シティタワーズ東京ベイ

>>19522 匿名さん

早く買うのをお勧めする。
今なら間に合うぞ。

中国人が来年から湾岸タワマンを一斉に売り始めるとの説があるけど大丈夫かな。
本当なら今年が売り時かもしれませんね。

「彼らが考えている売り時は、購入から5年後である18年後半から19年前半にやってくる。…」
Business Journal の記事↓
http://biz-journal.jp/2017/08/post_20150.html

晴海とありあけが上がるって言っている人は、月島勝ちどき豊洲を抜くと言っているわけでは流石にないよね？
差が縮まると言いたいんだよね？そういう意味では、既にそんなに単価差がないから、延びしろもしれているんですが。。坪内20万円くらいならあがるかもね。。

有明は需要がなく売れていないうえに、どんどん物件がだぶつき売れなくなる。
売るなら早い方がいいよ。

>>19521 通りがかりさん

違法民泊の管理は全部所有者が
やってるとおもってる？

>>19524 匿名さん

中国人は売らないよ、彼らは資産を海外に逃がす為に買ってるから。

日本の不動産を買う理由は所有権だから。
中国国内は、定期借地件（国がから借りる）だから未来永劫所有出来る事が彼らのメリットだから。

ましてや日本の不動産を買うのは中国の超富裕層。売らなきゃ生活出来ない人間は、そもそも買わない。

ポートフォリオを変更したり、損だと思えば
どんな相手だろうが躊躇なく売るよ。

それも、中国人どうしの場合、仲介業者なんか介さないから、誰が所有者なのか
わからない事もよくある。

中国人も儲ける為に買ってるんだか、売りに出すでしょ。

>>19528 eマンションさん
5年所有すれば税金も有利になるので、利益が出ていれば利益確定の売りをするのでは。
日本の湾岸エリアで長期保有が危険なのは彼らもよく知っている。
大地震がいつ来るかわからないからね。
儲けたお金で欧米の不動産でも買うつもりでしょ。

>>19525 マンション掲示板さん

坪600万になると度々書かれているので、
月島、豊洲、勝どきは遥かに超えていくと思われます。
もしくは、その時は月島、豊洲、勝どきは坪800万くらいになっているのでしょうか。

>>19533
自分で信じてもいないこと言うなよ、無責任だな。

都心ならまだしも、湾岸エリアに5年前に買っていても税金を心配するほど利益でてないだろ。

>>19534 匿名さん

申し訳ないですが、全く信じてないです。

>>19532 匿名さん

再投資先が有れば、すぐ売りますよね、彼らは。ただ良くも悪くも現金信仰が無いのが特徴だから単純な利益確定をしないのが日本人と違う所。

目的が中国国内から資産を外に出す事自体が彼らの投資だから利回りも気にしない傾向もありますね。

だから、そこまで大量に売りが出るとも思って無いんですよ。

駐車場はいくらくらいですか？

大規模なので管理費は安いんですよね？

それは聞かない約束。

>>19539 匿名さん

そんなのモデル行くなり電話するなり直接聞けば？

まあ落ち着いて。

これでも読みな。

何処のマンションでしょうか？

--------------------------------------------------
マンションの購入を考えるブログ

http://mituikenta.blog.so-net.ne.j...


どれとは言いませんが、再開発マンションの価格は、それまでの相場の5割高であったりするからです。
価値あるマンションには違いないけれど、そこまでも価値があるのでしょうか？買えないこともないという人から、その種のご相談が筆者の所にもよく届きます。

>>19537 eマンションさん
いやいや、彼らは日本人とは比較にならないくらい貪欲だと思うよ。

でもまあ利益確定と言っても暴落するような売り方はしないだろうから、最初はダラダラ下落するような感じかな。どの程度売ってくるかは１年後のお楽しみだね。

>>19542 マンコミュファンさん
ここは再開発分をそれほど価格に織り込んでないと思うよ。
ここより駅距離があって築年数も重ねている近隣中古の3割増し程度であれば、全然安いというのが皆さんのコンセンサスかと。

いや3割は高いでしょ。感じ方は人それぞれだろうが、全然安いコンセンサスはないだろ。

ここは割安だから中国人が買ってくるんじゃないか？
モデルルームいくたびに、片言の日本語が聞こえてくるよ。

>>19542 マンコミュファンさん
これ、大井町のタワーだよね。地権者がたくさんいて高騰したやつ。

1、2LDKに関しては、ここよりBACの中古の方が高いんですけど。

普通に激安でしょ（笑）

坪単価600万くらいまでは数年で上がるよ。
因みに次の豊洲物件は坪単価450万超えだそうです。

中国人が多いのはここに限らず、ここ数年の湾岸タワーはみんな同じ。

BACの中古売出しが高すぎるたけでしょ。

>>19545 匿名さん
いや、ここは確かに割安だよ。ここの価格が近隣中古の上値を押さえつけてるんだよ。

>>19550
東急は豊洲駅近だから。

>>19553
それ何の根拠もないけど。。
ただの個人的感想でしょ？

>>19554 匿名さん
豊洲駅近が450だとしたら、有明駅近(ここ)
は400くらいでしょうか。330は安すぎよね。

>>19555 匿名さん
根拠ってどんなことを求めてるの？
築年数と駅距離と商業施設隣接とランドマーク性を価格に反映すれば、ここが割安になると思うよ。やってみなよ。

>>19556
単純に平均価格では比較できないでしょ。階数が全然ちがうからね。
30数階レベルで比較するなら、東急は1～2割引かないとね。

都内でトップクラスの空気の悪さや騒音を考慮すると、普通に割高だと思う。
値上がりも期待できないのでは。

>>19557
ここが近隣中古の上値を抑えてるという根拠を聞いてるんだけど？
自分でそう書いたんでしょ？

>>19560 匿名さん
割安な新築があるのにわざわざ中古を買う人はいない、実際中古は動いていないっていうので根拠になってますか？
少したりないよね。すみません。

>>19559 匿名さん
確かにこれはどの程度価格に反映してよいものか分かりませんね。5％引きくらいかなあ。

うん、ちょっと足りないけど、素直なところはGoodです。

ここは駅近っていっても、使い勝手悪いりんかい線とゆりかもめ。
結局、豊洲行くためバスで行くんでしょ。
豊洲行きのシャトル出してるくらいだから、ここバス物件と同じ。

>>19548 匿名さん

ここの3LDKが高すぎる。通常、狭い部屋は単価高めで売り出すところ、ここは同じだからね。2LDKに5帖の部屋くっつけただけで+1000～1500万って高いでしょ？

>>19564 匿名さん
ゆりかもめは同意だけど、りんかい線は便利だろ。新宿行くのに、わざわざ豊洲からいく？

3LDKの中住居で7000万超はちょっと高すぎたね。
1LDKの3000万台と2LDKの4000万台はお得。晴海のタワーみたいに3LDK5000万台をもう少し作ってくれればねー。

新宿行くのに便利という人いるけど、そもそもこのへんに住む人って、そんなしょっちゅう新宿行くのかね？
自分はもう2年ぐらい行ってないけど。

何しに行くの？

市況やばいからC棟とあとオリンピック後の開発予定箇所もタワマン賃貸になりそうだな。

>>19566 匿名さん

新宿に勤めてる人そんなに多くないんじゃない。

新宿勤務だったら、他に選択肢あるよな。

>>19568 匿名さん

会社と家の往復ってつまらない人生だね。

勤務地を起点に住むとこを考えるって悲しいな。

>>19572
別に新宿行かなくても、アフターファイブの場所には困りませんよ。

住む場所決めるのに、通勤考えるのはごく自然でしょ？
一切考えない人がいるの？

ここなら、業務後でもディズニーランドにいけるしいいですよね。

>>19575 匿名さん
ある程度30分以内で行ければ、好きなとこに住みたいと思わない？

無駄な通勤時間の短縮は当たり前だ
乗り換えなしで通勤できるのが絶対条件
暇じゃないので

>>19578 マンコミュファンさん

社畜の鏡だね。有明は便良くないしやめた方がいいよ。

退職後、定期券を持たなくなると、交通費負担の大きさに気付くそうです。
そして自然と出不精になっていくそうです。

>>19577
よほど地縁があるか、一等地みたいな場所だったら考えるが、そうでなければ普通は通勤利便性を取るでしょ。
ま、予算が足りなくて仕方なく遠くに行くのはありがちだけど。

>>19580 匿名さん

じゃ、特に有明はないな。

>>19579
有明住民て、大多数はサラリーマンでしょ。
社畜がどうの言い出したら、ブーメラン食らうよ？

>>19583 匿名さん

サラリーマン＝社畜なの？
会社に1分でも早くつくとこに住むのがよいの？それが普通なのか、俺は例外なのかな。

新宿、渋谷にはりんかい線。
新橋、虎ノ門にはBRT。
とそれなりに有明はオフィス街には行きやすと思うのだがね。

なんで通勤時間に無駄を省いたら社畜になるかな
さもしい発想だな
あとここには住まないから。
家出て15分で東京駅着く場所に住んでいる
投資用にみてるだけだから

>>19580 匿名さん
そんなに長く所有しないでしょ。
そもそも退職後は基本近隣で生活するし。
なんで退職後も毎日勤め先まで通う想定？

>>19586 マンコミュファンさん
投資の才能ないから、やめた方がいいよ。
REITでも買っとけ。

>>19583 匿名さん
湾岸タワマンで大多数がサラリーマンではないとこなんてある？
ツインパークス？あそこ湾岸かな。

新宿勤務だったら、せめて大崎ぐらいには住みたいよねぇ。それが予算不足でムリだったら、そこで品川シーサイドとか天王洲、有明あたりを考えるかな、て感じ。

相場の5割り増しで決定
はい解散

>>19591 匿名さん
なんのこと～

REITこそ投資の才能ないだろ。

>>19590 匿名さん
独身じゃないんだから、家族の事とか実家に近い方とか色々あるでしょ。

>>19593 匿名さん
才能ないからリート買っとけってことでしょ。
そんなに投資に才能ある人がここのスレにいるとは思えないけど。

有明に悲観的なコメント続く

マンマニさんのは武蔵小山のことじゃないかな。
平均価格が9000万台でいくらスペックいいといってもね。

駐車場と管理費はどれくらいでしょうか？
お安いですかね？

>>19596 匿名さん
有明、値下がりはないから大丈夫だよ。だって元値が安いもん。都内に坪300ちょっとのタワーマンションなんて他にないから。

>>19594
それはもちろん。
それ考えた上で、なお選択の余地があればという話ですよ。

>>19599
いやそれは値下りしない理由になってないだろ。笑
いくら元値が低くても、下がる時は下がるから。

>>19601 匿名さん

商業施設が期待ハズレだったら下がるな。

それは確実下がる。
実際いちばん大きいリスクかな。

どうなったら期待外れ？

個人的には郊外のショッピングモールレベルで全然構わないけどね。
武蔵小杉のタワーみたいにデベの不動産関連のテナントばかりだと泣くが。笑

そう、イオンモールレベルで十分だよ。

>>19605
いや、そのレベルだとお客はみんなお台場か豊洲に行っちゃうから、店舗は閉店のアラシになるよ。

温野菜、サイゼ、牛角、丸亀製麺とかあるとファミリーには嬉しいですよね？

高級路線でいけば客は来ますかね？

>>19587 匿名さん

ここってどこへお出かけするにも運賃高いですよね。

基本的なこと理解してない人がいるみたいだけど、大型商業施設ですよ？
かなり広範囲から集客しないと持ちませんよ？ イオンがあればいい、便利になればいいとか、有明民目線が多すぎて怖いんですけど。

最近の商業施設はどこも同じようなテナントばかりになりましたよね。

何の差別化もない郊外のショッピングモール
の形態が一番失敗するケースだろうね。

さぼてんとか入っちゃうの？

スミフも悩んでるんだろうなぁ。
予防線張りまくってるし。

中国の企業に丸投げなんて
考えてるかも。

>>19615 匿名さん
そうですね、悩んでいると思います。中止もあり得るって普通書きませんもんね。
5〜6月頃だったかな？日経で読んだ記事に住友が抱えてる開発案件が20を超えてるとありました。都心部に目白押し。
住友が有明にどれだけのエネルギーを注力できるのかなという懸念はあります。

個人的には、ロッテ免税店とか
考えられると思っていたが、
今の韓国企業はそれどころで
無いのかも。

確かに電車に乗ってまで行きたい店を埋めるのは大変だな

>>19619 マンション検討中さん

なんだかんだ都内から遠いですからね。
ゆりかもめもりんかい線も高いし。

商業施設が失敗したら
人気がない場所のレッテルを貼られるだろな

商業施設が失敗しようが成功しようが、ここの資産価値にはさほど影響ないと思うけどね。

>>19620 マンション検討中さん

色々織り込んでの価格な気がしますけどね。。

資産価値以前に気持ちがよくないよね。
気持ちよく生活したいよね。

>>19619 マンション検討中さん

１フロアはすみふの総合マンションギャラリー有明館で埋めるんだろーな。

40人体制で商業施設誘致に取り組んでる。
かなり金かけてるよ。土地が安値で手に入れることができたからできる芸当だろうけど、コストに見合うパフォーマンスが見込めるかは厳しいです。

>>19618 匿名さん
それ考える前に銀座の状況みたら？
ガラガラだから。

>>19599
金町は高層角で坪240万だよ
坪200万〜

ちなみに安いけど値上がりはしていないぞ

>>19608 マンション検討中さん
それ君がよく行くところ。
サイゼ、牛角なんて10年以上行ってないな。

>>19629
安い店にコンプレックスでもあるの？（笑）

銀座ではフロアの広さも限られるし、賃料も高いはず。
特区の恩恵で、移転する可能性もあるなと思っただけ。
でも、今、ロッテだと中国人が利用しないから無理かな。

なんでみんなそんなに寝上がるとか寝下がるとかに興味津々なの？
どっちにしろ誤差だろう

サイゼとか牛角とかはやめてくれ。
学生しか行かんだろ。

金町が徒歩5分なら買ってたね。
あの広大な緑とスーパーは魅力。

高級店入れれば成功するって考えも浅はか過ぎるよね。
豊洲のキッザニアのようにここでしか体験できないものや圧倒的な集客力があるものが必要。

駅10分以上とか半額でもいらん。

>>19632 匿名さん

完全に同意。カツカツローンだったらやめとけ。新築マンションに不動産投資するヤツはバカ。笑

>>19633 匿名さん

普通にファミリーでしょ。お前は高級店 笑 でメシ食えばいいじゃん。

>>19586 マンコミュファンさん

投資用！！笑

ほんと、集客とかどうでもいいわ。チェーン店入れとけばいいんだよ。

わかった。
ダメマンションということで理解した
後は知らない
みんな頑張って

こういうの誘致してほしい。
https://ofurocafe-utatane.com/

>>19642 匿名さん

採算合わないだろー。
入浴料5000円～なら分かるが。

>>19638 匿名さん
なぜサイゼや牛角に行かないと高級店になるんだ？
格安の店でなくて、普通の店行けばいい話。
0か100の頭しかないのか？
o157で問題を起こした焼肉屋は格安店、安かろうよかろうではないんだよ。

>>19638 匿名さん
まじか、ファミリーでサイゼリア、牛角行くんかw
家族でファミレス行ったことないわ

>>19640
集客はどうでもいい？
それじゃ、頑張って宣伝活動してるぺたぺたくんはムダなことしてるって言うのか？

そうかも知れん。笑

でもそれじゃ可哀そうだから、ぺたぺたくんに謝れ。

>>19637 匿名さん
新築に投資ありでしょ。特にここは価格が割安だから全然問題ないよ。

>>19647 マンション検討中さん

新築一戸買うような投資はぶっちゃけ手間だけでそんなに儲かりませんよ
不動産投資はレバレッジしっかりかけないとですね

>>19645 匿名さん

子供がいるとファミレス便利じゃないですか？別にお金の問題じゃなく泣いたり騒いだりで他の客に迷惑掛けるから高級店？は行きづらくならない？

あとファミレスとかだと、トイレでオムツ替えも出来るし。

ようは選択肢は多い方が良いかな？

あとは、やたらと安い店を否定する方が、いますが、テナントは高級店ばかりだとデイリーの集客が厳しくなるからスーパーだけでなく低価格の店も必要だと思うけどね。

有明はここと、今あるマンション郡、大和と東建あわせれば2000戸位増えるから5000～6000人増えるでしょ。ここのホテルと駅前のホテルも出来るし、アリーナも出来るから、以外と普通に成り立っちゃうと思うんですが？

>>19648 通りがかりさん
それはそうかも。僕はタワマン所有欲を満たすことが第一の目的で、金儲けは二の次だったから、ある程度の手間は楽しめるかなって思ってるんだ。でも、高い趣味にならないといいなあ。

>>19647 マンション検討中さん

利回り何パー考えてるの？？
まさか、値上がりしたらラッキーくらいに考えてないよね？？笑

>>19650 マンション検討中さん

同意。新築マンションに不動産投資なんて、趣味の範囲内でしかないよね。
儲けようと思ってる自称不動産投資家がいるのが不思議。

これだけ大きな商業施設は、地元民だけではとても維持できません。平日でも外から客が押し寄せないと。

例えば豊洲は巨大スクリーンを備えたシネコン、プールを備えたスポーツクラブ、キッザニアなど、ぬかりないですね。地元も、地元以外の人も楽しめます。
免税店では地元民にメリットないですから。

きっとスミフさんが、あっと驚く秘策を発表してくれるのでしよう。期待しています！

>>19651 匿名さん
5％

秘策は住友不動産マンションギャラリー。

>>19653 匿名さん

プ、プレッシャーが……
(某社営業)

がんばれ～

>>19654 マンション検討中さん

表面利回り5%か。爆死決定だね。
そんな薄い利益で投資って言えるの？？笑

だいたい、ここの7000万円の間取りで29万円の家賃取れるかな？？？

>>19658 匿名さん
全部の部屋がではないでしょ。
おそらくパンダ部屋ならいけると思う。
ただ7000の部屋も高層階だし25は余裕かと。
オリンピック前なら29で借りる人もいるかもね。

>>19659

パンダ部屋ね。70㎡、6300万円で表面利回り5%だと、賃料26.3万円か。
やっぱり爆死決定だね。

ここのバカ高い管理費と修繕費、固定資産税を考慮に入れると、とても利回りプラスにならないね。

あと10%を手付けで入れるとして、2年間630万円寝かした時の機会損失は？？
こんなガバガバなの投資って言えるの？？？笑

>>19660 匿名さん

表面利回りだけで判断されてもね…。
不動産は売って初めて結果がわかりますから。
地方アパートと違って管理の手間かからないから、他の投資と組み合わせて分散という観点からすると悪くないよ。
10年後に3LDKが6000万以上で売れればどの間取りでもプラスでしょ。

あっ、6000万じゃ買い手付かなくて売れないか（笑）

そんなに簡単に儲かりませんから安心してください

ここでよく書き込まれてる有明が坪600万、数年後に倍になるなら、別ですが 笑笑

>196601 匿名さん

ってことは、実質利回りでマイナスキャッシュフローを10年耐えて、10年後の売値に期待する投資ね。笑

それがこの物件の実態か。
居住用に買って、住宅ローン減税をフルに享受する以外に使い道あるの？？

まぁこの物件だけじゃなくて、2017年の今のタイミングで新築マンションに投資するのはどう考えても無理筋ですね。2年間も10%の手付金を利回りゼロで寝かす意味も教えてよ。

誰かプラスのシミュレーション示してよ。笑

普通のサラリーマンが不動産投資しても大して儲からんよ。
ここの無理ポジの訳のわからない投稿見てたら、どの程度のものかわかるでしょ。
すでに富裕層なら無視してもらえばいいけど、これから富裕層になりたければ、成長を続けている優良企業の株式を大量に買って保有するのが近道だよ。

株は博打みたいなもんだからね。
不動産の方が簡単だぞ。開発エリアを買って放置してりゃ値上がりする。

>>19664 匿名さん

な、何株買えばよろしいでしょうか？(ゴクリ……)

>>19666 匿名さん
成長を続けている優良企業の株式を出来るだけたくさん買う。押し目があれば買い増す。成長している限り売らない。
自分で起業して成功できればベストだけど、恐らく普通のサラリーマンが富裕層になる唯一の道かも。

あっ、投資は自己判断でお願いしますね。

不動産の方が簡単だよ。
豪華タワーマンションに住んでるだけで大儲け。

値上がりしそうなマンション選んで買うだけだよ。家賃もタダだし、値上がりしてから売れば大儲け。

>>19660
パンダ部屋、55平米で4000万とかなかった？
なら5％いけるでしょ？
減価償却もあるし。高収入なら税金対策にもなる。
組織化すれば車も経費にできるしね。

自分なら新築で賃貸出すとか考えないけど、
こういう人達はここだけじゃなくて、定期的に何軒も回しているから、
個人の人の思考とは違うのでは？

あと投資って人それぞれだから、
もっと稼げる投資あるけどそれだけリスクもあるし、
ここはマイナスでもそんなに大きくはならないとは思うけど。
開発具合によってはすぐ転売って手もあるしね。

確か値上がりするのでは？
直ぐ千葉って有明のくせに上から目線でいうやつ大人しいな。

>>19665 匿名さん
株はばくちではありません。
胴元もいません。
信用取引でなければ、自分が投資した以上に損することはありません。
私は株も不動産も両方やっています。

デベの利益が乗ってる価格で買ってる時点で負けです

同じリスク量取るなら株式投資の方が分散も効くし良いに決まってる

不動産投資は手元の運用資金を減らしたい人とか、税対策でやる投資ですよ
リーマンが勝てるわけない。勝てたとしてもそれは偶然で再現性は低い。

>>19672
そんな事言ったら株だって手数料あるし、利益出ても全てが還元されるわけじゃないよ。
分散投資もリーマンショックでは無意味だったしね。

自分はサラリーマンではないけど、
サラリーマン友達で不動産投資で税対策＋運用をしっかりやっている人もいるよ。車も経費で買ってる。
株は忙しいサラリーマンには無理だよね。

不動産で大儲けするのは一般人に無理よ
美味しい蜜は知らないところで吸い尽くされてるよね

>>19669 口コミ知りたいさん
55平米で4000はないよ。
54平米で4490が最安値。

不動産は、株みたいに時間がかからないから時間効率という面では良いよ。
バリュー投資ならほっとけばいいけど、もみもみで時間が掛かるし、上がらない可能性もあるし。
結局はある程度株に頭のリソース持っていかれるし、時間かかるよ。
数千万単位で負けても平気なら良いけど。
地合が悪ければ最悪で手出し無用だし。
一棟アパートが利回り良いけど、分譲不動産の方が売りやすい。
補助金が入っているランドマーク再開発マンショとか、すかさず狙えばいいよ。

>>19675 マンション検討中さん
それでも5パーで18.7万いけるでしょ。

補助金ｗ

>>19676 口コミ知りたいさん
ほんとそう株は結局ゼロサムゲームでプロがたくさんいる中で素人が儲けるのは難しい。
その点不動産は借りる相手も素人なので投資効率という面では忙しいサラリーマン向き。
特に収入多く可処分所得に悩む人には減価償却や経費が使えるのは大きい。

おそらくキャッシュフローの事だけ考えてる人がいるのかな？
借り手いなくても資産価値が保てるマンションなら減価償却もあるし、資産構築には◯

>19678
ディベロッパーに対してマンション開発費として国と地方の税金から補助金が支払われるのだよ。
いろんな市街地整備の法律があってびっくりするよ。
なんと入居者補助金まで結構な金額である。
賃貸に出すが頂いた。
税金で再開発。
周辺の売買事例を見ても良い投資。

表面利回り5％って爆死なの？ここ値上がりも見込めるから、損はしないと思うんだけど。

>>19681 口コミ知りたいさん

そんな補助金ださなきゃ住宅建たないような地域に投資したくないわ笑

キャッシュフローばかり気にしてるのはフルローン前提の素人さんでしょ。
地方のアパートとか利回り良い物件見せられて目先のキャッシュフローに騙されてませんか？
タワマンの新築は5%でも維持管理がほぼかからず、特に換金しやすいのが最大のメリット。
キャッシュフローが気になるなら2〜3割位でも頭金入れてやれば、どうせ5年後には雪だるまになって返ってくる。
減価償却もそこそこ取れるし、管理法人作れば個人の利益も圧縮出来て、車や生活品の中でも賃貸業務に使いそうなものは全て法人で買える。
減価償却だけなら、土地から仕込んで新築すれば良いけど、周りがプロばかりの世界だし時間も労力もそれなりにかかる。
上手くいけば1億で仕上げた物件を5年後に1億5千万で売り抜いたなんてよくある話だから、知識と見る目があって、仕事以外でも頑張れる人はそっちの方が良いだろうな。

なんか不動産投資の本そのままだな。

ここのマンション契約する奴等が投資云々語ってるのが
笑える。

賃貸やってるけど、タワマン投資？ないわーと思ってたけど、知り合いがスカイズ2LDKを4000万弱位で買ってひと月24万で回せてたから案外悪くないかもと思った。なにより、空室にすれば一般層が高く買ってくれる。1棟賃貸ではこうはいかない。換金のしやすさは重要。もちろん、安く買わないとダメだけどね。

>>19683 名無しさん

予想通りの反応
いつもは礼儀正しいんでしょ。
一例を言っただけだから。
肯定しなくて結構。

>>19679 名無しさん

株式はゼロサムではない 笑

早いうちに買っておけ。
値上がり幅も今から加速するぞ。

>>19687 匿名さん

スカイズは安かった。でもね、所詮駅10分超の物件なのよ。ちやほやされているのも、浅築のうちだけ。

>>19686 匿名さん
買えない人がそんな事を言ってる方が笑えるよ？笑

>>19689 口コミ知りたいさん
完全なゼロサムではないけど、損する人がいて得する人がいる、素人が片手間に儲けるのは難しいよ。

>>19693 マンション検討中さん

現物と先物を混同してる？
現物だと損する人は殆どいないのでは？
評価損の間は塩漬けして配当降ってくるの広いながら回復を待てばいいだけだし
総合商社株だと配当３％強でNISAだと配当金も無税なので純利回りで３％超える
下手な不動産より余程安心だよ。建物と違って固定資産税もなければ経年劣化もしないし

＞19686

貴方と同じで、ここの書き込みしている人全員が契約者じゃないよ。
さぞかし凄い人なのだろうけど、端から馬鹿にする気でいるのやめな。
大人げない。

＞19694
何株持つのか知らないけど、数千万円単位でしょ？
株価が10円落ちたら利息なんて吹っ飛ぶよ。
源泉所得税20.315%引かれるし。
そんな教科書通りにいかない。
株式投資が一般的なアメリカの例。
それなら皆やる。
利回りが高いのは割安で放置されている株だから。
出来高が少ない株を持ち続けるなんて私にはできない。

追記　源泉所得税は配当控除で戻ってくる。

不動産は分かりやすいからな
何となく安心する気持ちは分からんでもないけど、投資対象の分散が効かないリスク分のプレミアムが乗った利回りで回らないと厳しい
そしてそんな利回りで売りに出る物件は今ほとんど無い
それでも買うメリットがあるとすれば住宅ローンという低金利のレバレッジを使える点、相続税対策ぐらい？
マイホーム購入もある意味自分が賃貸人であり賃借人になる不動産投資だからな

>>19679 名無しさん
そう思っている人がいるから困る。
株は胴元もいないしゼロサムではないし、ゲームでもない。

>>19696 匿名さん
株やっていない人の意見だな。
大型株でも配当利回りのよい株はたくさんあるよ。
前に他の人がいってたけど、NISAも使って配当もらいながら値上がりするときを待つ。
値上がりしなければ、配当もらいながら気長に待つ。
個人は機関投資家とちがって短期的なリターン求められないから、余裕資金のある人にはよいと思うよ。
もちろん、不動産は減価償却や経費の範囲が広いから、よい点あります。
私は両方やっていますよ。

今、不動産投資してもデベや転売業者の養分になるだけだよ。
悪いことは言わん。実需でこのマンションに住みたいのなら別だが、ローン使って有明や晴海に不動産投資するのは止めときな。

>>19691 匿名さん

ゆりかもめの駅までなら徒歩5分ですよ。ゆりかもめでは不便だからダメですか？

>>19702
豊洲まで歩けるし、新豊洲物件は問題ないと思う。
ここみたいに三セクしかなくてJR、メトロ、都営の駅まで30分歩かないと辿り着けない立地こそ価値がない。

＞何株持つのか知らないけど、数千万円単位でしょ？

株は10万からも始めれますし1000万円単位でもできますし1億円単位でもできます。株を始めるにはある程度低い金額から始めたほうがいいですが。
この8年ぐらいは株をやっている人間は皆利益上げてますよ。別に放置するだけです。素人ほど儲かっているような気もします。マクドナルドの優待を持ってずっと放置とかしてたりするような人のほうが。別にトヨタ自動車でもいいですが。

＞株価が10円落ちたら利息なんて吹っ飛ぶよ。

10円上がったらもっと利益が上がりますけどね。一度やってみたらいかがですか。今でも安い株は十分すぎるほどあります。

ついでに、不動産投資もいいところはいっぱいあります。私は面倒の一言でしませんが、面倒でなければ有効性はあるでしょう。個人的には多額の現金を持っていると株に投資しすぎてしまうので、不動産投資をすることによって動かせない資産を作れることが最大のメリットともいえそうですが。

>>19704 マンション検討中さん
素人ほど儲かってる？いやいや、そんなことない。
それとリーマンショック後に始めたなら分かるが、最近始めて儲けるのはそんなに簡単ではない。

>>19704 マンション検討中さん
株なら、優良株。高値圏の購入を避け、ナンピン買いの資金を十分に用意していれば【東芝】の様にならない限りまず損切りは無いと思います。
一方、マンションは市況の高値付近で掴んだらまず損は免れないでしょう。
仲介手数料。購入時の諸費用他。仮に譲渡益が出ても短期譲渡では約40%の税金を徴収される。市場の転売屋が2割の上乗せをしている現状を見れば明らかです。
市況を見極めて高値掴みをしない事が鉄則ですね。

>>19700 マンコミュファンさん
NISAってそんな少額投資と不動産投資比べるか？
年最高額120万とか？桁が違うだろ。

>>19696 匿名さん
20パーなんて所得税の半分くらいじゃん。

>>19700 マンコミュファンさん
日本郵政の2次放出買ってみたらどうでしょうか？
多分NTTやJRの様には儲かりませんよ。下手したら、即値下がりの可能性もありますよ。
高値掴みは危険です。このマンションはどうでしょうか？

不動産市況の厳しいなか、このマンションは割安価格で出していると思うよ

投資でこの物件考えてるならマジで検討し直した方が良いよ。利回りとリスクが合ってないから
値上がりにだけ期待して買うのはFXと同じゼロサムゲームの投機です。その覚悟があるならどうぞ

株と不動産と両方やればいいんでない？
絶対儲かる株なんてないしね。
人の金でやってるプロじゃあるまいし、そんなに大金は投資できない。

株は儲かるというなら資産全部株に投資すればいい。
そんな事を言っているのは、競馬当てられると言ってる占い師に近い。
素人はインデックスに毎月いくらか積立していくのがいい。
その分、無駄遣いしないから5年10年経てば結構いい額になってる。

不動産の醍醐味は減価償却と経費枠でしょ、特にサラリーマンは。
自分の給与と合算して、減価償却と経費で赤字出せば、税金対策になるしね。
5000万位稼いでる外資系のサラリーマンは皆やってるでしょ。

試算してみました。
前提条件：ウエスト棟高層階の西向き7000万
借入：5000万（金利0.8%）※銀行と繋がりない人はオリックスなどの賃貸向け2%程度か。。。
管理修繕：3.7万/月
家賃：28万/月※年間下落率1%
6年目売却利回り5%

年間で約80万のキャッシュフローがたまり、6年後の売却価格が約6300万。
その時の残債が約4300万なので、頭金の2000万がそのまま帰ってくる感じ。
実質プラスはキャッシュフロー分の80万×6年分で家賃下落考慮したら約450万だけ、購入時の諸費用と手数料を考えるとほぼ利益なしというのが比較的フラットな予想です。

あとはサラリーマンなら、初年度は40万位税金戻せるがあとは頑張っても黒字申告になる。
売却時の市況に応じて高層階なので、実需で7000万で買い手が付けばプラスで終われるが、6年後(引き渡し考慮すると8年後)も低金利が続いていてもその価格で買い手が付くのか。
商業が魅力ある施設となり、BRTみたいなのが綺麗に整備されていれば可能性はゼロではないかもしれないが。。。

こう考えると2000万頭金出すなら株への投資割合増やす方が利口かも。
レバレッジ増やせば500万でも1000万でも出来ないことはないが、その分キャッシュフローが悪化し、売却時への市況への依存度が高くなる。

>>19713
6年後6300万になってるかなぁ？
湾岸の醍醐味は下がらないところだよね、
もちろんそのあたりは株と一緒で分からないわけだけど、
2000万株に投資するよりは、安全なのでは？
年間40万税金返ってくるのだから。

仮にそのまま7000万で売れたら、単純計算で税金の戻り入れて約1000万。
2000万で6年で1000万なら優秀かと。
もしくは6年後に住居に帰れば年120万の6年で720万。
そんなに悪くないね。全部あなたの計算上での話だけど。
あと車を経費にすれば月10万位はプラスされるのでは？

>>19713

試算ありがとうございます。なかなか厳しい数字ですね。
少しコメントさせて頂きます。

まず想定賃料ですが、地域ナンバーワンタワマンのBMAでも70㎡で21-23万円/月です。いくら駅近でも28万円はかなり厳しいですね。
あと、キャッシュアウト面ですが、固定資産税が抜けていませんか？固定資産税で利回りが0.2-0.4%ほど低くなりますね。

表面利回りが2-3%ですか。パンダ部屋でもプラス1%がやっとですね。
減価償却で税金を節約するのが唯一のメリットですか。

結局、数年後の売却価格に依存するしかない不動産投資ですね。
市況に依存するしかない投資は、投機でしかないですね。
タワマンの所有欲ですかね。

株式がゼロサムとか言ってる人は、S&P500の過去100年のチャート見た方が良いですよ。日本株しか見てない人はタイミング投資しか理解できないんでしょうけど。
株式投資はインデックスの長期保有が基本ですよ。

>>19715 匿名さん
ご指摘ありがとうございます。
租税分はシート上は入れてましたがここに書くのも面倒なので省きました。
更にいうと、稼働100%の試算ですが6年以上となるとタワマンでも平均10%位空室率取っておく方が現実的です。
つまり、タワマンに住みたくて買う場合、残債を大幅に下回るような危険な物件では無いけど、その後賃貸に出したり最初から賃貸に出して旨味があるかと言うとそうでも無いと言う事が言いたいだけです。
所有欲を満たしつつ、売却時の市況頼みで購入することは否定しません。
不動産自体が好きならやっぱりタワマン増やしたい人多いですしね。

この時期にこのマンション買う人って、ほぼほぼ居住目的と思ってたけど、違うのかな？

>>19714 名無しさん
6300万はフラットに考えた場合の金額です。
開発次第で上がる事も当然あると思いますよ。
逆に極端に下がることは考えにくいでしょうから、ネガさんが言う程に大きなリスクは無いと思っています。
ちなみに私はネガではなくポジです。
あと、毎年40万は戻りません。
2年目以降40万戻すとなると相当やり手の税理士とあれこれする必要があるでしょうね。

富裕層になった人は資産の半分以上を株に投資している人が多いよ。
株をやらずに不動産投資にこだわる人はどうかしてると思う。
私も3年ほど前、株でかなりの利益が出ていたので売って不動産でも買うか検討した時期があったが、結局、株のまま保有し続けることにしたら、現在、わずか3年で新築マンション一戸分の利益が得られたよ。みんな黙っているけどこういう体験した人結構いるはず。
日銀がお金あげると言っているんだから、素直に株買っとけばいいのでは。

ここは投資には不向き。
７０㎡２０万円で貸せるかどうか。

>>19715
>株式がゼロサムとか言ってる人は、S&P500の過去100年のチャート見た方が良いですよ。

そんなの知ってるよ。
ちなみに株式がゼロサムと言ったのも、19712で長期インデックスがいいと言ったのも私ね。
短期で素人が売買して儲けていくのはゼロサムゲームに近いと言っているだけ。
素人はやめた方がいいよって意味も込めて。

株はリーマン前からやってるし、散々痛い目にもあったけど、
日経平均7000切りそうな場面でなけなしの金を株に投資しして、
結局それが3倍くらいに今なってて結局40％くらいプラスだけど正直マグレに近い。
その後に円が80円切った時に2000万位ドル建てで買ったのが今3000万位になってるのかな。
でも正直株で大きく儲ける局面って5年10年に1回な気がする。プロでもない限り。

それに対し不動産投資は無難って感じかな。
単純に資産を他人に作ってもらってるって感じ。
キャッシュフローは大してプラスにはならんけど、生活面のものを経費にできるのは大きい。
会社だと車はできても自宅関係のはやりにくいからね。
今は暇だからIPOでもやろうと思ってるけど儲かるのかね？まあ勉強だね。

マーレ70平米の高層階で23万いけば、
ここの高層階28万新築だし駅近だし商業施設あるしいけるのでは？
25万ってことはないでしょうし、同じ70でも間取りがいいからマーレの75あたりの北西住戸と比べた方がいい。

もはや話が無限ループに入ってる気がする。。

>>19720 匿名さん

有明は利回りいいよ。
2LDKで22万位だよ。
5年前なら新築利回り7%位だった。

BAC 55m2 219000円↓
http://www.athome.co.jp/smp/mansion/1062198924/?DOWN=2&BKLISTID=00...

大型の優良株を業種分散して持っておけば配当も安定してるし、この物件みたいに値上がり期待で買うより遥かに健全だと思うけど
食品とか生活消費財は地味だけど長期ホールドしてると凄いよ
ここを投資で買うとか上の方で試算してくれてる方もいるけど、成り立ってないから。節税で買うんならそれはもはや投資ではないw
まあほしいなら買えばいいけどさ

オリゾンの1LDKでさえ20万
https://smp.suumo.jp/chintai/tokyo/sc_108/bk_100100860540/?kbn=2&s...

>>19719
確かに、午前中ずっと株価の画面に張り付いてるGさん知ってる。
資産も使いきれないくらいあるんだけど、あれは病気だね。
あと10年位しか生きられないのに、自分だったらその時間に何に消費するか考えるけどね。
株の投資ってそのくらい時間の無駄を感じることがある。
普段株価をあまり気にしない位の株式投資がいいよ。
不動産投資は時間面でオススメかな。

まあ投資は結局やってみなされかな。
どんなに勉強しても、どんなに人から教え受けても、自分のお金で投資してリスク背負わないと分からない事多いしね。

>>19715 匿名さん
賃貸だと3LDKは不向き。
1LDKがもっともパフォーマンス的にはいい。
ただ、それだと住宅ローン控除を受けられないので、2LDK4000万台を10年間自己住してそれから賃貸に出すのが最もよい。

競馬はどうですか？

>>19724
具体的にどのくらい投資してるの？
確かに配当悪くないけど、株価が10パー、20パー落ちたら配当で取り返すの大変だよね？
あんまり賢い投資とは思えないけど。
あとサラリーマンの不動産購入は確かに節税メイン。
それでも収入になる限り不動産投資って言うけど呼び方なんてどうでもいいかと。

>>19721 名無しさん

マーレの高階層を23万でだすのは情弱ですよ。笑 3月に1ヶ月出しとけば、法人が30万弱位で借りてくれる。

>>19729 匿名さん
宝くじよりまし。パチンコよりダメ。

以前、湾岸新築に賃貸28万で住んでいたことがあります。駐車場代を入れると月32万。
カネをドブに捨てていると言われるのが辛かったです。

でも更新時に交渉すると、あっけなく5万円下がりました。
新築でなくなると価値が急落すること、賃貸は25万を超えると借り手が極端に減るので、大幅値下げでも借り続けてほしいと説明を受けました。

私の個人的な感覚では、有明で賃料25万円以上を期待するのは相当困難です。
個人はもちろん、法人もJRやメトロ物件を優先するので、残念ですが苦戦必至と思います。

ここは環境悪くて不便な路線だから安くないと借りないでしょ。

>>19733 匿名さん
それって場所によると思うけど。
ここは商業施設隣接だし、周りの開発も進むからそんなに急激には家賃相場落ちないと思うけど。
そもそも28万という情報たけでは貴方の話は判断しかねますね。

>>19734 匿名さん
買わない人は借りない人だから何言ってもネガにしかならんよ。
時間の無駄だから他行きなさい。

>>19723 匿名さん

一番条件の良かった5年前でたった7%か。
普通に考えると、金利2%、税金含めた維持費で1%、空室リスクを湾岸なので多少マシに考えても3%。

実質利回り1%あるかどうか。
で、購入価格の10%を2年間寝かす。

これでどうやって儲けるの？？
値上がり期待とか答えにならんよ。
単なる結果論で過去を語ったら誰でも儲かったって言えるからね。笑

利回り10%くらいある地方の中古の駅前マンションの方がまだマシそう。

>>19733 匿名さん

私も同じような感覚ですね。
25万円超えると急に動きが悪くなる。個人も法人も。
有明に賃貸マンションってある？？分譲ばっかりでしょ。
賃貸マンションで儲かるならデベも賃貸作る。

港区なんて外資法人向けとか富裕層向けの賃貸マンションいっぱいあるよね。
有明にそういう物件がない時点でお察し。笑

自称不動産投資クンは頑張ってここの2LDKでも買って20万円くらいで貸せばいいじゃんね。キャッシュフローマイナスを10年くらい我慢すれば、1回くらいは売るチャンスもくるかもね。

購入価格上がってるし投資ではなく住む方がいいぞ。

>>19721 名無しさん

太東建宅が100株が300円台になって時勝負に出てナンピンをした買いをした今小さいけどタワーと板状の2部屋購入して、賃貸に出してる。かぶを持ってるのの忘れちゃっててびっくり。即売却、マンション２部屋に変えた。

>>19728 匿名さん

私も3LDKよりも1LDK、2LDKの方が貸すのに有利、には同意。
10年間住んで賃貸に回すのが戦略として優れているのも同意。
住宅ローン減税以外に投資用に新築マンション買うメリットを見出だせない。

でも、独身の人しかできないね。
私は独身で頑張って不動産投資(笑)するよりも家族との幸せを取るな。

>>19741 匿名さん
家族いるけど不動産投資も株もやって幸せに過ごしてるよ？

>>19721

言ってることはほぼ同意かな。
個別株で30年間、利回り5%で回すのはキツいよね。
私はS&P500含む先進国インデックス、新興国インデックス、TOPIXを8：1：1くらいで分散してアホールド中。笑
毎月の投資も自動買い付けだから、投資に使う時間はゼロ。
趣味で個別株やってたこともあって、3倍とか10倍になった銘柄もあったけど、これを30年続けるのは無理だよね。もちろん1/10になった株もあるし。

期待利回り5%で考えてるから、30年後に4倍くらいになるかな。
20年間、これでやってるけど、ヤバかったのは2回だけ。
2000年頃のITバブル崩壊と2008年のリーマンショック。
どっちも2-3年で元通り。

不動産投資は趣味でやる分には楽しいんだろうね。タワマンの所有欲とか。
純粋に投資としてやるなら私は選ばない。流動性が低すぎて。笑
株式なら3日後に現金だよ。
不動産投資と言えば、REITも先進国REITインデックスでやってるけど、十分満足。
こっちは幸運なことに20年、10%近くで回ってる。

>>19738
分譲賃貸ってあるの御存知？
タワマン全体の10%くらいは賃貸で回っていると思うよ。もっとかな？

で25万という話はサラリーマンのお財布事情のことだよね。
不動産価格でいうと6000万～7000万。

港区には賃貸マンションがいっぱいあるけど有明にはないから。
ってのは全くもって不動産投資が意味ない理由にはならないよ。
むしろ賃貸マンションがないならブルーオーシャンだと思うけど。
港区で分譲賃貸するより。

ココのウエストは当初は賃貸棟になる予定だったのだけど、
事前案内会で好評だったので売る事になったみたい。
イースト棟はもしかしたら賃貸棟になるかもね。
ちなみに近くの新豊洲ベイズ横の賃貸棟はみごと失敗してるよ。
理由はグレード低く、スカベイの共有施設使えないから。
逆に有明は豪華共有施設があるタワマンは賃貸人気あるよ、マーレとかね。

>>19744 名無しさん
新豊洲の賃貸が失敗してるのは駅遠だから。主要駅から徒歩10分以上なんて賃貸で借りるやつはいない。同じグレードの駅近の豊洲賃貸はそれなりに契約されてる。

>>19745
まーそれもあるけどスカベイの賃貸は回ってるからそれだけじゃないかな。
やっぱりグレードと共有施設の存在も大きい。
ちなみにスカベイを賃貸している人、何人か知ってるけど皆電車使ってないね。
まぁだから25万超えてくると層が違くなるのかと。

ウエスト棟、2LDK、5000万位のやつを10年ローン控除受けて、その後に賃貸なら戦略として悪くない。

>>19744

マーレだしたらブーメランじゃん。それが狙いか。
共用設備が無いマンションは賃貸で人気ないってこと！？
じゃぁここはダメじゃん。笑

分譲賃貸って言うけど、純粋に投資の人なんかほんのちょっとじゃん。
海外赴任とか他にマンション買ったから賃貸に出してるだけでしょ。
最初から分譲賃貸狙いで新築マンション買うとかアホ？？

>>19748
ブーメラン？
自分だったらここの新築ではなくマーレかオリゾンで中古賃貸するってこと。
共有施設ないかわりにここは商業施設あって駅近いからある程度の賃貸ニーズはあると思うよ。

ほんのちょっとってどのくらいの事を言ってる？
転売狙いで思った金額にならないのであれば賃貸って考えで5000万位の買うのならありかも。
不動産投資は10倍のレバレッジ掛けられてリスクが低いのがいいのでは？

まぁいろいろやり取りしているけど、実際ここを賃貸に出すって契約者絡んでないね。笑