シティタワーズ東京ベイ

＞19686

貴方と同じで、ここの書き込みしている人全員が契約者じゃないよ。
さぞかし凄い人なのだろうけど、端から馬鹿にする気でいるのやめな。
大人げない。

＞19694
何株持つのか知らないけど、数千万円単位でしょ？
株価が10円落ちたら利息なんて吹っ飛ぶよ。
源泉所得税20.315%引かれるし。
そんな教科書通りにいかない。
株式投資が一般的なアメリカの例。
それなら皆やる。
利回りが高いのは割安で放置されている株だから。
出来高が少ない株を持ち続けるなんて私にはできない。

追記　源泉所得税は配当控除で戻ってくる。

不動産は分かりやすいからな
何となく安心する気持ちは分からんでもないけど、投資対象の分散が効かないリスク分のプレミアムが乗った利回りで回らないと厳しい
そしてそんな利回りで売りに出る物件は今ほとんど無い
それでも買うメリットがあるとすれば住宅ローンという低金利のレバレッジを使える点、相続税対策ぐらい？
マイホーム購入もある意味自分が賃貸人であり賃借人になる不動産投資だからな

>>19679 名無しさん
そう思っている人がいるから困る。
株は胴元もいないしゼロサムではないし、ゲームでもない。

>>19696 匿名さん
株やっていない人の意見だな。
大型株でも配当利回りのよい株はたくさんあるよ。
前に他の人がいってたけど、NISAも使って配当もらいながら値上がりするときを待つ。
値上がりしなければ、配当もらいながら気長に待つ。
個人は機関投資家とちがって短期的なリターン求められないから、余裕資金のある人にはよいと思うよ。
もちろん、不動産は減価償却や経費の範囲が広いから、よい点あります。
私は両方やっていますよ。

今、不動産投資してもデベや転売業者の養分になるだけだよ。
悪いことは言わん。実需でこのマンションに住みたいのなら別だが、ローン使って有明や晴海に不動産投資するのは止めときな。

>>19691 匿名さん

ゆりかもめの駅までなら徒歩5分ですよ。ゆりかもめでは不便だからダメですか？

>>19702
豊洲まで歩けるし、新豊洲物件は問題ないと思う。
ここみたいに三セクしかなくてJR、メトロ、都営の駅まで30分歩かないと辿り着けない立地こそ価値がない。

＞何株持つのか知らないけど、数千万円単位でしょ？

株は10万からも始めれますし1000万円単位でもできますし1億円単位でもできます。株を始めるにはある程度低い金額から始めたほうがいいですが。
この8年ぐらいは株をやっている人間は皆利益上げてますよ。別に放置するだけです。素人ほど儲かっているような気もします。マクドナルドの優待を持ってずっと放置とかしてたりするような人のほうが。別にトヨタ自動車でもいいですが。

＞株価が10円落ちたら利息なんて吹っ飛ぶよ。

10円上がったらもっと利益が上がりますけどね。一度やってみたらいかがですか。今でも安い株は十分すぎるほどあります。

ついでに、不動産投資もいいところはいっぱいあります。私は面倒の一言でしませんが、面倒でなければ有効性はあるでしょう。個人的には多額の現金を持っていると株に投資しすぎてしまうので、不動産投資をすることによって動かせない資産を作れることが最大のメリットともいえそうですが。

>>19704 マンション検討中さん
素人ほど儲かってる？いやいや、そんなことない。
それとリーマンショック後に始めたなら分かるが、最近始めて儲けるのはそんなに簡単ではない。

>>19704 マンション検討中さん
株なら、優良株。高値圏の購入を避け、ナンピン買いの資金を十分に用意していれば【東芝】の様にならない限りまず損切りは無いと思います。
一方、マンションは市況の高値付近で掴んだらまず損は免れないでしょう。
仲介手数料。購入時の諸費用他。仮に譲渡益が出ても短期譲渡では約40%の税金を徴収される。市場の転売屋が2割の上乗せをしている現状を見れば明らかです。
市況を見極めて高値掴みをしない事が鉄則ですね。

>>19700 マンコミュファンさん
NISAってそんな少額投資と不動産投資比べるか？
年最高額120万とか？桁が違うだろ。

>>19696 匿名さん
20パーなんて所得税の半分くらいじゃん。

>>19700 マンコミュファンさん
日本郵政の2次放出買ってみたらどうでしょうか？
多分NTTやJRの様には儲かりませんよ。下手したら、即値下がりの可能性もありますよ。
高値掴みは危険です。このマンションはどうでしょうか？

不動産市況の厳しいなか、このマンションは割安価格で出していると思うよ

投資でこの物件考えてるならマジで検討し直した方が良いよ。利回りとリスクが合ってないから
値上がりにだけ期待して買うのはFXと同じゼロサムゲームの投機です。その覚悟があるならどうぞ

株と不動産と両方やればいいんでない？
絶対儲かる株なんてないしね。
人の金でやってるプロじゃあるまいし、そんなに大金は投資できない。

株は儲かるというなら資産全部株に投資すればいい。
そんな事を言っているのは、競馬当てられると言ってる占い師に近い。
素人はインデックスに毎月いくらか積立していくのがいい。
その分、無駄遣いしないから5年10年経てば結構いい額になってる。

不動産の醍醐味は減価償却と経費枠でしょ、特にサラリーマンは。
自分の給与と合算して、減価償却と経費で赤字出せば、税金対策になるしね。
5000万位稼いでる外資系のサラリーマンは皆やってるでしょ。

試算してみました。
前提条件：ウエスト棟高層階の西向き7000万
借入：5000万（金利0.8%）※銀行と繋がりない人はオリックスなどの賃貸向け2%程度か。。。
管理修繕：3.7万/月
家賃：28万/月※年間下落率1%
6年目売却利回り5%

年間で約80万のキャッシュフローがたまり、6年後の売却価格が約6300万。
その時の残債が約4300万なので、頭金の2000万がそのまま帰ってくる感じ。
実質プラスはキャッシュフロー分の80万×6年分で家賃下落考慮したら約450万だけ、購入時の諸費用と手数料を考えるとほぼ利益なしというのが比較的フラットな予想です。

あとはサラリーマンなら、初年度は40万位税金戻せるがあとは頑張っても黒字申告になる。
売却時の市況に応じて高層階なので、実需で7000万で買い手が付けばプラスで終われるが、6年後(引き渡し考慮すると8年後)も低金利が続いていてもその価格で買い手が付くのか。
商業が魅力ある施設となり、BRTみたいなのが綺麗に整備されていれば可能性はゼロではないかもしれないが。。。

こう考えると2000万頭金出すなら株への投資割合増やす方が利口かも。
レバレッジ増やせば500万でも1000万でも出来ないことはないが、その分キャッシュフローが悪化し、売却時への市況への依存度が高くなる。

>>19713
6年後6300万になってるかなぁ？
湾岸の醍醐味は下がらないところだよね、
もちろんそのあたりは株と一緒で分からないわけだけど、
2000万株に投資するよりは、安全なのでは？
年間40万税金返ってくるのだから。

仮にそのまま7000万で売れたら、単純計算で税金の戻り入れて約1000万。
2000万で6年で1000万なら優秀かと。
もしくは6年後に住居に帰れば年120万の6年で720万。
そんなに悪くないね。全部あなたの計算上での話だけど。
あと車を経費にすれば月10万位はプラスされるのでは？

>>19713

試算ありがとうございます。なかなか厳しい数字ですね。
少しコメントさせて頂きます。

まず想定賃料ですが、地域ナンバーワンタワマンのBMAでも70㎡で21-23万円/月です。いくら駅近でも28万円はかなり厳しいですね。
あと、キャッシュアウト面ですが、固定資産税が抜けていませんか？固定資産税で利回りが0.2-0.4%ほど低くなりますね。

表面利回りが2-3%ですか。パンダ部屋でもプラス1%がやっとですね。
減価償却で税金を節約するのが唯一のメリットですか。

結局、数年後の売却価格に依存するしかない不動産投資ですね。
市況に依存するしかない投資は、投機でしかないですね。
タワマンの所有欲ですかね。

株式がゼロサムとか言ってる人は、S&P500の過去100年のチャート見た方が良いですよ。日本株しか見てない人はタイミング投資しか理解できないんでしょうけど。
株式投資はインデックスの長期保有が基本ですよ。

>>19715 匿名さん
ご指摘ありがとうございます。
租税分はシート上は入れてましたがここに書くのも面倒なので省きました。
更にいうと、稼働100%の試算ですが6年以上となるとタワマンでも平均10%位空室率取っておく方が現実的です。
つまり、タワマンに住みたくて買う場合、残債を大幅に下回るような危険な物件では無いけど、その後賃貸に出したり最初から賃貸に出して旨味があるかと言うとそうでも無いと言う事が言いたいだけです。
所有欲を満たしつつ、売却時の市況頼みで購入することは否定しません。
不動産自体が好きならやっぱりタワマン増やしたい人多いですしね。

この時期にこのマンション買う人って、ほぼほぼ居住目的と思ってたけど、違うのかな？

>>19714 名無しさん
6300万はフラットに考えた場合の金額です。
開発次第で上がる事も当然あると思いますよ。
逆に極端に下がることは考えにくいでしょうから、ネガさんが言う程に大きなリスクは無いと思っています。
ちなみに私はネガではなくポジです。
あと、毎年40万は戻りません。
2年目以降40万戻すとなると相当やり手の税理士とあれこれする必要があるでしょうね。

富裕層になった人は資産の半分以上を株に投資している人が多いよ。
株をやらずに不動産投資にこだわる人はどうかしてると思う。
私も3年ほど前、株でかなりの利益が出ていたので売って不動産でも買うか検討した時期があったが、結局、株のまま保有し続けることにしたら、現在、わずか3年で新築マンション一戸分の利益が得られたよ。みんな黙っているけどこういう体験した人結構いるはず。
日銀がお金あげると言っているんだから、素直に株買っとけばいいのでは。

ここは投資には不向き。
７０㎡２０万円で貸せるかどうか。

>>19715
>株式がゼロサムとか言ってる人は、S&P500の過去100年のチャート見た方が良いですよ。

そんなの知ってるよ。
ちなみに株式がゼロサムと言ったのも、19712で長期インデックスがいいと言ったのも私ね。
短期で素人が売買して儲けていくのはゼロサムゲームに近いと言っているだけ。
素人はやめた方がいいよって意味も込めて。

株はリーマン前からやってるし、散々痛い目にもあったけど、
日経平均7000切りそうな場面でなけなしの金を株に投資しして、
結局それが3倍くらいに今なってて結局40％くらいプラスだけど正直マグレに近い。
その後に円が80円切った時に2000万位ドル建てで買ったのが今3000万位になってるのかな。
でも正直株で大きく儲ける局面って5年10年に1回な気がする。プロでもない限り。

それに対し不動産投資は無難って感じかな。
単純に資産を他人に作ってもらってるって感じ。
キャッシュフローは大してプラスにはならんけど、生活面のものを経費にできるのは大きい。
会社だと車はできても自宅関係のはやりにくいからね。
今は暇だからIPOでもやろうと思ってるけど儲かるのかね？まあ勉強だね。

マーレ70平米の高層階で23万いけば、
ここの高層階28万新築だし駅近だし商業施設あるしいけるのでは？
25万ってことはないでしょうし、同じ70でも間取りがいいからマーレの75あたりの北西住戸と比べた方がいい。

もはや話が無限ループに入ってる気がする。。

>>19720 匿名さん

有明は利回りいいよ。
2LDKで22万位だよ。
5年前なら新築利回り7%位だった。

BAC 55m2 219000円↓
http://www.athome.co.jp/smp/mansion/1062198924/?DOWN=2&BKLISTID=00...

大型の優良株を業種分散して持っておけば配当も安定してるし、この物件みたいに値上がり期待で買うより遥かに健全だと思うけど
食品とか生活消費財は地味だけど長期ホールドしてると凄いよ
ここを投資で買うとか上の方で試算してくれてる方もいるけど、成り立ってないから。節税で買うんならそれはもはや投資ではないw
まあほしいなら買えばいいけどさ

オリゾンの1LDKでさえ20万
https://smp.suumo.jp/chintai/tokyo/sc_108/bk_100100860540/?kbn=2&s...

>>19719
確かに、午前中ずっと株価の画面に張り付いてるGさん知ってる。
資産も使いきれないくらいあるんだけど、あれは病気だね。
あと10年位しか生きられないのに、自分だったらその時間に何に消費するか考えるけどね。
株の投資ってそのくらい時間の無駄を感じることがある。
普段株価をあまり気にしない位の株式投資がいいよ。
不動産投資は時間面でオススメかな。

まあ投資は結局やってみなされかな。
どんなに勉強しても、どんなに人から教え受けても、自分のお金で投資してリスク背負わないと分からない事多いしね。

>>19715 匿名さん
賃貸だと3LDKは不向き。
1LDKがもっともパフォーマンス的にはいい。
ただ、それだと住宅ローン控除を受けられないので、2LDK4000万台を10年間自己住してそれから賃貸に出すのが最もよい。

競馬はどうですか？

>>19724
具体的にどのくらい投資してるの？
確かに配当悪くないけど、株価が10パー、20パー落ちたら配当で取り返すの大変だよね？
あんまり賢い投資とは思えないけど。
あとサラリーマンの不動産購入は確かに節税メイン。
それでも収入になる限り不動産投資って言うけど呼び方なんてどうでもいいかと。

>>19721 名無しさん

マーレの高階層を23万でだすのは情弱ですよ。笑 3月に1ヶ月出しとけば、法人が30万弱位で借りてくれる。

>>19729 匿名さん
宝くじよりまし。パチンコよりダメ。

以前、湾岸新築に賃貸28万で住んでいたことがあります。駐車場代を入れると月32万。
カネをドブに捨てていると言われるのが辛かったです。

でも更新時に交渉すると、あっけなく5万円下がりました。
新築でなくなると価値が急落すること、賃貸は25万を超えると借り手が極端に減るので、大幅値下げでも借り続けてほしいと説明を受けました。

私の個人的な感覚では、有明で賃料25万円以上を期待するのは相当困難です。
個人はもちろん、法人もJRやメトロ物件を優先するので、残念ですが苦戦必至と思います。

ここは環境悪くて不便な路線だから安くないと借りないでしょ。

>>19733 匿名さん
それって場所によると思うけど。
ここは商業施設隣接だし、周りの開発も進むからそんなに急激には家賃相場落ちないと思うけど。
そもそも28万という情報たけでは貴方の話は判断しかねますね。

>>19734 匿名さん
買わない人は借りない人だから何言ってもネガにしかならんよ。
時間の無駄だから他行きなさい。

>>19723 匿名さん

一番条件の良かった5年前でたった7%か。
普通に考えると、金利2%、税金含めた維持費で1%、空室リスクを湾岸なので多少マシに考えても3%。

実質利回り1%あるかどうか。
で、購入価格の10%を2年間寝かす。

これでどうやって儲けるの？？
値上がり期待とか答えにならんよ。
単なる結果論で過去を語ったら誰でも儲かったって言えるからね。笑

利回り10%くらいある地方の中古の駅前マンションの方がまだマシそう。

>>19733 匿名さん

私も同じような感覚ですね。
25万円超えると急に動きが悪くなる。個人も法人も。
有明に賃貸マンションってある？？分譲ばっかりでしょ。
賃貸マンションで儲かるならデベも賃貸作る。

港区なんて外資法人向けとか富裕層向けの賃貸マンションいっぱいあるよね。
有明にそういう物件がない時点でお察し。笑

自称不動産投資クンは頑張ってここの2LDKでも買って20万円くらいで貸せばいいじゃんね。キャッシュフローマイナスを10年くらい我慢すれば、1回くらいは売るチャンスもくるかもね。

購入価格上がってるし投資ではなく住む方がいいぞ。

>>19721 名無しさん

太東建宅が100株が300円台になって時勝負に出てナンピンをした買いをした今小さいけどタワーと板状の2部屋購入して、賃貸に出してる。かぶを持ってるのの忘れちゃっててびっくり。即売却、マンション２部屋に変えた。

>>19728 匿名さん

私も3LDKよりも1LDK、2LDKの方が貸すのに有利、には同意。
10年間住んで賃貸に回すのが戦略として優れているのも同意。
住宅ローン減税以外に投資用に新築マンション買うメリットを見出だせない。

でも、独身の人しかできないね。
私は独身で頑張って不動産投資(笑)するよりも家族との幸せを取るな。

>>19741 匿名さん
家族いるけど不動産投資も株もやって幸せに過ごしてるよ？

>>19721

言ってることはほぼ同意かな。
個別株で30年間、利回り5%で回すのはキツいよね。
私はS&P500含む先進国インデックス、新興国インデックス、TOPIXを8：1：1くらいで分散してアホールド中。笑
毎月の投資も自動買い付けだから、投資に使う時間はゼロ。
趣味で個別株やってたこともあって、3倍とか10倍になった銘柄もあったけど、これを30年続けるのは無理だよね。もちろん1/10になった株もあるし。

期待利回り5%で考えてるから、30年後に4倍くらいになるかな。
20年間、これでやってるけど、ヤバかったのは2回だけ。
2000年頃のITバブル崩壊と2008年のリーマンショック。
どっちも2-3年で元通り。

不動産投資は趣味でやる分には楽しいんだろうね。タワマンの所有欲とか。
純粋に投資としてやるなら私は選ばない。流動性が低すぎて。笑
株式なら3日後に現金だよ。
不動産投資と言えば、REITも先進国REITインデックスでやってるけど、十分満足。
こっちは幸運なことに20年、10%近くで回ってる。

>>19738
分譲賃貸ってあるの御存知？
タワマン全体の10%くらいは賃貸で回っていると思うよ。もっとかな？

で25万という話はサラリーマンのお財布事情のことだよね。
不動産価格でいうと6000万～7000万。

港区には賃貸マンションがいっぱいあるけど有明にはないから。
ってのは全くもって不動産投資が意味ない理由にはならないよ。
むしろ賃貸マンションがないならブルーオーシャンだと思うけど。
港区で分譲賃貸するより。

ココのウエストは当初は賃貸棟になる予定だったのだけど、
事前案内会で好評だったので売る事になったみたい。
イースト棟はもしかしたら賃貸棟になるかもね。
ちなみに近くの新豊洲ベイズ横の賃貸棟はみごと失敗してるよ。
理由はグレード低く、スカベイの共有施設使えないから。
逆に有明は豪華共有施設があるタワマンは賃貸人気あるよ、マーレとかね。

>>19744 名無しさん
新豊洲の賃貸が失敗してるのは駅遠だから。主要駅から徒歩10分以上なんて賃貸で借りるやつはいない。同じグレードの駅近の豊洲賃貸はそれなりに契約されてる。

>>19745
まーそれもあるけどスカベイの賃貸は回ってるからそれだけじゃないかな。
やっぱりグレードと共有施設の存在も大きい。
ちなみにスカベイを賃貸している人、何人か知ってるけど皆電車使ってないね。
まぁだから25万超えてくると層が違くなるのかと。

ウエスト棟、2LDK、5000万位のやつを10年ローン控除受けて、その後に賃貸なら戦略として悪くない。

>>19744

マーレだしたらブーメランじゃん。それが狙いか。
共用設備が無いマンションは賃貸で人気ないってこと！？
じゃぁここはダメじゃん。笑

分譲賃貸って言うけど、純粋に投資の人なんかほんのちょっとじゃん。
海外赴任とか他にマンション買ったから賃貸に出してるだけでしょ。
最初から分譲賃貸狙いで新築マンション買うとかアホ？？

>>19748
ブーメラン？
自分だったらここの新築ではなくマーレかオリゾンで中古賃貸するってこと。
共有施設ないかわりにここは商業施設あって駅近いからある程度の賃貸ニーズはあると思うよ。

ほんのちょっとってどのくらいの事を言ってる？
転売狙いで思った金額にならないのであれば賃貸って考えで5000万位の買うのならありかも。
不動産投資は10倍のレバレッジ掛けられてリスクが低いのがいいのでは？

まぁいろいろやり取りしているけど、実際ここを賃貸に出すって契約者絡んでないね。笑

>>19745 匿名さん

新豊洲駅まで5分ですが…

>>19738 匿名さん
あるよ。有明一丁目に。「プレール.」っていう板状マンション。
1K中心。家賃90000円位だね。オリゾンマーレの北側にあるよ。

BRT完成後は虎ノ門まで階段使わず15～20分で行けるようになるからな。賃料化けるぞ。

>>19749 名無しさん
私、ここを賃貸に出す予定の契約者です。アホ呼ばわりされてつらいです。

>>19753 匿名さん
アホは酷いよなぁ、でもアホ言った人、不動産投資するほど財力ない人だと読んでます。

そうそうついさっきですが、のらえもんがここの1LDKのパンダは表面7％出るってつぶやいてましたよ。

>>19752 匿名さん

目安時間が新橋からテニスの森まで20分以上だから虎ノ門から国際展示場までは30分ちょっとでは？

>>19754

アホ言った人でーす。
パンダ部屋でやっとこさ表面7%か。実質利回り3%くらい？
流動性悪い新築マンションでS&P500より利回り悪いの？？笑

あと、不動産投資って資金力必要なの？もしかして現金派？？
フルローン通して、利回りとの差で儲けるんじゃないの？？
手元資金いらんやん。笑

私は手元資金は大台超えてるけど別に株でいいや。

>>19755 匿名さん
30分なんて普通のバスでもかからねえよ。知恵遅れか？笑

>>19754 名無しさん
1LDKのパンダもいいけど、ウエスト棟、2LDK、低層を住宅ローン金利で借り、ローン控除受けて、その後に賃貸が最も実利回りがよいと思うのよ。

>>19758 匿名さん

アホ言った人ですけど、それなら同意。ただ、独身に限るよね。笑

>>19758 匿名さん
のらえもんに言ってあげて。

>>19756 匿名さん
大台なら1億ですか、富裕層入りおめでとうございます！
富裕層なら紳士でいてもらいたいですが、自分の周りの金持ちも皆んなアホばかりだからそんなものかな。

>>19754 名無しさん
19753ですが、流石に7％はないかと。本当なら嬉しくてしょうがないですが、のらえもんさんは何を根拠にそんなことを言ったのかしら。

場所は異なるけど、ドゥトゥール1LDK低層が22万位だから十分有り得るんじゃない。こっちは、商業施設もあるし、駅にも近い。

https://www.property-bank.co.jp/m/rent/room_list.html?p=0&a=6183&m=sea...

不動産投資しながら株したら良いのに。
なぜ株のみの縛りを設けているのか。

>>19757 匿名さん

BRTの資料に新橋からテニスの森が20分以上となっているのですが、それより遠い虎ノ門から国際展示場が、15〜20分と言う方がおかしくないですか？

株は博打みたいなもんだからねえ。。。

>>19763 匿名さん
ドゥトゥールのほうがやっぱり１割くらい家賃高く取れるんじゃないかな～
価格も１割くらい違うし

>>19767 匿名さん

ドゥトゥールがここより1割高だとすると、のらえもんの言うとおり、ここのパンダは7%位だな。

>>19762 匿名さん
だからのらえもんに聞いて。直接質問できるから。

一畳半の部屋に住んで「高級車って本当に必要ですか? 一生アパート暮らしでも、年収100万円でも最高に幸せだよ。」みたいな寝言言ってるやつより、たくさん稼いでタワマン住んで高級車乗って若くて可愛い嫁さんと子供がいるヤツの方が絶対幸せだよ(´･ω･｀ )。

>>19763 匿名さん
色々みたけど、賃貸だと2Lと3Lは殆ど差がないのね。さすがに、1LDKは低いみたいだけど。

>>19765 匿名さん
都が作ってる資料なんて適当だから。
6kmそこらに30分もかかるなら、走った方が早いわ。

ドゥトゥールと有明じゃ場所、共用施設などスミフでもランクが違う。

>>19772 匿名さん

毎日走るの大変ですねえ

専有部の仕様はこっちの方がいいけどね。

>>19774 匿名さん

言ったこと全部信じちゃうタイプ？こういう人が都民ファーストとかに投票しちゃうんだろうな。笑

夏は走ると汗かきますからねえ

>>19761 名無しさん

わかるわー。
特に中小企業の経営者w
まあ、下品なやつ多い。
金でしか存在感出せないからそうなんだろうけど、それも大したことないというw
小さい世界でしか生きてないから、それがいかに恥ずかしいかわからんのだろう。

>>19768 匿名さん
ドゥトゥールも利回り7％ってこと？

>>19770 匿名さん
話が極端。
ただ年収100万の知人はいないけど、後者のような人で家庭崩壊してる人は何人も知ってる。笑
大抵若い女を求めるお金持ちは嫁が老けたら別の若い女に手を出すからね、それで家庭崩壊。

>>19778 匿名さん
そうじゃなくて、アホだからリスク背負って大きな稼ぎができるっていう、良い意味でのアホね。
自分の知ってる限りはエリートサラリーマンの方がタチ悪い。
リスクがない余裕からなのかな、社内不倫とかもしまくりだしね。
会社の看板なしでは何もできないのに。

ここのスレ崩壊してるな。

>>19782 匿名さん

ね？
もはや、物件について何も語っていないという 笑
株やら投資やらのうんちくは、他のスレでやってくんねーかな。

「シティタワーズ東京ベイと○○株どちらが儲かるか？朝まで徹底討論！」とかってスレでも立ててさ。

物件について語る材料も無いしな
２期の動きが出てきたら自然に物件の話中心になると思う

このマンションは、長周期地震動や長周期パルスへの対応はされていますか？

長周期地震動はわからないが、長周期パルスはされてないでしょ。
首都直下地震で近くで断層動けば免震でもヤバイね。

不動産投資する人は首都直下型地震のリスクも考えないとな。
株はそのうち戻るが、壊れたタワマンは単なる負債だよ。

100mそこそこのここも長周期パルスの影響あるのかな？それと、長周期パルスの対策されたタワマンなんてあるの？

>>19786 匿名さん
株もその企業が倒産したら戻らないよ。

>>19783 匿名さん
ここの不動産投資の話なのだからいいのでは？

株やっている人は当然倒産リスクを考慮しているから問題ないよ。
倒産リスクの高い企業には投資しなければいいし、複数の銘柄に分散しているからね。
ところで10年以内に震度6以上の地震が起こる確率はどのくらいなんだろう?

>>19787 匿名さん
パークタワー晴海

二期は来年ですか？
優遇倍率とかありますか？

長周期パルスは活断層がなければ基本問題ないが、けっこう隠れ活断層があるらしいので心配。
長周期地震動は活断層に関係なく発生する可能性があるので、こっちの方が現実的なリスクでしょうね。

>>19791 匿名さん
なかなかの自演自作だね。

>>19790 匿名さん
同じように不動産投資も震災リスクを考慮してるよ。
どちらにも言えるのは、でもまさかそんな事はないかって思ってるって点。

>>19793
地震心配なら山口県にでも行けば？
今の最新のタワマンより、今あなたが住んでる家の方がよっぽど危ないから。

阪神淡路であれだけ建物が倒壊したけど、埋立地の倒壊はゼロだった理由を知ってるかい？

大地震が起こる確率の方が、優良企業が倒産する確率よりはるかに高いようです。

江東区 有明二丁目
　地盤データ
　　揺れやすさ 表層地盤増幅率 = 2.25 ：特に揺れやすい地域です。
　　地盤の種類 埋立地 ：海や湖などを埋土により陸化させた地盤です。非常に液状化しやすい地盤です。
　地震発生の予測確率（30年以内）
　　震度５強 99 %
　　震度６弱 81 %
　　震度６強 28 %
　火災危険度
　　ランク 1 ：火災危険度が低い地域です。
http://dai-jisin-taisaku.info/yosoku/

阪神淡路では長周期パルスは発生していないよ。
昨年の熊本地震で初めて観測された。

対策はまだ研究中らしいので、対策がされたタワマンはまだ無いはず。

ここは超高層タワーではないので、長周期パルスは問題ない。

長周期パルスはまだ未知数だが、長周期地震動は東日本大震災で実際に発生している。関東はまだ震度がそこまで大きくなかったから助かっただけ。免震タワーでこれを考慮しなくて良い理由はないだろう。

>>19799
問題なくはない。固有周波数と共振する周波数震動が発生するかどうかだから、可能性は十分ある。

長周期パルスの影響は、超高層ビルに限らないよ。100m でも十分危ない。
世界有数の地震多発国の湾岸埋立地に借金して投資するのにその程度のリスク管理でいいのだろうか。

長周期パルスと長周期地震動を混同している人がいるようだけど
長周期パルスは共振しなくても一撃でビルを破壊するので恐ろしいんだよ。

>>19803 匿名さん
ふーん、で？
その地震が来るとここだけが崩壊しちゃうんだ？凄いねー

まあ、ここも危ないけど晴海の方がさらにヤバそうだね。
あちらは護岸に近いので液状化で側方流動の可能性もあるし。

>19798
法整備まではいってないけど、
国土交通省の資料でも問題提起されてた気はする

下記ブログが分かりやすい
http://1manken.hatenablog.com/entry/nhk-long-period-pulse

いたずらに不安を煽るのはよくないし、今更騒いだところでどうしようもないし、
実際のところどうなのかってのはさっぱり分からないけど、
一周回って結局耐震がベターってことになったりしてねｗ

>>19803
いや、理解していないのはあなたの方です。
長周期パルスというのは、数秒の長い周期を持つ強烈なパルスにより、固有周波数が長い高層ビルが一瞬で共振し崩壊またはダメージを負う現象を言います。固有周波数が一致しない低層建築物がダメージを受けないのはこのためです。

なんか得意げにくだらない議論してるな。
そんな時がきたらここだけの問題じゃすまないだろ。

>>19807 匿名さん
19803さんが言っている通りで、
長周期パルスは固有周波数や共振は関係ないです。基本的に高ければ高いほどダメージを受けます。急激な幅の広い横揺れによって上階が取り残されて骨組みがダメージを受けます。

そもそも長期パルスは事例が少なすぎて今言われていることなど信用に足りない。NHKがマッチポンプになって騒いでるだけだよ。

長周期パルスは、たまたま隠れ活断層の上に建っていた等の条件が重なってはじめて発生するので、万一ぶち当たったら不運とあきらめる他ありませんな。現実的に考えないといけないのは、3.11で実際に発生した長周期地震動の方でしょう。こちらは活断層に関係なく発生するので可能性がはるかに高いと思います。

>>19811 匿名さん
長周期パルスは、断層の真上でなくても断層が現れた場所の周辺数キロの範囲で発生する可能性があるそうですよ。
確率は少なくても、まだ対策がされていないので、高層マンションが倒壊する可能性もあるのが怖いですね。

長期パルスが起こったら不運としかいえない。ここがダメージ受けるようなら、丸の内や新宿のビル郡は崩壊レベル。長周期地震動は建物との溝がどのくらい確保されてるかじゃない？

許容出来ないなら1億以上出して、内陸台地に立地する免震低層マンションを買えば良いのでは？
それでダメだったら諦めつくでしょ。

>>19807 匿名さん

その長周期パルスを発生させる地震が圧倒的に少ないのだから、免震構造の方がいいよ。

免震の弱点が、長周期地震動でしょ。

>>19814 匿名さん
2億は必要じゃない？

しょーもねー話ばっかしてるなw

ここのマンション投資の話またしましょうよ

>>19819 検討板ユーザーさん
賛成です。
前回試算した者です。
テナント情報、色々当たってますが一部しか仕入れてません。
出口を考えるとやはり商業の成功が必須条件になってきます。

>>19819 検討板ユーザーさん

アホ言った人ですけど、誰もプラスのシミュレーション見せてくれないんですよ。
プラスになるなら買いたいのですが、何とかならんの？？笑

おーい、坪600ペタペタ君よばれてるぞwww
画像ペタペタじゃなくて価格が上がる要因分解を数字で説明たのむわw

>>19822 マンション検討中さん
きもいな。
お前が説明して。

>>19822 マンション検討中さん

おまえ、そんなんだからダメなんだよ。

>>19833 匿名さん
こんなとこで仕事できないとかアホ言った投稿と、それに返信した投稿が全て削除されたよ。
19824だけどね。
ID出ないから2チャンより掲示板の質悪いね。

ここもだけど最近はスミフタワーもベランダが付くようになったのかな？

>>19835 マンション検討中さん

ダイレクト・ウィンドウは、中古で売り辛いのと建設コストが掛かるのが理由じゃないかな？
スミフの場合、後者っぽいけどね。

>>19836 eマンションさん
中古で売りにくい＝新築で売りにくいって知らなかった？

>>19837
大井町や銀座東はダイレクトウインドウ。

金町、大森、天王洲アイル、有明はダイレクトウインドウではないタイプ

つまりスミフは立地やグレードで判断しているということ。

>>19838 匿名さん

シティタワー有明はDWだけど？
今のトレンドは、順梁アウトフレームでベランダ幅スパン広だよ。

みなさんありがとうございます。
生活前提ですとベランダはあった方が便利かと。

>>19839
たんに有明は、立地グレードのボーダーラインなんじゃない？

>>19839
シティタワー有明はシティタワー豊洲と同じ仕様でお求め安い価格にするというコンセプト。

順梁アウトフレームが流行りなら、銀座東や大井町はなんでダイレクトウインドウなの？
スミフはここをフラグシップや社運をかけると言いながら、作っているものは郊外仕様のマンションなんだよね
説明がチグハグ過ぎる

>>19842 匿名さん

豊洲と有明のシティタワーは、全然違うよ。
有明は免震。しかし、廊下がフワフワ（笑）

豊洲は廊下は狭いけどしっかりしてる。耐震。

>>19837
ワイドスパンに間取りが取れない、つまり田の字だとダイレクトウィンドウになるのかな。

まぁ狭い土地に建ててバルコニー分も部屋面積にしたい。
という点では立地とも言えなくないけどね。
ただ、ダイレクトウィンドウは評判悪いから、できるだけ無くしていく方向だとは思うよ。

新築時の見ためがクールだから人気があったけど
今は、経年劣化のダイレクトウィンドのマンション
が見れるから、化けの皮が剥がれた感じはあるね。

>>19842 匿名さん
ここをフラグシップにするために、ダイレクトウィンドウという住友の悪しき伝統をたちきったんじゃない？

ダイレクトウィンドウだと1500も捌けないのでぱんぴー向けにしたんだろ。事実、住友らしさはエントランスぐらい。色も住友カラーの黒から白に変えたし。

ダイレクトウィンドで見るべき眺望も無いし。

>>19847 匿名さん
大井町も銀座東もパンピー向けだよ。

>>19849 評判気になるさん
そういうお前もぱんぴーだ。俺はぱりぴだ。

ダイレクトウィンドウだと、柱が室内に入ってきますよね？
豊洲も有明もそうだけど、それで面積食われてる感が……
それと、特に豊洲のツインズは、小さいバルコニーに面した部屋以外は窓が開かないんですよね。
それがねぇ。

ダイレクトウインドだと、中古で売れねーんだよ。

色は有明地区のガイドラインで黒がダメだったから。

>>19853 匿名さん
なぜCTAはOK？

>>19854 匿名さん
一昔前だから。

>>19851 匿名さん
専有面積は芯心だから柱分損だよね。
カクカクして、数字の割りに狭く感じるし。

>>19856
坪単価高かったら意味がないよね

>>19857 匿名さん
この程度で高いとか、頭湧いてんじゃねーの？

>>19852 匿名さん

人が住む家で窓が開かないなんてあり得ない。オフィスじゃないんだぞ。
一年中エアコンつけるのか？
中古が売りにくいのは当たり前。

バベルの塔ぽくて良いじゃない。

>>19859 匿名さん
エアコンをつけたまま寝ると喉を痛めますね。
窓の開かない部屋なんか住めないです。

>>19859 匿名さん

ぜひ、一度豊洲のツインズを内覧してみて下さい。

バルコニーに関しては、有明と豊洲逆の方がよかったですね。
高速沿いの部屋こそDW。バルコニーに出ないでしょうし。

>>19863 匿名さん

南側だけガラスの汚れが酷く、
南側だけ掃除回数増やしたら
差別感あるので、
やめたんじゃないかな。、

>>19863 匿名さん
高速沿い関係あるかー？
あったとしても、一部の低層&南向きの人だけでしょ

>>19863
ここはDWになると思っていた。
狭い部屋で有効面積増やすためには順梁アウトフレームにするしかないということか。

高層階買えば良いじゃん、

>>19864 匿名さん

なるほど、部屋の向きで事情が違うから、管理組合的にも大変ですものね。バルコニーにしてしまえば窓の汚れは各部屋の責任ですし。

そもそもこちらは、棟毎にも仕様と抱えている事情が違うから、管理組合が非常に大変な物件でしたね…

>>19850
陰キャ乙

窓開けられないなんて有り得ないとか言ったら、ここの南側買った人がかわいそうだ。

高層階だから大丈夫だよ。

ダイレクトウィンドウで開かないよりはいい。

ダイレクトウインドウは好きな人は極端に好きだけどね。
俺も広い部屋買えるならほしい,

ニノ前君が、晴海スレで有明君って呼ばれてる（笑）

高層階でもうるさいだろ。かなり遠くからでも聞こえるからねぇ、騒音は。
静かなら二重サッシはいらないしね。

騒音と排ガスは諦めるしかないね。

折角の新築タワーなのに窓も開けられないなんて

高層階といっても30階くらいじゃ同じだよ。

>>19877 匿名さん
ここ買わなくてよかったね。
さて、どこを買うつもりなの?
情報教えてよ。

>>19879 通りがかりさん

窓は開けられるけどね…

今晩も暴走族五月蝿かったですね。。。

>>19881 マンション検討中さん

まだ走ってるね。

今週の成約どうなの？
秋になって取引が活発になる時期ですねｗ

>>19875 匿名さん

高層階なら、距離が離れるので静かになる。
物理学的に常識では？

>>19883 匿名さん

ミサイルぶっ放されてるのに取引が活発化するかよ。頭湧いてんのか？

世界的にガソリン車は禁止の流れがあるってさ。

http://biz-journal.jp/i/2017/09/post_20594_entry.html

幹線道路沿いに住まないのは基本だよな。
排ガスで空気は汚く、騒音がひどい。
高級感はまったくないよ。
高級なレジデンスってのは静かな住環境が当然なんだよ。
高級住宅地はどこも閑静だろ？
ガヤガヤ騒がしいところが嬉しいってのはド田舎育ちの貧乏人の感覚。

>>19884
高層階といってもたかだか30階程度じゃ、騒音の大きさはたいして変わらないってことだよ。

80階くらいでしたら、物理学的にも静かかもしれませんね。

佃のリバーシティも幹線道路から離れているね。

ここは広い敷地がありながら、住民の生活は配慮されていない
駅近表記にすることで如何に高値を演出できるか、それしか頭がないのでこの配置になったんだろう。
有明全体の賑わいを考えるなら、駅と商業施設の連続性を考慮すべきでそういった意味でもマンションとの位置を逆にすべきなのに、目先の自社の利益しか考えてはいない。
モデルルームで話を聞いても只々不快。

>>19890 匿名さん

商業の導線考えると、これが普通でしょ？現地行きました？
湾岸の商業は車で来るでしょ、あとは交通広場も作るらしいし逆はあり得なく無い？

>>19890 匿名さん

で、なんでココにいるの？モデルルームの話が不快なら、このスレでポジ見るのも不快でしょ(笑)お疲れ様です。

>>19889 匿名さん
30階でダメなら、北向きか、晴海にしたら？

>>19889 匿名さん

結局は距離だよ。30階だと、30階の距離離れるから物理的に静かになることは明白かと。

開発で値上がりする前に買った方が良いよ。
豊洲で悔しかった思いをした人は、今が最後のチャンス。

>>19887 匿名さん

ど田舎も静かだよ。（笑）

豊洲駅よりこの付近の方が土壌汚染の豊洲市場に近いんだね。
今週発表の最新の調査でもベンゼンが環境基準の120倍で過去最高の値だったし、ヒ素、シアンも環境基準超え。
いろいろ大変ですなあ。

>>19897 匿名さん

飲まない、使わない地下水から検出されたベンゼンね。
全く影響はないですな。

>>19897 匿名さん

おまえもな

>>19894 マンション掲示板さん
防音壁によって地上階では全く聞こえない騒音が30階で聞こえるのは事実。
犬の鳴き声さえも聞こえる。
30階首都高脇住民より。

>>19900

その通りですね。
50階くらいならわかりませんが、30階台に住んだ経験からは地上より格段にうるさかった。
最初はなんとなく疑問に思っていたが、考えてみれば、たかだか100ｍくらいしか
離れてないし、高くなると見える車の台数も増えるものね。

まあ、騒音きになるなら高層階にすれば良いのよ。
それでもダメなら、北向きか、晴海にしたら？

てか、シツコイなー。ほんと、飽き飽き。

早くしないと、どんどん値上がりするぞ。
次の豊洲物件は坪単価450万超えだぞ。

そうそう。
幹線道路外れても犬の鳴き声すら聞こえますからね。

音ってのは距離が離れると急激に減衰するんだよ。
だから、30階になると距離が離れるので音は小さくなる。


物理学的に常識でしょ。
ネガの人って勉強しなかったの？

ヒント ネガが買えない理由。

逆の言い方すれば、
遠くの音を聞くためには、さえぎるものの無いある程度の高度が必要という事だよ。
30階くらいは、まさにその条件だと思うよ。

勉強もできねー。
マンションも買えねー。
仕事もできねー。
結婚すらできねー。

結局、おまえは何ができるんだよ。

>>19907 匿名さん
距離が遠くなればなるほど、極端に音は小さくなる。
30階まで行かなくても、どんどん音は小さくなる。30階になったからといってイキナリ音が小さくなることはない。

こんなの物理学的に常識だぞ。

ネガってみんなバカなの？

掲示板だけは一人前なんだよな（笑）

なーんにもできねー癖に。

低層階と高層階では見える車の台数が全然違うからね。
見えるという事は音もダイレクトに伝播するということ。
その多くの車の音が集合して、ゴー、という
巨大な騒音になる。
要は、高速道路を通過する多くの車や大型車の合わせ技。
というか、経験的に言って、30階に住んでみて、うるさかった。

だいたい15階より上なら大して気にならないと思いますよ。
気になるなら更に高層階にするか、北向きにするしかないですねー。

ダメなら晴海にしたら？

てか、しつこいねー。騙される奴いるとは思えないけど（笑）

基本的に距離が遠ければ遠くなるほど極端に音は小さくなります。

物理学的に常識ですし、それをおもえてえらべばよいかと。

>>19909 eマンションさん

>>19909 eマンションさん
距離よりも、間に遮蔽物があるかどうかが重要。

ネガの工作に騙される奴、もういないでしょ（笑）

>>19914 評判気になるさん

どっちも重要だよ。
音は回折するから。

基本的には距離が遠ければ音は直単に小さくなる。

物理学的に常識だよ。
ネガは知らないみたいだけど。
騙される人いるのかな？

高速との間に遮蔽物作れば良いのにね。

というか、
たかが100ｍくらいの高さで、100ｍ幅の高速道路に対して
物理的に距離が離れてるから音が小さくなるとの珍説に、
だまされる人はいないと思う。
まさにそこは集音エリアだよ。

距離が増えると急激に減衰するのは常識でしょ

急激に減衰するから、距離があった方が良い。

本当にネガは物理の基礎も知らないんだな。
100メートル離れると騒音は殆ど減衰してしまう。
100メートル以上は、あまり変わらんよ。

ネガが玉砕。（笑）

ネガの嘘がバレた。

>>19918 匿名さん

何メートル離れれば良いと思いますか？（笑）

因みに、実際には空気に吸収されるので、もっと早く減衰する。