シティタワーズ東京ベイ

スミフも悩んでるんだろうなぁ。
予防線張りまくってるし。

中国の企業に丸投げなんて
考えてるかも。

>>19615 匿名さん
そうですね、悩んでいると思います。中止もあり得るって普通書きませんもんね。
5〜6月頃だったかな？日経で読んだ記事に住友が抱えてる開発案件が20を超えてるとありました。都心部に目白押し。
住友が有明にどれだけのエネルギーを注力できるのかなという懸念はあります。

個人的には、ロッテ免税店とか
考えられると思っていたが、
今の韓国企業はそれどころで
無いのかも。

確かに電車に乗ってまで行きたい店を埋めるのは大変だな

>>19619 マンション検討中さん

なんだかんだ都内から遠いですからね。
ゆりかもめもりんかい線も高いし。

商業施設が失敗したら
人気がない場所のレッテルを貼られるだろな

商業施設が失敗しようが成功しようが、ここの資産価値にはさほど影響ないと思うけどね。

>>19620 マンション検討中さん

色々織り込んでの価格な気がしますけどね。。

資産価値以前に気持ちがよくないよね。
気持ちよく生活したいよね。

>>19619 マンション検討中さん

１フロアはすみふの総合マンションギャラリー有明館で埋めるんだろーな。

40人体制で商業施設誘致に取り組んでる。
かなり金かけてるよ。土地が安値で手に入れることができたからできる芸当だろうけど、コストに見合うパフォーマンスが見込めるかは厳しいです。

>>19618 匿名さん
それ考える前に銀座の状況みたら？
ガラガラだから。

>>19599
金町は高層角で坪240万だよ
坪200万〜

ちなみに安いけど値上がりはしていないぞ

>>19608 マンション検討中さん
それ君がよく行くところ。
サイゼ、牛角なんて10年以上行ってないな。

>>19629
安い店にコンプレックスでもあるの？（笑）

銀座ではフロアの広さも限られるし、賃料も高いはず。
特区の恩恵で、移転する可能性もあるなと思っただけ。
でも、今、ロッテだと中国人が利用しないから無理かな。

なんでみんなそんなに寝上がるとか寝下がるとかに興味津々なの？
どっちにしろ誤差だろう

サイゼとか牛角とかはやめてくれ。
学生しか行かんだろ。

金町が徒歩5分なら買ってたね。
あの広大な緑とスーパーは魅力。

高級店入れれば成功するって考えも浅はか過ぎるよね。
豊洲のキッザニアのようにここでしか体験できないものや圧倒的な集客力があるものが必要。

駅10分以上とか半額でもいらん。

>>19632 匿名さん

完全に同意。カツカツローンだったらやめとけ。新築マンションに不動産投資するヤツはバカ。笑

>>19633 匿名さん

普通にファミリーでしょ。お前は高級店 笑 でメシ食えばいいじゃん。

>>19586 マンコミュファンさん

投資用！！笑

ほんと、集客とかどうでもいいわ。チェーン店入れとけばいいんだよ。

わかった。
ダメマンションということで理解した
後は知らない
みんな頑張って

こういうの誘致してほしい。
https://ofurocafe-utatane.com/

>>19642 匿名さん

採算合わないだろー。
入浴料5000円～なら分かるが。

>>19638 匿名さん
なぜサイゼや牛角に行かないと高級店になるんだ？
格安の店でなくて、普通の店行けばいい話。
0か100の頭しかないのか？
o157で問題を起こした焼肉屋は格安店、安かろうよかろうではないんだよ。

>>19638 匿名さん
まじか、ファミリーでサイゼリア、牛角行くんかw
家族でファミレス行ったことないわ

>>19640
集客はどうでもいい？
それじゃ、頑張って宣伝活動してるぺたぺたくんはムダなことしてるって言うのか？

そうかも知れん。笑

でもそれじゃ可哀そうだから、ぺたぺたくんに謝れ。

>>19637 匿名さん
新築に投資ありでしょ。特にここは価格が割安だから全然問題ないよ。

>>19647 マンション検討中さん

新築一戸買うような投資はぶっちゃけ手間だけでそんなに儲かりませんよ
不動産投資はレバレッジしっかりかけないとですね

>>19645 匿名さん

子供がいるとファミレス便利じゃないですか？別にお金の問題じゃなく泣いたり騒いだりで他の客に迷惑掛けるから高級店？は行きづらくならない？

あとファミレスとかだと、トイレでオムツ替えも出来るし。

ようは選択肢は多い方が良いかな？

あとは、やたらと安い店を否定する方が、いますが、テナントは高級店ばかりだとデイリーの集客が厳しくなるからスーパーだけでなく低価格の店も必要だと思うけどね。

有明はここと、今あるマンション郡、大和と東建あわせれば2000戸位増えるから5000～6000人増えるでしょ。ここのホテルと駅前のホテルも出来るし、アリーナも出来るから、以外と普通に成り立っちゃうと思うんですが？

>>19648 通りがかりさん
それはそうかも。僕はタワマン所有欲を満たすことが第一の目的で、金儲けは二の次だったから、ある程度の手間は楽しめるかなって思ってるんだ。でも、高い趣味にならないといいなあ。

>>19647 マンション検討中さん

利回り何パー考えてるの？？
まさか、値上がりしたらラッキーくらいに考えてないよね？？笑

>>19650 マンション検討中さん

同意。新築マンションに不動産投資なんて、趣味の範囲内でしかないよね。
儲けようと思ってる自称不動産投資家がいるのが不思議。

これだけ大きな商業施設は、地元民だけではとても維持できません。平日でも外から客が押し寄せないと。

例えば豊洲は巨大スクリーンを備えたシネコン、プールを備えたスポーツクラブ、キッザニアなど、ぬかりないですね。地元も、地元以外の人も楽しめます。
免税店では地元民にメリットないですから。

きっとスミフさんが、あっと驚く秘策を発表してくれるのでしよう。期待しています！

>>19651 匿名さん
5％

秘策は住友不動産マンションギャラリー。

>>19653 匿名さん

プ、プレッシャーが……
(某社営業)

がんばれ～

>>19654 マンション検討中さん

表面利回り5%か。爆死決定だね。
そんな薄い利益で投資って言えるの？？笑

だいたい、ここの7000万円の間取りで29万円の家賃取れるかな？？？

>>19658 匿名さん
全部の部屋がではないでしょ。
おそらくパンダ部屋ならいけると思う。
ただ7000の部屋も高層階だし25は余裕かと。
オリンピック前なら29で借りる人もいるかもね。

>>19659

パンダ部屋ね。70㎡、6300万円で表面利回り5%だと、賃料26.3万円か。
やっぱり爆死決定だね。

ここのバカ高い管理費と修繕費、固定資産税を考慮に入れると、とても利回りプラスにならないね。

あと10%を手付けで入れるとして、2年間630万円寝かした時の機会損失は？？
こんなガバガバなの投資って言えるの？？？笑

>>19660 匿名さん

表面利回りだけで判断されてもね…。
不動産は売って初めて結果がわかりますから。
地方アパートと違って管理の手間かからないから、他の投資と組み合わせて分散という観点からすると悪くないよ。
10年後に3LDKが6000万以上で売れればどの間取りでもプラスでしょ。

あっ、6000万じゃ買い手付かなくて売れないか（笑）

そんなに簡単に儲かりませんから安心してください

ここでよく書き込まれてる有明が坪600万、数年後に倍になるなら、別ですが 笑笑

>196601 匿名さん

ってことは、実質利回りでマイナスキャッシュフローを10年耐えて、10年後の売値に期待する投資ね。笑

それがこの物件の実態か。
居住用に買って、住宅ローン減税をフルに享受する以外に使い道あるの？？

まぁこの物件だけじゃなくて、2017年の今のタイミングで新築マンションに投資するのはどう考えても無理筋ですね。2年間も10%の手付金を利回りゼロで寝かす意味も教えてよ。

誰かプラスのシミュレーション示してよ。笑

普通のサラリーマンが不動産投資しても大して儲からんよ。
ここの無理ポジの訳のわからない投稿見てたら、どの程度のものかわかるでしょ。
すでに富裕層なら無視してもらえばいいけど、これから富裕層になりたければ、成長を続けている優良企業の株式を大量に買って保有するのが近道だよ。

株は博打みたいなもんだからね。
不動産の方が簡単だぞ。開発エリアを買って放置してりゃ値上がりする。

>>19664 匿名さん

な、何株買えばよろしいでしょうか？(ゴクリ……)

>>19666 匿名さん
成長を続けている優良企業の株式を出来るだけたくさん買う。押し目があれば買い増す。成長している限り売らない。
自分で起業して成功できればベストだけど、恐らく普通のサラリーマンが富裕層になる唯一の道かも。

あっ、投資は自己判断でお願いしますね。

不動産の方が簡単だよ。
豪華タワーマンションに住んでるだけで大儲け。

値上がりしそうなマンション選んで買うだけだよ。家賃もタダだし、値上がりしてから売れば大儲け。

>>19660
パンダ部屋、55平米で4000万とかなかった？
なら5％いけるでしょ？
減価償却もあるし。高収入なら税金対策にもなる。
組織化すれば車も経費にできるしね。

自分なら新築で賃貸出すとか考えないけど、
こういう人達はここだけじゃなくて、定期的に何軒も回しているから、
個人の人の思考とは違うのでは？

あと投資って人それぞれだから、
もっと稼げる投資あるけどそれだけリスクもあるし、
ここはマイナスでもそんなに大きくはならないとは思うけど。
開発具合によってはすぐ転売って手もあるしね。

確か値上がりするのでは？
直ぐ千葉って有明のくせに上から目線でいうやつ大人しいな。

>>19665 匿名さん
株はばくちではありません。
胴元もいません。
信用取引でなければ、自分が投資した以上に損することはありません。
私は株も不動産も両方やっています。

デベの利益が乗ってる価格で買ってる時点で負けです

同じリスク量取るなら株式投資の方が分散も効くし良いに決まってる

不動産投資は手元の運用資金を減らしたい人とか、税対策でやる投資ですよ
リーマンが勝てるわけない。勝てたとしてもそれは偶然で再現性は低い。

>>19672
そんな事言ったら株だって手数料あるし、利益出ても全てが還元されるわけじゃないよ。
分散投資もリーマンショックでは無意味だったしね。

自分はサラリーマンではないけど、
サラリーマン友達で不動産投資で税対策＋運用をしっかりやっている人もいるよ。車も経費で買ってる。
株は忙しいサラリーマンには無理だよね。

不動産で大儲けするのは一般人に無理よ
美味しい蜜は知らないところで吸い尽くされてるよね

>>19669 口コミ知りたいさん
55平米で4000はないよ。
54平米で4490が最安値。

不動産は、株みたいに時間がかからないから時間効率という面では良いよ。
バリュー投資ならほっとけばいいけど、もみもみで時間が掛かるし、上がらない可能性もあるし。
結局はある程度株に頭のリソース持っていかれるし、時間かかるよ。
数千万単位で負けても平気なら良いけど。
地合が悪ければ最悪で手出し無用だし。
一棟アパートが利回り良いけど、分譲不動産の方が売りやすい。
補助金が入っているランドマーク再開発マンショとか、すかさず狙えばいいよ。

>>19675 マンション検討中さん
それでも5パーで18.7万いけるでしょ。

補助金ｗ

>>19676 口コミ知りたいさん
ほんとそう株は結局ゼロサムゲームでプロがたくさんいる中で素人が儲けるのは難しい。
その点不動産は借りる相手も素人なので投資効率という面では忙しいサラリーマン向き。
特に収入多く可処分所得に悩む人には減価償却や経費が使えるのは大きい。

おそらくキャッシュフローの事だけ考えてる人がいるのかな？
借り手いなくても資産価値が保てるマンションなら減価償却もあるし、資産構築には◯

>19678
ディベロッパーに対してマンション開発費として国と地方の税金から補助金が支払われるのだよ。
いろんな市街地整備の法律があってびっくりするよ。
なんと入居者補助金まで結構な金額である。
賃貸に出すが頂いた。
税金で再開発。
周辺の売買事例を見ても良い投資。

表面利回り5％って爆死なの？ここ値上がりも見込めるから、損はしないと思うんだけど。

>>19681 口コミ知りたいさん

そんな補助金ださなきゃ住宅建たないような地域に投資したくないわ笑

キャッシュフローばかり気にしてるのはフルローン前提の素人さんでしょ。
地方のアパートとか利回り良い物件見せられて目先のキャッシュフローに騙されてませんか？
タワマンの新築は5%でも維持管理がほぼかからず、特に換金しやすいのが最大のメリット。
キャッシュフローが気になるなら2〜3割位でも頭金入れてやれば、どうせ5年後には雪だるまになって返ってくる。
減価償却もそこそこ取れるし、管理法人作れば個人の利益も圧縮出来て、車や生活品の中でも賃貸業務に使いそうなものは全て法人で買える。
減価償却だけなら、土地から仕込んで新築すれば良いけど、周りがプロばかりの世界だし時間も労力もそれなりにかかる。
上手くいけば1億で仕上げた物件を5年後に1億5千万で売り抜いたなんてよくある話だから、知識と見る目があって、仕事以外でも頑張れる人はそっちの方が良いだろうな。

なんか不動産投資の本そのままだな。

ここのマンション契約する奴等が投資云々語ってるのが
笑える。

賃貸やってるけど、タワマン投資？ないわーと思ってたけど、知り合いがスカイズ2LDKを4000万弱位で買ってひと月24万で回せてたから案外悪くないかもと思った。なにより、空室にすれば一般層が高く買ってくれる。1棟賃貸ではこうはいかない。換金のしやすさは重要。もちろん、安く買わないとダメだけどね。

>>19683 名無しさん

予想通りの反応
いつもは礼儀正しいんでしょ。
一例を言っただけだから。
肯定しなくて結構。

>>19679 名無しさん

株式はゼロサムではない 笑

早いうちに買っておけ。
値上がり幅も今から加速するぞ。

>>19687 匿名さん

スカイズは安かった。でもね、所詮駅10分超の物件なのよ。ちやほやされているのも、浅築のうちだけ。

>>19686 匿名さん
買えない人がそんな事を言ってる方が笑えるよ？笑

>>19689 口コミ知りたいさん
完全なゼロサムではないけど、損する人がいて得する人がいる、素人が片手間に儲けるのは難しいよ。

>>19693 マンション検討中さん

現物と先物を混同してる？
現物だと損する人は殆どいないのでは？
評価損の間は塩漬けして配当降ってくるの広いながら回復を待てばいいだけだし
総合商社株だと配当３％強でNISAだと配当金も無税なので純利回りで３％超える
下手な不動産より余程安心だよ。建物と違って固定資産税もなければ経年劣化もしないし

＞19686

貴方と同じで、ここの書き込みしている人全員が契約者じゃないよ。
さぞかし凄い人なのだろうけど、端から馬鹿にする気でいるのやめな。
大人げない。

＞19694
何株持つのか知らないけど、数千万円単位でしょ？
株価が10円落ちたら利息なんて吹っ飛ぶよ。
源泉所得税20.315%引かれるし。
そんな教科書通りにいかない。
株式投資が一般的なアメリカの例。
それなら皆やる。
利回りが高いのは割安で放置されている株だから。
出来高が少ない株を持ち続けるなんて私にはできない。

追記　源泉所得税は配当控除で戻ってくる。

不動産は分かりやすいからな
何となく安心する気持ちは分からんでもないけど、投資対象の分散が効かないリスク分のプレミアムが乗った利回りで回らないと厳しい
そしてそんな利回りで売りに出る物件は今ほとんど無い
それでも買うメリットがあるとすれば住宅ローンという低金利のレバレッジを使える点、相続税対策ぐらい？
マイホーム購入もある意味自分が賃貸人であり賃借人になる不動産投資だからな

>>19679 名無しさん
そう思っている人がいるから困る。
株は胴元もいないしゼロサムではないし、ゲームでもない。

>>19696 匿名さん
株やっていない人の意見だな。
大型株でも配当利回りのよい株はたくさんあるよ。
前に他の人がいってたけど、NISAも使って配当もらいながら値上がりするときを待つ。
値上がりしなければ、配当もらいながら気長に待つ。
個人は機関投資家とちがって短期的なリターン求められないから、余裕資金のある人にはよいと思うよ。
もちろん、不動産は減価償却や経費の範囲が広いから、よい点あります。
私は両方やっていますよ。

今、不動産投資してもデベや転売業者の養分になるだけだよ。
悪いことは言わん。実需でこのマンションに住みたいのなら別だが、ローン使って有明や晴海に不動産投資するのは止めときな。

>>19691 匿名さん

ゆりかもめの駅までなら徒歩5分ですよ。ゆりかもめでは不便だからダメですか？

>>19702
豊洲まで歩けるし、新豊洲物件は問題ないと思う。
ここみたいに三セクしかなくてJR、メトロ、都営の駅まで30分歩かないと辿り着けない立地こそ価値がない。

＞何株持つのか知らないけど、数千万円単位でしょ？

株は10万からも始めれますし1000万円単位でもできますし1億円単位でもできます。株を始めるにはある程度低い金額から始めたほうがいいですが。
この8年ぐらいは株をやっている人間は皆利益上げてますよ。別に放置するだけです。素人ほど儲かっているような気もします。マクドナルドの優待を持ってずっと放置とかしてたりするような人のほうが。別にトヨタ自動車でもいいですが。

＞株価が10円落ちたら利息なんて吹っ飛ぶよ。

10円上がったらもっと利益が上がりますけどね。一度やってみたらいかがですか。今でも安い株は十分すぎるほどあります。

ついでに、不動産投資もいいところはいっぱいあります。私は面倒の一言でしませんが、面倒でなければ有効性はあるでしょう。個人的には多額の現金を持っていると株に投資しすぎてしまうので、不動産投資をすることによって動かせない資産を作れることが最大のメリットともいえそうですが。

>>19704 マンション検討中さん
素人ほど儲かってる？いやいや、そんなことない。
それとリーマンショック後に始めたなら分かるが、最近始めて儲けるのはそんなに簡単ではない。

>>19704 マンション検討中さん
株なら、優良株。高値圏の購入を避け、ナンピン買いの資金を十分に用意していれば【東芝】の様にならない限りまず損切りは無いと思います。
一方、マンションは市況の高値付近で掴んだらまず損は免れないでしょう。
仲介手数料。購入時の諸費用他。仮に譲渡益が出ても短期譲渡では約40%の税金を徴収される。市場の転売屋が2割の上乗せをしている現状を見れば明らかです。
市況を見極めて高値掴みをしない事が鉄則ですね。

>>19700 マンコミュファンさん
NISAってそんな少額投資と不動産投資比べるか？
年最高額120万とか？桁が違うだろ。

>>19696 匿名さん
20パーなんて所得税の半分くらいじゃん。

>>19700 マンコミュファンさん
日本郵政の2次放出買ってみたらどうでしょうか？
多分NTTやJRの様には儲かりませんよ。下手したら、即値下がりの可能性もありますよ。
高値掴みは危険です。このマンションはどうでしょうか？

不動産市況の厳しいなか、このマンションは割安価格で出していると思うよ

投資でこの物件考えてるならマジで検討し直した方が良いよ。利回りとリスクが合ってないから
値上がりにだけ期待して買うのはFXと同じゼロサムゲームの投機です。その覚悟があるならどうぞ

株と不動産と両方やればいいんでない？
絶対儲かる株なんてないしね。
人の金でやってるプロじゃあるまいし、そんなに大金は投資できない。

株は儲かるというなら資産全部株に投資すればいい。
そんな事を言っているのは、競馬当てられると言ってる占い師に近い。
素人はインデックスに毎月いくらか積立していくのがいい。
その分、無駄遣いしないから5年10年経てば結構いい額になってる。

不動産の醍醐味は減価償却と経費枠でしょ、特にサラリーマンは。
自分の給与と合算して、減価償却と経費で赤字出せば、税金対策になるしね。
5000万位稼いでる外資系のサラリーマンは皆やってるでしょ。

試算してみました。
前提条件：ウエスト棟高層階の西向き7000万
借入：5000万（金利0.8%）※銀行と繋がりない人はオリックスなどの賃貸向け2%程度か。。。
管理修繕：3.7万/月
家賃：28万/月※年間下落率1%
6年目売却利回り5%

年間で約80万のキャッシュフローがたまり、6年後の売却価格が約6300万。
その時の残債が約4300万なので、頭金の2000万がそのまま帰ってくる感じ。
実質プラスはキャッシュフロー分の80万×6年分で家賃下落考慮したら約450万だけ、購入時の諸費用と手数料を考えるとほぼ利益なしというのが比較的フラットな予想です。

あとはサラリーマンなら、初年度は40万位税金戻せるがあとは頑張っても黒字申告になる。
売却時の市況に応じて高層階なので、実需で7000万で買い手が付けばプラスで終われるが、6年後(引き渡し考慮すると8年後)も低金利が続いていてもその価格で買い手が付くのか。
商業が魅力ある施設となり、BRTみたいなのが綺麗に整備されていれば可能性はゼロではないかもしれないが。。。

こう考えると2000万頭金出すなら株への投資割合増やす方が利口かも。
レバレッジ増やせば500万でも1000万でも出来ないことはないが、その分キャッシュフローが悪化し、売却時への市況への依存度が高くなる。

>>19713
6年後6300万になってるかなぁ？
湾岸の醍醐味は下がらないところだよね、
もちろんそのあたりは株と一緒で分からないわけだけど、
2000万株に投資するよりは、安全なのでは？
年間40万税金返ってくるのだから。

仮にそのまま7000万で売れたら、単純計算で税金の戻り入れて約1000万。
2000万で6年で1000万なら優秀かと。
もしくは6年後に住居に帰れば年120万の6年で720万。
そんなに悪くないね。全部あなたの計算上での話だけど。
あと車を経費にすれば月10万位はプラスされるのでは？