シティタワーズ東京ベイ

http://asia-investor.net/2017/09/16/%e8%b1%8a%e6%b4%b2%e3%81%ae%e4%b8%...

良記事。ポジショントークよりも事実に基づく考察の方がよほど有用。

>>20412 匿名さん
品川シーサイドに住んだら会社から近すぎる。

渋谷から電車で20分で着ける駅で、駅近タワマンが坪330万で買えるエリアはありますか？ここだけだよね。

晴海、豊洲と比べたらここは安い。

お台場や豊洲に近いのもポイント高いよね。
あと銀座。

3年前は港区新築が330以下で買えたのにおかしな話だな。

まあ晴海は高すぎと叩かれてたくらいだから。

>>20415
恐らく板橋辺りの再開発がそれぐらいになるのでは。

HM
北西側敷地境界ギリギリに45mのタワーパーキングを立てられ、南東側にホテルアネックスが立つ
かなり悲惨な状況ではある。また、商業施設の車出口がこちらの正面交差点であり泣きっ面に蜂状態。
しかし、有明既存タワマンの中では一番商業施設に近くなる。
いま物件がなかなか動かない。

GG
おそらくCTTB併設商業施設の一番ポジティブな影響を受けるマンション。
弊害はそれほどなく、眺望影響も微々たるもの。もともと高い専有部の質感（ただし築がだいぶ経つ）
と共用部もあり、地域一番にはならないものの安定した評価を受けるだろう。

BMA
有明地域一番の称号をCTTBを今後争うはず。
優秀な管理組合と共用施設、有明テニスの森目の前という立地に恵まれてはいるが、
CTTB完成により、南東および北東部屋からのディズニー花火が全部消える。
また、ディファ有明建て替えもネック。今後どうなるか。
跳ねる可能性も一気に落ちる可能性もあり。

CTA
有明唯我独尊マンションのポジション今後も続く。CTAは続くよどこまでも。
豊洲のダイレクトウィンドウ物件は時代の変化で苦戦しているが、CTAは？
広めの部屋に成約がつきにくいのは、この物件だけでなく有明、湾岸全体の傾向だからしょうがない。
有明アリーナで中層階以上は永久眺望確定したけど、音漏れちゃんが最大の懸念材料。

BAS
兄であるBMAの影に隠れながらも、北西は有明西学園と公園で永久眺望確定。
南東も有明テニスの森でこちらも確定と、眺望面ではリスク少ない。
BMAより成約坪単価が地味に高いが、単に事情を知らない検討者側からみて、7年目まで
修繕積立金の値段が上がっていなかっため、維持費が相対的に安く見えたという説もある。

BCT
眺望最強ながらも、駅から遠く周りにコンビニもない、非日常といえば聞こえはいいものの
毎日の生活は若干苦労する。BCT→CTTB購入客は一定数いる。
ワイドスパン、2mバルコニー、免震構造とモノはいいんだけどね。

これからのマンション
仮称プレミスト有明
坪300くらい？長谷工の金太郎飴マンションを有明に持って来てほしくない。高いし問題外。

ブリリア有明４棟目
プレミスト有明よりぜんぜん高いらしいよ？あの立地でマジかよ。
CTTBウエストで思ったけどさぁ、300戸で33階って細すぎるよな。

なかなか鋭い観察力。
相当湾岸マンションをウォッチしてるね。

のらえもんさん突然の書き込みwww
確かに自分のブログに書けなさそう
証拠ないけど

眺望が売りのBACからここへの住み替えが多いってことは眺望より利便性重視の人が増えてきたってことかな。

BACは生活するには不便すぎるよね。

俺ものらえもん先生かと思った。
鋭いよ。

BACは駅遠のハンデだけでも大きかったのに、これからは有明で最も商業施設から遠いというハンデも加わるからね。うまくやらないと、売り抜けるのけっこう大変だと思うよ。

ここの人たちBAC意識しすぎ。
これから小学校も隣接、人気のバディ保育園もできてファミリー層に人気でるのでは。
オリゾンは言われ放題だね、、北西の眺望なくなるのが痛いけど商業施設には一番近くなって利便性重視の人には良いのでは。

CTAが一番厳しくなると思うよ。
広い間取りはグロスがあがるから売りづらい。
単価下げればだけど、外観が好みわかれる。正直DWは不便だったからもう住みたくない。時代遅れ感も否めない

有明中古お勧めしたい人多すぎ。

ここを契約した人がはりついてるんたろ。

>>20427
BAC意識し過ぎって笑
眺望だけマンションでしょ。
だから脱出組が多いと暴露されちゃってた。
ここでBACを連呼してるのはこれから移る住民かな。高く売れるといいね。

>>20431 契約者さん

自分は有明住民だけどBACではないよ。あそこまだ2年とかだよね、それで脱出できるって羨ましい。
自分はまだここ悩んでる、今住んでるとこより狭いとこにプラス2千万払うってことに笑
でも今更中古はないからやっぱりここか晴海かな。

>>20432
有明内の移動だったら、今住んでるところの築年数によるんじゃない？
１０年超えるようだったら、多少条件が悪くなっても新築に移ったほうがいろいろお得だと思う。

>>20422 匿名さん
そうか？有明民やのらえもんの読者なら皆分かってそうな内容だけど。

>>20432 匿名さん
オリゾンかガレリア？でなきゃ東雲辺りじゃないとさすがに狭くなってプラス2千万はないよね？

BACは有明の嫌なとこが凝縮されてんだよね

>20421
BMA持ち上げすぎｗ
有明ランドマークは間違いなくここでしょ
ただその立地や管理、運営の方向性からニッチな需要は維持し続けると思うけどね
BASが単価高いのも築浅や、震災前と後、耐震と制震って理由も大きいんじゃない？
ファミリーだとBMAの振り切ったコンセプトは引いちゃうってのもあるかもね

有明は200万〜230万が適正価格だからそこへ向けて落ち着くはず。

逆にそれ以下にはならない。

>20421
全体的によくまとまってると思うけど、
ブリリアマーレについてだけちょっと過剰評価というか意図的なものを感じるｗ
単価の安い理由を修繕費≒管理体制が優れている、と暗に置き換えてるものねぇｗ
検討者もそこまでバカじゃねーからｗ

ただ組合は凄く頑張ってるのは外からでも分かるし民泊のロールモデルとなったサイト運営も素晴らしい
都心の眺望は圧巻だしそれを一望できるラウンジも凄い、良いところも一杯あるね

>>20439 匿名さん
先日のマーレ内ラウンジでの【パーテイー拡散希望】の告知。マーレだけ削除されてるけど、どうなったんだろう。
優秀な管理組合だから、【阻止】出来たんだろうか？民泊や如何わしいパーテイーの類は住民としては絶対に嫌だね。
ここは地権者はいないけど、投資が多いと賃貸が多く出るから可能性は高くなるよね。
儲かりさえすれば、管理規約を無視してもやる奴は結構いるみたいだし、仲介会社もローン審査さえ通れば、【少し怪しい】と思ってもオーナーには伝えない事は極普通にあるらしいね。
何人かの知人のオーナーに聞いたよ。
近場では、勝どきザ、タワーやスカイズもなかなか撲滅出来なくて苦労しているらしいね。

>>20440
そこがセントラルを敬遠した理由のひとつだけど、
ただ共有施設がなくてもホームパーティだけはコントロールできないからね。
タワマン住みで毎週のようにホムパやって、
1000円ぐらいの飲食に5000円の参加費取ってみたいに家賃稼いでるやつ結構いるからね。

>>20439 匿名さん
結局持ち上げてるね！笑

マーレは後々の修繕費が大変なことになりそう。
マーレ以外でも建設費、修繕費が高騰した昨今、予算足りなくなる所が続出しそう。

>>20443 匿名さん
どこも同じようなもんじゃないかな？
免震は修繕費掛かるし。
ここは修繕費の計画が出てて親切だけど15年以内には出ようと思うような内容だよ。

マンコミで適正と書かれた坪単価から大体坪単価50万から70万足すと、本当の適正価格になる。

>>20443 匿名さん
マーレは震災後の修繕も建築費が高くなる前に完了してるから、結構賢いと思う。

>>20438 匿名さん
200万から230万だと、オリガレですねー。
BMAはおおよそ260から280程度が目安。
BACは人気あるから350超えてくる場合とあるよ。

200万から230万だとオリガレの方が良い部屋買えそう。

適正価格というか、最近半年くらいの成約価格一覧あるので物件ごとに見てみます？？

胡散臭い連中がエントランスホールとかエレベーター出入りするのはやだな。

>>20447
BACが人気ある？
駅遠ババ抜きマンションだよ

BACが350とかありえないだろ。。。よほどプレミアムある部屋でない限り。

でも実際高値だよね。主観でなく結果を見たまでで。
ま、今は築浅だからでしょそのうち他のブリリアと変わらなくなる。

4棟目ブリリアは坪350くらいらしいね。
やはりお台場に近いって強いんだね。

>>20453 匿名さん

いや強いって言うか、、さすがに売れ残り必死でしょ。

>>20451
大体は280～290くらいですね。
新築プレミアムがあってのこの価格なので、築10年で250位になるのでは。
350は下記にもあるプレミアムな部屋。ただし、この価格では売れないだろうね。
ちなみにBACは分譲時、一番高い部屋でも7500万でした。

http://www.nomu.com/mansion/library/id/P0027011/

BAC高すぎるよ。中古がここより高いとかあり得ないわ。

しかもBac 東京タワーみえなくなるんでしょ？

10年後にはBACに単価抜かれてると思うよ。まじで

>>20458 匿名さん
それは絶対にない。

ないね。
むしろここの商業施設からの距離に反比例して、中古価格が決まってくるんじゃないかな。

BACの話題ばかり
ここのライバルってBACなんだ
マーレじゃないんだね

ライバルつーか、両極だからじゃない？

>>20460 匿名さん
じゃあここじゃなくオリゾンが有明ナンバーワンになるね

>>20421 匿名さん
鋭いっすね。
地域ナンバーワンはマーレで間違いないと思うよこれからも。
こんな幹線道路沿い住みたいと思わないでしょ…罰ゲームかよ
商業施設は素直に嬉しいけどマンション自体は魅力なし

どうでもいいけど、マーレって名前も外観も太ったオバサンぽいな。

今の相場でなく7〜10年後の相場だと230〜250だと思われる。

なおこの物件で。
オリゾンは180〜200、マーレは200〜250が下限と見てます。

ちなみに買うならポジティブに見ても仕方がないので再下限となるラインを見極めて納得行くなら買うようにしてます。

ちなみにこの物件買いました。
下がっても賃貸で住むくらいなら十分にメリットがある下げ幅なので、と言う計算です。

>>20465 匿名さん
ほんとどうでもいい。

タワマンの10年以上をどう見たら良いかわからない、

基本、タワマンは5〜10年以内に買い換えてる人が主。

これから10年以上の価値が見極められる。
今は憶測が飛び交うだけな印象。

極端なポジや極端なネガ。

今月発売の週刊現代（ネガ）とダイヤモンド別冊（ポジと言うか広告主を意識した記事）みたいな。

極端な記事やネットコメントに騙されない確かな目が求められる時期なのは確か。

これまでは踊らされようが知識なかろうが値上がりするから買っとけ、に乗ってた人が正解。

同じような人は極めて少数だけどバブルの時みたいに死ぬと思われ。

今はほんとに確かな目が求められる。

今回、スミフ値付け下手くそだよね。
ウエストとセントラルの差がないとか売れ行きに斑がでるでしょ。しかも、ウエストの方が少ないのに。角が高すぎなのに、ウエスト北側とかセントラルの3000万円台の1Lとかは安値すぎて転売されちゃうね。

わざとそういう値付けしてるんだろうと思う。
つまり、途中で値上げするんだから関係ないってこと。

>>20470 匿名さん

1Lは規約しっかりしないと民泊にされちゃいますよね。

中国人がマンション売って、バブルはじけるとかいう記事が増えてきたけど、民泊用に買い足したいから、デマ記事流してるやつがいそうですね。

オリンピック期間中だったら、１泊10万でも借りる人いそうだし。

東京の不動産は海外の主要都市と比べても、未だに半額以下だからねえ。
まだまだ、値上がり余地はあるよ。
あとは、グローバル化がどこまで進むかだね。

晴海や有明は安すぎ放置状態だったので、開発が進み始めた今から、買ってりゃ儲かる相場かと。

>>20472 匿名さん

規約で縛ってこまめに通報。あとは警察に逮捕させりゃ良いよ。見せしめに。

>>20473 匿名さん
日本のグローバル化と言うか、インフレが起きたらね。

将来に不安を感じる人が多いのに、インフレは起きないだろ。

>>20461 匿名さん
一部眺望や駅近は変わらない価値だからね。
つまり土地の値段が一定と仮定して建物の減価償却だけを計算すると10年後の価値はある程度決まると思うけど、眺望や駅直結などは変わらない価値どころか東京の発展と一緒に価値は上がるかもしれないことを考えると減価償却だけでは判断できない要素が大きいですね。
そういった意味でも有明エリアはここやBACは両極端で良いですね。

>>20477
少なくとも統計的には、駅近を支持する人が圧倒的に多いのは事実。両極端でどっちがリセール有利かは明らかでしょう。

駅直結ではないけど。。

>>20478 匿名さん
まあそれがメトロやJRなら分かりますけど、有明のような立地に期待する人は駅近を希望する比率が他エリアとは異なりそうですね。
それでも駅近は良いと思います。

>>20474 匿名さん
逮捕の法的根拠を是非教えて下さいな。笑い。

りんかい線勤務の人にはこれ以上ない物件だよね。

休日は電車で移動しないでしょうし。

マンスリーで貸せば？

東京の不動産はすでに割高だよ。
バンクーバーやロンドンのようなバブル状態の都市と比較して安いと言っているだけ。
東京の不動産は現状バブルとまでは言えないがすでに割高水準で、
シンガポールやニューヨークより割高とのことだよ。
UBS Global Real Estate Bubble Index
https://www.businessimmo.com/system/datas/89212/original/bubbleindex-2...

そして海外の不動産バブルは今まさに崩壊しかかっている。
↓「ロンドン住宅価格、2010年代で最大の下落－高級地区が大幅値下がり」
https://www.bloomberg.co.jp/news/articles/2017-09-18/OWGSJL6TTDS901

悪いことは言わん。今から湾岸エリアの不動産を投資で買うのは止めときな。

↑こういう嘘つきに騙されないようにな。

眺望重視なら、BAC最強。

ただ、眺望を重視しない人には割高なだけ。

>>20477 マンコミュファンさん

駅近は不変ですが、眺望は変わりますよね？
浜松町の再開発でBACから東京タワー見れなくなるらしいですよ？

>>20483 匿名さん

重要なのは購入タイミングではなく、いくらで買うか。高値の時期でも、安値で買えれば問題ない。

>>20487 匿名さん
それに関してはおっしゃる通りですね。
安値でも売らざるを得ない人はいますからね。

でも買うタイミング間違えると、安値で買う難易度がめっちゃ上がるでしょ？

>>20486 匿名さん
全ての部屋ではないですよ！
まぁ最終的に完成してからでないとどんな眺望になってるか分からないですね。

そーいえば、先日ゆりかもめに乗って、ここの建築状況見たんだけど、ウェスト棟細いねぇ！
まぁ、全体的に敷地狭いから仕方ないんだろうけど、びっくりしたわ！
え？こんだけ？みたいな。

>>20491 匿名さん
ブリリア4号は同じ階数でここより100戸ぐらい少ないけどね。

>>20484 匿名さん
何が嘘つきなの？
久々にまともな情報だと思うけど。

>>20492 マンション掲示板さん

晴海の清掃工場の煙突みたいになるんじゃないかな？
ランニングコスト高そう。。

>>20492
それでもすごく高いんでしょ？
さすがに買う人いるのかなー？？と思うレベルだね。

>>20491 匿名さん
まだ基礎工事中で地上に建ってないんじゃないの？

>>20496 通りがかりさん

基礎の部分のタワーの四角は出来てたよ。

んで、狭いのよ。

豊洲のツインズより細いかな。

ドトールくらいだな

ドトールのスキマをぐいっと広げて、間にブリリアを一個コピペした感じ？

>>20497 匿名さん
高さはツインズの3分の2だから見た目はツインズより長細く見えないよ。

細い方がかっこいいよね。

でぶっちょマーレよりかはいい

駅近に騙されて不便なりんかい線、高速沿いに購入する人がこんなにいるなんて！
山手中央線、メトロの駅近なら価値あるが、この立地なら明らかに環境いい方がいいでしょうね。ディンクスや単身者ならまだしもファミリーでここは子供がかわいそう。

特区だから、インバウンド効果に特化した
商業施設だろうし、住民に役立つ商業施設
なんて事は考えずらいのでは。

>>20502 匿名さん

所詮、有明のタワーは、他の湾岸タワーから
見れば、低層タワーだよ。

保育園はここでと思ったけど、現地見たら高速の真下で排気ガス一番酷いところに作られるのですね。。なんか残念。
結局駅から離れて既存の保育園にするかなー

どうなるかわからない商業施設以外は、魅力がないマンションだね。

>>20504 匿名さん
住民に役立つ施設ができないなら、何ができると？

>>20508 匿名さん

書いたと思うけど。

>>20439 匿名さん
ブリリアマーレの民泊対応公開で新経連の連中が企んでた民泊に急ブレーキかかったから
分譲マンションオーナーは感謝していいと思う。

民泊対応策と理由をばらまいたあのブログがあと一年遅かったらマンション民泊がなし崩しになってた可能性あるよ。
民泊が爆発的に増えるちょっと前での適切なタイミングでの投入、あの瞬間しか無かった。
その時日本の民泊の歴史は動いた、といっていいかも。

>>20509 匿名さん
具体的に

マンション自体に魅力ない分、ここは商業施設にかかってるからね。
来月多少の情報出るんでしょ
こけてカジノになったらどうするよ