功しているよね。

>>2681 匿名さん

マーレは良いマンションですが、このスレで話す事じゃない。

マンションのホームページ作ったり、周りのマンションと連携したりして管理組合が資産価値を維持しようとすることは良いことだけど、有明じゃなければそんな努力はいらないのでは？とも思う。

たしかに。。

トリプルは、水物施設もゲストルームも何もないのに、管理費すごく高くなっちゃったの知らないの？
２４時間勤める管理人を３棟それぞれに置かなきゃならなくなったんで、管理費が跳ね上がったんだって。
そんな規制も知らずに共用施設削りに削って、無駄な管理費を節約したなんてスミフはよく言うよ！
豊洲の築９年のマンションとほぼ同額の管理費修繕積立金からスタートだよ…。

>>2685 マンション検討中さん
そんな情報得られてないのですが、具体的にどのくらい高いのか教えてください。
デマなら悪意ありすぎですよ。

デマが出てくる物件は人気あるって、婆ちゃんが言ってた。

>>2685 マンション検討中さん
ゲストルームってあっても好きな時に取れないんだよね。
毎月抽選になるんだけど、ここより世帯数少ないとこだけど抽選当たったの2年前とか。
ここはホテルあるわけだし、使えないゲストルームは結局要らないんだよ。

管理人多目としても共用施設皆無、且つこの規模で高くなるかな？
スミフの管理会社が過剰に人配置してボッタくってるか、又は全体共用費とかいう住居棟とは別枠の管理費があって事実上商業施設の維持費が徴収されるってことはないだろうか？

>>2689 匿名さん

商業用の維持管理なんて住民から徴収出来ないですよ。管理費の使途は決められてますから。

ちなみに不当な利益を上げるのも無理。ちゃんと国土交通省のガイドラインがあります。
そもそも1500世帯位からぼったくる維持費で成り立つ商業なんて無いでしょ？

ただ確かに管理費については私も未定と聞いているので出たんですかね？

安くはないって言ってた。2685さんの言うのが近いと思う。

>>2691 匿名さん
営業が？
私ははじめの方で共有施設がない分、管理費が安いので月々の支払いも軽減できます。的な話を聞きましたが？

PCTってららぽーとの施設か使えるからとかで、全体的な管理費に施設の管理費も乗ってなかった？共益費だっけ？
ここもそんな感じになるのかな？

管理費修繕積立金が、70m2で月3万3000円位だって。晴海のドゥ・トゥールでも2万6000円なのに。あっちは、１階がつながっているんで、１棟としての管理人数で良いんだって。(T_T)　　商業施設も、マンション住民に何かメリットあるんだろうか？

いつの時代も不動産屋の安定収入は管理費ですよね。
理事会に削減される前提で高値設定してるから、機能しない理事会が放置してると管理費と言いつつ、ほとんど管理会社のマージンに消えていきますよ。
せっかく払ってる分から、委託費削減して丸々修繕するような運営をして欲しいですね。

>>2694

嘘だろ？㎡あたり470円はバブル期並みだぞ。それはさすがにないだろ。WCTも３棟あって管理スタッフや駐車場スタッフ、ALSOK警備員や清掃員、プール監視員などなど常時30人以上がいるらしいが、管理費は㎡200円だぞ？

>>2694 マンション検討中さん
MRで聞いたの？

2694じゃないけど、うちも聞いた。
内訳は管理費26000くらいの修繕積立金7000くらい。
管理費高すぎだと思う。

>2692さん　2691ですが
最近(2週間程度)聞いたらそんな感じをイメージしてくれといわれた。
普通の3LDK修繕積立込初3.前半程度。修積は一定のやつではない。ここらに書かれてるのに近いイメージで問題ないかと思う。

あからさまに商業施設には使えないが、ここの敷地清掃費管理費なんて商業施設立ち寄りの人が捨てたごみや荒らした植栽の管理に充てられる。まぁ晴海よりはましでしょうけどね。あっちは積極的に外とのシームレス感打ち出してるし。

2695さんの言う通り、半額は難しくても、3/4～2/3ぐらいにはほとんどサービス変わらずできるよね。結局理事会がどれだけ機能するかだな。もともと駐車場代自体、ガイドラインからみてもあれは駐車施設更新費に充てるのがいいんだけど、ほとんどのマンションはあれを管理費として吸い上げられて、実際の駐車場更新は修繕積立金からになってる。ここをなるべく変えるだけで、ほとんど修繕積立金も上げなくてもいい例が多いと思うよ。駐車場代が自動的に毎月積立金に加わるからね。その意味で自走式はすごく有利なんだけよね。ここももう少し自走式増やしたらいいのに。

2699さん　内容よくわからないけど、その案スミフの営業さんに伝えなよ。最初が高くても、修繕積立金が上がっていかなければいいんだろ。そういう特別な工夫しないと、最終的にここの管理費修繕金６万円近くなっちゃうんじゃないか。　中古で売る時も、それがネックになるよ。

＞内訳は管理費26000くらいの修繕積立金7000くらい。

マジか。修繕費7000円は明らかに最初を低く設定しているケースだから、10年後には数万円になるだろう。
管理費26000円は平米当たり370円。これが本当だとすると湾岸タワーで一番高いブリリア有明シティと
同レベル。修繕費が上がったら、月47000円くらいにはなるだろう。

はっきり言ってなんでマンションごとに管理費にこれだけの差が出るのかがさっぱりわからん。
無駄な共用設備やエレベーター数がめっちゃ多いWCTやTTTが一番安いとか。
でも、２つとも10年以上これで問題なくやってるんだから、ここがなんで管理費が月㎡あたり
370円もかかるのか？なんか深い闇を感じるな。

シャトルバス出すらしいからそれとか？？
にしても高いね。

>>2703 名無しさん
シャトルバスは聞いてませんでした。どこに向けてでしょうか？

>>2685 マンション検討中さん

商業施設やホールと隣接、マンション住民以外の人の往来が激しい、その予防策で巡回警備員を増やさねば、でしたっけね。

子連れには良いですかね。

まあ、でも高い。

同じ1500戸クラスでも超高層2棟よりも高層3棟の方が金かかるんですね。

>>2704 匿名さん
シャトルバスを出すことは決まってるけど、どこまで行くかは決まってないとのことでした。1ヵ月以上前なのでまた変わってるかもしれません。

＞商業施設やホールと隣接、マンション住民以外の人の往来が激しい、その予防策で巡回警備員を増やさねば、でしたっけね。

それは後付けの理由で本当の理由じゃないっぽいな。WCTなんか2100戸の規模で警備員もかなり常駐している。
おそらく住不は住戸販売で儲からない分、あとから管理費で吸い上げようとしている。

それと、シャトルバスはドトールもＷＣＴも独立採算で管理費からの持ち出しはない。

>>2709 周辺住民さん

WCTは知らないけど、DTのシャトルバスは管理費からお金出してるよ。

>>2708 周辺住民さん

管理費は住友不動産に入らないよ。
当面は系列会社に入るだろうけど、管理会社はそのうち変わる可能性もあるよ。
適当なこと書いてます？

うちも70で3万3千円、駐車場3万と聞きましたよ。有明価格ではないですよね。
敷地が広いからか植栽とかペデストリアンデッキの維持管理とか警備費にかかるような説明うけましたが。

シャトルバスはでないでしょ。
出るのは晴海。

免震構造は、管理費がかかる。って言われた知り合いもいるよ。なんか理由適当にごまかしてる？　管理費高いなら、マンション価格もっと安くして欲し～い。

>>2712 匿名さん
それ本当ですか？
車1台持つと近隣より3万位高いですね。
月々3万の支払いが上がるって35年ローンで6000万が7000万になるのと同じ。
なんだか一気に引いてきたな。週末MR行くので自分でも確認します。

>>2712 匿名さん

周辺と比べて少し高いですね。
でも立地や仕様が良いならば仕方ないかな。

>>2714 マンション検討中さん

免震だと保険料が安くなりました。

>>2712 匿名さん
駐車場30000円も高いよ…

中央区、港区なら30000円もしょうがないと思う。しかし、有明で30000円は…
中央区、港区でも湾岸タワーで駐車場20000円台はいっぱいあるからね。

そうか、物件価格が高めなのはまだしも、ランニングコストが高いのは痛いですね。撤退する人がたくさん居そう。
こう書くと、余裕のある人だけ買えばいいとかエリート外国人向けとか言われそうだけど、それじゃあ実際問題売り切るのは難しいですよね。

タワーはなんだかんだ修繕費用が高くなりますし、タワーの外壁のALCパネルも風で劣化しやすく水漏れが、、、ってことが最近あるみたいなので
背伸びしてタワーマンションを購入するのは良くないなと思いました。
実際に、何かと話題の武蔵小杉のタワーに住んでる方々も、共働きしてやっとみたいな感じが多いそうで、、、
素直に箱型マンションが良いかな〜なんて考えてしまいます。

>>2720 ご近所さん
私の場合、買い換えではなく短期間で買い増ししたいので今回は無理せず撤退方向です。
MRは一応見には行きますが。
ここを中古でという手もありますしね。
とにかく今は市況が悪いので様子見します。
その間に東急豊洲や大和有明も売り出されるでしょう。

>>2717 海大好きさん
免震ではないですが、地震保険は年間で2万してません。
1カ月の管理の軽減にもなりませんよ。
そんな情報に騙されませんよ。

>>2716 海大好きさん
仕様は分かりませんが、立地はあまり使えない駅に近いという点以外は高速道路真横で、シティビューは有明一悪いですが？？

70平米で管理費27000円、修繕費7000円(近い将来数万円)、駐車場代30000円、合計で最初が63000円、修繕費値上げ後は月20000円として77000円か。

上で、管理費が一番安いとされてるWCTが70平米で管理費14000円、フラットにした修繕費が値上げ後で21000円、駐車場代が22000円でトータル57000円。

月20000円差はデカいな。年間240000円、10年で240万円。ローン金利安くてもふっとんじゃう。

同じスミフで管理費や管理費の一部になる駐車場代がなんでこんなに違うの？しかもマンションのグレードや立地はあっちの方が上でしょ。誰か教えて。

>>2725
月2万円の差って相当大きいですね。
6000万と6700万の35年ローンの月額支払の差額は約2万です。
つまりただでさえ高く、金利リスクもあるのに、更に700万も高い。

管理費の話が本当なら1期見送ります。
人気の部屋のようなので売り切れてしまったら残念ですが諦めるしかないですね。
高掴みすると次が続かなく永住になってしまうので。

見送ると、2期で値上がりした時に結構痛いぞ。

スミフの場合、買うなら1期しか無いよ。

安く買いたいのなら、千葉にでも行った方が、手っ取り早いと思いますよ。

>>2728
その住不のやり方って金利が下がってった時にやったドトールの話。
長年やってきたやり方ではないよ。

上げたければ上げれば良し。そしたら完全に諦められるので。
むしろ金利が上がってても、価格を上げる強気なスミフを是非見てみたいですね。

>>2729 匿名さん
安く買いたいのではなく適正価格で買いたいたけです。
頭の中は高いか安いかしかないのですか？

>>2728 匿名さん
逆を言えばスミフは1期で売り切るしかないってことかい？？

でも、その適正価格っていうのは千葉でしか実現しないのでしょ？
だったら千葉にいくしかないんじゃないかなーって思うのですが。


もしくは、ご自身の収入を上げるくらいしかないんじゃない？
でも、それだったら千葉に行く方が手っ取り早いと思うのですが、、、、

スミフは、長期戦でしょ。

１期が一番安くて、どんどん値上げしながら売っていくから、いつまでたっても完売しない訳で（笑）