シティタワーズ東京ベイ

素朴な疑問
何で商業棟を高速側に持ってこなかったんだろ？
オリゾンその他の前建てリスクを鑑みて、
南東方向の抜け（半永久）を優先させたってことだろうか？
地図の限りだと中低層住戸は相当影響を受けそうな気がするけど・・・

208さん
私もそう思いました。そのほうがいいと思います。
で、そうしなかった理由として考えたのは

1.住不が深く考えてもいなかった
2.既存の他のマンションからの商業施設への客を考えた(真ん中になるようにした)
3.このマンションの売り「駅近」が徒歩7分とかになってしまうのが嫌だった
4.工事の都合(駅に近いところから作っていく)
ぐらいですかね

>>209

　3が正解じゃないですかね。

　いくらスミフでも1はないかと．．たぶんきっと願わくば。

結局その辺りの全ての要因を精査した上で、
今の場所が（住不にとって）ベターって結論なんだろうね

坪５００万も夢じゃない

坪300台と住友不動産の案内会で聞きました。
最上階とかでない限り400はいかないのでは。

>208
自分もそう思います。
マンションは敷地の北の方にすれば、眺望も騒音も良かったのに。
国際展示場駅からの距離を気にしたんでしょうかね。

>>214
眺望は良くはならないでしょ。
普通に騒音よりも駅近を取ったんですよね。
でもＡ棟は確かに駅近ですけど、Ｂ棟、Ｃ棟は全然ですけどね。

ドゥトゥールもいつできるか分からない人道橋ができれば徒歩4分
とか言って売ってましたけど、買う人はドアto（電車の）ドアで考えなきゃですよね。

同じ駅遠ならB棟、C棟は環二沿いの方がまだ若干マシだったような気がする
湾岸道路、首都高湾岸線がうるさいのは暴走族だけじゃなくて、トラックもだよね。

いずれにしても、都心の高速沿いの駄目なところと有明の駄目なところを合わせもった立地なので、価格は頑張らないと厳しいんじゃないかなあ…。

環２沿いの方が長さがないので、Ｌ字になっちゃうのでは？

ここの部屋のプランってパークタワー晴海と比べると凄くシンプルで、
５５、７０、８０が中心。
色々な情報から、5500万、7000万、8000万ってなるんだけど、
現実的に考えると、4500万、6000万、7000万なのではと思う。

ここは駅近はＡ棟のみで、眺望悪い、騒音凄いの悪環境。
まだどうなるか分からない商業施設にどこまで投資できるか？？
2018年後半くらいの購入でも遅くはないような。
これから金利も上がりそうな気配もあるのに3年近く前の購入はリスクがあり過ぎる。

地下鉄の吊り広告、センスのかけらもないね。
暗黒の世界行きかよ。

有明は近隣物件のレベルが高過ぎて、正直ここに空中移動する意味がないんだよね。
最古のオリゾンやガレリアにすら、共用部、専有部ともに勝負にならないでしょう
免震のメリットはあるけど、価格差（同条件でおおよそ2500万）を考えると積極的に選ぶ理由にはならないな

東雲エリアの物件からなら移動する選択肢は生まれてくるだろう。しかし東雲は有楽町とりんかい線の2路線使える立地を考えると数千万かけてここに移動するメリットはない。
当然豊洲エリアからは移動するメリットはない。
りんかい線沿線で比較すると、品川シーサイドとでは立地の面で負けているし駅力も開発込みでほぼ互角。そして品川シーサイドはJR京浜東北線大井町駅徒歩圏になる

この物件は値付け次第かな。間違えたら閑古鳥鳴くと思うよ。

>215
北側なら、オリゾンマーレやブリリアマーレ、スカイを避けて、レインボーブリッジが望めますよ。
現状の位置なら、一番東の棟じゃないと、望めません。

りんかい線沿いは、大型物件が多くでてますよね。
住友自体が、大井町タワー、天王洲アイルとここ。
そして、品川シーサイドには、プライムパークス品川タワー・レジデンス、グランドメゾン品川シーサイドの杜
なので、そこまで強気の価格で出せるのかなぁと

>>222
上でも書かれていますが55mm2タイプが4500万程度、つまり坪260万程度に抑えないと売れないでしょうね。
現在オリゾン中層角部屋が売り出しで220万ですね、成約は坪210万程度でしょう。
ここは噂だと300万オーバーってことになってますが、その時は待てば自然と大幅に値引きされるでしょう。

楽観論の方々、相手がすみともさんであることを忘れてはいないか？

確かに有明のタワマンと比べて仕様面では2段劣るだろうからなぁ。
新築メリットがなくなったら資産価値は間違いなくさがるね。
10年差があるとしても中古とか賃貸を選ぶときオリゾン、ガレリアとここで内見して比べてみると考えると…

>>225
確かにここは仕様が恐ろしく低い。
あまりにも商業施設任せで、これが高いとなると
商業施設の建設費用もここの価格に大きく入っていると思われる。
住民専用ではないのにな。

住宅は55や70が中心でどれも間取りは同じと思われる。
間取りが同じの住居を増やすことで、大量に同じ部品を注文できコストダウンに大きく貢献する。
ちょっと団地みたいな気がしてきたな。

これが平均330なんかで出てきたら、近隣中古か晴海かな。
車通勤の自分にとって駅距離なんて関係ないし、向こうは中央区だしね。

あとここの問題点は販売が早すぎるということ。
早いということは契約から引渡しまでの期間が長く、
その期間の金利や経済状況の変動リスクを自分らが負わなくてはいけないということ。

共用部の話をしている方は管理費の事はどう考えているのでしょう？近隣からの住替え狙ってますが、毎回上がる管理費にウンザリしてる人多いですよ…まぁ検討は値段次第ですね。

>>228
それ管理費じゃなくて修繕積立費ではなくて？
あと仕様が低いだろうと言っているのはプールとかスパではなく、住戸内部もね。
そもそも共用部が豪華ではなくて何故高いの？って思う。
ちなみに私も近隣住民、たぶん住み替えではないけど。

スミフを擁護しておくとここが坪単価300万以上になるとして他のエリアであればいたって平均的な設備仕様であったと思うよ。
有明が安くて高仕様のタワマンが多すぎるというだけの話。
まぁそれ位しないと売れないエリアだったということであるが。

>>230
他のエリアってどこのエリア？
港区のWCT、中央区のTTT、これらも豪華だが安かった。
有明だけのこと言ってますが、湾岸全体そうだったし
最近出たドゥトゥールはスパで釣ってるよ。

単純に今がそういう時代ではなくて、
ここは単純に駅近と商業施設があるから仕様低くても売れると思っているのでしょ？
駅近と言ってもＡ棟以外駅近くないけどね。

管理費・修繕費は安いにこしたこと無いでしょ。上で資産価値云々言ってる人いるけど、賃貸なんて駅近が、絶対でしょ。駅前に大規模出来た時点で他のマンションはアウト。プールがあるからと誰が好き好んで駅から遠い家賃の高いマンション住みます？ まぁ、私は商業の中身と値段次第の検討だけど。

武蔵小杉のシティは坪400前後を未だ崩してないぞ。あそこの仕様はどのレベルだったんだ？

>>233 検討さん

ここ以上、有明未満。郊外だと最高クラス。立地もここよりいいかも？！ただ価格はぼったくり！現在、在庫整理中！

>>232
管理費と修繕費を間違えちゃったのにタワマン語りますか。
駅近といってもＡ棟ぐらいで、しかもりんかい線。ゆりかもめならオリゾンやマーレと同じ。
商業施設の中身と言ってますが、その情報出るの販売されてから2年半後ですよ。

つまりあまり高値で出るとキャピタルゲインはまずない。
商業施設のまともな成功事例の無い住不という不安もあり。
あとは騒音かな。
湾岸線に向かってここまで対面しているタワマンはないので音がどうなるのか。

>>227
金利ってなんの話？

平均坪単価340万な。
高層なら400前後。

その価格じゃドトールより上になっちゃうよ

>>236
金利変動リスク。
契約時の金利が実際の金利ではないということ。
今より下がることはないので、早く買うことはリスクしかない。

>>237
今月２回目の打合せがあるけど、
その価格帯ならパスかな。
オリゾン投資用に買った方がいい。

まともな部屋55m2で6000
70m2で7500-8000ってとこかね?
住不は5年とかかけて高い価格で売るんでしょ。

私も遠慮するわ。そこまで有明新築に固執する理由がない。

だからここで同じ無理するなら、どうひいき目に見ても月島エリアがいいって！！価格もそこまで大差ないんだし。

>>242 通りがかりさん
月島エリアのどのタワマン？

>>241 匿名さん
一番駅近なWestでも低層ならそこから1,000万円は安いですよ。

>>244 SRさん
平均が20階だとしても低層で1000万も下がらないよ。

>>245 匿名さん
階数で下がるわけではなくて、そもそもの価格が違うよって事。
今回は方角の価格差はあまりなく、中層の70で7,000万切るぐらいなので、どの方向でも低層は6,500万ぐらいになりますよ〜

>>246
どこからの情報か知らないけどそれはないんじゃない？
向かい合ってるとこや、目の前創業施設の北西低層、高速目の前の南東低層は安いのでは？？

>>246 SRさん

どこかから、価格に関する情報や感触を入手したんですか？ それとも単なる推測？

完全に推測ですね。
価格の詳細が出るのは4月からなので。

仕様に関しても悪い何て推測でしょ
モデルルーム見れるの4月だし

>>239 マンション検討中さん

たしか契約そのものは直前じゃなかったでしたっけ？

>>249 マンション検討中さん
顧客と思われれば、ざっくりなら教えてくれたりするよ。

>>252 マンション掲示板さん
ざっくりと言うかそれ営業の予測ね。
まあもうすぐ出るから勝手に言ってて。

しかしこのパース画像は何度見てもすごいなｗ

最終戦争が終わって人類が滅びきった後もこのマンションだけは湾岸に鎮座していた....

と言わんばかりのダーク感。もはや一周して凄く際立ってる。
立地はだいぶアレだけど、この規模のマンションの計画はやっぱりテンション上がるわー

>>254 匿名さん

いやいや立地も、汐留のツインパがあんなに受け入れられてるんだから無問題でしょう

汐留と比較してはいけない気がする。

>>226 マンション検討中さん
完全三井晴海営業マン

しかし、エントランスとか共用部CGとかも
いかにもすみふらしい華やかさは
あるけれど、目新しいワクワク感ないのは残念。

価格はチャレンジするが、
ライフスタイル提案へのチャレンジは
全くない。

>>258 マンション検討中さん
商業施設に目新しさ感じないの？

>>259 口コミ知りたいさん

ほんと狭い部屋が多いですよね。

１４０平米からの部屋を坪２５０位でうったら、湾岸の新たな需要を開拓できると思うのだけどな。

今って、都心を買えない層が、湾岸で我慢するという構図だけど、都心を買えるけど、広さを求めて湾岸に、という流れ、重要だと思う。

そうやって、湾岸の住人層のレベルアップを図るべき。

一億前半で、広い部屋を供給、これが秘策でしょう。

間取りもチャレンジも広さも、日本のデベは本当に仕事しないから。
何でも景気のせい、のんきな時価商売。改革しようなんて気は全くなし。

品川イースト、手ごろ価格にしてきた感はあるね
ここもあまり高くしてこないかもね

>>261 マンション検討中さん
今だけではなくて前から内陸買えない層の集まりだと思うが。
その話って湾岸買える層が郊外で一軒家にしようって考える以上にない話かな。
1億前半でその広さ買えたら湾岸住み替え組が買えちゃうよ。

というか億ション買えない層の妄想なんて意味ない。
デベだってバカじゃないから、マーケティングはしっかりやってるだろうし。

2月のやつ行って、価格の感触教えてもらったけど、
低層階で坪350くらいらしい。

有明にハイブランドの店舗ははいらんでしょ
アウトレット店舗じゃないの？

同じく説明聞いてきました。坪単価は350万みたいですね、70平米で7350万円。
正直あまりに高額で驚いております。

江東区なんだから坪200万にしてくれ。

イケアとコストコのセット建設がいいな。
お台場、豊洲、東雲に無いタイプの商業施設じゃないと客来ないよ。

350万じゃ、またスミフの絶賛販売中物件コレクションが増えちゃいますね。

有明の立地で坪350万のポテンシャルがあるのかどうかですね。
晴海や豊洲も高いと言われていましたが、なんだかんだ大江戸線や有楽町線がありましたからね。
羽田空港アクセス線も現在の計画ではりんかい線を通らないみたいです。
仮にりんかい線がJRに買収されたとしても東京モノレールと同じ扱いになるだけで、JR線にはならないと思われます。

金利の上昇曲面で有明で坪350万円とは。これから晴海や豊洲、オリンピック選手村など大量供給される中、1500戸売れるのかな。。

中古がお買い得に見えて来たけど、ここが売り出し始めると、中古も上がるんでしょうね。

キワドイ価格を付けて来ましたね。
サラリーマンでもギリギリ買える価格ですな。
庶民はふるい落す気なんでしょう。

坪350万なんて聞いてないけどな。
しかも低層で350万なんて話もあったり？
情報バラバラ。

どちらにせよ、その価格帯ならパスかな。
というか金利の問題もあるし、暫く様子見か、低金利のうちに近隣中古かな。

という考える人が多く中古が新築を上回ったんだよね。

>>267 マンション掲示板さん

ハイブランドは企画次第でありだと思いますよ。環二もあるし、都心富裕層の自動車動線重視で。バレーパーキングとか、いかに高級志向を徹底できるかがカギでしょうね。

飲食考えると、上客はハイヤー送迎とかね。

>>274
サラリーマンでも上の層でしょ？
1000万以上稼いでいる人って確か12％とか？
しかもサラリーマン以外も含むだから、サラリーマンだけだともっと低くなる。
あと年収1000万でも7000万フルローンしたら結構生活つらいよ。
7000万の家に住んでいるのに、子供私立の中学とか無理なんでは？

>>270 匿名さん

既に青写真出てるよ。
外国人ビジネスマンとその家族向けだってさ
ちょっと高級路線らしい。

>>277 マンション検討中さん
1億2千万人の12パーセント？

それって、何万人なの？

ワールドシティタワーズみたいに、長期販売の流れでしょうね。
時間が経つにつれて有明の開発も進むでしょうし、その方針も間違いではないような気がします。

そもそもマンションなんて、金持ちの買うものだし、タワーマンションなんて、更に金持ちが買うもんだからね。

庶民に安く買ってもらおうなんて、スミフが考える訳がない。

>>275 マンション検討中さん

中古が俄然安く思えて来ましたね。
私も中古を仕込んでおこうかなと思うのですが、良い間取り出てこないですね。。。

>>281 匿名さん

中央区、江東区のタワマン新築規制が決まってるし、庶民がタワマン住める奇跡の時代が普通に終わったんしょ。

>>279
あなた馬鹿ですか？
稼ぎの無い子供やお年寄りが入るとでも？？

そもそも、都心に庶民が買える事自体が幻だったのですよ。東京の不動産は海外と比べると激安ですからね。
そのうち、庶民が買えない価格まで上がると思ってます。

>>284 マンション検討中さん

何万人なんですか？

>>282
中古の場合はタイミングですからね。
ここが予定より高かったら無理せずに中古待ちます。
今もタワマン住みなので急いでないですし。

特に近隣中古はここの買い替えで、焦って安く売る人が多く出てくるのでは？
なんて期待もあったりして。笑

中古は間取り選べないからなあ。
良い間取りは瞬間蒸発だし。高めに設定してくるし。

>>285
その高い不動産は年収1000万くらいのサラリーマンは買ってないけどね。
そもそも層が違う。
日本はわりと格差がないけど、不動産が高い国には大きな格差がある。
つまり日本より金持ちが多い。その分、貧困も多いけど。

グローバル化進めば、高所得の外国人がかうようになる。
そうなったら、日本の庶民は郊外に追い出されるよ。

>>288
ここもわりと間取りの種類ないよ。
晴海は沢山あるけど。

あと、中古だとタワマンいくつもターゲットになるから、
意外とバリエーション多い。
自分はこのマンションのここの部屋ってある程度決めているので、それ待ち。
詳細はもちろん言いませんけど。

>>290 匿名さん

ここ充分郊外です。皮肉？

>>290
で郊外に追いやられた日本人が増え、
トランプのような首相が現れる。というストーリー？笑

でも日本の首相にはアメリカ大統領のような絶対権力ないからなぁ。

ここともう１つのスレ、一緒にしたいよね。

>>287 >>288
良い中古物件はまさに瞬間蒸発ですね
スーモ等に乗ったその日に連絡してもすでに決まっていることも多いです。

トリプルタワーが350万で順調に売れるのであればオリゾンが1番恩恵を受けるでしょうね。
豊洲の東急、晴海の三井等が販売好調なら湾岸エリア一体の相場が一段上がってしまうのかも。
自分は金利の上昇でそうはならないと読んでますが、どうなるか。

>>295
坪350万ではそこまで順調には売れないと読んでます。
晴海三井はここより若干安く、東急豊洲は300後半でしょうね。

あと金利ですよね。今は底値ですからね。
新築は新築プレミアムが消えて20%くらいは価値が落ちる。
って考えて買った方が気楽だと思います。

晴海はここより高いでしょ。中央区だし。

>>297
蓋をあけてみないと分からないですが、
ココが住不という点、大型商業施設隣接で駅近という点で、住不有明 ＞　三井晴海　だと思います。
どっちも検討していないからそう思うのでは？

晴海はトリトンやららぽーとも近いですよ。
駅から遠いのだけが難点かと。
私は晴海の方が高くなると予想します。

晴海360
有明350

>>299 匿名さん
近くはないですね、両方とも徒歩5分では着きません。
雨に濡れない隣接とは比べ物にならない。

>>299 匿名さん
駅から遠いのだけって、それが1番価格に関係するのに、、、

ここが350スタートとは高いですね。
品川シーサイドや天王洲に流れる人がかなり居そうです。

>>301 マンション掲示板さん

松濤や佃を見ても、高級住宅街だと、駅距離だけでは決まらないことがわかる。晴海も同様。

30から20階は300後半
1から10階は300前半だろうね

>>302 ご近所さん

有明テニスの森クラブハウスはじめ、体操会場も建設はじまりましたね。素晴らしいデザイン。何も有明アリーナだけではないんですよ。まさに、オリンピック施設と親水公園に囲まれた街になるんですよ。しかもハイブランド大型商業。品川も晴海も豊洲も関係なく、絶対無比の地として
絵が描ける人で瞬殺でしょう。

坪350は弱気な気がします。
坪350をスタートに上層階は坪600でも住みたい人は、買うでしょうね。

>>305 マンション掲示板さん

そんなに煽ってしまうと、売れなかった時の言い訳が苦しくなるよ。

庶民狙いではないんでしょうね。