シティタワーズ東京ベイ

素朴な疑問
何で商業棟を高速側に持ってこなかったんだろ？
オリゾンその他の前建てリスクを鑑みて、
南東方向の抜け（半永久）を優先させたってことだろうか？
地図の限りだと中低層住戸は相当影響を受けそうな気がするけど・・・

208さん
私もそう思いました。そのほうがいいと思います。
で、そうしなかった理由として考えたのは

1.住不が深く考えてもいなかった
2.既存の他のマンションからの商業施設への客を考えた(真ん中になるようにした)
3.このマンションの売り「駅近」が徒歩7分とかになってしまうのが嫌だった
4.工事の都合(駅に近いところから作っていく)
ぐらいですかね

>>209

　3が正解じゃないですかね。

　いくらスミフでも1はないかと．．たぶんきっと願わくば。

結局その辺りの全ての要因を精査した上で、
今の場所が（住不にとって）ベターって結論なんだろうね

坪５００万も夢じゃない

坪300台と住友不動産の案内会で聞きました。
最上階とかでない限り400はいかないのでは。

>208
自分もそう思います。
マンションは敷地の北の方にすれば、眺望も騒音も良かったのに。
国際展示場駅からの距離を気にしたんでしょうかね。

>>214
眺望は良くはならないでしょ。
普通に騒音よりも駅近を取ったんですよね。
でもＡ棟は確かに駅近ですけど、Ｂ棟、Ｃ棟は全然ですけどね。

ドゥトゥールもいつできるか分からない人道橋ができれば徒歩4分
とか言って売ってましたけど、買う人はドアto（電車の）ドアで考えなきゃですよね。

同じ駅遠ならB棟、C棟は環二沿いの方がまだ若干マシだったような気がする
湾岸道路、首都高湾岸線がうるさいのは暴走族だけじゃなくて、トラックもだよね。

いずれにしても、都心の高速沿いの駄目なところと有明の駄目なところを合わせもった立地なので、価格は頑張らないと厳しいんじゃないかなあ…。

環２沿いの方が長さがないので、Ｌ字になっちゃうのでは？

ここの部屋のプランってパークタワー晴海と比べると凄くシンプルで、
５５、７０、８０が中心。
色々な情報から、5500万、7000万、8000万ってなるんだけど、
現実的に考えると、4500万、6000万、7000万なのではと思う。

ここは駅近はＡ棟のみで、眺望悪い、騒音凄いの悪環境。
まだどうなるか分からない商業施設にどこまで投資できるか？？
2018年後半くらいの購入でも遅くはないような。
これから金利も上がりそうな気配もあるのに3年近く前の購入はリスクがあり過ぎる。

地下鉄の吊り広告、センスのかけらもないね。
暗黒の世界行きかよ。

有明は近隣物件のレベルが高過ぎて、正直ここに空中移動する意味がないんだよね。
最古のオリゾンやガレリアにすら、共用部、専有部ともに勝負にならないでしょう
免震のメリットはあるけど、価格差（同条件でおおよそ2500万）を考えると積極的に選ぶ理由にはならないな

東雲エリアの物件からなら移動する選択肢は生まれてくるだろう。しかし東雲は有楽町とりんかい線の2路線使える立地を考えると数千万かけてここに移動するメリットはない。
当然豊洲エリアからは移動するメリットはない。
りんかい線沿線で比較すると、品川シーサイドとでは立地の面で負けているし駅力も開発込みでほぼ互角。そして品川シーサイドはJR京浜東北線大井町駅徒歩圏になる

この物件は値付け次第かな。間違えたら閑古鳥鳴くと思うよ。

>215
北側なら、オリゾンマーレやブリリアマーレ、スカイを避けて、レインボーブリッジが望めますよ。
現状の位置なら、一番東の棟じゃないと、望めません。

りんかい線沿いは、大型物件が多くでてますよね。
住友自体が、大井町タワー、天王洲アイルとここ。
そして、品川シーサイドには、プライムパークス品川タワー・レジデンス、グランドメゾン品川シーサイドの杜
なので、そこまで強気の価格で出せるのかなぁと

>>222
上でも書かれていますが55mm2タイプが4500万程度、つまり坪260万程度に抑えないと売れないでしょうね。
現在オリゾン中層角部屋が売り出しで220万ですね、成約は坪210万程度でしょう。
ここは噂だと300万オーバーってことになってますが、その時は待てば自然と大幅に値引きされるでしょう。

楽観論の方々、相手がすみともさんであることを忘れてはいないか？

確かに有明のタワマンと比べて仕様面では2段劣るだろうからなぁ。
新築メリットがなくなったら資産価値は間違いなくさがるね。
10年差があるとしても中古とか賃貸を選ぶときオリゾン、ガレリアとここで内見して比べてみると考えると…

>>225
確かにここは仕様が恐ろしく低い。
あまりにも商業施設任せで、これが高いとなると
商業施設の建設費用もここの価格に大きく入っていると思われる。
住民専用ではないのにな。

住宅は55や70が中心でどれも間取りは同じと思われる。
間取りが同じの住居を増やすことで、大量に同じ部品を注文できコストダウンに大きく貢献する。
ちょっと団地みたいな気がしてきたな。

これが平均330なんかで出てきたら、近隣中古か晴海かな。
車通勤の自分にとって駅距離なんて関係ないし、向こうは中央区だしね。

あとここの問題点は販売が早すぎるということ。
早いということは契約から引渡しまでの期間が長く、
その期間の金利や経済状況の変動リスクを自分らが負わなくてはいけないということ。

共用部の話をしている方は管理費の事はどう考えているのでしょう？近隣からの住替え狙ってますが、毎回上がる管理費にウンザリしてる人多いですよ…まぁ検討は値段次第ですね。

>>228
それ管理費じゃなくて修繕積立費ではなくて？
あと仕様が低いだろうと言っているのはプールとかスパではなく、住戸内部もね。
そもそも共用部が豪華ではなくて何故高いの？って思う。
ちなみに私も近隣住民、たぶん住み替えではないけど。

スミフを擁護しておくとここが坪単価300万以上になるとして他のエリアであればいたって平均的な設備仕様であったと思うよ。
有明が安くて高仕様のタワマンが多すぎるというだけの話。
まぁそれ位しないと売れないエリアだったということであるが。

>>230
他のエリアってどこのエリア？
港区のWCT、中央区のTTT、これらも豪華だが安かった。
有明だけのこと言ってますが、湾岸全体そうだったし
最近出たドゥトゥールはスパで釣ってるよ。

単純に今がそういう時代ではなくて、
ここは単純に駅近と商業施設があるから仕様低くても売れると思っているのでしょ？
駅近と言ってもＡ棟以外駅近くないけどね。

管理費・修繕費は安いにこしたこと無いでしょ。上で資産価値云々言ってる人いるけど、賃貸なんて駅近が、絶対でしょ。駅前に大規模出来た時点で他のマンションはアウト。プールがあるからと誰が好き好んで駅から遠い家賃の高いマンション住みます？ まぁ、私は商業の中身と値段次第の検討だけど。

武蔵小杉のシティは坪400前後を未だ崩してないぞ。あそこの仕様はどのレベルだったんだ？

>>233 検討さん

ここ以上、有明未満。郊外だと最高クラス。立地もここよりいいかも？！ただ価格はぼったくり！現在、在庫整理中！

>>232
管理費と修繕費を間違えちゃったのにタワマン語りますか。
駅近といってもＡ棟ぐらいで、しかもりんかい線。ゆりかもめならオリゾンやマーレと同じ。
商業施設の中身と言ってますが、その情報出るの販売されてから2年半後ですよ。

つまりあまり高値で出るとキャピタルゲインはまずない。
商業施設のまともな成功事例の無い住不という不安もあり。
あとは騒音かな。
湾岸線に向かってここまで対面しているタワマンはないので音がどうなるのか。

>>227
金利ってなんの話？

平均坪単価340万な。
高層なら400前後。

その価格じゃドトールより上になっちゃうよ

>>236
金利変動リスク。
契約時の金利が実際の金利ではないということ。
今より下がることはないので、早く買うことはリスクしかない。

>>237
今月２回目の打合せがあるけど、
その価格帯ならパスかな。
オリゾン投資用に買った方がいい。

まともな部屋55m2で6000
70m2で7500-8000ってとこかね?
住不は5年とかかけて高い価格で売るんでしょ。

私も遠慮するわ。そこまで有明新築に固執する理由がない。

だからここで同じ無理するなら、どうひいき目に見ても月島エリアがいいって！！価格もそこまで大差ないんだし。

>>242 通りがかりさん
月島エリアのどのタワマン？

>>241 匿名さん
一番駅近なWestでも低層ならそこから1,000万円は安いですよ。

>>244 SRさん
平均が20階だとしても低層で1000万も下がらないよ。

>>245 匿名さん
階数で下がるわけではなくて、そもそもの価格が違うよって事。
今回は方角の価格差はあまりなく、中層の70で7,000万切るぐらいなので、どの方向でも低層は6,500万ぐらいになりますよ〜

>>246
どこからの情報か知らないけどそれはないんじゃない？
向かい合ってるとこや、目の前創業施設の北西低層、高速目の前の南東低層は安いのでは？？

>>246 SRさん

どこかから、価格に関する情報や感触を入手したんですか？ それとも単なる推測？

完全に推測ですね。
価格の詳細が出るのは4月からなので。

仕様に関しても悪い何て推測でしょ
モデルルーム見れるの4月だし

>>239 マンション検討中さん

たしか契約そのものは直前じゃなかったでしたっけ？

>>249 マンション検討中さん
顧客と思われれば、ざっくりなら教えてくれたりするよ。

>>252 マンション掲示板さん
ざっくりと言うかそれ営業の予測ね。
まあもうすぐ出るから勝手に言ってて。

しかしこのパース画像は何度見てもすごいなｗ

最終戦争が終わって人類が滅びきった後もこのマンションだけは湾岸に鎮座していた....

と言わんばかりのダーク感。もはや一周して凄く際立ってる。
立地はだいぶアレだけど、この規模のマンションの計画はやっぱりテンション上がるわー

>>254 匿名さん

いやいや立地も、汐留のツインパがあんなに受け入れられてるんだから無問題でしょう

汐留と比較してはいけない気がする。

>>226 マンション検討中さん
完全三井晴海営業マン