シティタワーズ東京ベイ

近隣より2000万高く、更に金利リスクも背負わないとなので厳しい。
あとここの価値が上がるより近隣中古が上がる可能性の方が高いから益々悩む。
眺望も環境も良くないし。

試算してみました。

近隣中古を今買った場合と、ここを買った場合の比較。
2020年に、フラット35の金利が2013年時に戻るというリスクを1%入れています。
頭金1000万で、諸費用は含みません。


【近隣中古70平米5300万、坪250万】
月の支払い121,382円、支払総額5,098万

【A棟70平米7000万、坪330万】
月の支払い198,757円、支払総額8,348万


こう比較してみると凄い差額ですよね。とても同じエリアとは思えない。
金利リスクはともかく1000万位安ければいいんでしょうけど。

なので今のところココを様子見しながら、
近隣中古で好きな間取りが出ないかと待っているところ。
ただ2020年の買い替え組による売却も多そうで、持家あるしそこまで待ってしまうのもありかなぁと。

有明の中古ってこんな安いんだね。
ただ、金利差1％つけて計算するのは少しやりすぎ、フラットが2％になったらまた変動主流になるだろうし。

金利1％、ローン控除考慮にいれて再計算
【近隣中古70平米5300万、坪250万】
月の支払い121,382円、支払総額5,098万
ローン控除10年▲200万→税控除後支払総額4,898万

【A棟70平米7000万、坪330万】
月の支払い169,371円、支払総額7,114万
ローン控除10年▲400万→税控除後支払総額6,714万

築10年と新築で2000万の差をどう捉えるかは人それぞれ。

中古の価格も上がりそうだね。

有明の中古は坪２５０万は正直無いよね。
２８０万は覚悟しとかないと。
それでも新築３２０万と悩むな。

>>1991
中古が安いっていうより、それが有明の中古相場、住不の新築が異常なだけｗ
まあ非日常やリゾート感を前面に押し出した物件が万人受けするはずもないから、
イマイチ中古が伸びてないってのもあるんだろうけど、
刺さる人には凄く刺さるだろうし好みは分かれるエリアだと思う
今後どうなるかは分からないけどね

>>1993
オリゾンガレリアは坪220前後
ブリリアマーレ＆スカイは坪250前後
築浅のＢＡＣが坪280ぐらいじゃないかな？
もちろん向きや階で大幅に違ってくるから一概には言えないけどね

>>1995
売り出し価格はそんな感じだね
成約価格はもう少し下がるかな、オリゾンガレリアは坪200で高層買えますよね
BACの高評価は週間ダイヤモンドでの記事といい何か裏がありそうです。


金利が1％上がったら、新築マンションの価格は1000万ぐらい下がるでしょうし、
その時に勝どき月島の再開発エリアの7000万の物件を買った方が良さそうです
今タワーに低金利で住んでいる方は焦るべきではないですね

現状賃貸の方でここを考えている人は近隣中古を低金利で確保して様子を見るという手もあります
住友の開発が順調なら価格が上がるだろうし、竣工後の住替えもスムーズのはず
眺望や環境は良くないので満遍なく部屋が残ってそう

>>1991 通りがかりさん
なぜ住宅ローン減税の額が違うのですか？
中古も要件満たしていればローン減税は一緒です。
しかもこの金利上昇局面で変動で35年ずっと1%で超低金利の現在と同じなんて悪意を感じます。
フラットで審査通して、変動には簡単に切り替えできませんのであらかじめ。

ということで、やはり金利リスクを入れて、今回は1.5%で計算し直します。
ローン減税は同額なので計算には入れません。

【近隣中古70平米5300万、坪250万、金利1%】
月の支払い121,382円、支払総額5,098万

【A棟70平米7000万、坪330万、金利1.5%】
月の支払い183,710円、支払総額7,716万

差額は約2600万、月の支払い6万超、この差をどうみるかは人それぞれ。
6000万35年の場合、金利0.5%で600万、金利1%で1200万程、総支払額は増えます。

有明中古は管理費が高いからなあ。2路線、商業施設、免震の違いもあるし、有明で中古の選択はないわ。中古選ぶなら豊洲にする。

>>1997 名無しさん

>>1997 名無しさん
>>なぜ住宅ローン減税の額が違うのですか？

消費税のかからないエンドからの購入は2000万までが上限なんですよ。もちろん割高な業物で消費税8％かかる物件は4000万までうけられますがそもそも割高ですね。よって、中古は基本2000万までです。

>>フラットで審査通して、変動には簡単に切り替えできませんのであらかじめ

うーん、フラットと銀行ローン二つ通して、直前の金利環境で決めるのが普通では？その場合、簡単に切り替えられますよ？
しかも、今とおしておけば優遇幅は確保できるわけで、、フラットが2％の時代も変動の店頭金利は2.475で変わらず。出来上がりは0.5～0.6％＜1％。
しばらく短期金利はマイナス圏なわけで、高く見積もって1％で十分。てか、でないと銀行は1％の固定金利で融資しませんから。

捨てがたい価値があれば、高くても良いんですけどね。例えば、一面、浜離宮の眺望とかね。

単に、商業施設が隣にあります、では、あまり訴求力ないよね。。。

>>2000 匿名さん
あぁ、そういう考えもあるね。
でも私的には1円にもならない浜離宮の眺望よりも近くの商業施設の方が何倍もいいな。
新しい商業施設には人が集まりやすいですし、人が集まる所の不動産価値は上昇しますよ。

商業施設なんて、似たようなものが、湾岸には腐るほどあるじゃん。それらの安っぽいのものと差別化を図れるなら、価値はあるかもだが、スミフにそれができるとは、とうてい思えない。

>>1999

多くの人が中古物件をエンドから買うとでも？

今通して優遇幅確保とか、その時にどちらか選べるとか、今の上昇局面でそんな都合いいことできると思ってる？
ここ何年かと全然違いますよ。

でも貴方の考えだと金利は上がらないみたいですが、誰も信じないと思いますよ。
いま何故新築売れてないか理解してますか？

>>2003 名無しさん
そんな喧嘩腰にならないでくださいよ。

>>多くの人が中古物件をエンドから買うとでも？

逆に多くの人が業者に低価格で売ってると思いますか？築20年以上のMSはそうですけど、築10年位を想定してるでしょ？ほぼエンドの仲介です。そして業者リノベーション物件は300万以上は乗っけるのでローン控除以上に高くつきます。つまり、中古物件はローン減税200万で計算すべきなのです。
中古も新築もローン減税は一緒というのは間違っています。まずは訂正すべきでしょう。

>>今通して優遇幅確保とか、その時にどちらか選べるとか、今の上昇局面でそんな都合いいことできると思ってる？

できるできないは銀行の優遇金利条件を良く読みましょう。思う思わないではないのです。商品性の問題です。優遇幅は今決められます（実行時期に制限もありますが）。店頭金利はもちろん実行月に決まります。

>>でも貴方の考えだと金利は上がらないみたいですが、誰も信じないと思いますよ。

長期金利は上がるんじゃないですか？日銀が押さえてるので大きくはないでしょうが。
ただ、短プラはそうそうあがりません。あがっても0.2％～0.4％とかその程度では？2008年以前がその程度でしたね。その時よりも今の方が優遇幅は大きいですが。

>>2000
駅1分のマンションは腐るほどあるけど駅直結はなかなか無い
商業施設も似たようなもんだと思うよ
住不が未知数なのはその通りだけど、三井の複合物件は評価高いんじゃない？
パークシティ豊洲なんかはその筆頭でしょう？

ここは有明一番なのはほぼ間違いないと思うけど、
願わくば住民専用クレカでも作ってオール10パーオフとか、デリバリーとかプレミアム感が欲しいね
単に同じ敷地にあるマンションと商業施設じゃあつまんないからね

>>2004 通りがかりさん
喧嘩腰に感じたら申し訳ない。
色々詳しそうだったので討議をしたいだけです。

で大手の仲介で出てる価格は全てエンド価格なんですね。
だからローン減税は200万までと。

そこは理解しても優遇幅は今ので決められるでしょうか？
3年近く先ですよ？
まあ水掛け論になってしまうので、今審査中なのでその結果を待ちます。
金利0.2〜0.4%も結構大きいですけどね。

>>2005 匿名さん

〉パークシティ豊洲なんかはその筆頭でしょう？

パークシティ豊洲というのは興味がないので、あまり知らなのですが、そうすると、ここは、豊洲と有明の差を、新築と中古の差で埋めあって、そのパークシティ豊洲の中古と同じくらいが適正価格ということですかね？

>>2007
ららぽーと直結マンションってこと
築年数が古いにも関わらず、相変わらず評価（価格）が高い

確かに10年後はパークシティ豊洲くらいに落ち着くでしょうね。
あとは地下鉄と商業施設次第。

まーだ地下鉄が来るって言ってる人いるんだ(笑)
仮に、ありえないけど仮に、今から猛ダッシュで計画して地下鉄を掘ったとしても、開通するのは早くて3～40年後でしょうね。
その頃はこのマンションも建て替えるかどうか検討されてますよ、きっと。

決まるだけで暴騰するのが地下鉄でっせ（笑）

別に完成しなくてもよいのよ。
決まれば暴騰（笑）

>>2010 匿名さん
今の技術でそこまでかからんよ。工期は長くて5年。
あとは都のやる気次第。

>>2012 匿名さん
5年では今の技術でも厳しい
鉄建も東鉄も大手5社も人手が足りないしまだまだレベルが低い

>>2012 匿名さん

中国じゃあるまいし、５年で計画決定→開通は無理。
しかも誰もが埋立地には地下鉄新線は要らないと思ってるし、メトロも東京都も無視。
住民だけがわめいてもまったく影響力なし、

まあ、数キロしかないから10年は掛からないんじゃないでしょうか。

てか、完成しなくも、決まるだけで値上がりするんだから、それで良くない？

へ？そんなに便利な場所でしたっけ？

みんなが必要だと思ってるのでは？

>>2016 匿名さん
必要だと思ってるのは住民だけ。
それも30年もすると通勤需要は高齢化で激減する。
そんな赤字確定の地下鉄を運行するバカはいないし、都議会が了承するわけない。
中央区はただの沿線自治体だからなにもできないよ、

まあ、地下鉄が来るってことにしないとこんなボッタクリ価格じゃ売れないよな

>>2006 名無しさん
こちらこそすみません。

>>大手の仲介で出てる価格は全てエンド価格なんですね。

いえ、全てではないですが圧倒的に業者物件よりもエンドが多いです。そして業者物件はリノベしたりなんだりで乗っかってくるので高くなる傾向にあります。

>>そこは理解しても優遇幅は今ので決められるでしょうか？ 3年近く先ですよ？

水掛け論というか、例えば大手銀の中でも低金利な三井住友信託なんかは、2020年4月30日までの実行については現キャンペーン引下げを受けられると明記されてますね。
http://www.smtb.jp/personal/campaign/house/index2.html

>>金利0.2〜0.4%も結構大きいですけどね

うん、大きいですね。ただ、現状変動が0.5～0.6％なのでそんだけ上がっても1％なんですよね。

住民は既にゆりかもめやりんかい線あるから問題ないのよ。

ここが特区になって利便性高くならないと、日本の将来のためにならないのよ。

日本の将来の為に地下鉄が必要なの。

まあ、資産価値も大幅に上がるから、住民はそれが嬉しいけどね。

結局ここは商業施設次第な気がする。

面積大きいとは言え、豊洲ららぽーとの方が広く、ホールやホテル除くと更に小さい。かつ予算も小さい。

さらに未経験の住友開発。

果たしてうまくいくでしょうか？

シアターはカッコよく出来てましたが上記が考慮されてなくないですか？

戦略特区だしねえ。
気合い入れて作るんじゃないかな。

オリンピック公園になるのも嬉しい所。

ららぽーとはファミリー向けだろうし、あまり競業しないのでは？
ミッドタウンみたいな路線でいけば良いかと思う。

有明でミッドタウン路線はないですね。お台場のアクアシティ的な感じが現実路線で集客が見込めるのでは？

>>2019 通りがかりさん
マンコミュもバカにならないですね。
いいお話聞けました。
ただそれでもここが高いというのは変わらないですけど。
とりあえず審査の結果を見て、近隣中古と比較してみようと思います。
おそらく1期は見送ります。
三井晴海や東急豊洲も気になりますので。
色々と情報ありがとうございます。

小池さんが、市場移転延期で浪費するはめになってる数百億円を回してくれれば湾岸地下鉄とか簡単にできただろうね。国も都も金欠になってる今の時代で、お金の使い方間違ってるでしょう。本質性に欠けた都民ファーストパフォーマンスの害は有明にも間接的に及んでる。BRTだっていきなり先が見えなくなったし。スミフさんも怒ってるでしょう。

>>2026 名無しさん
いえ、こちらこそありがとうございました。
最後にもう一つローンのことでアドバイス。
銀行は10月～3月、4月～9月で事業計画を立てます。その事業計画には金利戦略ももちろん入っています。今よりも優遇幅が拡大することはないでしょうが、縮小はそのうちあると思います。
つまり、今の内に事前だけでも通しておくといいかもしれませんね。最終的にどうするかはまた先に考えればいいことですし。

>>2025 マンコミュファンさん
アクアシティはららぽーとと同じファミリー向けでしょう。
有明は高級路線ですよ。

>>2021 匿名さん

ホールとホテルは成功するんじゃないかな？
今、東京で圧倒的に不足してるのは、この2施設だから。建物も外観は相当期待出来ますよ。むしろ住友から、それとったら何も残らないからね(笑)

ただ商業の集客は？ノウハウがあるのかも不明。
予算の話は初めて聞きましたが何が小さいんですか？

>>2027 匿名さん
どこからどこまで線路を敷くのか知らないけど、数百億円で地下鉄つくれるというなら、ぜひあなたに作って欲しい。ちなみに副都心線は7駅で2500億円。

>>2031 匿名さん

新橋から国際展示場じゃなかったかな？
さすがに数百億じゃ無理ですよね。それだと国立競技場すら作れない(笑)

ただ選手村の開発もあるし湾岸のインフラが限界値に近くなっているのも事実。しょせんバスに毛が生えた程度のBRTで解消出来るとも思えない。

湾岸エリアで今後予定されてるタワーが全部たつ頃になって初めて現実味が出てくるんじゃないかな？どちらにしろ10数年後の話になりますが…

>>2027 匿名さん


湾岸住民は、もっと怒ってます!!

だれも今回の数百億円でまかなえると言ってない。その数百億を補助金として出してくれるだけでも、あとは民間でなんとかできる可能性があるでしょう。ちなみに銀座から4駅くらい有明あたりまで引くだけなら1000億と言われている。

>>2034 匿名さん
民間って誰ですか？メトロは手伝わないでしょうからスミフにねだりますか？

>>2028 マンコミュファンさん
買う物件を決めずにローンだけ通すってできますか？無理ですよね？
どちらにせよ、ここは少し高いので今月中には決められそうにないです。
ここの申込みも4月以降ですし。
ところでここの検討者なのですか？

>>2035 匿名さん
メトロは都がやれと言ったら動くよ。
資本見てみて。

>>2037 eマンションさん

都がやれといわないし、湾岸地下鉄なんてつくるよりメトロを上場させる可能性の方が高い。素直に都営地下鉄にしてもらう方がまだ可能性ある。都営もメトロと統合の課題あるけど。

TXみたいに三セクにしてスミフと江東区でやればいい。

いいじゃん。都民のためになるし、都がやれって言うんじゃないかな。

東京都の維持には地下鉄必要だと思うよ。

もう中央区で検討始まってるから、そこから都と協力して作っちゃうんじゃないかな

>>2039 匿名さん

都民のためじゃなくて湾岸の一部住民のためにしかならない。江東区で負担せず金のある中央区や都に負担させようという当事者意識のなさじゃ実現しないよ。

>>2036 eマンションさん

事前審査はあくまで事前の審査(本審査)じゃ無いので、すぐ出来ますよ。

ここって今月中に決めなければならないの？
私の営業は、そんな事言ってなかったけど。

連休で約束してるから、その時言われるのかな。それだと私も早すぎる…

>>2041 マンション検討中さん
今月ではなく来月中？
1期で申込む予定なんですね。
私は撤退かなぁ、家族で話したら商業施設は隣接には魅力がないようで。
今の市況もあるので1期は様子見してみます。

まあ、地下鉄も近いうちに決まるでしょう。
中央区の議員も動いてるようだし。

住友で様子見って危険じゃ無い？
値上げしながら売るのが住友ですし。

1期が一番選べるし、一番安い。

それは今まで市況も良く金利も下がってきたから。
今は金利も反転、市況も悪化。
むしろ1期で買って高い金利の高値掴みリスクのほうがはるかに高い。

ねーよ。
今からオリンピックも始まるし、値上げしながら販売だろうね。

開発が進めば値上がりするのって不動産の常識だぞ。

>>2044 匿名さん
それ金利下がってった時代の話ね。
これからもそれが続けられるか見ものだね。

パークタワー晴海は360だったみたいですね。有明330、晴海360。
差だけ見れば地の利からはまあ適正な差かな。

有明なのでこちらは290とかだと即買いなのですが、、、

しかし月島駅直結の新築が330だった2年前が嘘のよう。
バブルとしか思えない。

>>2043 匿名さん
区議会議員なんて何の力もないからね。

この程度でバブルって（笑）

バブルなんてのは、数年で3倍とか5倍まで上がる事だよ。
5％とか10％で何言ってるのやら。

東京の不動産は海外の不動産と比べると激安なんだから、本当に2倍・3倍になる時代がくるよ。
ほんの数年後の話。

パークタワー晴海は345程度だよ

>>2050 匿名さん
ありえません。人工も増えないのに移民も受け入れてないのに。海外と比較するのは間違い。

豊洲移転なくなりそうだね。
有明と豊洲は相場下がる大ダメージを食らうはず。

豊洲市場は迷惑施設だから、移転しない方が長い目で見ると移転するよりプラスじゃないかな。

実際は新豊洲や有明のほうが、
市場寄りなのに、名前が〝豊洲市場”だから
豊洲住民がトバッチリうけた感じになってしまった。

住民としては、既に市場受け入れ拒否モードですよ。
オリンピック公園にしてもらえれば、嬉しいです。

知らないのかもしれないが、新豊洲って駅名だぞ。あそこは豊洲6丁目。普通に豊洲ですがな。

豊洲6丁目は同じ豊洲でも別世界。
市場と隣り合わせ。

そしてまさかの汚染土の埋め戻し。
これ事実。

もう移転は無理やろ。
オリンピック公園　カモン！

そんな事いったら、豊洲4丁目も別世界ですがな。
あそこだけ昭和の香りが漂う街。

期待してた晴海に裏切られて目が覚めました。
有明一本に絞って検討します。

パンダ部屋、一番乗りで買い付け入れるつもりです。

>>2061 匿名さん

先着なんですか？抽選と聞きましたが。

晴海は340でしたよ。

でも晴海のスペックはヤバイらしいですね。
明後日MR行くので楽しみです。

>>2064 マンション掲示板さん

普通でしたよ…まぁタワーの平均スペックはクリアしてますが。

パークタワー湊 や パークタワー青山と比べると、やはり所帯じみた仕様ですね。当然と言えば当然ですが。

期待を裏切られた分、悪態ついます。

>>2064 マンション掲示板さん

あと、そのコメントはスレ違い。住友有明検討スレですよ(笑)

>>2066 口コミ知りたいさん
どちらも検討してるんで。
その前に2061が話の発端ですよ。

>>2065 口コミ知りたいさん
パークタワー青山のMRも行ってココも検討？？

>>2065 口コミ知りたいさん

湊の仕様はだいぶ良かったので比べるのは酷です。
そしてパークコートとは比較するまでもないでしょう。

ついにやりやがった…
小池ぇ…

ＢＲＴ運行会社の設立延期へ　東京都と京成バス

晴海がとんでもない価格を出してきたのでここもだいぶ強気になってきそうですね。
営業さんとの会話でひしひしと感じました。

住不は安く売ると負け(=住負)だという確固たるプライドをもってるからな。買うなら1期だろう。

住不プライドというより、メインはオフィスビルであって、マンションはその調整弁なんだよね。だから売り急いで安く売ろうとはしないのよ。

BRTが動き出さなければ、トリプルタワーの商業施設もなり立たないよ。
ここも半分くらい売ったら計画見直しでスーパーだけになりそう。

>>2074 匿名さん

このエリアは、元々自家用車で来るエリアじゃ？その理論だとお台場も豊洲も成り立たないですよ(笑)

>>2074 匿名さん
みなとみらい線が来なかったマイカル本牧みたいになるリスクですね。

不動産関係者の投稿ばかり。しかもケチをつけたい一心。
そんなにケチをつけて優越感に浸りたいのだろうか。
しかも有明について無知なのに驚く。
住んでないからわからないのだろうが。
もっと学んだほうがいいよ。

>>2076 匿名さん

同じりんかい線とゆりかもめのお台場がなりたってすからね…BRTはプラスαでしょ

BRTが運行しなくなったら坪50〜80万ダウンくらいのインパクトと見た。

>>2075 口コミ知りたいさん

ららぽ豊洲は有楽町線でくる人が圧倒的に多い。
お台場は観光客が多い。
有明はどうするのだろうか？

BRTがくると、それだけ値上がりするってこと？
中古も？

有明のビックサイトでイベントよくやってるじゃん。
みんなどうやってきてるの？

地下鉄決まったら、どれだけ値上がりするんだろう。坪200万円くらい？

有明の方向性としては、イベント・スポーツの街なんでしょうかね。
有明レガシープロジェクトとか、オリンピック公園とかそういう方向だと思いますよ。

地下鉄はないでしょ　BRTでさえあやしい
色々色々残念だな

なんかさ、思ったより管理費高くない？
共用何にもないのに、維持費かかるんだね案の定。
駐車場も有明相場の倍で都心並だし。

>>2085 匿名さん

BRTって、それほど認知されてます？
BRTの中止で有明限定で、駄目になる理由は？そしたら、ルート候補にある立地全部駄目だから湾岸自体無価値になるって事？

>>2081 匿名さん
ない。BRTは既に決定済みなのが延期、場合によっては中止だからマイナス材料でしかない。