シティタワーズ東京ベイ

>>1980
前からネガはいませんか？
なんか期待してたより建物しょぼいし、
そのわりに割高なんで、有明民としてはちょっとショックでしたね。
商業施設隣接と言っても住民専用ではないし、スーパー以外は月１行ければいいですからね。

パークタワーは駅距離はありますが、
いわゆる湾岸タワーって感じですよね、眺望良し、建物良し。
子供向けの共有施設が多いのもいいです。
有明は小さい子いる家庭なら分かりますが遊ぶところ少ないんですよね。
テニスの森も遊具ゼロなので小さい子供は遊ばせられない。

建物も向こうの方が2段階ぐらい上な感じ。
デザイン監修のところは正直いまいち分からないですけど、
住不では大林組は口説けないでしょうから。
免震もハイブリッドで最新のものだし、ここはおそらく従来の免震かな。
あとやっぱり住不の商業施設って想像つかないですね。

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近隣より2000万高く、更に金利リスクも背負わないとなので厳しい。
あとここの価値が上がるより近隣中古が上がる可能性の方が高いから益々悩む。
眺望も環境も良くないし。

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試算してみました。

近隣中古を今買った場合と、ここを買った場合の比較。
2020年に、フラット35の金利が2013年時に戻るというリスクを1%入れています。
頭金1000万で、諸費用は含みません。


【近隣中古70平米5300万、坪250万】
月の支払い121,382円、支払総額5,098万

【A棟70平米7000万、坪330万】
月の支払い198,757円、支払総額8,348万


こう比較してみると凄い差額ですよね。とても同じエリアとは思えない。
金利リスクはともかく1000万位安ければいいんでしょうけど。

なので今のところココを様子見しながら、
近隣中古で好きな間取りが出ないかと待っているところ。
ただ2020年の買い替え組による売却も多そうで、持家あるしそこまで待ってしまうのもありかなぁと。

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有明の中古ってこんな安いんだね。
ただ、金利差1％つけて計算するのは少しやりすぎ、フラットが2％になったらまた変動主流になるだろうし。

金利1％、ローン控除考慮にいれて再計算
【近隣中古70平米5300万、坪250万】
月の支払い121,382円、支払総額5,098万
ローン控除10年▲200万→税控除後支払総額4,898万

【A棟70平米7000万、坪330万】
月の支払い169,371円、支払総額7,114万
ローン控除10年▲400万→税控除後支払総額6,714万

築10年と新築で2000万の差をどう捉えるかは人それぞれ。

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中古の価格も上がりそうだね。

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有明の中古は坪２５０万は正直無いよね。
２８０万は覚悟しとかないと。
それでも新築３２０万と悩むな。

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>>1991
中古が安いっていうより、それが有明の中古相場、住不の新築が異常なだけｗ
まあ非日常やリゾート感を前面に押し出した物件が万人受けするはずもないから、
イマイチ中古が伸びてないってのもあるんだろうけど、
刺さる人には凄く刺さるだろうし好みは分かれるエリアだと思う
今後どうなるかは分からないけどね

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>>1993
オリゾンガレリアは坪220前後
ブリリアマーレ＆スカイは坪250前後
築浅のＢＡＣが坪280ぐらいじゃないかな？
もちろん向きや階で大幅に違ってくるから一概には言えないけどね

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>>1995
売り出し価格はそんな感じだね
成約価格はもう少し下がるかな、オリゾンガレリアは坪200で高層買えますよね
BACの高評価は週間ダイヤモンドでの記事といい何か裏がありそうです。


金利が1％上がったら、新築マンションの価格は1000万ぐらい下がるでしょうし、
その時に勝どき月島の再開発エリアの7000万の物件を買った方が良さそうです
今タワーに低金利で住んでいる方は焦るべきではないですね

現状賃貸の方でここを考えている人は近隣中古を低金利で確保して様子を見るという手もあります
住友の開発が順調なら価格が上がるだろうし、竣工後の住替えもスムーズのはず
眺望や環境は良くないので満遍なく部屋が残ってそう

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>>1991 通りがかりさん
なぜ住宅ローン減税の額が違うのですか？
中古も要件満たしていればローン減税は一緒です。
しかもこの金利上昇局面で変動で35年ずっと1%で超低金利の現在と同じなんて悪意を感じます。
フラットで審査通して、変動には簡単に切り替えできませんのであらかじめ。

ということで、やはり金利リスクを入れて、今回は1.5%で計算し直します。
ローン減税は同額なので計算には入れません。

【近隣中古70平米5300万、坪250万、金利1%】
月の支払い121,382円、支払総額5,098万

【A棟70平米7000万、坪330万、金利1.5%】
月の支払い183,710円、支払総額7,716万

差額は約2600万、月の支払い6万超、この差をどうみるかは人それぞれ。
6000万35年の場合、金利0.5%で600万、金利1%で1200万程、総支払額は増えます。

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有明中古は管理費が高いからなあ。2路線、商業施設、免震の違いもあるし、有明で中古の選択はないわ。中古選ぶなら豊洲にする。

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>>1997 名無しさん

>>1997 名無しさん
>>なぜ住宅ローン減税の額が違うのですか？

消費税のかからないエンドからの購入は2000万までが上限なんですよ。もちろん割高な業物で消費税8％かかる物件は4000万までうけられますがそもそも割高ですね。よって、中古は基本2000万までです。

>>フラットで審査通して、変動には簡単に切り替えできませんのであらかじめ

うーん、フラットと銀行ローン二つ通して、直前の金利環境で決めるのが普通では？その場合、簡単に切り替えられますよ？
しかも、今とおしておけば優遇幅は確保できるわけで、、フラットが2％の時代も変動の店頭金利は2.475で変わらず。出来上がりは0.5～0.6％＜1％。
しばらく短期金利はマイナス圏なわけで、高く見積もって1％で十分。てか、でないと銀行は1％の固定金利で融資しませんから。

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捨てがたい価値があれば、高くても良いんですけどね。例えば、一面、浜離宮の眺望とかね。

単に、商業施設が隣にあります、では、あまり訴求力ないよね。。。

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>>2000 匿名さん
あぁ、そういう考えもあるね。
でも私的には1円にもならない浜離宮の眺望よりも近くの商業施設の方が何倍もいいな。
新しい商業施設には人が集まりやすいですし、人が集まる所の不動産価値は上昇しますよ。

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商業施設なんて、似たようなものが、湾岸には腐るほどあるじゃん。それらの安っぽいのものと差別化を図れるなら、価値はあるかもだが、スミフにそれができるとは、とうてい思えない。

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>>1999

多くの人が中古物件をエンドから買うとでも？

今通して優遇幅確保とか、その時にどちらか選べるとか、今の上昇局面でそんな都合いいことできると思ってる？
ここ何年かと全然違いますよ。

でも貴方の考えだと金利は上がらないみたいですが、誰も信じないと思いますよ。
いま何故新築売れてないか理解してますか？

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>>2003 名無しさん
そんな喧嘩腰にならないでくださいよ。

>>多くの人が中古物件をエンドから買うとでも？

逆に多くの人が業者に低価格で売ってると思いますか？築20年以上のMSはそうですけど、築10年位を想定してるでしょ？ほぼエンドの仲介です。そして業者リノベーション物件は300万以上は乗っけるのでローン控除以上に高くつきます。つまり、中古物件はローン減税200万で計算すべきなのです。
中古も新築もローン減税は一緒というのは間違っています。まずは訂正すべきでしょう。

>>今通して優遇幅確保とか、その時にどちらか選べるとか、今の上昇局面でそんな都合いいことできると思ってる？

できるできないは銀行の優遇金利条件を良く読みましょう。思う思わないではないのです。商品性の問題です。優遇幅は今決められます（実行時期に制限もありますが）。店頭金利はもちろん実行月に決まります。

>>でも貴方の考えだと金利は上がらないみたいですが、誰も信じないと思いますよ。

長期金利は上がるんじゃないですか？日銀が押さえてるので大きくはないでしょうが。
ただ、短プラはそうそうあがりません。あがっても0.2％～0.4％とかその程度では？2008年以前がその程度でしたね。その時よりも今の方が優遇幅は大きいですが。

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>>2000
駅1分のマンションは腐るほどあるけど駅直結はなかなか無い
商業施設も似たようなもんだと思うよ
住不が未知数なのはその通りだけど、三井の複合物件は評価高いんじゃない？
パークシティ豊洲なんかはその筆頭でしょう？

ここは有明一番なのはほぼ間違いないと思うけど、
願わくば住民専用クレカでも作ってオール10パーオフとか、デリバリーとかプレミアム感が欲しいね
単に同じ敷地にあるマンションと商業施設じゃあつまんないからね

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>>2004 通りがかりさん
喧嘩腰に感じたら申し訳ない。
色々詳しそうだったので討議をしたいだけです。

で大手の仲介で出てる価格は全てエンド価格なんですね。
だからローン減税は200万までと。

そこは理解しても優遇幅は今ので決められるでしょうか？
3年近く先ですよ？
まあ水掛け論になってしまうので、今審査中なのでその結果を待ちます。
金利0.2〜0.4%も結構大きいですけどね。

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>>2005 匿名さん

〉パークシティ豊洲なんかはその筆頭でしょう？

パークシティ豊洲というのは興味がないので、あまり知らなのですが、そうすると、ここは、豊洲と有明の差を、新築と中古の差で埋めあって、そのパークシティ豊洲の中古と同じくらいが適正価格ということですかね？

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>>2007
ららぽーと直結マンションってこと
築年数が古いにも関わらず、相変わらず評価（価格）が高い

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確かに10年後はパークシティ豊洲くらいに落ち着くでしょうね。
あとは地下鉄と商業施設次第。

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まーだ地下鉄が来るって言ってる人いるんだ(笑)
仮に、ありえないけど仮に、今から猛ダッシュで計画して地下鉄を掘ったとしても、開通するのは早くて3～40年後でしょうね。
その頃はこのマンションも建て替えるかどうか検討されてますよ、きっと。

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決まるだけで暴騰するのが地下鉄でっせ（笑）

別に完成しなくてもよいのよ。
決まれば暴騰（笑）

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>>2010 匿名さん
今の技術でそこまでかからんよ。工期は長くて5年。
あとは都のやる気次第。

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>>2012 匿名さん
5年では今の技術でも厳しい
鉄建も東鉄も大手5社も人手が足りないしまだまだレベルが低い

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>>2012 匿名さん

中国じゃあるまいし、５年で計画決定→開通は無理。
しかも誰もが埋立地には地下鉄新線は要らないと思ってるし、メトロも東京都も無視。
住民だけがわめいてもまったく影響力なし、

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まあ、数キロしかないから10年は掛からないんじゃないでしょうか。

てか、完成しなくも、決まるだけで値上がりするんだから、それで良くない？

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へ？そんなに便利な場所でしたっけ？

みんなが必要だと思ってるのでは？

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>>2016 匿名さん
必要だと思ってるのは住民だけ。
それも30年もすると通勤需要は高齢化で激減する。
そんな赤字確定の地下鉄を運行するバカはいないし、都議会が了承するわけない。
中央区はただの沿線自治体だからなにもできないよ、

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まあ、地下鉄が来るってことにしないとこんなボッタクリ価格じゃ売れないよな

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>>2006 名無しさん
こちらこそすみません。

>>大手の仲介で出てる価格は全てエンド価格なんですね。

いえ、全てではないですが圧倒的に業者物件よりもエンドが多いです。そして業者物件はリノベしたりなんだりで乗っかってくるので高くなる傾向にあります。

>>そこは理解しても優遇幅は今ので決められるでしょうか？ 3年近く先ですよ？

水掛け論というか、例えば大手銀の中でも低金利な三井住友信託なんかは、2020年4月30日までの実行については現キャンペーン引下げを受けられると明記されてますね。
http://www.smtb.jp/personal/campaign/house/index2.html

>>金利0.2〜0.4%も結構大きいですけどね

うん、大きいですね。ただ、現状変動が0.5～0.6％なのでそんだけ上がっても1％なんですよね。

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住民は既にゆりかもめやりんかい線あるから問題ないのよ。

ここが特区になって利便性高くならないと、日本の将来のためにならないのよ。

日本の将来の為に地下鉄が必要なの。

まあ、資産価値も大幅に上がるから、住民はそれが嬉しいけどね。

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結局ここは商業施設次第な気がする。

面積大きいとは言え、豊洲ららぽーとの方が広く、ホールやホテル除くと更に小さい。かつ予算も小さい。

さらに未経験の住友開発。

果たしてうまくいくでしょうか？

シアターはカッコよく出来てましたが上記が考慮されてなくないですか？

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戦略特区だしねえ。
気合い入れて作るんじゃないかな。

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オリンピック公園になるのも嬉しい所。

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ららぽーとはファミリー向けだろうし、あまり競業しないのでは？
ミッドタウンみたいな路線でいけば良いかと思う。

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有明でミッドタウン路線はないですね。お台場のアクアシティ的な感じが現実路線で集客が見込めるのでは？

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>>2019 通りがかりさん
マンコミュもバカにならないですね。
いいお話聞けました。
ただそれでもここが高いというのは変わらないですけど。
とりあえず審査の結果を見て、近隣中古と比較してみようと思います。
おそらく1期は見送ります。
三井晴海や東急豊洲も気になりますので。
色々と情報ありがとうございます。

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小池さんが、市場移転延期で浪費するはめになってる数百億円を回してくれれば湾岸地下鉄とか簡単にできただろうね。国も都も金欠になってる今の時代で、お金の使い方間違ってるでしょう。本質性に欠けた都民ファーストパフォーマンスの害は有明にも間接的に及んでる。BRTだっていきなり先が見えなくなったし。スミフさんも怒ってるでしょう。

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>>2026 名無しさん
いえ、こちらこそありがとうございました。
最後にもう一つローンのことでアドバイス。
銀行は10月～3月、4月～9月で事業計画を立てます。その事業計画には金利戦略ももちろん入っています。今よりも優遇幅が拡大することはないでしょうが、縮小はそのうちあると思います。
つまり、今の内に事前だけでも通しておくといいかもしれませんね。最終的にどうするかはまた先に考えればいいことですし。

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>>2025 マンコミュファンさん
アクアシティはららぽーとと同じファミリー向けでしょう。
有明は高級路線ですよ。

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>>2021 匿名さん

ホールとホテルは成功するんじゃないかな？
今、東京で圧倒的に不足してるのは、この2施設だから。建物も外観は相当期待出来ますよ。むしろ住友から、それとったら何も残らないからね(笑)

ただ商業の集客は？ノウハウがあるのかも不明。
予算の話は初めて聞きましたが何が小さいんですか？

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>>2027 匿名さん
どこからどこまで線路を敷くのか知らないけど、数百億円で地下鉄つくれるというなら、ぜひあなたに作って欲しい。ちなみに副都心線は7駅で2500億円。

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>>2031 匿名さん

新橋から国際展示場じゃなかったかな？
さすがに数百億じゃ無理ですよね。それだと国立競技場すら作れない(笑)

ただ選手村の開発もあるし湾岸のインフラが限界値に近くなっているのも事実。しょせんバスに毛が生えた程度のBRTで解消出来るとも思えない。

湾岸エリアで今後予定されてるタワーが全部たつ頃になって初めて現実味が出てくるんじゃないかな？どちらにしろ10数年後の話になりますが…

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>>2027 匿名さん


湾岸住民は、もっと怒ってます!!

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だれも今回の数百億円でまかなえると言ってない。その数百億を補助金として出してくれるだけでも、あとは民間でなんとかできる可能性があるでしょう。ちなみに銀座から4駅くらい有明あたりまで引くだけなら1000億と言われている。

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>>2034 匿名さん
民間って誰ですか？メトロは手伝わないでしょうからスミフにねだりますか？

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>>2028 マンコミュファンさん
買う物件を決めずにローンだけ通すってできますか？無理ですよね？
どちらにせよ、ここは少し高いので今月中には決められそうにないです。
ここの申込みも4月以降ですし。
ところでここの検討者なのですか？

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>>2035 匿名さん
メトロは都がやれと言ったら動くよ。
資本見てみて。

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>>2037 eマンションさん

都がやれといわないし、湾岸地下鉄なんてつくるよりメトロを上場させる可能性の方が高い。素直に都営地下鉄にしてもらう方がまだ可能性ある。都営もメトロと統合の課題あるけど。

TXみたいに三セクにしてスミフと江東区でやればいい。

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いいじゃん。都民のためになるし、都がやれって言うんじゃないかな。

東京都の維持には地下鉄必要だと思うよ。

もう中央区で検討始まってるから、そこから都と協力して作っちゃうんじゃないかな

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>>2039 匿名さん

都民のためじゃなくて湾岸の一部住民のためにしかならない。江東区で負担せず金のある中央区や都に負担させようという当事者意識のなさじゃ実現しないよ。

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>>2036 eマンションさん

事前審査はあくまで事前の審査(本審査)じゃ無いので、すぐ出来ますよ。

ここって今月中に決めなければならないの？
私の営業は、そんな事言ってなかったけど。

連休で約束してるから、その時言われるのかな。それだと私も早すぎる…

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>>2041 マンション検討中さん
今月ではなく来月中？
1期で申込む予定なんですね。
私は撤退かなぁ、家族で話したら商業施設は隣接には魅力がないようで。
今の市況もあるので1期は様子見してみます。

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まあ、地下鉄も近いうちに決まるでしょう。
中央区の議員も動いてるようだし。

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住友で様子見って危険じゃ無い？
値上げしながら売るのが住友ですし。

1期が一番選べるし、一番安い。

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それは今まで市況も良く金利も下がってきたから。
今は金利も反転、市況も悪化。
むしろ1期で買って高い金利の高値掴みリスクのほうがはるかに高い。

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ねーよ。
今からオリンピックも始まるし、値上げしながら販売だろうね。

開発が進めば値上がりするのって不動産の常識だぞ。

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>>2044 匿名さん
それ金利下がってった時代の話ね。
これからもそれが続けられるか見ものだね。

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パークタワー晴海は360だったみたいですね。有明330、晴海360。
差だけ見れば地の利からはまあ適正な差かな。

有明なのでこちらは290とかだと即買いなのですが、、、

しかし月島駅直結の新築が330だった2年前が嘘のよう。
バブルとしか思えない。

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>>2043 匿名さん
区議会議員なんて何の力もないからね。

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この程度でバブルって（笑）

バブルなんてのは、数年で3倍とか5倍まで上がる事だよ。
5％とか10％で何言ってるのやら。

東京の不動産は海外の不動産と比べると激安なんだから、本当に2倍・3倍になる時代がくるよ。
ほんの数年後の話。

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パークタワー晴海は345程度だよ

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>>2050 匿名さん
ありえません。人工も増えないのに移民も受け入れてないのに。海外と比較するのは間違い。

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豊洲移転なくなりそうだね。
有明と豊洲は相場下がる大ダメージを食らうはず。

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豊洲市場は迷惑施設だから、移転しない方が長い目で見ると移転するよりプラスじゃないかな。

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実際は新豊洲や有明のほうが、
市場寄りなのに、名前が〝豊洲市場”だから
豊洲住民がトバッチリうけた感じになってしまった。

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住民としては、既に市場受け入れ拒否モードですよ。
オリンピック公園にしてもらえれば、嬉しいです。

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知らないのかもしれないが、新豊洲って駅名だぞ。あそこは豊洲6丁目。普通に豊洲ですがな。

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豊洲6丁目は同じ豊洲でも別世界。
市場と隣り合わせ。

そしてまさかの汚染土の埋め戻し。
これ事実。

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もう移転は無理やろ。
オリンピック公園　カモン！

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そんな事いったら、豊洲4丁目も別世界ですがな。
あそこだけ昭和の香りが漂う街。

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期待してた晴海に裏切られて目が覚めました。
有明一本に絞って検討します。

パンダ部屋、一番乗りで買い付け入れるつもりです。

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>>2061 匿名さん

先着なんですか？抽選と聞きましたが。

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晴海は340でしたよ。

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でも晴海のスペックはヤバイらしいですね。
明後日MR行くので楽しみです。

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>>2064 マンション掲示板さん

普通でしたよ…まぁタワーの平均スペックはクリアしてますが。

パークタワー湊 や パークタワー青山と比べると、やはり所帯じみた仕様ですね。当然と言えば当然ですが。

期待を裏切られた分、悪態ついます。

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>>2064 マンション掲示板さん

あと、そのコメントはスレ違い。住友有明検討スレですよ(笑)

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>>2066 口コミ知りたいさん
どちらも検討してるんで。
その前に2061が話の発端ですよ。

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>>2065 口コミ知りたいさん
パークタワー青山のMRも行ってココも検討？？

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>>2065 口コミ知りたいさん

湊の仕様はだいぶ良かったので比べるのは酷です。
そしてパークコートとは比較するまでもないでしょう。

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ついにやりやがった…
小池ぇ…

ＢＲＴ運行会社の設立延期へ　東京都と京成バス

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晴海がとんでもない価格を出してきたのでここもだいぶ強気になってきそうですね。
営業さんとの会話でひしひしと感じました。

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住不は安く売ると負け(=住負)だという確固たるプライドをもってるからな。買うなら1期だろう。

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住不プライドというより、メインはオフィスビルであって、マンションはその調整弁なんだよね。だから売り急いで安く売ろうとはしないのよ。

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BRTが動き出さなければ、トリプルタワーの商業施設もなり立たないよ。
ここも半分くらい売ったら計画見直しでスーパーだけになりそう。

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>>2074 匿名さん

このエリアは、元々自家用車で来るエリアじゃ？その理論だとお台場も豊洲も成り立たないですよ(笑)

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>>2074 匿名さん
みなとみらい線が来なかったマイカル本牧みたいになるリスクですね。

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不動産関係者の投稿ばかり。しかもケチをつけたい一心。
そんなにケチをつけて優越感に浸りたいのだろうか。
しかも有明について無知なのに驚く。
住んでないからわからないのだろうが。
もっと学んだほうがいいよ。

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>>2076 匿名さん

同じりんかい線とゆりかもめのお台場がなりたってすからね…BRTはプラスαでしょ

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BRTが運行しなくなったら坪50〜80万ダウンくらいのインパクトと見た。

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>>2075 口コミ知りたいさん

ららぽ豊洲は有楽町線でくる人が圧倒的に多い。
お台場は観光客が多い。
有明はどうするのだろうか？

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BRTがくると、それだけ値上がりするってこと？
中古も？

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有明のビックサイトでイベントよくやってるじゃん。
みんなどうやってきてるの？

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地下鉄決まったら、どれだけ値上がりするんだろう。坪200万円くらい？

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有明の方向性としては、イベント・スポーツの街なんでしょうかね。
有明レガシープロジェクトとか、オリンピック公園とかそういう方向だと思いますよ。

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地下鉄はないでしょ　BRTでさえあやしい
色々色々残念だな

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なんかさ、思ったより管理費高くない？
共用何にもないのに、維持費かかるんだね案の定。
駐車場も有明相場の倍で都心並だし。

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>>2085 匿名さん

BRTって、それほど認知されてます？
BRTの中止で有明限定で、駄目になる理由は？そしたら、ルート候補にある立地全部駄目だから湾岸自体無価値になるって事？

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>>2081 匿名さん
ない。BRTは既に決定済みなのが延期、場合によっては中止だからマイナス材料でしかない。

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>>2086 マンション検討中さん
ありえないくらい高い。70平米で3万てブリリアマーレより高いし、、、

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>>2086 マンション検討中さん
管理費とか駐車場の価格もう出てるの？

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有明方面、都バスは便数少ない上、激混みだからBRT中止だと、かなりキツイと思うよー

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管理費はある程度高い方が良いよ。
住み心地が全然違う。
安けりゃ良いのなら、団地型の方が向いてると思うぞ。

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>>2092 匿名さん
いやいや港区山の手徒歩圏のタワマン管理費よりココ高いから。共用施設もたいしてないにも関わらず。

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管理費の話なんてでてた？

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なんなんだよ、山手徒歩圏の港区タワーって（笑）
物件名分からなきゃ、嘘としか思えないよ。

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共用施設は管理費関係ないのでは？

人件費の掛かるソフトサービスが充実してるのかな？

普通は管理費はケチっちゃダメだよ。
住み心地にダイレクトに効いてくる。

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>>2096 匿名さん

商業あるからセキュリティの問題？
無駄に敷地広いから管理の問題？

そんな所では？スミフに限らず大手の中古価格の下落が低いのは管理が行き届くから。

そもそも管理費気にするならタワマン住まない方が良い。高過ぎなら別だけどね。

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植栽の費用も大きいかもしれませんね。
でも、管理費と住み心地は比例しますから、低いと人生の質も下がってしまいますよ。

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安けりゃ良いのなら団地型にすりゃ良いのよ。
タワー選んだ時点で贅沢好きなんでしょ？

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つい最近まで近隣住戸は豪華共有施設があるから管理費高くダメだ。
とか話題になってなかったか？
ポジティブ過ぎるだろ。

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ちょっと前まで「無駄な施設で管理費はらうの嫌だという意見が多いから共用施設は減らしました」って営業してたぞｗ。

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商業施設にジムとかあるから、マンションとしては共用施設減らして管理費も安くみたいなこと
言ってたのに

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ジムになんの管理費が必要なんだ？
受付とかトレーナーとかいるの？

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スパやプール、最上階ラウンジ無い代わりに管理費安くしますって言ってたぞ。

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そのぶんは安くなってるんじゃないか？

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>ジムになんの管理費が
清掃
エアコン電気代、清掃
マシンの定期メンテ、電気代
照明の電気代電球
火災防止系の点検
あとは鍵開けたり消毒用アルコールとか

あと、マシンの更新が修繕積立金に入ってなければ管理費余剰金などから出すしかないよね

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ジムはほとんど管理費かからなそうですね。
１日二千円として、２０００戸で割り勘すると、毎月三十円程度？

プールの方が水道代とか金かかりそう。

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>>2107 匿名さん
月6万円の収入で成り立つジムがあるのでしょうか。。。
すごい計算式だ。。。

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利用者からの収入もあるでしょうし、そんなもんでは？

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維持費たかい！タワーは修繕費どんどんあがるよね？
物件価格は想定内でしたが、車手放したくないし月々の支払いが苦しくなるのはいやなんで我が家は品シーに絞ります。

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関係者が共有施設に管理費はかからないという方向にもっていきたいのが見え見えだが、それなら今までの説明と180度逆だし、だったら作れよという話になる。

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豊洲より有明が高いのはありえない。調整されるのは必至。

オリンピック後に暴落したここ含めた中古を狙うのが正しい。

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マンションの資産価値は駅力に連動する。
りんかい線とゆりかもめが他に勝てるとは思えない、、、

反論あったら教えてください。

1位 晴海
有楽町線、大江戸線、BRT
都心に1番近い

2位 豊洲
有楽町線、ゆりかもめ
都心から2番近い

3位 有明
りんかい線、ゆりかもめ、BRT
都心から遠い

3位 辰巳
有楽町線
都心から遠い

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>>2113 匿名さん

概ねOKです。
一点だけ！訂正願います。

現状、晴海には駅はありません。BRTも出来るかあやしくなりましたし。

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湾岸地下鉄がそろそろ決まりそうだよ。

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豊洲の次の物件は400万超えらしいよ。
いわゆる調整かもね。

有明より安く売るわけにはいかないんでしょうね。

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>>2113 匿名さん

晴海に駅あったっけ？

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今日パークタワー晴海行ってきました。
2L検討ですが、有明の高層階と晴海の低層階があまり変わらないのを見ると判断が難しいですね。

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ここ管理費㎡あたりいくらなの？参考に管理費が安いランキング貼っとく。

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ここって、臨海線で大崎、渋谷、新宿方面に通勤する人しか買えないよね。
まさか、ゆりかもめ→有楽町線で大手町に向かう人も買う？

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2120
大手町なら、都バスで都05系統じゃないかな？

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>>2110 匿名さん

タワマンに住んでますが、特に駐車場がタワーだと10年後とかにはだいぶ変わります。そのうち総入れ替えもあります。
自走式がいいんですけどね。土地が狭いと無理。

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>2119さん

この表すごい！どうもありがとうございます。
ご自分で作られたんですか？

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>>2120 匿名さん
我が家は大手町勤務ですが、ここを買うつもりですよ。事業所は都内にいくつもあるので、この辺りが便利かなと。

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>>2119 匿名さん

素晴らしい表ですね。
管理費70で3万と書き込まれてから、高いと騒がれてますね。

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それ、修繕費も入ってるよね。

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>>2126 匿名さん

管理は・修繕費込みの値段ですよ。流石に。
安くは無いけど普通でしょ。

安い所は、10年で上昇したり一時金取ったりするから月額だけで一概に比べるものでもない。もちろん高過ぎるのは論外ですが。

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管理費は三井晴海よりは安いでしょ。
両方見てから決めるつもりだったので
同時に見れて良かった。

私は有明で行きます。

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>>2123 匿名さん
前から何度も出てるよ。湾岸のスレで。
だからパクリもんでしょ。
しかも情報古すぎて既に変わってる可能性あり。

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>>2120 匿名さん
豊洲までゆりかもめで1分くらいだけどね。
丸の内勤務なら都バスかもね。

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あ、1分じゃなくて10分の間違い。

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>>2129 マンコミュファンさん

最近WCTがゲキ上がりしたって話がありませんでしたっけ？

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超低金利だからとは言え、、、グロス5000以上を年収1000万程度が買うのは怖いわ。

5000万あれば東横沿線徒歩5分内の新築戸建がたくさんHITする、、、
悩む、、、

新築戸建と比較検討してる人います？

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>>2133 匿名さん
5000では、そもそもここは難しいのでは？郊外にもなかなかないですよ。マンション探している人は、戸建は検討外な人が多いと思います。求めるものが違いますから。。

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間取りの2次元の出来の良さ、ワイドスパンは晴海以上だと思う
洗面ドア外開きとか地味に芸が細かい。

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60㎡の間取りと価格ってでないのかな？

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私も晴海に見切りをつけて来ました。
晴海もスペックは最高なんだけど、やっぱり高いわ。あれ見たら有明は激安に見えるから不思議。

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晴海そんなに高いですか？
これからMR行きますが晴海なら絶対南側なのでここより高かったら悩んでしまうな。
商業施設と駅近はどうでもいいのだけど、有明民なのでできれば有明がいい。

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ここ買って新しい小学校の方に通わす方法ってないんですかね？

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市場が豊洲に移転したとして、魚を積んだ軽トラ群が、有明の方に来ることはあるのでしょうか？

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>>2138 マンコミュファンさん

晴海も眺望ない向きは安いですよ。
南向き永久眺望はやはり高いですね。
低層は安いので晴海が気に入ってるのなら、南向き低層がオススメかも。

なお、天井高くてフラットなので高級感ありますよ。スペックは本当に良いです。価格が折り合うなら、絶対に晴海ですね。

なお、我が家は価格で断念。有明が限界かなと思いました。

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>>2140 匿名さん

もう移転は無理でしょ。（笑）
オリンピック公園になると予想。

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3年後はこの価格でも安く感じるんだろうな。これまでがそうであった様に

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>>2139 マンション検討中さん

力技ですが、以下にヒントが。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/412939/res/446/

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>>2141 匿名さん

限界でも有明買えるなら、勝ち組ですよ。

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>>2144 匿名さん
ありがとうございます。
リンクの投稿だけだと分かりませんので、あとで遡って読んでみます。

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60m2は次期の可能性が高いらしい。

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晴海は豪華だが、それを感じるには逆に90m2ぐらいないと意味ない気もする。そうすると億近か以上。
グロス7500以下ならこっち。8500以上ならあっちか。
ただ、資産価値考えるなら晴海買わずに東雲と有明の中古2個買うって話だよね。

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>>2148 匿名さん

二個は、どうやって買うの？

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>>2148 匿名さん
なぜ東雲？

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>>2150 匿名さん

愛じゃ無いですか？開発のある有明は分かりますが東雲は…

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二個同時は厳しいんじゃない？
私は今まだローンあるとこを賃貸に出して、ここもローンで買う予定です。

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我が家も検討中なのですが、今資料が手元になく次に東銀座に行くのはまだ先なのでどなたか分かれば教えてください。
ここに入居する頃には、目の前のホテルと商業施設はほぼ出来上がりに近いんでしたっけ？
工事中なのは別にいいのですが、今のような空き地だと嫌だなと。
また、北東の詳細未定の商業施設はどうですか？
ある程度の更地になっているのでしょうか？

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>>2153 マンション検討中さん
ホテルと商業施設第一段はできてますよ。
というかMRの資料よりネットで普通に出てますので調べてみてください。

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値段によりますね。高ければ東雲のタワー買うかな！有明より東雲の方が資産価値ありそうですね。有楽町線も使えるし。

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>>2152 名無しさん
賃貸に出して新しく家買うなんてそんなことできるんですか？

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東雲はどうだろうな。あまり、良いエリアとは思えないですが。。。

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>>2156 マンコミュファンさん
できますよ、審査は既に通ってます。
ただ現状のローンの内容にもよると思います。

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晴海がいい人はティアロじだめなの？

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ティアロもいいと思う。
三井のはちょっと普通の湾岸のと属性が違うと思う。
敢えて言えば、渋谷とか買う層。
なんかつまんなくなってきた感ありますね、湾岸も。

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渋谷？？？
松濤じゃなくて？それ以外の渋谷とは？

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>>2161 匿名さん
富ヶ谷や神谷町とかでは？

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東とか外苑とか自由が丘とか笹塚とかたまプラとか三宿とかな。
わかる気がするわ。

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つまり、渋谷系ってことじゃね?

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意味不明

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出来ない事は無いですが、あくまで裏技。
当然、高い収入属性のハードルを越える必要はあります。

あくまで低金利で借り入れが出来るのは自己居住用だから。銀行は貸せる人（返済能力）には多少のグレーゾーンには目を瞑りますが一般サラリーマンや自営業者には厳しいと思います。
湾岸を中心に自己居住用で借り入れをして、実際には投資にまわす方法を使う方が多いのは事実ですが今後は厳しくなると思います。

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>>2166 マンション検討中さん
ローンの話ですか？
別に裏技でも何でもなかったですけど。

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>>2167 マンコミュファンさん

フラットはあくまで自己居住・親族居住が前提。投資に回す事が本来NG。

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>>2168 マンコミュファンさん

そんなの誰でもわかってるって。
今のところを投資に回して、ここを自己居住用としてフラットで買うんです。

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久しぶりにホームページ見たら間取り沢山追加されてましたね。
MR行ってない人は全体図ないんで、どこがどこの部屋か分かりませんね。
それより部屋の仕様がほしいな。

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間取り微妙だなぁ...

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そんなに微妙ですか？
田の字の部屋ないし、ワイドスパンだし悪くないかと。
問題は広さですかね。
85位は普通にほしい。

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私も間取り自体はいいと思うわ
絶対面積なんでしょうね
85 とかになると億手前からになっちゃう
今の相場が悪いのでしょう

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そもそもら85ってちょうどいいのがないんですけどね。
80かペントの95か。
まあ相場が落ちても1000万損する位で済むかな？
あとは期待できない商業施設だけど、スーパーと本屋とスタバがあれば良しとする。

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>>2174 口コミ知りたいさん

資産性（売る・貸す）を考えると80平米は大き過ぎます。湾岸（特に有明）が今まで例外的に大きな部屋が多かっただけ。
マーレやガレリアは、金持ち向けのリゾートマンション的な売り方してたから。
それも何も無い立地（良く言えばリゾート感ある立地）だから出来た売り方。

湾岸も開発が進み内陸部と同様のマンションの方がグロスが張らず売りやすいし貸しやすいんでしょ。

時代の流れだから仕方がないけど、逆に築10～15年の中古は希少価値が高まるかな？

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もはや、富裕層向けという（嘘くさい）コンセプトすら、放棄したのか。

一体、どんな人がターゲットなの？

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湾岸も曲がり角ですかね
まあ晴海よりいいのでは?
あっちは公開空地に水物とか橋とかその他たくさんあるから将来維持費悲惨なことになりそう。

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うーん、大量の戸数で豪華な施設や水モノを安く運営できるのがタワーマンションのメリットなんだけどね。（笑）

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>>2178 匿名さん
確かにそう。でもなんだかんだ使ってなくてよく使ってる人のために他より1万以上高い管理費は払ってるんだなぁって思う事は多々あるよ。

ここみたいに行きたいやつだけ目の前の商業施設のジムを使うってのもありかなと。
これができるのも商業施設隣接ならではかと。
スミフの商業施設には全く期待してないけどね。笑

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2119の表を見ると水物含めて共用設備が山盛りのワールドシティタワーズが一番管理費が安いよね。だから設備が多いと管理費が高いとも言えない。全世帯で負担するるんだから戸数との兼ね合いもあるね。あとは、他にマンションに入ってる店舗の賃貸収入があって管理費だけに頼らない設計ができているとか。

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1539戸で駐車場770台。50％の設置率だけど駐車場代はいくらの設定にするんだろ。
有明で車無しは結構つらい気がするが。

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なんでここ、管理費高いんだろう？
無駄な共用ないから安くていいなと予想してたら裏切られたよね。デッキや商業施設の植栽管理も入ってるからか。
晴海は無駄な共用ありすぎると思ってるけど、管理費ここより安いとかありえるのかな。

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>>2181 匿名さん
3万ですよ。

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駐車場3万？？？有明で？？？
たっけーな。駐車場3万って港区湾岸かよ。有明はふつー15000円だろ。

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>>2183 匿名さん
管理費なんて出てないでしょ？

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>>2183

気まってんじゃん。価格安く見せといて管理費で儲ける腹だろ。管理会社なんてよっぽどひどくなければ変更されないから、分譲時にデベロッパーお仕着せのデベロッパーと一体の会社が居ついて入居後に管理料で吸い取っていく。

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晴海のほうが安いはありえるとおもうけど、問題は当たり前だけど、
ここもあっちも広い公開空地に集う人や通行人がダメージ与えた分を住人が支払わなければならない。
あっちは子供がダメにするだろうし、こっちは商業施設人気なら人があふれてショートカットエリアになると大変だよね。ゴミとかも出るんじゃないかな。

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>>2183 匿名さん

商業あるからセキュリティを万全にしたいのと、後から修繕一時金を貰ったりしなくても
竣工時と同様の外観・品質を保つ為と聞きました。

流石に晴海は、もっと高いと思いますよ。

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>>2189 マンコミュファンさん
なるほど。かけるべき管理費なのか。
晴海が来月わかるので、それまで両物件悩みます。

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>>2187 匿名さん

管理会社と分譲会社は、どう系列の方がメリットありますよ。問題が起きた時に窓口が一緒だし修繕費計画もしっかり組まれるから。

管理費で儲けるとか疑う発想が？湾岸住民は資産価値保全のコストは惜しまない住人が多いから、湾岸のマンション向きな方では無い事だけはわかる発想ですね。

こういった方が大多数のマンションには住みたく無いですね。晴海も含め財閥系マンションは金額が高いから住民層の質が高いのも魅力。

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>>2191 マンコミュファンさん
疑うってか常套手段なんだよね。管理費でぼったくるのは。財閥だろうが関係ない。
例えば駅近マンション程管理費が高くなってる傾向にあるんだけど、その説明って誰もできないんだよね。

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だから管理費まだ出てないって。

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管理費は管理組合、総会マターだから下手なことはできんよ。駐車場代もメンテナンス費用としてプールされる。そもそもデベは引き渡し終わったら、積極的には仕事しないよ。共同住宅なんだから、お客さんでいられるのは今だけだよ。

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>駅近マンション程管理費が高くなってる傾向にあるんだけど、その説明って誰もできないんだよね。
いや単に駅近マンションほどグロス高いから管理費高くても文句言わない住人が多いだけ。
結局デべは足元見てる、懐具合探ってるよね。

駐車場代は本来は機械式駐車場の再構築費用に充てるべきだけど
うやむやに管理費に入ってる例が多いよ。つまり管理会社の収入源。

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>>2192 マンコミュファンさん

少し不動産管理について学んだ方が良いのでは・・・駅近の管理費～ ヒント 管理費の中でも一番お金が、かかるものな～んだ？

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>>2196 マンコミュファンさん
え、なに？
管理人の人件費？？

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人件費だわなぁ。
高い給料払ったり、余計な人を増やせばいくらでも高くなる。

人件費だったら駅近だからって高くなる理由にはならないね。

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晴海と有明、迷うなあ。
みんな迷ってるんかな。

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管理費高いネガは晴海から？
ここより安く出ると言ってたのに売れてない周辺相場に合わせてきたからな。
向こうの方が本命だったけど今はこっち。

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今回は住不のほうが湾岸価格を考慮した企画で出してきたのに、
三井がぶっ壊した感じだね。
しかも壊し方がなんか二子玉タワー風情の既視感ある高額マンション。
他でやってほしいわ。

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>>2202
それを見た住不が値札替えて両方爆死とか？
まあ現状住不は在庫多いし三井は在庫少ないし、
晴海の立地や企画は本当に住む人を選ぶし、
10パー下げたところで即日完売するとは思えないし、
企画に魅了された人は値段関係なく買うだろうから正しい戦略なのかもね・・・

もちろんここも有明相場からは逸脱してて十分住不価格なんだけど、
施設併設メリットもあるし、このままいけば意外と順調に捌けるかもね
そうすると当然二期からは値上げで早く買ったほうがまだマシってことになるんだけど、
先行き不透明だし何だか買い煽りみたいで嫌だなｗ

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>>2203 匿名さん
でも晴海があの価格を出さしたのはスミフにとってプラスだったと思う。
だってここ高いと思ってたけど、買ってもいいかなって今は思うようになったし。
新築だし1000万くらいロスしてもいいやって感じ。

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10年住んで1000万なら、まあ、お得なんじゃないかな。２倍３倍になる可能性もありますし。

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>>2200 匿名さん
同じく。もうこの二択です。
今は晴海に傾いてます。が、有明の開発も期待できるのかも…と迷ってる。

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このあたり、空気が悪いとも聞きますがどんな感じなのでしょうか。こどもがいるので心配にはなります。マンション自体は良さそうですが…。

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>>2206
晴海ですか？南側？？
ここのMR行って晴海になり、先週末晴海のMR行ってここに傾いてます。笑
結局決められた予算＋ちょいオーバーで希望のとこ買えそうなのがここなので。
建物としては晴海の方が好きですけど、
南側、何気に豊洲と有明しか見えないつまらない眺望なんですよね。

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>>2207
立地なりだと思うけど、空気を気にする人が高速沿い検討しちゃダメでしょｗ
他探したほうがいい

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＞有明の開発も期待できるのかも…と迷ってる。

既存の有明住民もマンション購入時にさんざん期待させられて買ってるわけなんだよな。
オリンピックがどうの、２号線がどうの、開発がどうのと。
そして１０年、有明はなんも変わってない。

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>>2203 匿名さん
すみふが上げてくる雰囲気ありますよね。
引き合いの強かった角部屋60平米を二期以降にして当初より高く売ろうとしてる気がします。
デベも商売なんでしょうけどこんな売り方されると有明も晴海もなんか手出しにくいです。

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>>2209 匿名さん
りょうかいです。

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ここの第一期が価格と間取りと眺望などからみれば、ベターな選択っぽいね。

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>2204さん
確かにここはロス1000で見ればいいし、残債割れなさそうだけど
ここの7300が晴海8500としてそうするとロス2000程度になるとして
実際かなり金に余裕あるか、損気にしないネズミ信者でないと厳しいよね

特に相場反転の際は怖いよ

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>>2210 匿名さん

でもようやく開発されて良かったんじゃ？
オリンピック決まるまで東京が土地売らなかったんだから、これからですよ。

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>>2210 匿名さん
何にも変わってないけど、新築から価格落ちてない。むしろちょい上げ。
何も変わらないのに新築分譲価格を維持してるって素晴らしいこと。

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風が強いから空気は悪くないですよ。

ただ、風が強い。それがね。。。

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空気が悪すぎるっていうのは無いです。
でも空気が綺麗ってこともない。
東京都心に近くて空気が綺麗は難しいですよね。
高層でも大通り側はベランダがすぐ黒く汚れます。本当にすぐ。

湾岸一体の風は強いですね…
自転車が倒れてるのは湾岸一体どこでも目にしますし、春一番の日には歩けなくなるくらい強いですね。
風は結構つらいです。

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>>2214
我慢して有明を買って買った途端にロス1000ならOKなん？俺、今のマンション10年以上住んでプラス2000なんだが、最近の感覚はよーわからん。

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>>2219 匿名さん
10年湾岸住んでるとその感覚になるから買い替えできなくなるんだよね。
プラス2000とか言っても売らなきゃ利益確定しないし、同じ広さの新築狙ったらその2000は無くなるよ。

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>>2207 マンション検討中さん
高層なら風が強くて高速の悪い空気は来ないと思う。
むしろ少し離れたとこの方が風にのって来るんじゃないかな。
ただタワマンって春と秋の気持ちいい時期しか窓開けたりしないから、そんなに気にしなくてもいいとは思うけど。
それより気にするべきは音だよね。

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まさにその通り。いくら含み益があっても売って利益確定しないと意味がない。
じゃあ、その含み益で今より良い所に移動出来るかと言えばそうでもない。

結果、自分のマンションの中古の成約みてニヤニヤしながら一生そのマンションで過ごす。
実際には、手元に無いお金で金持ちを気取り
ココに他のマンションの批判を書いて優越感にひたる。今も分譲マンだから急いで無いし、ゆっくり待ちますが決まり文句。

私はここを待ってたから、住み替えますよ。
そんな思考から脱却したいから。
三井晴海でも良いけど、築10年位のタワマン所有者は最後のチャンスかも知れませんよ。

晴海周辺に新築建ちまくるのに、4～5年後に今の価格で売れるとは到底思えない。それらが出てくるオリンピック前に住み替えられるのも多きなメリット。

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逆に２倍３倍になる可能性もあるのが有明の良いところだと思いますよ。

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>>2223
2倍3倍？
ここが330万とすると、660万とか1,000万近くになると言ってますか？
たとえ地下鉄ができてもそんな価格にはならないと思いますが、いくらなんでも妄想が過ぎませんか？

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まあ、東京の不動産は海外主要都市と比較すると激安だからね。
しかもここは銀座に近く安値放置されてた。
普通に考えても数年以内に高騰するよ。

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>>2224 匿名さん
相手にしなくていいですよ。

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>>2225 匿名さん
ありえない。経済知らなすぎ。

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>>2223 匿名さん

有明が坪600万になるときは青山あたりは坪2000万、平均所得は年収1500万くらいになるときだよ。

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>>2223 匿名さん

有明が坪600万になるときは青山あたりは坪2000万、平均所得は年収1500万くらいになるときだよ。

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>>2225 匿名さん
江東区の平均年収はその海外主要都市の平均年収と比較すると激安だよ。

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>>2229 匿名さん
経済知らなすぎ。青山の何処に開発余地があるの？（笑）

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有明は安値放置だったから、値上がりする。
坪単価600万円迄は早いよ。
数年のうちに値上がりする。

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