シティタワーズ東京ベイ

>>19665 匿名さん
株はばくちではありません。
胴元もいません。
信用取引でなければ、自分が投資した以上に損することはありません。
私は株も不動産も両方やっています。

デベの利益が乗ってる価格で買ってる時点で負けです

同じリスク量取るなら株式投資の方が分散も効くし良いに決まってる

不動産投資は手元の運用資金を減らしたい人とか、税対策でやる投資ですよ
リーマンが勝てるわけない。勝てたとしてもそれは偶然で再現性は低い。

>>19672
そんな事言ったら株だって手数料あるし、利益出ても全てが還元されるわけじゃないよ。
分散投資もリーマンショックでは無意味だったしね。

自分はサラリーマンではないけど、
サラリーマン友達で不動産投資で税対策＋運用をしっかりやっている人もいるよ。車も経費で買ってる。
株は忙しいサラリーマンには無理だよね。

不動産で大儲けするのは一般人に無理よ
美味しい蜜は知らないところで吸い尽くされてるよね

>>19669 口コミ知りたいさん
55平米で4000はないよ。
54平米で4490が最安値。

不動産は、株みたいに時間がかからないから時間効率という面では良いよ。
バリュー投資ならほっとけばいいけど、もみもみで時間が掛かるし、上がらない可能性もあるし。
結局はある程度株に頭のリソース持っていかれるし、時間かかるよ。
数千万単位で負けても平気なら良いけど。
地合が悪ければ最悪で手出し無用だし。
一棟アパートが利回り良いけど、分譲不動産の方が売りやすい。
補助金が入っているランドマーク再開発マンショとか、すかさず狙えばいいよ。

>>19675 マンション検討中さん
それでも5パーで18.7万いけるでしょ。

補助金ｗ

>>19676 口コミ知りたいさん
ほんとそう株は結局ゼロサムゲームでプロがたくさんいる中で素人が儲けるのは難しい。
その点不動産は借りる相手も素人なので投資効率という面では忙しいサラリーマン向き。
特に収入多く可処分所得に悩む人には減価償却や経費が使えるのは大きい。

おそらくキャッシュフローの事だけ考えてる人がいるのかな？
借り手いなくても資産価値が保てるマンションなら減価償却もあるし、資産構築には◯

>19678
ディベロッパーに対してマンション開発費として国と地方の税金から補助金が支払われるのだよ。
いろんな市街地整備の法律があってびっくりするよ。
なんと入居者補助金まで結構な金額である。
賃貸に出すが頂いた。
税金で再開発。
周辺の売買事例を見ても良い投資。

表面利回り5％って爆死なの？ここ値上がりも見込めるから、損はしないと思うんだけど。

>>19681 口コミ知りたいさん

そんな補助金ださなきゃ住宅建たないような地域に投資したくないわ笑

キャッシュフローばかり気にしてるのはフルローン前提の素人さんでしょ。
地方のアパートとか利回り良い物件見せられて目先のキャッシュフローに騙されてませんか？
タワマンの新築は5%でも維持管理がほぼかからず、特に換金しやすいのが最大のメリット。
キャッシュフローが気になるなら2〜3割位でも頭金入れてやれば、どうせ5年後には雪だるまになって返ってくる。
減価償却もそこそこ取れるし、管理法人作れば個人の利益も圧縮出来て、車や生活品の中でも賃貸業務に使いそうなものは全て法人で買える。
減価償却だけなら、土地から仕込んで新築すれば良いけど、周りがプロばかりの世界だし時間も労力もそれなりにかかる。
上手くいけば1億で仕上げた物件を5年後に1億5千万で売り抜いたなんてよくある話だから、知識と見る目があって、仕事以外でも頑張れる人はそっちの方が良いだろうな。

なんか不動産投資の本そのままだな。

ここのマンション契約する奴等が投資云々語ってるのが
笑える。

賃貸やってるけど、タワマン投資？ないわーと思ってたけど、知り合いがスカイズ2LDKを4000万弱位で買ってひと月24万で回せてたから案外悪くないかもと思った。なにより、空室にすれば一般層が高く買ってくれる。1棟賃貸ではこうはいかない。換金のしやすさは重要。もちろん、安く買わないとダメだけどね。

>>19683 名無しさん

予想通りの反応
いつもは礼儀正しいんでしょ。
一例を言っただけだから。
肯定しなくて結構。

>>19679 名無しさん

株式はゼロサムではない 笑

早いうちに買っておけ。
値上がり幅も今から加速するぞ。

>>19687 匿名さん

スカイズは安かった。でもね、所詮駅10分超の物件なのよ。ちやほやされているのも、浅築のうちだけ。

>>19686 匿名さん
買えない人がそんな事を言ってる方が笑えるよ？笑

>>19689 口コミ知りたいさん
完全なゼロサムではないけど、損する人がいて得する人がいる、素人が片手間に儲けるのは難しいよ。

>>19693 マンション検討中さん

現物と先物を混同してる？
現物だと損する人は殆どいないのでは？
評価損の間は塩漬けして配当降ってくるの広いながら回復を待てばいいだけだし
総合商社株だと配当３％強でNISAだと配当金も無税なので純利回りで３％超える
下手な不動産より余程安心だよ。建物と違って固定資産税もなければ経年劣化もしないし

＞19686

貴方と同じで、ここの書き込みしている人全員が契約者じゃないよ。
さぞかし凄い人なのだろうけど、端から馬鹿にする気でいるのやめな。
大人げない。

＞19694
何株持つのか知らないけど、数千万円単位でしょ？
株価が10円落ちたら利息なんて吹っ飛ぶよ。
源泉所得税20.315%引かれるし。
そんな教科書通りにいかない。
株式投資が一般的なアメリカの例。
それなら皆やる。
利回りが高いのは割安で放置されている株だから。
出来高が少ない株を持ち続けるなんて私にはできない。

追記　源泉所得税は配当控除で戻ってくる。

不動産は分かりやすいからな
何となく安心する気持ちは分からんでもないけど、投資対象の分散が効かないリスク分のプレミアムが乗った利回りで回らないと厳しい
そしてそんな利回りで売りに出る物件は今ほとんど無い
それでも買うメリットがあるとすれば住宅ローンという低金利のレバレッジを使える点、相続税対策ぐらい？
マイホーム購入もある意味自分が賃貸人であり賃借人になる不動産投資だからな

>>19679 名無しさん
そう思っている人がいるから困る。
株は胴元もいないしゼロサムではないし、ゲームでもない。

>>19696 匿名さん
株やっていない人の意見だな。
大型株でも配当利回りのよい株はたくさんあるよ。
前に他の人がいってたけど、NISAも使って配当もらいながら値上がりするときを待つ。
値上がりしなければ、配当もらいながら気長に待つ。
個人は機関投資家とちがって短期的なリターン求められないから、余裕資金のある人にはよいと思うよ。
もちろん、不動産は減価償却や経費の範囲が広いから、よい点あります。
私は両方やっていますよ。

今、不動産投資してもデベや転売業者の養分になるだけだよ。
悪いことは言わん。実需でこのマンションに住みたいのなら別だが、ローン使って有明や晴海に不動産投資するのは止めときな。

>>19691 匿名さん

ゆりかもめの駅までなら徒歩5分ですよ。ゆりかもめでは不便だからダメですか？

>>19702
豊洲まで歩けるし、新豊洲物件は問題ないと思う。
ここみたいに三セクしかなくてJR、メトロ、都営の駅まで30分歩かないと辿り着けない立地こそ価値がない。

＞何株持つのか知らないけど、数千万円単位でしょ？

株は10万からも始めれますし1000万円単位でもできますし1億円単位でもできます。株を始めるにはある程度低い金額から始めたほうがいいですが。
この8年ぐらいは株をやっている人間は皆利益上げてますよ。別に放置するだけです。素人ほど儲かっているような気もします。マクドナルドの優待を持ってずっと放置とかしてたりするような人のほうが。別にトヨタ自動車でもいいですが。

＞株価が10円落ちたら利息なんて吹っ飛ぶよ。

10円上がったらもっと利益が上がりますけどね。一度やってみたらいかがですか。今でも安い株は十分すぎるほどあります。

ついでに、不動産投資もいいところはいっぱいあります。私は面倒の一言でしませんが、面倒でなければ有効性はあるでしょう。個人的には多額の現金を持っていると株に投資しすぎてしまうので、不動産投資をすることによって動かせない資産を作れることが最大のメリットともいえそうですが。

>>19704 マンション検討中さん
素人ほど儲かってる？いやいや、そんなことない。
それとリーマンショック後に始めたなら分かるが、最近始めて儲けるのはそんなに簡単ではない。

>>19704 マンション検討中さん
株なら、優良株。高値圏の購入を避け、ナンピン買いの資金を十分に用意していれば【東芝】の様にならない限りまず損切りは無いと思います。
一方、マンションは市況の高値付近で掴んだらまず損は免れないでしょう。
仲介手数料。購入時の諸費用他。仮に譲渡益が出ても短期譲渡では約40%の税金を徴収される。市場の転売屋が2割の上乗せをしている現状を見れば明らかです。
市況を見極めて高値掴みをしない事が鉄則ですね。

>>19700 マンコミュファンさん
NISAってそんな少額投資と不動産投資比べるか？
年最高額120万とか？桁が違うだろ。

>>19696 匿名さん
20パーなんて所得税の半分くらいじゃん。

>>19700 マンコミュファンさん
日本郵政の2次放出買ってみたらどうでしょうか？
多分NTTやJRの様には儲かりませんよ。下手したら、即値下がりの可能性もありますよ。
高値掴みは危険です。このマンションはどうでしょうか？

不動産市況の厳しいなか、このマンションは割安価格で出していると思うよ

投資でこの物件考えてるならマジで検討し直した方が良いよ。利回りとリスクが合ってないから
値上がりにだけ期待して買うのはFXと同じゼロサムゲームの投機です。その覚悟があるならどうぞ

株と不動産と両方やればいいんでない？
絶対儲かる株なんてないしね。
人の金でやってるプロじゃあるまいし、そんなに大金は投資できない。

株は儲かるというなら資産全部株に投資すればいい。
そんな事を言っているのは、競馬当てられると言ってる占い師に近い。
素人はインデックスに毎月いくらか積立していくのがいい。
その分、無駄遣いしないから5年10年経てば結構いい額になってる。

不動産の醍醐味は減価償却と経費枠でしょ、特にサラリーマンは。
自分の給与と合算して、減価償却と経費で赤字出せば、税金対策になるしね。
5000万位稼いでる外資系のサラリーマンは皆やってるでしょ。

試算してみました。
前提条件：ウエスト棟高層階の西向き7000万
借入：5000万（金利0.8%）※銀行と繋がりない人はオリックスなどの賃貸向け2%程度か。。。
管理修繕：3.7万/月
家賃：28万/月※年間下落率1%
6年目売却利回り5%

年間で約80万のキャッシュフローがたまり、6年後の売却価格が約6300万。
その時の残債が約4300万なので、頭金の2000万がそのまま帰ってくる感じ。
実質プラスはキャッシュフロー分の80万×6年分で家賃下落考慮したら約450万だけ、購入時の諸費用と手数料を考えるとほぼ利益なしというのが比較的フラットな予想です。

あとはサラリーマンなら、初年度は40万位税金戻せるがあとは頑張っても黒字申告になる。
売却時の市況に応じて高層階なので、実需で7000万で買い手が付けばプラスで終われるが、6年後(引き渡し考慮すると8年後)も低金利が続いていてもその価格で買い手が付くのか。
商業が魅力ある施設となり、BRTみたいなのが綺麗に整備されていれば可能性はゼロではないかもしれないが。。。

こう考えると2000万頭金出すなら株への投資割合増やす方が利口かも。
レバレッジ増やせば500万でも1000万でも出来ないことはないが、その分キャッシュフローが悪化し、売却時への市況への依存度が高くなる。

>>19713
6年後6300万になってるかなぁ？
湾岸の醍醐味は下がらないところだよね、
もちろんそのあたりは株と一緒で分からないわけだけど、
2000万株に投資するよりは、安全なのでは？
年間40万税金返ってくるのだから。

仮にそのまま7000万で売れたら、単純計算で税金の戻り入れて約1000万。
2000万で6年で1000万なら優秀かと。
もしくは6年後に住居に帰れば年120万の6年で720万。
そんなに悪くないね。全部あなたの計算上での話だけど。
あと車を経費にすれば月10万位はプラスされるのでは？

>>19713

試算ありがとうございます。なかなか厳しい数字ですね。
少しコメントさせて頂きます。

まず想定賃料ですが、地域ナンバーワンタワマンのBMAでも70㎡で21-23万円/月です。いくら駅近でも28万円はかなり厳しいですね。
あと、キャッシュアウト面ですが、固定資産税が抜けていませんか？固定資産税で利回りが0.2-0.4%ほど低くなりますね。

表面利回りが2-3%ですか。パンダ部屋でもプラス1%がやっとですね。
減価償却で税金を節約するのが唯一のメリットですか。

結局、数年後の売却価格に依存するしかない不動産投資ですね。
市況に依存するしかない投資は、投機でしかないですね。
タワマンの所有欲ですかね。

株式がゼロサムとか言ってる人は、S&P500の過去100年のチャート見た方が良いですよ。日本株しか見てない人はタイミング投資しか理解できないんでしょうけど。
株式投資はインデックスの長期保有が基本ですよ。

>>19715 匿名さん
ご指摘ありがとうございます。
租税分はシート上は入れてましたがここに書くのも面倒なので省きました。
更にいうと、稼働100%の試算ですが6年以上となるとタワマンでも平均10%位空室率取っておく方が現実的です。
つまり、タワマンに住みたくて買う場合、残債を大幅に下回るような危険な物件では無いけど、その後賃貸に出したり最初から賃貸に出して旨味があるかと言うとそうでも無いと言う事が言いたいだけです。
所有欲を満たしつつ、売却時の市況頼みで購入することは否定しません。
不動産自体が好きならやっぱりタワマン増やしたい人多いですしね。

この時期にこのマンション買う人って、ほぼほぼ居住目的と思ってたけど、違うのかな？

>>19714 名無しさん
6300万はフラットに考えた場合の金額です。
開発次第で上がる事も当然あると思いますよ。
逆に極端に下がることは考えにくいでしょうから、ネガさんが言う程に大きなリスクは無いと思っています。
ちなみに私はネガではなくポジです。
あと、毎年40万は戻りません。
2年目以降40万戻すとなると相当やり手の税理士とあれこれする必要があるでしょうね。

富裕層になった人は資産の半分以上を株に投資している人が多いよ。
株をやらずに不動産投資にこだわる人はどうかしてると思う。
私も3年ほど前、株でかなりの利益が出ていたので売って不動産でも買うか検討した時期があったが、結局、株のまま保有し続けることにしたら、現在、わずか3年で新築マンション一戸分の利益が得られたよ。みんな黙っているけどこういう体験した人結構いるはず。
日銀がお金あげると言っているんだから、素直に株買っとけばいいのでは。

ここは投資には不向き。
７０㎡２０万円で貸せるかどうか。