東京23区の新築分譲マンション掲示板「シティタワーズ東京ベイ」についてご紹介しています。
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匿名さん [更新日時] 2024-12-25 15:33:55

▼東京湾岸有明複合開発プロジェクトについてはこちら
 有明二丁目 東京湾岸有明複合開発プロジェクト
 https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/655572/


物件名:シティタワーズ東京ベイ
規模:A棟:鉄筋コンクリート造地上32階 地下1階
   B棟:鉄筋コンクリート造地上33階
   C棟:鉄筋コンクリート造地上33階
   共用棟:鉄骨造  地上5 階建地下1階建 
総戸数:1,539
間取り:1LDK~3LDK 
専有面積:38.20m2~118.36m2
所在地:東京都江東区 有明二丁目1番219、234の一部、235(地番)
交通:りんかい線「国際展示場」駅から徒歩4分
   ゆりかもめ「有明」駅から徒歩3分 
売主:住友不動産株式会社
施工会社:前田建設工業株式会社
管理会社:住友不動産建物サービス株式会社

公式URL:http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/ariake2/
資料請求:https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00127810

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【仮称名称を正式物件名称に変更しました 2017.8.7 管理担当】
【本文にテキストを追記しました。2020.1.16 管理担当】

[スレ作成日時]2016-11-02 02:15:10

シティタワーズ東京ベイ
所在地:東京都江東区有明二丁目107番5他(地番)
交通:東京臨海高速鉄道りんかい線 「国際展示場」駅 徒歩4分 ~8分
価格:7,400万円~1億7,600万円
間取:1LDK~3LDK
専有面積:38.83m2~82.88m2
販売戸数/総戸数: 40戸 / 1,539戸
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シティタワーズ東京ベイ口コミ掲示板・評判

  1. 1957 匿名さん

    >>1956 匿名さん
    どっちも売れない

  2. 1958 匿名さん

    買えないだけでは?

  3. 1959 匿名さん

    >>1956 匿名さん

    そんなこと言ってしまった大丈夫?
    その安めの値段で売れなかったら、よほど有明に魅力がないということになるけど。

    素直に有明にしては高い、といっておいた方が、売れなかった時の言い訳、しやすいけど。

  4. 1960 匿名さん

    でも、実際に安いと思った人多いんじゃない?
    普通に売れるんじゃないかなあと思う。

  5. 1961 匿名さん

    >>1960 匿名さん
    安いわけない。有明なんて半値以下に暴落するよ。

  6. 1962 マンション検討中さん

    >>1961 匿名さん

    ちなみに半額になる根拠は?

    なんだかユニクロの本部が有明来ましたね…
    オリンピックもあるし、商業出来れば、さすがに半額にはならないですよ(笑)

    まぁ中古が暴騰するとも思わないけど、本当に大化けするような気もしてきた。

    住友に洗脳されてます?私・・・

  7. 1963 名無しさん

    >>1956 匿名さん
    近隣中古より3割高く、1%金利上がったら更に2割高くなるよ。
    つまり坪単価375万くらいの感覚でいた方がいいよ。

  8. 1964 マンション検討中さん

    直下型地震来たら、湾岸は5年くらい終わるだろうね。

  9. 1965 通りがかりさん

    >>1962 マンション検討中さん
    されてるね。
    大化けはしないよ。
    なぜかというと購入者であるサラリーマンの限界が7千、8千だから。
    それ以上の富裕層は電車使わないから駅できたもメリット感じないからね。

  10. 1966 マンション検討中さん

    別の言い方をすれば今の日本の経済実態で、
    グロス中心が7千、8千超えて上がるようなら、それは真のバブル再来だよね。
    5年以内に必ずはじけるやつ。

  11. 1967 検討板ユーザーさん

    そもそも7000以上出せるのにここは選ばないし7000出せるサラリーマンは滅多にいないでしょ
    二馬力を除く

  12. 1968 匿名さん

    有明でこの坪単価はありえないな。中古で大損する確立がある。こんな人が集まり肉ところで身の丈に合わない大型商業施設が成立するのかが怪しいし、湾岸で一番交通利便性が悪い場所の一つだからね。何を開発しようが立地は変えられないからさ。

    スミフの物件は完売後は中古価格が維持できずに、シンボル、ツイン、ドゥトゥール、ワールドシティタワーズにしろ、同時期同エリアの中古で一番含み益がない。CT品川だけだよ、’例外は。

  13. 1969 マンション検討中さん

    >>1968 匿名さん

    利便性は良く無いですか?一応、湾岸で西側行けるのは東雲と有明だし。

    確かに含み益は、あまり期待出来ないかな。
    ただWCTとツインは湾岸らしい良いマンションだと思いますよ~悔しいけど見た目は断トツなマンション建てるんですよね~スミフは(笑)

    もう少し安値やりましょうよ、スミフさん。

  14. 1970 評判気になるさん

    >>1968 匿名さん
    集まり肉?
    立地はダイバシティも成り立ってるし、車にはいい場所だし問題ないでしょ。

    ここは価格は暫く維持できても上がることはないだろうね。だって有明で70平米8千万なんて買う人いないでしょ?

  15. 1971 匿名さん

    スミフ物件のいつものパターン。

    地域の相場より2割くらい高値で販売する⇒大型物件だと完売するに、竣工後数年かかる⇒その間は中古価格も販売価格と同様に推移する⇒完売後、地域の標準的な単価まで調整される。

    三井、三菱、野村、東建と比較して共用部専有部に特別コストをかけているわけでもないので、結局立地なりの価格になっているのが事実。

    エントランスロビーに力入れたり、黒光り系のデザインが特徴なのでそういった部分に惹かれて買っていることが多い。

  16. 1972 匿名さん

    >>1971 匿名さん
    確かにそうだけどこの物件は違うよね。使用低くいつもの住友らしさなし。
    手抜きダサい物件な見た目。

  17. 1973 匿名さん

    直下型地震きたら、逆に高騰しそうだけどね。
    古いマンションは壊れるので、丈夫なタワーマンションだけが残るだろうし、そうなると住むところの取り合いになる。

  18. 1974 匿名さん

    湾岸地下鉄次第かな。暴騰するだろうね

  19. 1975 匿名さん

    仕様が低いと言及する方が多いですが、例えばどの様な点ですか?

  20. 1976 マンション検討中さん

    多分、共用部の施設が無いとか食洗機がオプションとか、そんな事じゃ無いですか?

    住友は占有部のオプションが多いんで。
    そういう部分は中小のデベロッパーの方が高いですね。

    ただ、それで仕様が低いと言うのは実は違和感あるんですけどね。どちらかと言えばケチって感じかな?

    エントランスロビーなんかは圧倒的ですよ。
    あとは共用部(廊下・エレベーター)の見た目の豪華さ(笑)私は、それで湾岸の別物件買いましたから。

    ただここは、外観にあまりスミフらしさが無いのも事実。エントランスはパンフ見る限りはスミフらしさあったけど。


  21. 1977 マンション掲示板さん

    >>1975 匿名さん
    天井高とかスラブ厚とかじゃない?
    ここは前建だし、細かいとこで相当コストダウンしてると思うよ。
    エントランスもただの四角い箱だしね。
    安く豪華にできやすい構造だよね。
    でも素人や来客には分かりにくいからいいんじゃない。

  22. 1978 匿名さん

    >>1975 匿名さん
    前健、外観、トランクルームなし、ダイレクトウィンドウ角部屋のみ、専有部オプション
    今わかっているだけでこれだけしょぼい。
    すみふマンションの良さが好きなら他にしたが良い。

  23. 1979 マンション検討中さん

    商業施設の建設費のために住戸は極力コストダウンしてますよね。

  24. 1980 マンション検討中さん

    >>1979 マンション検討中さん

    前建ってそんなに悪いですか?結構、タワーやってません?
    ただ、スミフが嫌われてる事だけは良く分かるスレですね(笑)

    天井高はともかくスラブ厚なんてなに見れば分かるんですか?
    あと有明で一番地震に強いのはスミフの2物件でしょ、実際の所。

    あんまり擁護すると関係者って言われちゃうかな(笑)ただ、他社大型物件が始まったら急にネガ増えて来たからバランス取り。

    まぁ高いからココ買うかは様子見だけど。

  25. 1981 匿名さん

    >>1978 匿名さん

    クジラもDWないし一緒ですね。
    柱追い出しをきっちりやっているからこっちの方がしっかり作ってそうですが?

  26. 1982 匿名さん

    >>1980
    大手だから安心ってことはないけど、やっぱり格落ち感は否めない
    大手ゼネが仕事を選ぶ時代にそれでも湊豊洲晴海と大手を押さえる辺り、
    三井は流石だとも思うけどね

    住不お得意のガラスウォールを期待してた人はガッカリかもだけど、
    個人的にはベランダがあったほうが好みだから嬉しい

    有明相場でいくともう明らかに高いけど(住不にしては抑え気味w)、
    三井の成功例をみても商業施設併設はかなりのメリットだしね
    実績がないって声もあるけど、ラトゥールなんかを見ても長期で自社が関わる物件は扱いが露骨に違うw
    ※もちろん個人の感想です
    だから案外ここも真面目に?やってくれんじゃないかと期待してる

  27. 1983 マンション検討中さん

    >>1962
    今までミッドタウン本部に勤めてた人のうち1,000人が有明に移動になるらしい。
    正直、湾岸の中でもあんな辺鄙な場所に飛ばすなんてさすがブラック企業だなと思いましたw

  28. 1984 マンション検討中さん

    >>1983 マンション検討中さん
    いつも思うのだが、ブラックと思うなら辞めればいいじゃん。

  29. 1985 マンション検討中さん

    >>1982 匿名さん

    確かに金さえ払えば、ちゃんとやるのは良くも悪くも住友らしさ。あとコンシェルジュが美人が多い※もちろん個人の感想です

  30. 1986 ご近所さん

    >>1984
    簡単に言うけどそう簡単じゃないでしょ。ブラックと知りつつ辞められない人も沢山います。たとえば住宅ローンかかえてるとか。

  31. 1987 匿名さん

    いや、ユニクロは社員もバイトも大量採用大量離職で有名でしょ。
    有明に新しくできるのも「本部」とか言ってるけど結局倉庫にオフィスくっつけただけ。
    六本木からこっちに移動したい社員なんてまずいない。

  32. 1988 ブリリアさん

    >>1980
    前からネガはいませんか?
    なんか期待してたより建物しょぼいし、
    そのわりに割高なんで、有明民としてはちょっとショックでしたね。
    商業施設隣接と言っても住民専用ではないし、スーパー以外は月1行ければいいですからね。

    パークタワーは駅距離はありますが、
    いわゆる湾岸タワーって感じですよね、眺望良し、建物良し。
    子供向けの共有施設が多いのもいいです。
    有明は小さい子いる家庭なら分かりますが遊ぶところ少ないんですよね。
    テニスの森も遊具ゼロなので小さい子供は遊ばせられない。

    建物も向こうの方が2段階ぐらい上な感じ。
    デザイン監修のところは正直いまいち分からないですけど、
    住不では大林組は口説けないでしょうから。
    免震もハイブリッドで最新のものだし、ここはおそらく従来の免震かな。
    あとやっぱり住不の商業施設って想像つかないですね。

  33. 1989 名無しさん

    近隣より2000万高く、更に金利リスクも背負わないとなので厳しい。
    あとここの価値が上がるより近隣中古が上がる可能性の方が高いから益々悩む。
    眺望も環境も良くないし。

  34. 1990 名無しさん

    試算してみました。

    近隣中古を今買った場合と、ここを買った場合の比較。
    2020年に、フラット35の金利が2013年時に戻るというリスクを1%入れています。
    頭金1000万で、諸費用は含みません。


    【近隣中古70平米5300万、坪250万】
    月の支払い121,382円、支払総額5,098万

    【A棟70平米7000万、坪330万】
    月の支払い198,757円、支払総額8,348万


    こう比較してみると凄い差額ですよね。とても同じエリアとは思えない。
    金利リスクはともかく1000万位安ければいいんでしょうけど。

    なので今のところココを様子見しながら、
    近隣中古で好きな間取りが出ないかと待っているところ。
    ただ2020年の買い替え組による売却も多そうで、持家あるしそこまで待ってしまうのもありかなぁと。

  35. 1991 通りがかりさん

    有明の中古ってこんな安いんだね。
    ただ、金利差1%つけて計算するのは少しやりすぎ、フラットが2%になったらまた変動主流になるだろうし。

    金利1%、ローン控除考慮にいれて再計算
    【近隣中古70平米5300万、坪250万】
    月の支払い121,382円、支払総額5,098万
    ローン控除10年▲200万→税控除後支払総額4,898万

    【A棟70平米7000万、坪330万】
    月の支払い169,371円、支払総額7,114万
    ローン控除10年▲400万→税控除後支払総額6,714万

    築10年と新築で2000万の差をどう捉えるかは人それぞれ。

  36. 1992 匿名さん

    中古の価格も上がりそうだね。

  37. 1993 マンション比較中さん

    有明の中古は坪250万は正直無いよね。
    280万は覚悟しとかないと。
    それでも新築320万と悩むな。

  38. 1994 匿名さん

    >>1991
    中古が安いっていうより、それが有明の中古相場、住不の新築が異常なだけw
    まあ非日常やリゾート感を前面に押し出した物件が万人受けするはずもないから、
    イマイチ中古が伸びてないってのもあるんだろうけど、
    刺さる人には凄く刺さるだろうし好みは分かれるエリアだと思う
    今後どうなるかは分からないけどね

  39. 1995 匿名さん

    >>1993
    オリゾンガレリアは坪220前後
    ブリリアマーレ&スカイは坪250前後
    築浅のBACが坪280ぐらいじゃないかな?
    もちろん向きや階で大幅に違ってくるから一概には言えないけどね

  40. 1996 マンション検討中さん

    >>1995
    売り出し価格はそんな感じだね
    成約価格はもう少し下がるかな、オリゾンガレリアは坪200で高層買えますよね
    BACの高評価は週間ダイヤモンドでの記事といい何か裏がありそうです。


    金利が1%上がったら、新築マンションの価格は1000万ぐらい下がるでしょうし、
    その時に勝どき月島の再開発エリアの7000万の物件を買った方が良さそうです
    今タワーに低金利で住んでいる方は焦るべきではないですね

    現状賃貸の方でここを考えている人は近隣中古を低金利で確保して様子を見るという手もあります
    住友の開発が順調なら価格が上がるだろうし、竣工後の住替えもスムーズのはず
    眺望や環境は良くないので満遍なく部屋が残ってそう

  41. 1997 名無しさん

    >>1991 通りがかりさん
    なぜ住宅ローン減税の額が違うのですか?
    中古も要件満たしていればローン減税は一緒です。
    しかもこの金利上昇局面で変動で35年ずっと1%で超低金利の現在と同じなんて悪意を感じます。
    フラットで審査通して、変動には簡単に切り替えできませんのであらかじめ。

    ということで、やはり金利リスクを入れて、今回は1.5%で計算し直します。
    ローン減税は同額なので計算には入れません。

    【近隣中古70平米5300万、坪250万、金利1%】
    月の支払い121,382円、支払総額5,098万

    【A棟70平米7000万、坪330万、金利1.5%】
    月の支払い183,710円、支払総額7,716万

    差額は約2600万、月の支払い6万超、この差をどうみるかは人それぞれ。
    6000万35年の場合、金利0.5%で600万、金利1%で1200万程、総支払額は増えます。

  42. 1998 匿名さん

    有明中古は管理費が高いからなあ。2路線、商業施設、免震の違いもあるし、有明で中古の選択はないわ。中古選ぶなら豊洲にする。

  43. 1999 通りがかりさん

    >>1997 名無しさん

    >>1997 名無しさん
    >>なぜ住宅ローン減税の額が違うのですか?

    消費税のかからないエンドからの購入は2000万までが上限なんですよ。もちろん割高な業物で消費税8%かかる物件は4000万までうけられますがそもそも割高ですね。よって、中古は基本2000万までです。

    >>フラットで審査通して、変動には簡単に切り替えできませんのであらかじめ

    うーん、フラットと銀行ローン二つ通して、直前の金利環境で決めるのが普通では?その場合、簡単に切り替えられますよ?
    しかも、今とおしておけば優遇幅は確保できるわけで、、フラットが2%の時代も変動の店頭金利は2.475で変わらず。出来上がりは0.5~0.6%<1%。
    しばらく短期金利はマイナス圏なわけで、高く見積もって1%で十分。てか、でないと銀行は1%の固定金利で融資しませんから。

  44. 2000 匿名さん

    捨てがたい価値があれば、高くても良いんですけどね。例えば、一面、浜離宮の眺望とかね。

    単に、商業施設が隣にあります、では、あまり訴求力ないよね。。。

  45. 2001 通りがかりさん

    >>2000 匿名さん
    あぁ、そういう考えもあるね。
    でも私的には1円にもならない浜離宮の眺望よりも近くの商業施設の方が何倍もいいな。
    新しい商業施設には人が集まりやすいですし、人が集まる所の不動産価値は上昇しますよ。

  46. 2002 匿名さん

    商業施設なんて、似たようなものが、湾岸には腐るほどあるじゃん。それらの安っぽいのものと差別化を図れるなら、価値はあるかもだが、スミフにそれができるとは、とうてい思えない。

  47. 2003 名無しさん

    >>1999

    多くの人が中古物件をエンドから買うとでも?

    今通して優遇幅確保とか、その時にどちらか選べるとか、今の上昇局面でそんな都合いいことできると思ってる?
    ここ何年かと全然違いますよ。

    でも貴方の考えだと金利は上がらないみたいですが、誰も信じないと思いますよ。
    いま何故新築売れてないか理解してますか?

  48. 2004 通りがかりさん

    >>2003 名無しさん
    そんな喧嘩腰にならないでくださいよ。

    >>多くの人が中古物件をエンドから買うとでも?

    逆に多くの人が業者に低価格で売ってると思いますか?築20年以上のMSはそうですけど、築10年位を想定してるでしょ?ほぼエンドの仲介です。そして業者リノベーション物件は300万以上は乗っけるのでローン控除以上に高くつきます。つまり、中古物件はローン減税200万で計算すべきなのです。
    中古も新築もローン減税は一緒というのは間違っています。まずは訂正すべきでしょう。

    >>今通して優遇幅確保とか、その時にどちらか選べるとか、今の上昇局面でそんな都合いいことできると思ってる?

    できるできないは銀行の優遇金利条件を良く読みましょう。思う思わないではないのです。商品性の問題です。優遇幅は今決められます(実行時期に制限もありますが)。店頭金利はもちろん実行月に決まります。

    >>でも貴方の考えだと金利は上がらないみたいですが、誰も信じないと思いますよ。

    長期金利は上がるんじゃないですか?日銀が押さえてるので大きくはないでしょうが。
    ただ、短プラはそうそうあがりません。あがっても0.2%~0.4%とかその程度では?2008年以前がその程度でしたね。その時よりも今の方が優遇幅は大きいですが。

  49. 2005 匿名さん

    >>2000
    駅1分のマンションは腐るほどあるけど駅直結はなかなか無い
    商業施設も似たようなもんだと思うよ
    住不が未知数なのはその通りだけど、三井の複合物件は評価高いんじゃない?
    パークシティ豊洲なんかはその筆頭でしょう?

    ここは有明一番なのはほぼ間違いないと思うけど、
    願わくば住民専用クレカでも作ってオール10パーオフとか、デリバリーとかプレミアム感が欲しいね
    単に同じ敷地にあるマンションと商業施設じゃあつまんないからね

  50. 2006 名無しさん

    >>2004 通りがかりさん
    喧嘩腰に感じたら申し訳ない。
    色々詳しそうだったので討議をしたいだけです。

    で大手の仲介で出てる価格は全てエンド価格なんですね。
    だからローン減税は200万までと。

    そこは理解しても優遇幅は今ので決められるでしょうか?
    3年近く先ですよ?
    まあ水掛け論になってしまうので、今審査中なのでその結果を待ちます。
    金利0.2〜0.4%も結構大きいですけどね。

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シティタワーズ東京ベイ
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イニシア東京尾久

東京都荒川区西尾久7-142-2

5198万円~6398万円

2LDK・3LDK

43.42m2~53.6m2

総戸数 49戸

プレディア小岩

東京都江戸川区西小岩2丁目

6400万円台~7900万円台(予定)

3LDK

65.96m2~73.68m2

総戸数 56戸

ユニハイム小岩

東京都江戸川区南小岩7丁目

5600万円台~9100万円台(予定)

2LDK・2LDK+S(納戸)

45.12m2~74.98m2

総戸数 45戸

オーベル葛西ガーラレジデンス

東京都江戸川区南葛西5-6-4

4600万円台~7700万円台(予定)

1LDK+2S(納戸)~4LDK

62.72m2~82.02m2

総戸数 155戸

ガーラ・レジデンス梅島ベルモント公園

東京都足立区梅島2-17-3ほか

4900万円台~7100万円台(予定)

3LDK

55.92m2~63.18m2

総戸数 78戸

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